quinta-feira, 16 de fevereiro de 2012

Lucro imobiliário e imóvel financiado

Sabemos que na venda á vista o imposto sobre lucro imobiliário deve ser recolhido no mês seguinte ao da venda, até o último dia útil.
Na venda do imóvel em que o comprador utiliza-se do pagamento através do financiamento imobiliário também temos venda á vista mesmo que ocorra pagamento de sinal em uma data e parcela financiada em outra data.

A principal dúvida do contribuinte é saber exatamente qual a data da venda para fins tributários quando a mesma inicia-se no final do ano e termina no inicio do outro ano. Parece complicado, mas não é, apenas o contribuinte deve prestar atenção a situação da venda (com ou sem sinal) e a data da assinatura do contrato particular entre comprador e vendedor e o contrato de financiamento que tem força de escritura e será levado direto a registro no Cartório de Imóveis.

A data de venda para fins de recolhimento do imposto sobre lucro imobiliário vai depender de cláusula com condição suspensiva inserida ou não nos contratos particulares onde a efetivação da venda fica condicionada a aprovação do financiamento solicitado pelo comprador. Se aprovado, o contrato se conclui, se não aprovado o comprador tem o direito de desistência sem ônus.

Sendo assim temos três situação diferentes que são elas:

1ª - negociação do imóvel no ano de 2011 sem pagamento de sinal e cláusula resolutiva, com escritura de financiamento assinada no ano de 2012.
Na situação acima, temos a possibilidade do comprador desistir do negócio se o financiamento não for aprovado e também não houve pagamento de sinal garantindo o negócio. Sendo assim a data da venda do imóvel será a da assinatura do contrato de financiamento com o banco no ano de 2012.

Exemplo:
Paulo negocia seu imóvel em novembro de 2011. No contrato particular assinado não houve pagamento de sinal e o comprador Sérgio insere cláusula que condiciona a compra à aprovação do financiamento solicitado por ele.

Em 15 de janeiro de 2012 Sérgio tem o financiamento aprovado e a escritura particular é assinada com o banco.
A data da venda será 15 janeiro de 2012 e o imposto sobre lucro imobiliário será recolhido pelo vendedor até o último dia útil de fevereiro de 2012.
Neste caso houve a aprovação do financiamento e o contrato se resolveu.

2ª - negociação do imóvel em dezembro de 2011 com pagamento de sinal e carta de crédito já aprovada para o comprador e conclusão em março de 2012 com a assinatura do financiamento.
Neste caso o comprador já tem o financiamento aprovado e o pagamento do sinal é garantia do negócio. Não há cláusula resolutiva e sendo assim a data da venda é a data da assinatura do contrato particular entre comprador e vendedor. A assinatura do contrato de financiamento em março de 2012 será mera formalidade na transmissão da propriedade.

Exemplo:
 Flávia tem uma carta de crédito aprovado pelo banco de R$ 200 mil reais e deseja adquirir o imóvel de Pedro pelo preço de R$ 300 mil reais. Assinam contrato particular no mês de dezembro de 2011 onde Flávia paga o sinal de R$ 100 mil  como garantia do negócio. O contrato é assinado em caráter irrevogável.

Neste caso não há uma condição para que o negócio se conclua pois Flávia já tem o credito que precisa e pagou o sinal inicial garantindo a conclusão do negócio.
Sendo assim a data da venda do imóvel é a data da assinatura do contrato particular em dezembro de 2011 e o imposto deverá ser pago até o último dia útil de abril de 2012, mês seguinte ao da assinatura do financiamento.


3ª - negociação do imóvel em dezembro de 2011 com pagamento de sinal a titulo de principio de pagamento e cláusula resolutiva condicionando a conclusão do negócio a aprovação do financiamento.
No caso acima temos uma diferença da primeira situação, pois nesta, apesar de haver pagamento de sinal, há também a espera pela aprovação do financiamento.
Nesta situação a data da venda do imóvel será a da assinatura do contrato de financiamento se aprovado.
O cuidado aqui ocorre pelo fato de o vendedor ter recebido o sinal em 2011 fato que faz com que ocorra aumento de capital e sendo assim vendedor e comprador devem fazer a declaração de 2012 informando o pagamento e recebimento de sinal e depois em 2013 a conclusão do negócio com a informação do valor recebido financiado e a data da venda do imóvel. O imposto será recolhido em março de 2011 sobre o valor integral do imóvel (sinal + valor financiado).


Exemplo:
Maria negocia compra de imóvel em novembro de 2011 por R$ 200 mil reais, R$ 50 mil pagos no ato do contrato a titulo de sinal com cláusula resolutiva e R$ 150 mil a ser pago pelo banco se o financiamento for aprovado. Em 11 março de 2012 o financiamento é aprovado e ocorre a assinatura do contrato de financiamento.

A data da venda é 11 março de 2012 e o imposto vai ser pago sobre o valor total da venda(sinal + financiado) até o último dia de abril de 2012.
As partes fazem a declaração de 2012 referente a 2011 informando o pagamento/recebimento do sinal de 50 mil em 2011 a titulo de aquisição de imóvel. Em 2012 informam o pagamento/recebimento do valor restante.

É isso. Nem tão simples, nem tão complicado.

Texto gentilmente cedido por Saber Imobiliário

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