É hora de criar novos mecanismos de financiamento para o setor
imobiliário no País, afirmou o diretor de Fiscalização do Banco Central
(BC), Anthero de Moraes Meirelles. Hoje, as operações dependem dos
recursos das cadernetas de poupança, do Fundo de Garantia do Tempo de
Serviço (FGTS) e de instrumentos com menor poder de captação, como os
fundos imobiliários, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs),
as Letras Hipotecárias (LHs) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) -
e estes recursos deverão ser insuficientes para atender à demanda dos
próximos anos.
Até agora, apesar do forte crescimento da
demanda, a oferta de recursos atendeu às necessidades de mutuários e
construtores. As cadernetas de poupança, principal fonte de crédito,
além de disporem de um saldo da ordem de R$ 320 bilhões, recebem
recursos provenientes de acordos sobre o Fundo de Compensação de
Variações Salariais (FCVS) e atendem bem à demanda da classe média. E o
FGTS, voltado para as faixas de renda baixa e média baixa, dispõe de
vultosas disponibilidades, próximas de R$ 90 bilhões. Além disso, os
bancos recebem mensalmente o pagamento das prestações de cerca de 3
milhões de mutuários com contratos ativos.
Mas, enquanto as
operações de empréstimo crescem cerca de 50% ao ano, os depósitos de
poupança evoluem a taxas inferiores a 20%. Neste ano, o ritmo de
crescimento é ainda menor. Estima-se, portanto, que haja escassez de
recursos das cadernetas já em 2012, como temem os mais pessimistas, ou
em 2013 ou 2014.
A proporção do crédito imobiliário em relação
ao Produto Interno Bruto (PIB), calcula o diretor do BC, deverá atingir
6% neste ano - quase cinco vezes mais do que o porcentual de 1,3%
registrado em 2004. Mas 6% do PIB ainda será um volume modesto,
comparado ao de outros países emergentes, como o México e o Chile.
Estima-se, no setor privado, que a relação entre o crédito imobiliário e
o PIB deva atingir 10% a 11%, até 2015, podendo dobrar novamente até o
início da próxima década. Só então o Brasil estará mais próximo do
Chile, cuja proporção crédito imobiliário/PIB supera 20%.
No
Brasil, ao contrário do que ocorreu em outros países, o crédito
imobiliário opera em bases muito seguras - as prestações não comprometem
mais do que 30% da renda dos mutuários e, de preferência, é adotado o
Sistema de Amortização Constante (SAC), em que as prestações são
decrescentes ao longo do contrato. Os bancos não apenas concedem os
créditos (ou seja, são originadores das operações), como mantêm esses
ativos até o encerramento dos contratos.
A questão é manter a
eficiência de um sistema em forte crescimento e que depende de variáveis
macroeconômicas. Como afirmou Anthero Meirelles, "o BC vem trabalhando
em estreita parceria com os demais órgãos reguladores e entidades
representativas do setor imobiliário" para definir novos mecanismos de
captação de recursos.
Mas há empecilhos a serem removidos, como
o das regras sobre a destinação obrigatória de 65% dos recursos das
cadernetas para as operações - a chamada exigibilidade. Os bancos querem
flexibilizar a regra, para poder vender os créditos para companhias de
securitização e fazer novos créditos, em prazo curto. A exigibilidade
seria, assim, cumprida, mas com alguma defasagem. E o resultado seria o
aumento da concessão de créditos com os recursos das cadernetas.
Outra hipótese é criar novos títulos, como os covered bonds, espécie de
CDBs imobiliários que tiveram boa aceitação na Europa. Mas, para ser
colocados, esses papéis teriam de render taxas de mercado superiores às
da caderneta, que paga ao aplicador 6,17% ao ano mais TR. Captando a
taxa baixa, os bancos poderiam emprestar a juros de 10% a 12% ao ano. Se
a captação for mais onerosa, o tomador pagará mais.
Para o
crédito imobiliário, a queda da taxa básica, dos 12% ao ano, hoje, para
9%, em 2012, permitiria lançar novos papéis e assegurar a oferta de
financiamentos.
Publicado por "O Estado de São Paulo"
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