Aluguel para escritórios duplica em cinco anos

Preços levam São Paulo à quarta posição entre as cidades mais atraentes para investimento do mundo

Nos últimos cinco anos, alugar um conjunto comercial de alto padrão na cidade de São Paulo ficou duas vezes mais caro. Segundo estudo da Colliers International, os valores médios praticados na cidade passaram de R$ 52,5 em 2006 para R$ 118,5 m²/mês no quarto trimestre de 2011. A região da Faria Lima segue tendo o valor mais alto para instalação, com preço máximo pedido de R$ 200,00 m²/mês. A falta de oferta de modo geral é uma das justificativas para o aumento.

No final do ano passado, em relação ao 3º trimestre, os preços médios de locação tiveram alta de 7,2%. Esse índice aumenta para 17,9% quando comparados ao quarto trimestre de 2010. As regiões da Faria Lima e do Itaim apresentaram a maior elevação dos preços médios durante o ano, 28% e 26%, estando hoje com média de R$ 185,00 e R$ 178,00 m2/mês, respectivamente.

De acordo com a Colliers, regiões como Alphaville, Barra Funda, Berrini, Chácara Santo Antônio, Marginal Pinheiros e Roque Petroni possuem valores abaixo da média. A oferta é um dos motivos para a redução de preços em Alphaville, que teve a entrada do empreendimento Castelo Branco Office Park Torre II.

Tais números comprovam que o setor imobiliário segue extremamente atrativo para investimento. Levantamento da Associação de Investidores Estrangeiros no Setor Imobiliário (Afire) mostra que São Paulo passou de 26ª para quarta cidade mais atraente para aplicação em imóveis comerciais, ficando atrás de Nova York, Londres e Washington.

Publicado por Exame.com

Lucro imobiliário e imóvel financiado

Sabemos que na venda á vista o imposto sobre lucro imobiliário deve ser recolhido no mês seguinte ao da venda, até o último dia útil.

Na venda do imóvel em que o comprador utiliza-se do pagamento através do financiamento imobiliário também temos venda á vista mesmo que ocorra pagamento de sinal em uma data e parcela financiada em outra data.

A principal dúvida do contribuinte é saber exatamente qual a data da venda para fins tributários quando a mesma inicia-se no final do ano e termina no inicio do outro ano. Parece complicado, mas não é, apenas o contribuinte deve prestar atenção a situação da venda (com ou sem sinal) e a data da assinatura do contrato particular entre comprador e vendedor e o contrato de financiamento que tem força de escritura e será levado direto a registro no Cartório de Imóveis.

A data de venda para fins de recolhimento do imposto sobre lucro imobiliário vai depender de cláusula com condição suspensiva inserida ou não nos contratos particulares onde a efetivação da venda fica condicionada a aprovação do financiamento solicitado pelo comprador. Se aprovado, o contrato se conclui, se não aprovado o comprador tem o direito de desistência sem ônus.

Sendo assim temos três situação diferentes que são elas:

1ª - negociação do imóvel no ano de 2011 sem pagamento de sinal e cláusula resolutiva, com escritura de financiamento assinada no ano de 2012.

Na situação acima, temos a possibilidade do comprador desistir do negócio se o financiamento não for aprovado e também não houve pagamento de sinal garantindo o negócio. Sendo assim a data da venda do imóvel será a da assinatura do contrato de financiamento com o banco no ano de 2012.

Exemplo:

Paulo negocia seu imóvel em novembro de 2011. No contrato particular assinado não houve pagamento de sinal e o comprador Sérgio insere cláusula que condiciona a compra à aprovação do financiamento solicitado por ele.

Em 15 de janeiro de 2012 Sérgio tem o financiamento aprovado e a escritura particular é assinada com o banco.

A data da venda será 15 janeiro de 2012 e o imposto sobre lucro imobiliário será recolhido pelo vendedor até o último dia útil de fevereiro de 2012.

Neste caso houve a aprovação do financiamento e o contrato se resolveu.

2ª - negociação do imóvel em dezembro de 2011 com pagamento de sinal e carta de crédito já aprovada para o comprador e conclusão em março de 2012 com a assinatura do financiamento.

Neste caso o comprador já tem o financiamento aprovado e o pagamento do sinal é garantia do negócio. Não há cláusula resolutiva e sendo assim a data da venda é a data da assinatura do contrato particular entre comprador e vendedor. A assinatura do contrato de financiamento em março de 2012 será mera formalidade na transmissão da propriedade.

Exemplo:

 Flávia tem uma carta de crédito aprovado pelo banco de R$ 200 mil reais e deseja adquirir o imóvel de Pedro pelo preço de R$ 300 mil reais. Assinam contrato particular no mês de dezembro de 2011 onde Flávia paga o sinal de R$ 100 mil  como garantia do negócio. O contrato é assinado em caráter irrevogável.

Neste caso não há uma condição para que o negócio se conclua pois Flávia já tem o credito que precisa e pagou o sinal inicial garantindo a conclusão do negócio.

Sendo assim a data da venda do imóvel é a data da assinatura do contrato particular em dezembro de 2011 e o imposto deverá ser pago até o último dia útil de abril de 2012, mês seguinte ao da assinatura do financiamento.

3ª - negociação do imóvel em dezembro de 2011 com pagamento de sinal a titulo de principio de pagamento e cláusula resolutiva condicionando a conclusão do negócio a aprovação do financiamento.

No caso acima temos uma diferença da primeira situação, pois nesta, apesar de haver pagamento de sinal, há também a espera pela aprovação do financiamento.

Nesta situação a data da venda do imóvel será a da assinatura do contrato de financiamento se aprovado.

O cuidado aqui ocorre pelo fato de o vendedor ter recebido o sinal em 2011 fato que faz com que ocorra aumento de capital e sendo assim vendedor e comprador devem fazer a declaração de 2012 informando o pagamento e recebimento de sinal e depois em 2013 a conclusão do negócio com a informação do valor recebido financiado e a data da venda do imóvel. O imposto será recolhido em março de 2011 sobre o valor integral do imóvel (sinal + valor financiado).

Exemplo:

Maria negocia compra de imóvel em novembro de 2011 por R$ 200 mil reais, R$ 50 mil pagos no ato do contrato a titulo de sinal com cláusula resolutiva e R$ 150 mil a ser pago pelo banco se o financiamento for aprovado. Em 11 março de 2012 o financiamento é aprovado e ocorre a assinatura do contrato de financiamento.

A data da venda é 11 março de 2012 e o imposto vai ser pago sobre o valor total da venda(sinal + financiado) até o último dia de abril de 2012.

As partes fazem a declaração de 2012 referente a 2011 informando o pagamento/recebimento do sinal de 50 mil em 2011 a titulo de aquisição de imóvel. Em 2012 informam o pagamento/recebimento do valor restante.

É isso. Nem tão simples, nem tão complicado.

Texto gentilmente cedido por Saber Imobiliário

Comprar imóvel é coisa de mulher

Elas dão a palavra final na hora da compra e analisam itens como praticidade, segurança e lazer nos mínimos detalhes

Preocupadas com o futuro e atentas às necessidades da família, as mulheres são as responsáveis pelo sim final na hora da compra do imóvel. Elas procuram a melhor opção entre casa ou apartamento e avaliam itens como segurança, praticidade, conforto e área de lazer.

“Os critérios se baseiam no gosto e nas necessidades de cada membro da família. Por exemplo: tem que ter quadra e piscina para as crianças, ser confortável para o marido, prático para manutenção do lar etc.”, afirma Jeane Machado, superintendente de incorporação da ACS completando que, “como a maioria das mulheres trabalham fora, elas buscam conciliar a casa ideal a praticidade para não gastarem muito tempo com organização, limpeza e manutenção”.

Detalhes como onde bate o sol da manhã e o da tarde também são analisados. “A mulher pergunta isso porque não quer uma sala muito quente. A preferência é que o sol da tarde pegue a região da lavanderia porque ajuda a secar as roupas. São pontos que dificilmente os homens questionariam”, explica a executiva.

Outro item analisado é a condição financeira. “Como a mulher costuma fazer o planejamento financeiro, ela tenta conciliar a casa perfeita, sem deixar que o custo seja acima da renda mensal familiar, Além disso, ela visualiza o imóvel a longo prazo: se a família se mudar – será um bom investimento de venda ou locação?”, finaliza Jeane.
O que elas avaliam?

Para Thaís Frausto, de 27 anos, a escolha da casa própria demorou mais de um ano e meio. “Eu e meu marido visitamos vários imóveis, listamos as localidades que eram do nosso interesse e analisamos também o custo benefício”, afirma. Para ela, os itens mais avaliados foram: estacionamento para dois carros, segurança, churrasqueira (espaço para receber os amigos) e jardim (para plantar verduras e flores). “Em breve queremos aumentar a família e já compramos um imóvel com três quartos”, completa.

Texto gentilmente cedido por PortalVGV

LUCRO IMOBILIÁRIO E PRAZO DE 05 ANOS

Tanto a Receita Federal quanto a MP 252/05(regulamentada pela lei 11.196/05) também conhecida como MP do Bem, normatizam o prazo de utilização da contagem de 05 anos entre a venda de um imóvel e de outro para fins de que o contribuinte utilize-se da isenção que a norma lhe confere.

Em duas situações este prazo deve ser levado em conta caso queria fazer uso da isenção.

1 - na venda de único imóvel urbano ou rural, de qualquer tipo, seja residencial, comercial, industrial, terreno edificado ou não, terra nua, desde que nos últimos 05 anos não tenha seu proprietário efetivado a alienação (transferência) de outro imóvel de qualquer tipo. Preço máximo de 440 mil Reais para situações de compra e venda. Por alienação entenda venda, doação, Cessão de direitos hereditários, partilha.

2 – sendo proprietário de mais de um imóvel ele pode vender o imóvel que for somente residencial por qualquer valor e usar todo o valor da venda para a compra de outro imóvel somente residencial (ou mais de um), devendo para isso providenciar a compra em no máximo 180 dias após a venda (data da celebração do contrato). Neste caso ele estará isento do imposto se, também não tiver alienado nenhum outro imóvel nos últimos 05 anos.

Você pode usar o benefício da isenção

na compra de novo imóvel residencial em 180 dias,

uma vez a cada 05 anos.

Os casos acima garantem a isenção, mas atenção para os prazos para não confundir e ter que depois recolher o imposto com as devidas correções pelo atraso no pagamento, que não é nada barato.

Quando se recolhe o imposto em atraso por erro ou omissão paga-se 0,33% ao dia até o limite de 20% de multa + 1% de juros ao mês e correção pela Taxa SELIC. Nada barato dependendo de quanto tempo você atrasou.

Contribuintes que venderam imóveis de 2007 para cá, ficam em dúvida em relação a contagem do prazo de 05 anos para fins de poder ter a isenção novamente. É comum o erro de pensar que a contagem é feita por meses.

A contagem do prazo é feita a partir da data de venda do imóvel. Sendo assim se, por exemplo, o imóvel foi vendido em 22 de março de 2007, em 22 de março de 2012 o prazo de 05 anos acaba e você pode vender novamente utilizando o beneficio da isenção.

A data da contagem começa na data da assinatura do contrato.

Se não houver contrato particular, fazendo a escritura direto no Tabelionato valerá a data da Escritura, se houver contrato particular vale a data do contrato particular que depois quando for feita a Escritura, esta fará constar em seu corpo de que o contrato foi efetivado na data X.

Se mais de um imóvel residencial for vendido pelo proprietário, o prazo começa a contar a partir da data do primeiro imóvel vendido para fins da contagem de 180 dias para compra de novo imóvel residencial e o prazo passa a contar a partir da data do último imóvel alienado para fins da contagem de 05 anos.

Resumindo:

INICIA A CONTAGEM DE 05 ANOS A PARTIR

DA

DATA DA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DE VENDA DO IMÓVEL.

Texto gentilmente cedido por Saber Imobiliário.

Demanda local impulsiona mercado imobiliário de alto luxo no Brasil

O mercado imobiliário de alto luxo vem se expandindo no Brasil, com aumento da demanda no Rio e em São Paulo e crescimento também fora dos grandes centros, pressionando os preços para cima e gerando valorização recorde.

No Rio de Janeiro, os preços dos imóveis de alto padrão no Rio subiram aproximadamente 200% nos últimos cinco anos, enquanto imóveis de outras categorias tiveram incremento médio de 150% na cidade, segundo Leonardo Schneider, vice-presidente do Sindicato da Habitação do Rio (Secovi-Rio).

É na orla de Ipanema e do Leblon que estão os metros quadrados mais caros do Brasil, estima Luiz Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp). Nos dois bairros, os mais cobiçados do Rio, o metro quadrado de um apartamento de frente para o mar custa em média R$ 40 mil atualmente, podendo chegar a R$ 51 mil, de acordo com o Secovi-Rio.

Para Frederico Judice Araújo, o mercado de alto luxo do Rio está se beneficiando mais do que a média brasileira em função dos megaeventos que acontecerão nos próximos anos e dos investimentos em infraestrutura e segurança que vêm a tiracolo. Ele é membro da família proprietária da Judice & Araujo, imobiliária especializada em imóveis do segmento.

"Assim como mercado financeiro antecipa movimentos de empresas para comprar ações, o mercado imobiliário antecipou o movimento de melhora da cidade como um todo. O Rio vai melhorar muito para poder receber esses grandes eventos e isso tem um impacto direto no mercado imobiliário", diz, citando investimentos como a expansão do metrô até a Barra da Tijuca, na zona oeste, e a política de segurança pública das Unidades de Polícia Pacificadora (UPPs), que buscam expulsar o tráfico armado de favelas.

"O momento é inedito, nada se compara. A Judice está há 36 anos no mercado (fluminense) e nunca vimos um momento tão bom no Rio. Desde que o Rio deixou de ser capital, ficou meio largada durante muitos anos, e agora vem retomando uma posição mais forte." O imóvel mais caro que a empresa oferece no Rio no momento é um apartamento de 1.600 metros quadrados na praia de Ipanema, à venda por R$ 64 milhões.

Para José Conde Caldas, presidente da Associação de Empresas Dirigentes do Mercado Imobiliário (Ademi), o mercado carioca está passando a ser um mercado nacional e até internacional, atraindo compradores de outros estados e também de fora do país. "O Rio hoje é a bola da vez. Muita gente quer voltar a morar na cidade. Isso existiu no passado, nos anos 1960, quando o Rio era muito procurado. Mas depois veio uma sucessão de maus governos e as pessoas queriam ver o Rio de costas."

Conde Caldas, que é dono da construtora Concal, diz ter presenciado um exemplo desta tendência dois anos atrás, quando lançou um empreendimento de luxo de frente para a praia de Ipanema, com seis apartamentos de a partir de R$ 7 milhões cada. Quatro deles foram comprados por pessoas de fora da cidade. "Eu quis conhecer os compradores para saber por que estavam comprando no Rio. Eram pessoas com negócios que estavam indo muito bem e queriam comprar o apartamento como investimento, e para ter uma casa de veraneio no Rio", conta.

Internacionalização

O segmento de casas, apartamentos e coberturas com cifras na casa dos milhões se beneficia de fatores como a queda de juros, o maior acesso a crédito, a economia aquecida e a grande visibilidade do Brasil diante da Copa e da Olimpíada de 2016, lista Judice Araujo. Ele observa que o mercado também vem sendo impulsionado pelo aumento do poder aquisitivo de partes da população. "Vemos o crescimento da classe média, mas também a subida da classe média para a média alta e a classe alta prosperando. Isso tem um impacto positivo no mercado de alto padrão. Vemos nitidamente que mais pessoas têm tido condições de comprar um imóvel maior ou uma segunda moradia de veraneio", diz Judice Araujo.

A empresa é a afiliada no Rio da Christies International Real State, braço imobiliário da casa de leilões que entrou no Brasil em 2007. No ano seguinte foi a vez da Sothebys International Realty, da casa de leilões rival, também britânica, que estabeleceu escritório em São Paulo.

A entrada de ambas no mercado nacional reflete o maior interesse internacional por imóveis de alto padrão no país. Mas seu crescimento vem sendo impulsionado pela demanda interna, afirma o diretor da SIR no Brasil, Fábio Rossi, que tem planos de triplicar as vendas da empresa nos próximos três anos, a partir da descentralização.

A empresa atualmente tem escritórios em São Paulo e Porto Alegre. Nos próximos três anos, a meta é abrir escritórios em 15 cidades de médio porte no Brasil. "Vamos para 15 cidades com população acima de dois milhões de habitantes, nas quais identificamos potencial de mercado para esse segmento. A nossa meta é ter vendas da ordem de R$ 1 bilhão no Brasil nos próximos três anos", diz Rossi.

A empresa vem apresentando crescimento de 15% ao ano, diz Rossi, e 95% das vendas são para brasileiros. Mas o interesse de compradores estrangeiros no país vem aumentando, diz Rossi, que acredita que o mercado de luxo no Brasil caminha para uma maior internacionalização.

"Em cidades como Nova York, Milão e Londres, os estrangeiros chegam a representar 30% do mercado, o que mostra que temos um grande potencial de crescimento no Brasil", diz.

De acordo com Rossi, a procura de imóveis de alto padrão aumentou também entre investidores, tendência que atribui às turbulências na economia mundial após a crise financeira de 2008.

"O mercado imobiliário se mostrou como o lugar mais seguro e como o melhor investimento. Algumas ações viraram pó, o imóvel não. O imóvel bem localizado, de luxo, subiu de preço. Todo mundo fala que o mercado imobiliário americano está caindo, mas em Nova York, em frente ao Central Park, os preços continuam subindo. A Grécia está quebrada, mas o imóvel de luxo lá está mais caro", exemplifica.

Descentralização

Rio e São Paulo são os principais mercados para empreendimentos milionários, mas o aumento da procura no Nordeste tem sido substancial, afirma Francisco Próspero, diretor executivo da Ins no Brasil. A empresa portuguesa atua no Nordeste há dez anos, com sede em Fortaleza, e em 2010 tornou-se afiliada da Christies International Real State. O faturamento vinha crescendo em 20% ao ano, e no ano passado superou os 30%.

Até três anos atrás, Próspero diz que o público-alvo da empresa eram sobretudo europeus, como alemães, ingleses, italianos e nórdicos. Hoje, os brasileiros ultrapassaram os estrangeiros e são responsáveis por cerca de 60% das vendas da empresa.

"Com o crescimento da economia no Brasil, as pessoas aqui estão com uma maior capacidade financeira, ao contrário do que ocorre na Europa, dado o contexto internacional da economia", diz. "São compradores do Nordeste, São Paulo, Brasília, Pará, tanto pessoas que compram como uma segunda residência para passar férias ou como um investimento", diz.

De acordo com Próspero, o portfólio da Ins tem cerca de 250 imóveis de alto padrão nos estados que representa – Ceará, Maranhão, Piauí e Pará. "São coberturas com piscinas nas capitais, apartamentos de mil metros quadrados em condomínios de luxo com vista para o mar, casas de praia, fazendas de recreio com cavalos e lagos", exemplifica.

Os preços dos imóveis de alto padrão nesses estados variam de R$ 1 milhão a R$ 8 milhões, estima Próspero. Já no Rio, o patamar é bem mais alto.

No Rio e em São Paulo, o valor dos imóveis é puxado para cima pela falta em bairros cobiçados onde não há espaço para novas construções e escassos lançamentos imobiliários. Mas a alta de preços não assusta as empresas que atuam no setor. Afiliada da Christies em São Paulo, a Coelho da Fonseca teve crescimento de 35% em 2011 e tem meta de crescimento de 50% para este ano.

Segundo Fernando Sita, diretor geral de vendas da Coelho da Fonseca, a redução da taxa de juros e o maior acesso a crédito também vem estimulando a compra de imóveis pela classe AA.

"Há quatro anos era impensável você vender um imóvel de alto padrão financiado, mas hoje isso está se tornando uma coisa habitual. O rico opta por comprar um imóvel caro, mas fica com seus recursos em mãos para ter liquidez, e pega um empréstimo de 70% ou 80% do valor", diz.

Publicado por BBC Brasil

IGPM - JANEIRO 2012

IGPM 2012

 

Índice divulgado no último dia de cada mês.

Utilizado no reajuste anual dos aluguéis.

JANEIRO -  0,25%

- acumulado do ano:  0,25%

- acumulado dos últimos 12 meses:  4,53% (índice de reajuste do aluguel neste mês)

Informação gentilmente cedida por Saber Imobiliário.