DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL LOCADO -TÉRMINO DO CONTRATO

Mas afinal como se devolve um imóvel locado quando termina  porque uma das partes não deseja que este prossiga após o prazo encerrado! 

O que fazer?

O que diz a Lei do Inquilinato 8.245/91:

Que o locatário pode desocupar ao término contratual sem multa ou comunicação(artigo46 e 47).

• Que o locador pode pedir a devolução concedendo 30 dias para desocupação(obrigatório)em contrato com prazo de 30 meses ou mais(artigo 46) após o término.
• que o locatário pode desocupar comunicando 30 dias antes por escrito em contratos com prazo indeterminado renovados ou verbal.
• que o locador pode pedir o imóvel em contratos com prazo menor que 30 meses após 05 anos de locação ininterrupta;
• que o locador pode pedir o imóvel por denuncia motivada em contratos com prazo menor que 30 meses quando renovados automaticamente conforme artigo 47 da lei.

O que fazer passo a passo

- Data do encerramento do contrato

Em contratos de qualquer prazo que seja superior a 30 meses o locatário poderá devolver o imóvel ao término do contrato sem necessitar de comunicar antes o locador de que desocupará. Na prática o bom senso diz ser conveniente comunica-lo mesmo que por telefone ou email deixando o locador prevenido quanto a desocupação e assim agilizando a devolução do imóvel. Portanto sempre comunique que irá desocupar.
Em contratos com prazo menor que 30 meses na data do encerramento do prazo contratual este mesmo contrato que termina se renova automaticamente por força da lei, isto é, porque a lei determina que seja assim. Neste caso o prazo passa a ser indeterminado e sendo assim obriga o inquilino a comunicar 30 dias antes por escrito o locador sobre a desocupação, sob pena de ter que pagar um  aluguel e taxas a mais como indenização. O locador não pode impedir a devolução do imóvel salvo por denuncia motivada.

Desocupação

- no ato da mudança desligue relógio de luz, gás individual e água. Não deixe nenhum disjuntor ligado.

- anotar a leitura da luz, da água e do gás individual se for o caso.

- entregar as chaves ao locador(imobiliária) e solicitar recibo de entrega com a data e hora da vistoria;

- a vistoria deverá ser marcada em no máximo 48 horas(o prazo varia);

- comparecer a vistoria e acompanha-la afastando as dúvidas e fazendo acordos se o locador estiver presente. Se for apenas pessoal da imobiliária acompanhe e conteste o que achar que não esta correto.

- contactar o locador(imobiliária) 24 horas após vistoria para saber o valor a pagar.

- desligar a luz na companhia de energia fornecendo a leitura do relógio que foi anotada e solicitar conta final para pagamento e quitação. Se não anotou a leitura do relógio de luz a companhia faz o calculo pela média de consumo dos últimos 3 meses. O mesmo ocorre coma água. Não aceite deixar os relógios ligados se a luz estiver em teu nome pois você depois será cobrado.
- em caso de concordância em pagar os consertos da vistoria se efetua o pagamento; em caso de não concordância discute-se judicialmente.
- se você for fazer as reformas solicitadas na vistoria pegará novamente as chaves e pagará aluguel enquanto estiver reformando com pessoa de sua confiança. Nestes casos não se desliga luz e água.
- na reforma use sempre material igual ou de mesmo valor e lave as paredes antes de pintar para evitar manchas na pintura que leve o locador a recusa-la. Alguns pintores preferem passar varias mãos de tinta a lavar as paredes o que sai mais em conta.

- efetuar pagamento do débito final da locação direto ao locador(imobiliária) apresentando a conta final da luz quitada.

- receber o termo de encerramento e/ou quitação. Pode ser documento separado mas o comum é que o termo de quitação já conceda o encerramento pois uma vez quitado encerra-se o contrato.

Em caso de divergência em relação a valores a serem pagos ou consertos da vistoria o locador encerra o contrato mas não fornece quitação isto é, informa no termo de encerramento que há débitos pendentes a serem discutidos.

Paga-se o aluguel até a entrega das chaves quando este para de contar.
Se o locador se recusar a receber as chaves deve-se entrega-las por deposito em juízo para para de contar o  aluguel. A discordância não anula deveres e direitos, discute-se pela via judicial e não por decisão unilateral.


Texto gentilmente cedido por  Maria Angela Camini do Blog Saber Imobiliário

Cuidados na aquisição de imóveis

A economia brasileira passa por um período de estabilidade nunca antes experimentada. Com a estabilidade, veio o apetite pelo consumo, a tranquilidade para contrair dívidas de longo prazo e a oportunidade de adquirir a tão sonhada casa própria. Nesse cenário positivo, o mercado imobiliário também vem crescendo a cada ano. Segundo o Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi-SP), no ano de 2010 foram mais de 35.000 unidades residenciais vendidas. Esse número só contempla unidades novas.

Com esse aquecimento, além das unidades novas para moradia, muitos vislumbram uma oportunidade de investimento. Dessa maneira, acabam adquirindo imóveis usados, comerciais ou residenciais, muitas vezes para reforma e posterior venda ou locação.

Independentemente do motivo da aquisição, para se fazer uma compra de imóvel com segurança, seja novo ou usado, é preciso observar, ressalvadas as peculiaridades de cada situação, alguns pontos básicos:

- Para imóveis novos, é necessário que se verifique, primeiramente, se o processo de incorporação do empreendimento está corretamente registrado, bem como se foi constituído o patrimônio de afetação. Quando há patrimônio de afetação, significa dizer que o empreendimento está seguro.

O patrimônio de afetação é o conjunto de bens e recursos atribuídos a um determinado empreendimento, destacando-o dos demais empreendimentos ou bens de uma construtora. O empreendimento possui terreno, administração e contabilidade independente, não se confundindo com o patrimônio total da construtora/incorporadora. Assim, se ocorrer um comprometimento (falência) da empresa, o patrimônio de afetação (empreendimento) não será atingido por tal mazela, ficando seus compradores seguros. Normalmente, esse destaque de patrimônio se faz através de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE).

- Para imóveis usados, a primeira precaução é verificar se o vendedor é mesmo o proprietário do imóvel. Normalmente, imóveis que são vendidos por intermédio de imobiliárias são mais seguros com relação a isso, pois elas detêm essa informação, ou, ao menos, deveriam deter, por se tratar de uma obrigação legal da corretagem.

Outra precaução a ser tomada é exigir todas as certidões referentes ao imóvel objeto da compra, bem como as certidões referentes à pessoa do vendedor. A verificação das certidões serve para garantir que o objeto não possui qualquer pendência referente a tributos ou taxas e, no caso de imóveis em edifícios, nenhuma pendência condominial.

As certidões referentes ao vendedor, seja pessoa física ou jurídica, servem para verificar se a pessoa que está vendendo é idônea e não possui pendência judicial (execuções/cobranças) nem administrativa (protestos). Se existir alguma pendência é necessário solicitar maiores informações ao vendedor. A preocupação central, nesses casos, é verificar se o vendedor, ao se desfazer daquele imóvel, se tornará insolvente perante seus credores. Caso se confirme a inadimplência por parte do vendedor, seus credores poderão anular a venda e retomar o imóvel alienado, restando ao comprador apenas a possibilidade de ingressar com uma ação de regresso contra o vendedor.

Ante as oportunidades do mercado imobiliário e a ansiedade de se adquirir um imóvel, seja para moradia, seja para investimento, faz-se necessário a observação desses simples cuidados, para que sejam mitigados ou mensurados os riscos que envolvem a operação.

* Raul Monegaglia é sócio do escritório Kurita, Bechtejew & Monegaglia – KBM Advogados – raul@kbmadvogados.com.br

Texto gentilmente cedido por portalvgv.