Incorporadoras planejam lançar um novo bairro dentro
da Barra Funda, com a construção de até 32 torres em um terreno de
250.000 metros quadrado. São Paulo – Deve ser lançado em 2012 o maior
empreendimento imobiliário atualmente em desenvolvimento na cidade de
São Paulo. As incorporadoras Tecnisa e PDG planejam erguer um bairro
inteiramente novo em um megaterreno baldio na Barra Funda, na zona oeste
da cidade. A intenção das empresas é rebatizar a região com o nome de
Jardim das Perdizes. Serão construídos até 32 edifícios no local, sendo
que mais de 80% deles vão abrigar apartamentos residenciais. O valor
total de vendas é estimado em 4 bilhões de reais.
Dentro dos bairros nobres da cidade de São Paulo, o único
empreendimento imobiliário que poderia alcançar um porte parecido em
termos de vendas está sendo desenvolvido pela Odebrecht Realizações
Imobiliárias. A empresa comprou no ano passado um terreno de 82.000
metros quadrados na zona sul da cidade que abrigava uma antiga planta da
fabricante de bicicletas Monark. A Odebrecht ainda não divulga os
detalhes do projeto, mas, no mercado, também se fala em um valor de
vendas próximo a 4 bilhões de reais.
O que torna o Jardim das Perdizes imbatível em termos de tamanho são
as dimensões do terreno. As 32 torres serão erguidas em uma área 250.000
metros quadrados, ou o equivalente ao tamanho de 25 quarteirões
grandes. Cerca de 45% do terreno foi doado à Prefeitura de São Paulo
para a construção de vias, áreas verdes e outros equipamentos públicos.
Na meio do terreno, será construída uma praça de 50.000 metros
quadrados.
Após negociações com a prefeitura, a Tecnisa decidiu não erguer um
condomínio fechado no local e optar por um bairro mais integrado à
cidade. Toda a área está sendo loteada em quarteirões de 3.000 a 10.000
metros quadrados. Serão construídas 16 vias para dividir esses
quarteirões e garantir o acesso dos demais moradores da cidade.
O efeito colateral de optar por um loteamento aberto é a demora no
início da construção dos edifícios. O terreno onde será erguido o Jardim
das Perdizes foi comprado em 2007 da Telefônica por 133 milhões de
reais, mas, após quatro anos, o empreendimento ainda não pôde ser
lançado. “Qualquer projeto que inclua parcelamento do solo demora em ser
aprovado porque exige complexas negociações com órgãos ambientais e
urbanísticos da cidade”, diz Max Rezende Filho, da consultoria Solamax,
especializada em terrenos. Tanto isso é verdade que há décadas nenhum
grande loteamento é desenvolvido na região central de São Paulo.
Para Fabio Villas Bôas, diretor-executivo-técnico da Tecnisa,
incorporadora que controla 75% do empreendimento, a opção pelo
loteamento compensa mesmo com a demora porque o projeto pode mudar a
vocação do bairro para o segmento residencial e induzir o
desenvolvimento de toda a região. Ele explica que, para construir o
empreendimento, a incorporadora terá de pagar milhões de reais à
prefeitura a título de outorga onerosa ou certificados de potencial
adicional de construção (CEPACs).
Esse dinheiro poderá ser usado pela prefeitura para desenvolver a
região da Barra Funda, assim como o ocorreu no Brooklin com a ponte
estaiada ou no Itaim com o túnel da avenida Cidade Jardim. No caso da
Barra Funda, o dinheiro poderia pagar obras de melhoria da drenagem do
solo, a abertura de novas ruas e parques ou até mesmo para tornar
subterrânea a linha ferroviária que corta o bairro.
A prefeitura já anunciou a intenção de enterrar todo o ramal da CPTM
que vai da Lapa até o Brás – o que beneficiaria a Barra Funda. A linha
férrea daria lugar a uma avenida arborizada, com ciclovia. Já o terminal
de ônibus da Barra Funda seria transferido para a Lapa e o terreno
seria ocupado por uma estação de metrô e um parque. Além de mais verde e
menos barulhenta, a Barra Funda ficaria mais integrada à região
central, já que a linha do trem deixaria de dividir o bairro.
Para que tudo isso exista, entretanto, é necessário que haja um
acordo entre a Prefeitura e a Câmara dos Vereadores para a aprovação do
projeto de reurbanização. Também é preciso realizar um leilão de CEPACs
que arrecade o dinheiro necessário para as obras. Vale lembrar que a
operação urbana da Água Branca, que inclui a Barra Funda, existe há 12
anos, mas quase nada foi feito até o momento.
Villas Bôas, da Tecnisa, acredita, entretanto, que, paralelamente aos
esforços da prefeitura, o setor privado fará sua parte para retomar o
desenvolvimento do bairro. “O Jardim das Perdizes pode despertar o
mercado imobiliário para o potencial da Barra Funda”, afirma. Já Sérgio
Pereira, diretor da empresa de loteamentos Vallor Urbano, diz que um
empreendimento de grande porte sempre contribui para atrair uma gama
completa de serviços para determinada região. “São Paulo está diante da
oportunidade de preencher esse vazio urbano.”
Lançamento e preços
Atualmente, o terreno do Jardim das Perdizes ainda está em fase de
terraplanagem. Até dezembro, as ruas, guias, calçadas e redes
subterrâneas de cabos, água, luz e esgoto já devem estar prontas. O
próximo passo das empresas será conseguir toda a documentação dos lotes e
os registros de incorporação dos primeiros edifícios. O lançamento
imobiliário é esperado para junho.
Inicialmente, a Tecnisa espera oferecer ao mercado sete torres com
apartamentos de 150 a 270 metros quadrados. As receitas com o lançamento
da primeira fase são estimadas em 800 milhões de reais. Em seguida,
podem ser lançados prédios residenciais com apartamentos menores e
também um edifício de salinhas comerciais de cerca de 40 metros
quadrados.
A fase de lançamentos deve durar três anos. Essa forma fatiada é
interessante para as incorporadoras por diversos motivos. O mercado não
receberá uma enorme oferta de imóveis de uma só vez e as empresas não
precisam se endividar excessivamente para tocar todo o projeto ao mesmo
tempo. A PDG e a Tecnisa também terão a oportunidade de testar o mercado
e oferecer um produto adequado à demanda. O projeto pode ser alterado
quanto ao mix de empreendimentos comerciais e residenciais e quanto ao
tamanho das unidades se as empresas observarem a maior procura por
imóveis com determinadas características. Até mesmo um hotel pode ser
incluído no projeto. Já um shopping center é descartado por ora devido à
existência do West Plaza e do Bourbon nas proximidades.
Os investimentos em infraestrutura já estão definidos. Será instalado
um sistema de drenagem da chuva capaz de absorver toda a água que cair
no terreno. A iluminação da área pública inclui apenas lâmpadas de LED
inteligentes, cuja intensidade varia de acordo com a luz solar. Todo o
terreno de 250.000 metros quadrados contará com rede wi-fi disponível ao
uso público. O sistema de segurança dos condomínios estará integrado ao
da polícia. As ruas internas incluem ciclovias com pista emborrachada.
As incorporadoras ainda não definiram os preços de lançamento das
primeiras unidades. Uma boa base de comparação seria o empreendimento
Casa das Caldeiras, lançado pelas incorporadoras Helbor e Setin em 2010.
Em poucos dias, as unidades residenciais foram vendidas por cerca de
6.300 reais o metro quadrado enquanto os comerciais saíram por 9.000.
Especialistas acreditam que as unidades do Jardim das Perdizes custarão
entre 10% e 20% menos.
Ainda que a Barra Funda seja vizinha de universidades, shoppings,
hospitais e órgãos públicos, o fato de o bairro estar localizado do
outro lado da linha do trem e mais próximo ao rio Tietê justifica os
valores menores que os praticados atualmente em Perdizes ou
Higienópolis, por exemplo. Quem apostar no mercado imobiliário da Barra
Funda agora, portanto, poderá ganhardinheiro no futuro. Basta que a
prefeitura faça sua parte – mas é justamente aí que costuma morar o
problema.
Por João Sandrini
Publicado na Exame.com
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