Num terreno cheio de mato, o banco Bankia está montando sua resposta a uma crise bancária e
imobiliária que deixou a Espanha com cerca de 1 milhão de moradias desocupadas. A estratégia do banco é construir mais casas.
O Bankia e uma incorporadora local planejam construir um complexo
residencial de 212 unidades, com uma academia de ginástica e um cinema
neste endereço no centro de Madri onde antes havia uma rodoviária. As
obras devem começar em breve, ainda que as vendas de propriedades
existentes estejam praticamente em zero e só 45 dos novos apartamentos
planejados tenham sido vendidos.
“O mercado está estancado”, disse César Cabal, um corretor imobiliário que trabalha com os incorporadoras.
Estratégia para valorizar
terrenos pode ser arriscada
O impulso para continuar construindo num mercado imobiliário afogado
em propriedades vazias ilustra a magnitude da crise bancária que a
Espanha atravessa. O estouro da bolha imobiliária no país entulhou os
bancos não apenas com residências desocupadas, mas também com bilhões de
euros em terrenos ociosos.
Mas em vez de contabilizar os terrenos como uma perda e tentar
vendê-los, o Bankia e seus concorrentes começaram a construir em
terrenos escolhidos a dedo. Em alguns casos, há compradores na fila, mas
em outros, não.
Um porta-voz do Bankia disse que o banco está construindo só em áreas
de alta demanda, como o centro de Madri, e que os novos projetos são
uma maneira inteligente de dar novo valor a um ativo morto.
Havia cerca de 700.000 moradias desocupadas em fins de 2010, de
acordo com os números oficiais mais recentes já divulgados. Incluindo-se
as propriedades confiscadas, alguns economistas e consultores
imobiliários estimam que o total poderia chegar a 1,5 milhão.
Foram registrados 19.457 inícios de obras de novas residências no
terceiro trimestre do ano passado, 7% a menos que no segundo e 5% abaixo
do mesmo período de 2010. Ernesto Tarazona, da construtora Knight Frank
España SA, calcula que os bancos e caixas econômicas da Espanha
construirão entre 5.000 e 6.000 novas moradias nos próximos dois anos.
Os bancos estão torcendo para que o moribundo mercado imobiliário
espanhol volte à vida. Mas é uma aposta arriscada num país com mais de
22% de desemprego e perspectivas de crescimento incertas.
Os bancos estão em busca de compradores no exterior. Com políticos
espanhóis a tiracolo, eles já fizeram encontros com potenciais
investidores no Reino Unido, na Holanda, na Alemanha e na Suécia. Eles
serviram vinho e presunto espanhol, e exaltaram o clima ensolarado e o
estilo de vida tranquilo da Espanha.
Mesmo vendas pequenas poderiam ajudar a beneficiar certos bancos na
Espanha. Mas há temores de que construir mais moradias vá derrubar ainda
mais os preços, aumentando os problemas do mercado imobiliário e, por
extensão, os dos bancos.
Desde o estouro da bolha imobiliária, no início de 2008, o setor
financeiro espanhol tem sido assombrado por receios de que ele tenha
adiado uma limpeza profunda de seus estimados 176 bilhões de euros (US$
224 bilhões) em ativos problemáticos em seus livros. Os bancos tinham
reservado fundos para cobrir cerca de um terço dessa quantia.
O Banco de España, o banco central, já forçou uma leva de
consolidação e recapitalização, o que criou novas instituições como o
Bankia, resultado da fusão forçada de sete caixas econômicas regionais.
Nos últimos dois anos, a Espanha já injetou um total de 22,3 bilhões de
euros no seu setor bancário, em verbas estatais ou em recursos de seu
fundo garantidor de depósitos, e não atraiu muita atenção dos mercados,
já que os temores quanto à crise de dívida europeia mudaram-se para a
Itália.
O novo ministro da Fazenda espanhol, Luis de Guindos, disse este mês
que o setor ainda precisa de mais 50 bilhões de euros para assimilar
perdas em sua carteira de imóveis. Ansioso para evitar um resgate com
dinheiro público, Guindos disse que o dinheiro viria do próprio lucro
dos bancos durante vários anos, depois de uma nova rodada de fusões.
Ainda assim, muitos economistas duvidam que isso seja suficiente. A
menos que os bancos comecem a gerar lucros o bastante para absorver as
perdas, o setor poderia precisar de um socorro bancado pelo governo ou
instituições internacionais, disse José Garcia Montalvo, professor de
economia da Universidade de Pompeu Fabra, em Barcelona.
Mas mesmo se o governo resolvesse intervir, agora ficou muito caro
fazê-lo. A Espanha tem pagado juros recordes em sua dívida e teria muito
mais dificuldades para levantar os fundos necessários do que seis meses
atrás. O juro que o país precisa pagar a seus credores tem ficado entre
5% e 6% nos últimos meses, perto de um nível insustentável de
pagamentos para o governo no longo prazo.
Os problemas derivados da explosão do mercado imobiliário têm
praguejado os bancos espanhóis desde que o boom dos imóveis começou a
fraquejar em 2007. No ano anterior, o país construiu mais moradias do
que a Alemanha, o Reino Unido e a Itália juntos, segundo dados da
Federação Europeia de Hipotecas.
Analistas e investidores dizem que a prática de construir em terrenos
baldios é um entre vários fatores que ajudaram os bancos a obscurecer o
tamanho de perdas inevitáveis. Eles dizem que os bancos também têm
refinanciado empréstimos a incorporadoras que em muitos casos têm poucas
esperanças de quitar a dívida.
Os bancos espanhóis têm cerca de 338 bilhões de euros em exposição ao
setor imobiliário, na maior parte por meio de empréstimos a
incorporadoras, segundo dados do banco central. Esse número não caiu nos
últimos três anos, apesar de uma onda de concordatas de incorporadoras
depois da queda do mercado.
Joaquín Maudos, professor de economia da Universidade de Valencia,
disse que a estatística indica que os bancos continuam a refinanciar
empréstimos, em vez de dar baixa contábil. “Estão fazendo maquiagem
nesses empréstimos”, disse ele.
Cabal, o corretor de imóveis, está vendendo propriedades do projeto
do Bankia no centro de Madri. Os apartamentos terão sistemas de
aquecimento instalados ao pé das paredes e um aparelho que pode abrir as
persianas automaticamente, ligar a lavadora de roupas ou chamar os
bombeiros. O banco os está vendendo por 4.500 euros o metro quadrado e
dividindo a receita com a incorporadora.
“O pessoal está escondendo o dinheiro embaixo do assoalho e não vão
tirar de lá enquanto as coisas não melhorarem”, disse Cabal. “Com os
temores do euro, estamos todos paralisados de medo” de não vender os
apartamentos.
Por SARA SCHAEFER MUÑOZ e ILAN BRAT de Madri
Publicado por The Wall Street Journal.
