Três aplicações financeiras ligadas a imóveis

Além da compra direta de imóveis, da aplicação em papéis de construtoras e do investimento em fundos de investimento imobiliários, o investidor brasileiro tem também outras três opções principais para aplicar no setor imobiliário. As emissões dos títulos imobiliários estão aumentando e trazem mais uma alternativa de investimento.
Para pessoas físicas, as opções são o CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários), a LH (Letra Hipotecária), e a LCI (Letra de Crédito Imobiliário). Outro ativo menos popular para pessoas físicas (embora não seja restrito), é a CCI (Cédula de Crédito Imobiliário). Somando os quatro ativos, o estoque registrado na Cetip somava 106 bilhões de reais em outubro, um aumento de 43% ante o volume registrado no final de 2010, de 74 bilhões de reais. “As emissões estão muito associadas ao desempenho do mercado imobiliário, que gira em torno da economia. Ou seja, quando a economia vai bem, o mercado responde e as emissões aumentam”, explica Fabio Zenaro, gerente executivo de desenvolvimento de negócios da Cetip.
Os títulos estão caindo cada vez mais nas graças do investidor pessoa física, que pode aplicar diretamente (o que exige investimentos mínimos parrudos), ou por meio de fundos de investimento que dediquem parte de sua estratégia aos títulos. Como algumas operações não exigem identificação do comprador final, não é possível precisar o percentual exato de investidores que aplicam nos ativos. Porém, fazendo uma extensão das operações identificadas, Zenaro estima que 50 bilhões de reais do estoque total está nas mãos dos investidores pessoa física, ou 47,16% do total.
Assim como nos fundos imobiliários, a principal vantagem para o investidor pessoa física é que ele fica isento do pagamento de imposto de renda. A desvantagem, porém, é que mesmo nos produtos mais simplificados, a aplicação mínima para investir nos títulos imobiliários é mais alta que as cotas mais baratas de fundos imobiliários.  Conheça os títulos e suas principais diferenças:

CRI – Certificados de Recebíveis Imobiliários
Quando há uma concessão de crédito imobiliário, as companhias securitizadoras autorizadas transformam o crédito em um título, que pode ser lastreados em diferentes tipos de operação. “Um título pode ser de um imóvel já locado ou não. Dependendo da origem, também pode ser indexado ao IGP-M ou à Taxa Referencial), explica Romeu Pasquantonio, diretor de distribuição da Brazilian Finance & Real Estate (BFRE).
A grande variedade de lastro e indexadores é uma vantagem, pois deixa mais de uma opção à disposição do investidor. A opção, porém, não é acessível a um público muito grande. Sem o intermédio de um fundo de investimento, a aplicação mínima é de 300 mil reais.
Também é importante que o investidor entenda que esse título carrega o risco de crédito. Pasquantonio explica que as emissões têm avaliação de agências de rating e é importante que o investidor entenda essa análise antes de aplicar. De um estoque de 27 bilhões de reais em CRIs na Cetip, a estimativa é que 4 bilhões estejam nas mãos de investidores pessoa física.

LH – Letra Hipotecária
O título é lastreado em hipotecas. O prazo pode variar entre 180 dias e 60 meses e pode ser indexado ao IGP-M, IGP-DI, INPC e Taxa Referencial. Ainda há um estoque de cerca de 2 bilhões de reais em LH registrados na Cetip, basicamente nas mãos de investidores pessoa física. As aplicações mínimas também são de 300 mil reais.
O investimento na letra, porém, está caindo em desuso. Apesar de ainda disponível no mercado, as novas emissões estão diminuindo. Isso porque o lastro em hipoteca também é permitido pela regra que criou a LCI e, por isso, as emissões estão migrando de um ativo para outro.

LCI – Letra de Crédito Imobiliário
O ativo é o mais comum nas mãos de pessoa física. O estoque registrado na Cetip é de 44 bilhões de reais. O título é lastreado em crédito imobiliário, garantido por hipoteca ou por alienação fiduciária do imóvel. “O investimento é parecido com a aplicação em um CDB por ser emitido por instituições financeiras. O lastro no crédito imobiliário é a principal diferença”, explica Vitor Bidetti, diretor da Brazilian Mortgages. A empresa tem seus títulos vendidos em 16 instituições financeiras, com aplicações mínimas de 20 mil reais. No mercado, é possível encontrar opções a partir de 10 mil reais.
A remuneração também é parecida com a de um CDB e depende muito do prazo de vencimento do título. Em geral, a aplicação rende entre 85% e 95% do CDI. Em um CDB, respeitando algumas condições, é possível alcançar 100% do CDI. A diferença é que o investimento no título dos bancos não é isento de imposto de renda como é a LCI. Por isso, dependendo do título escolhido, a remuneração líquida pode superar o CDB.

Publicado por Exame.com

Construtora é responsável por defeitos em imóvel por cinco anos

Empresa deve resolver problemas mesmo quando morador já está instalado

As construtoras são responsáveis por possíveis defeitos da obra de um imóvel por cinco anos. Nesse período, a empresa deve arcar com as despesas e realização de ajustes e reformas necessárias em caso de irregularidade.

O advogado especialista em direito imobiliário, Andre Renato Servidoni, orienta ao morador ter tudo documentado, sobretudo a compra.

“O ideal é comprar estipulando tudo em contrato, características do imóvel, condições de pagamento e adquirir o imóvel de empresas regulamentadas”, afirma.

No caso de reformas, o advogado orienta a fazer um recibo comprovando o pagamento ao profissional que fez o serviço. Este documento pode servir de base legal de prova para discutir qualquer problema em juízo.

Publicado por globo.com

Os caçadores de terrenos na capital

As aventuras dos corretores que procuram áreas para a construção de novos prédios em São Paulo

Com a explosão do setor imobiliário na cidade, a quantidade de novos apartamentos e residências surgidos por aqui aumentou 60% entre 2005 e 2007. Desde então, o negócio vem se mantendo sempre acima da marca de 30.000 lançamentos por ano. Em 2011, mesmo com o desaquecimento da economia, devem ser inauguradas por volta de 38.000 unidades, o que dá ao mercado um ritmo impressionante de quatro novos imóveis a cada hora. Mais espantoso que isso é como são encontradas áreas para erguer tantas obras numa metrópole já abarrotada de construções. Boa parte do milagre ocorre devido ao trabalho de um grupo de especialistas que ganha a vida caçando terrenos. Atuam na capital cerca de 200 perdigueiros, como a turma ficou conhecida no meio.

O apelido faz todo o sentido. Os profissionais de faro apurado e disposição quase inabalável vivem em busca de oportunidades em áreas desocupadas e, não raro, demonstram o dom de criar espaços. Enquanto a maioria das pessoas passa por um quarteirão e só vê um punhado de sobrados antigos, por exemplo, eles enxergam a chance de ouro para botar tudo aquilo abaixo e dar lugar a um moderno condomínio. “Sem esse trabalho quase anônimo, muitos projetos não sairiam do papel”, afirma Roberto Coelho da Fonseca, diretor-geral de vendas da imobiliária Coelho da Fonseca. Há seis meses, a empresa criou um departamento exclusivo para abrigar nove especialistas em garimpar áreas para futuros empreendimentos.

Um perdigueiro típico atua praticamente em tempo integral e não desliga a antena nem nos momentos de folga. A maioria trabalha por conta própria, no esquema freelancer. O restante faz parte do quadro de imobiliárias e empreiteiras. “Prefiro ser chamado de chato a perder uma oportunidade”, diz o empresário Alexandre Lafer Frankel, sócio da incorporadora Vitacon, no Jardim Paulistano, e caçador de muitas das áreas que transforma em empreendimentos. Certa vez, ele saiu no meio de um almoço de Dia das Mães para ver um terreno que um dos presentes comentou ter vontade de vender. Dias depois, o martelo acabou batido por cerca de 7 milhões de reais para a venda do imóvel em questão, uma área de 1.200 metros quadrados no Morumbi. “Precisamos estar sempre alertas”, explica ele, que divide o escritório com seus irmãos André e Ariel Frankel.

Numa viagem de avião recente para Nova York, André e Ariel sentaram-se ao lado de um empresário e puxaram conversa oferecendo uma barra de chocolate. No meio do papo, o desconhecido contou que desejava negociar um terreno entre as avenidas Paulista e Faria Lima. “Nossos olhos brilharam”, conta Ariel. Logo eles fecharam o acordo e passaram a área para a frente.

Esse ofício exige visão de gavião e paciência de monge tibetano. Os maiores contratos raramente são concluídos antes de seis meses. Alguns deles podem se arrastar por mais de dois anos, dependendo da complexidade do caso e dos valores envolvidos. Em 2001, um grande rolo apareceu na frente do corretor Miro Lisoni. O episódio envolvia a venda simultânea de 25 casas numa área do bairro de Pinheiros para uma empresa que queria o terreno dos imóveis para construir um prédio comercial. Após muita negociação, finalmente chegaram a um consenso e marcaram a data para a assinatura do contrato com todo o grupo. “Na última hora, uma pessoa rompeu o acordo e pediu mais que o combinado”, lembra Lisoni, que começou a ter pesadelos vendo escorrer pelas mãos uma comissão de cerca de 450.000 reais. Dois dias depois, com os ânimos devidamente acalmados, a turma se reuniu novamente e o compromisso foi selado.

Sufoco parecido ocorreu com Piero Sevilla, sócio da Adoke, companhia especializada nesse mercado. Em setembro, ele precisou conversar com 108 pessoas para arrematar doze casas no bairro de Santana. No grupo, nada menos que 26 nomes eram da mesma família. “Havia irmãos brigados que não quiseram ficar na mesma sala nem para assinar os papéis”, recorda.

Os alvos mais cobiçados são locais com mais de 2.000 metros quadrados, tamanho mínimo exigido pelas construtoras para erguer um prédio. O custo de uma área dessas, dependendo da localização, pode ficar em torno de 10 milhões de reais, e o vendedor recebe uma comissão de 3% a 5%, ou seja, entra no seu bolso algo entre 300.000 e 500.000 reais. A bolada faz valer a pena todo o esforço gasto na longa operação de convencimento dos proprietários. “Atuar nesse ramo está cada vez mais complexo, pois tudo o que era fácil já foi comercializado”, lamenta o corretor Christian Jacques Magalhães.

Em 2004, ele largou uma carreira no mercado financeiro e virou caçador. Um dos episódios mais frustrantes do novo trabalho ocorreu quando estava fechando o negócio de um terreno no centro. “Na fase final das tratativas, descobrimos indícios de um lençol freático no lugar”, conta. Foram necessários sete meses até um laudo constatar que o depósito estava seco e não comprometia o espaço, tempo suficiente para os investidores desistirem da compra. “Minha rotina ficou ainda mais estressante”, diz Magalhães.

Apesar das dificuldades, nada parece impossível para esses Sherlocks paulistanos. Exemplo disso foi a saga enfrentada pelo especialista Renato Siqueira, que atuava no escritório de arquitetura Ricardo Julião quando recebeu, em setembro do ano passado, a incumbência de resolver um problema difícil: um cliente queria erguer um shopping popular na Avenida Paulista, numa propriedade entre a Alameda Ministro Rocha Azevedo e a Rua Padre João Manuel. Seria perfeito, não fosse o fato de o terreno em questão pertencer a uma ordem de freiras.

No local, havia apenas uma residência, que servira de escritório até poucos meses antes. Apesar do estado de abandono, nada poderia ser feito ali sem o aval de curadores de fundações religiosas, num processo que corria o risco de se estender por anos. “Para agilizar o acerto, combinamos alugar a área por uma década”, relata Siqueira. Resolvido o imbróglio, as obras do novo centro de compras começaram quase imediatamente e a previsão é que ele seja inaugurado em 2012. Em outra ocasião, o perdigueiro freelancer Sílvio Galvão Pereira viajou diversas vezes a Itanhaém, no Litoral Sul, para ajudar uma proprietária a conseguir o divórcio e assim dar continuidade à venda de sua casa na capital. “Felizmente, deu certo”, diz ele. “O problema é gastar saliva e sola de sapato e ficar sem um tostão.”

Enquanto vivem procurando tesouros escondidos por aí, os especialistas sonham com as pérolas mais cobiçadas da cidade — no caso, espaços enormes e com ótima localização, cujos proprietários resistem há anos a uma saraivada de ofertas. Fazem parte da lista propriedades como a área de 24.000 metros quadrados na esquina das ruas Augusta e Caio Prado, no centro. Entre 1907 e 1967, funcionou ali o Colégio Des Oiseaux, tradicional escola de ensino exclusiva para mulheres. Segundo estimativas do mercado, os dois lotes que compõem a propriedade valem hoje 84 milhões de reais.

A exemplo das ações da bolsa de valores, as cotações são voláteis e podem mudar de uma hora para outra. Desprezadas durante um longo período, as áreas vizinhas à Marginal Pinheiros tiveram seu valor elevado nos últimos anos. O engenheiro Walter Torre Junior, proprietário da construtora WTorre, comprou em 2006 aquele que era considerado um dos maiores micos da cidade, o terreno onde estava o esqueleto da Eletropaulo, quase na esquina da via expressa com a Avenida Presidente Juscelino Kubitschek Gastou, na ocasião, 400 milhões de reais. Completada a construção, vendeu-a dois anos depois ao Santander por 1 bilhão de reais. O banco fez dela a sua nova sede. “Namorei o endereço por anos, pois sabia que ali havia uma oportunidade”, revela o empresário, que ergueu ao lado outra torre de escritórios e o futuro shopping JK Iguatemi. “Ninguém acreditava na minha aposta.”

Na rotina dos caçadores, a descoberta de uma pepita no mar imobiliário da cidade, muitas vezes, é o primeiro capítulo de uma novela. Grande parte da energia dos profissionais acaba sendo direcionada para os passos seguintes do processo, que envolvem o convencimento do proprietário sobre a conveniência da venda. O executivo Otávio Zarvos, da incorporadora Idea!Zarvos, perdeu a conta dos cafés que tomou com a dona de uma casa que ficava bem no meio de um terreno onde pretendia construir, na Vila Madalena. “Ela pedia um valor altíssimo, pois achava que não tínhamos alternativa”, afirma Zarvos. Quando viu que o empreendimento sairia de qualquer maneira, a proprietária resolveu aceitar a oferta inicial. Tarde demais. A casa continua no mesmo lugar e atualmente está cercada por todos os lados pelo edifício da Zarvos. “Espero até três meses para a pessoa se decidir. Passado esse período, começamos a desenvolver o projeto”, diz o empresário.

À frente do departamento da Coelho da Fonseca criado para buscar terrenos, a corretora Elizabeth Pascotto já encaminhou 25 áreas a construtoras e aprendeu a lidar com ânimos acirrados. “O primeiro passo é mostrar respeito pelo lugar onde a pessoa mora e, em seguida, aguçar seu desejo de mudar”, conta. Foi assim que convenceu a dona de casa Francisca da Conceição a vender recentemente sua residência no Brooklin. Arredia no primeiro contato, ela foi cedendo até chegar a um entendimento. O dinheiro da venda serviu para comprar um caminhão para o marido, que trabalha como motorista, e procurar um imóvel melhor para a família. Na Vila Mariana, uma negociação da Lindencorp quase emperrou por causa de um inquilino, o Abrigo Vovó Ilza, responsável por mães adolescentes. Sem poder ir para outro bairro, o que prejudicaria o trabalho da entidade, a ONG recorreu à incorporadora para achar uma nova sede. Deu certo: está de malas prontas e se mudará neste mês para alguns quarteirões adiante.

Publicado por Veja São Paulo.

Interesse por imóvel cresce em todos os segmentos de renda

Metade do contingente de famílias que quer comprar imóvel tem intenção de investir para renda futura, detecta pesquisa tabulada pelo Centro Técnico Datastore e apresentada no Brazil GRI 2011

Atualmente, em qualquer nível de renda, aproximadamente 30% dos consumidores pensam em comprar um imóvel, índice que sobe para 50% entre aqueles que ocupam faixas de renda mais baixas. Cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, pela alta oferta, estão enquadradas no primeiro caso.

No entanto, na região Nordeste, em localidades como Fortaleza, Natal ou Recife, aumenta a parcela de consumidores com necessidade de adquirir o imóvel próprio, constata a pesquisa Acervo Datastore 2009-2011 tabulada pelo Centro Técnico Datastore, com sede em Campinas, a cerca de 100 quilômetros de São Paulo.

“Vemos um novo investidor nascer no país. Ele pertence à família com imóvel próprio, renda baixa, média ou alta e que quer comprar apenas mais um novo imóvel para renda futura (venda ou locação). Este volume é grande, em algumas cidades chega próximo à metade do contingente da famílias que quer comprar imóvel em 24 meses”, declara Marcus Araújo, presidente do Datastore, instituição que desenvolve pesquisa com soluções para os problemas de incorporação encomendada por um total de cem construtoras e incorporadoras de todo o país.

Araújo apresentou o trabalho durante o Brazil GRI 2011 (Global Real Estate Institute), que reuniu entre os dias 8 e 9 de novembro, em São Paulo, os profissionais do mercado imobiliário para debater estratégias de investimentos imobiliários no Brasil.

Segundo o presidente do Datastore, “o Nordeste e Centro- Oeste são mercados mais aquecidos que o Sul. Em São Paulo e no Rio de Janeiro, do total de entrevistados, entre 32 % e 34 % demonstram intenção em adquirir imóvel em 24 meses”, ressalta

Entre as faixas de renda A e B, conforme a pesquisa apresentada por Marcus Araújo, há duas grandes vertentes, uma na qual pelo menos metade já tem imóvel mas ainda assim deseja adquirir um segundo, neste caso de melhor padrão. “A tipologia do quatro quartos só tem massa crítica em São Paulo e no Rio de Janeiro. Em cidades como Florianópolis, Natal, Fortaleza, as pessoas preferem três dormitórios com uma terceira sala, varanda gourmet para receber os amigos e também porque a família diminuiu”, diz ele.

Na classe C, que é emergente e que surgiu nos ultimos dez anos, não há desejo, há necessidade. Por isso geralmente as vendas para essa faixa de renda acontecem com grande velocidade e isso por causa de dois grandes fatores: o subsídio do governo, do programa Minha Casa, Minha Vida, e a necessidade de se criar um produto para essa faixa. “É o sonho da casa própria se tornando realidade, uma coisa palpável, porque tem opções e, com a economia estável, é possível programar a compra em até 300 meses”.

No município de Imperatriz, no Maranhão, a pressão da demanda de 48% é quase o dobro do que em São Paulo. No Nordeste brasileiro aumenta assim como no sul enquanto Rio e são Paulo se mantém estável, incluindo o rico interior paulista. No Norte, Nordeste e Sul, a renda cai. “Nessas regiões a demanda existe, assim como as oportunidades, e as pessoas absorvem rapidamente as unidades disponíveis”, atesta o consultor

Quanto menor o poder de compra, maior é a pressão da demanda. Entre São Paulo e Rio de Janeiro e o restante do país ainda é possível identificar oportunidades de negócios, principalmente no Distrito Federal, Paraná, Santa Catarina e Mato Grosso do Sul, e alguns estados do Nordeste como Ceará, Pernambuco e Salvador.

“Cidades de 250 mil a 300 mil habitantes são grandes oportunidades para loteadores. Isso vale de Arapiraca, em Alagoas, e Dourados, no Mato Grosso do Sul, a Piracicaba, em São Paulo”, explica.

A Datastore atende construtoras, loteadores e incorporadores de todo o Brasil com suas pesquisas de mercado. O foco são pesquisas com entrevistas pessoais/presenciais com consumidores com renda e com interesse em adquirir produtos imobiliários.

Nos últimos 24 meses realizou estudos com aproximadamente 56 mil entrevistas de campo executadas sobre demanda imobiliária, a pedido dos vários clientes em todo o país. Observou-se que existe uma intenção média de adquirir imóveis em torno dos 33% das populações das classes A, B e C+ com renda superior a R$ 2,5 mil e de R$ 3 mil em diante.

Escolha do imóvel para moradia

“Este Acervo Datastore, de 2009-2011, nos diz que a vontade de adquirir imóveis por todo o Brasil é muito grande e consolidada, mesmo com toda a oferta realizada nos últimos anos”, enfatiza Araujo.

O perfil do morador identifica famílias que querem comprar imóvel para morar, e que procura principalmente segurança, comodidade (comércios e serviços próximos de onde vai morar) e área verde, ou seja, regiões no entorno das cidades contendo natureza, ou projeto paisagístico de qualidade se o empreendimento estiver numa área verticalizada.

Na média geral, o interesse do comprador recai sobre os imóveis com no mínimo uma suite (ou mais suites para as rendas mais altas); lavabo; uma sala de TV além das salas de estar e jantar; varanda gourmet, que serve para eventos dentro de casa, sem usar o salão de festas, que se destina a ocasiões com mais gente, integrada com a cozinha por uma porta de acesso.

Na parte externa, foi-se o tempo dos tradicionais clubes sociais externos, trocados agora pelos condomínio. As famílias querem piscina com raia que está na moda; área para passear com cães, e área verde com praça, bosque ou minibosque.

Publicado por Brasil Econômico

SP: mesmo com preço em alta, venda de imóvel usado sobe 1,91% em setembro

Os imóveis usados ficaram 6,6% mais caros em setembro, na comparação com agosto. Mesmo assim, de acordo com pesquisa divulgada pelo Creci-SP (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo) nesta terça-feira (22), o índice de vendas, que estava em 0,5388 em agosto, subiu 1,91%, para 0,5491 em setembro.

"Nesse período final de ano, a expectativa é que as famílias destinem ganhos adicionais com 13º salários, férias e abonos para a compra da casa própria, ou para mudar de endereço por meio do aluguel, o que deverá impulsionar o crescimento dos dois mercados", afirma o presidente do Creci-SP, José Augusto Neto.

Os imóveis usados com valor superior a R$ 200 mil continuaram sendo os preferidos dos paulistanos no mês retrasado, com participação de 57,08% das vendas.

Quando analisadas as regiões de São Paulo, o maior percentual de vendas foi registrado na zona B (Aclimação, Alto da Lapa, Sumaré, Granja Viana, Jardim Marajoara), com 23,97% do total. Em seguida, está a zona C (Butantã, Cambuci, Ipiranga/Museu, Jabaquara, Santo Amaro), que participou com 23,55% das vendas.

Na sequência aparece a zona D, que inclui bairros como Bela Vista, Jaçanã e Vila Alpina, que participou com 20,25%, e a zona E (Campo Limpo, Itaquera, São Miguel Paulista, Pedreira), com 18,6% das vendas. Por fim, vem a zona A (Brooklin - velho, Campo Belo, Pacaembu, Perdizes, Cidade Jardim), com 13,64%.

Vendas

A maioria das vendas se deu com financiamento - 53,72% do total. As vendas à vista totalizaram 42,56%, enquanto que o pagamento parcelado pelos proprietários responderam por 2,48%, e os consórcios tiveram representação de 1,24%.

Publicado por InfoMoney

Acordo sobre atraso na entrega de obras não beneficia comprador, avaliam consultores

O termo firmado entre o Secovi-SP (sindicato do setor imobiliário) e o Ministério Público recentemente não beneficia compradores que não recebem o seu imóvel na data combinada. A avaliação é de especialistas em mercado imobiliário consultados pela Folha.

“E, se eles não entrarem na Justiça, terão prejuízo a cada mês”, diz o gerente de repasse imobiliário da consultoria Creditaria, Maximiliano Bittencourt.

Firmado no mês passado, o Termo de Ajustamento de Conduta foi feito após os seguidos atrasos de incorporadoras pelo país. Nele, o Secovi-SP se compromete a orientar as empresas a incluir em seus contratos cláusulas que aumentem a transparência e indenizem os compradores em caso de atraso na entrega das obras.

Previstas para entrar em vigor no início de 2012, as medidas são criticadas pelo presidente da Associação dos Mutuários do Estado de São Paulo, Marco Aurélio Luz.
“Para conseguir uma indenização justa, as pessoas precisarão continuar entrando na Justiça”, afirma.

Isso porque a indenização prevista no acordo não condiz com os valores que os proprietários recebem quando costumam recorrer à Justiça. Nela, os construtores que atrasarem o cronograma de obras e aceitarem as recomendações do Secovi pagarão 2% do valor até então pago pelo consumidor. Além disso, receberão mensalmente cifras referentes a 0,5% do saldo quitado.

O problema, diz Bittencourt, é que o saldo devedor continuará sendo corrigido. “Nos financiamentos, geralmente as pessoas começam a pagar quantias consideráveis apenas depois que o imóvel foi entregue. Como o valor mensal é sobre o que foi pago, a pessoa fica sem o imóvel e, enquanto isso, não consegue pagar um aluguel “, afirma.

“Consideremos uma pessoa que começa a financiar um imóvel de R$ 400 mil e que até o dia previsto para a entrega do imóvel, tenha pago 20% (R$ 80 mil), exemplifica Bittencourt.

Pelo acordo, o consumidor receberia no primeiro mês uma a multa é de 2% sobre o que foi pago (R$ 1.600) mais uma correção mensal de 0,5% (R$ 400). A partir do segundo, ela passaria a receber R$ 400 por mês.

O problema fica no saldo devedor, diz Bittencourt. Dos R$ 400 mil, foram pagos R$ 80 mil –ainda faltam R$ 320 mil. Neste caso, a correção monetária–que costuma ser de 0,8% ao mês sobre o saldo devedor– é de R$ 2.560. Ou seja, a cada mês, o consumidor ganharia R$ 400, mas perderia R$ 2.560, tendo assim uma despesa de mais de R$ 2.000.

OUTRO LADO
Para o presidente do Secovi-SP, João Crestana, as condições do termo são corretas, pois acabam indenizando mais quem investiu mais no imóvel e, por consequência, correu riscos maiores. “Logicamente, aquele que colocou mais [dinheiro] vai receber uma compensação muito maior num eventual atraso”, argumenta.

Além disso, ele lembra que o termo não tem força de lei, e o sindicato não pode obrigar os sindicatos a seguir as orientações.

“É apenas um padrão de conduta, e hoje nem isso tem. Agora, as ações partem de uma discussão pública prévia”, afirma.

“Existem empresas que fazem e farão mais do que isso, e outras que farão menos”. As pessoas poderão pesquisar as empresas e, aquelas que tiverem problemas e se sentirem lesadas, devem sempre continuar buscando a Justiça, defende Crestana.

Publicado por Folha de São Paulo.

“Sala e quarto” ganha modernidade e conquista jovens

O aumento das vendas de imóveis de um dormitório decorre, em grande parte, do “bônus demográfico” brasileiro, situação em que o número de pessoas ativas entre 20 e 50 anos supera a soma de crianças e aposentados.

Esta mudança aliada à mobilização econômica de 40 milhões de cidadãos registrada nos últimos anos e às melhorias das condições de crédito permitiu a geração de uma demanda imobiliária até então inédita.

Esses consumidores “antenados“ e contestadores analisam os investimentos, comparam preços e usam as redes sociais para trocar informações. Priorizam a individualidade e têm visão urbanística particular.

Solteiros ou casais sem filhos devotam-se à carreira e à formação profissional. O interesse imobiliário desses jovens vai de estúdios compactos e sem divisórias, com 35 metros quadrados e sem vaga de garagem, perpassam os “sala e quarto” e se alçam aos sofisticados lofts de 100 metros quadrados e duas vagas.

Uns exigem preços acessíveis e dispensam equipamentos comunitários, fator preponderante para a redução da taxa condominial. Outros procuram condomínios adjacentes ao metrô e a corredores de ônibus, e valorizam funcionalidades como lavanderia coletiva.

Arquitetura moderna, espaços abertos, raia de natação, espaço gourmet são desejos refinados desse público, que considera essencial a proximidade do imóvel com o local de trabalho, universidades, cinemas, bares, restaurantes e baladas. Preço não é o fator decisivo para a compra do imóvel.

Nas regiões periféricas da cidade de São Paulo há procura por unidades menores e disponíveis por aproximadamente R$ 100 mil. Em regiões mais centrais, há aquelas disponíveis por R$ 250 mil e dependendo da localização e dos atributos, encontram-se as que ultrapassam R$ 1 milhão.

Sucesso nas décadas de 1960 e 1970, a locação de quitinetes complementava a aposentadoria de seus proprietários. Porém, o protecionismo danoso da lei do inquilinato vigente à época permitiu que inquilinos de má-fé deixassem de pagar o aluguel, danificando imóveis e se recusando a sair. Com isso, essas unidades perderam reputação.

Agora, imóveis de um dormitório recuperam importância e incentivam a volta da locação como investimento. As modernidades legais e a demanda permitem este progresso.

João Crestana é presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e da Comissão Nacional da Indústria Imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CII/CBIC)
Texto gentilmente cedido por PortalVGV

Caixa cria garantia para proteger comprador que financia casa direto com construtora

A Caixa Seguros acaba de lançar uma modalidade indicada para quem compra imóvel financiado diretamente pela construtora ou pelo sistema de obra por administração, a preço de custo. O seguro prestamista Dívida Zero protege o dono do imóvel e as construtoras, em caso de morte e invalidez permanente total por acidente.

A modalidade prevê que, se ocorrer qualquer um dos imprevistos cobertos pelo seguro, a seguradora quita o saldo devedor do financiamento. E deixa a família do segurado livre de dívidas.

O novo modelo beneficia também as construtoras, que terão a certeza de que o orçamento da obra não vai ser prejudicado em virtude de algum imprevisto. Em geral, o prazo de pagamento pode chegar a 84 meses.

Segundo a Caixa Seguros, o capital segurado é calculado pelo preço do imóvel e o prazo do financiamento estabelecido pela construtora, seguindo o perfil do cliente. Para uma cobertura de, por exemplo, R$ 150 mil, a parcela do seguro será de R$82. A despesa pode ser cobrada no mesmo boleto do financiamento. O reajuste da proteção é calculado mensalmente, aplicando uma taxa sobre o saldo devedor. Dessa forma, há tendência de redução gradual com o tempo.

De acordo com o diretor da Martinelli Imóveis, André Moreira, o modelo vai agregar valor na hora da negociação. “O seguro da Caixa será bem-vindo”, afirma.

Moreira cita a Barra da Tijuca e o Recreio dos Bandeirantes, onde muitos compradores financiam com a construtoras, como potenciais beneficiados. “Todos os envolvidos na operação ficam protegidos”, afirma o diretor.

Ele prevê que o seguro vai impulsionar também lançamentos pelo sistema de obra por administração. Nesse modelo, não há a figura do incorporador, o que contribui para reduzir o preço final de cada unidade. Também não há saldo devedor, pois, quando o comprador recebe as chaves, o imóvel já estará quitado.

Seguro para operário da construção

Os trabalhadores da construção civil podem contar com seguro de vida exclusivo. A Caixa Seguros lançou o Vida Construção, seguro com coberturas específica para empregados de construtoras e empreiteiras.

Rosana Techima, diretora da Caixa, diz que a empresa já tinha grande variedade de seguros de vida, mas sentiu necessidade de um específico para os trabalhadores desse setor.

Além da cobertura de morte, o produto oferece garantias adicionais como invalidez permanente por acidente, serviço de assistência funeral e cobertura para morte de cônjuges ou filhos dos trabalhadores.

A contratação do seguro é feita pela empresa. De acordo com uma simulação da Caixa, para uma indenização de R$ 35 mil, em caso de morte de qualquer causa, para 60 empregados, a despesa é de R$ 675,33 por mês.

CRISTIANE CAMPOS
Publicado por O Dia
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Imobiliária não pode cobrar corretagem do comprador

TAC prevê que valor da corretagem, que pode chegar a 6% do valor do imóvel, seja pago pela construtora São Paulo - Ministério Público do Estado de São Paulo firmou Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com a intermediadora de vendas Abyara Brokers, no qual a empresa deve cobrar as despesas de corretagem diretamente da construtora que está vendendo o imóvel, proibindo que essa cobrança seja feita diretamente do cliente. O acordo prevê que a construtora deve colocar nas propostas de compra e venda dos imóveis a informação de que a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem não é do consumidor. De acordo com Marcelo Tapai, especialista em Direito Imobiliário e sócio do escritório Tapai Advogados, essa cobrança sempre foi indevida e o consumidor não deve pagar por esse custo arbitrário. Muitos consumidores, empolgados com a aquisição da tão sonhada casa própria, acabam não se atentando com esta cobrança cujos valores costumam ser significativos. “Os valores podem chegar a representar 6% do valor do imóvel. Assim, se o preço de compra do imóvel é da ordem de R$ 300 mil, as taxas de corretagem seriam no importe de R$ 18 mil”, afirma Tapai. O Código de Defesa do Consumidor garante ao consumidor prejudicado a restituição dos valores pagos e que foram cobrados indevidamente, porém o consumidor precisa ingressar com uma ação para reaver o dinheiro. Atualmente diversas decisões judiciais vêm condenando as empresas, tanto construtoras quanto intermediadoras, a restituir os valores cobrados ilegalmente dos consumidores que se sentem lesados e o TAC tende a ser um forte aliado nessas decisões. A empresa tem 60 dias para se adaptar e, caso descumpra o termo, está sujeita a multa de R$ 30 mil por consumidor. O Ministério Público também tentou firmar o mesmo acordo com a construtora MRV, que se negou a assinar a proposta e por isso os promotores ingressaram com uma ação civil pública para proibir a empresa de realizar a cobrança. A juíza Daise Fajardo Nogueira Jacot, da 15ª Vara Cível de São Paulo, decidiu pela ilegalidade da cobrança da taxa diretamente dos consumidores, sob pena de multa diária de R$ 5 mil em caso de desrespeito da decisão. Outras empresas do setor imobiliário estão sendo procuradas pelo Ministério Público para firmarem acordo no mesmo sentido e também poderão ser processadas, caso não aceitem a orientação.

Publicado por Exame.com

Locação comercial de imóveis cresce 12% em SP

44% dos novos aluguéis fechados neste ano foram relativos a conjuntos e salas comerciais, aponta levantamento da Lello; rentabilidade chega a 1% do valor do imóvel

O número de novos contratos de locação de imóveis comerciais na cidade de São Paulo cresceu 12% entre janeiro e outubro deste ano, na comparação com o mesmo período de 2010. É o que aponta levantamento da Lello, empresa líder em administração imobiliária no Estado.

Segundo a administradora, a rentabilidade dos aluguéis comerciais para os proprietários varia de 0,7% a 1% do valor do imóvel, dependendo de sua localização, estado de conservação e relação entre oferta e procura, entre outros fatores.

Das novas unidades comerciais alugadas na capital paulista este ano, 44% foram salas e conjuntos comerciais destinadas, na sua maioria, à instalação de consultórios médicos e odontológicos e escritórios de representação, advocacia e contabilidade.

Outros 21% foram casas comerciais para escritórios, clínicas de estética e cabeleireiros, e 18% se referiram a salões comerciais para diversas atividades, principalmente abertura de novas lanchonetes e bares. Ainda entre os imóveis comerciais locados, 10% foram de lojas de rua, com destaque para comércio de roupas e calçados, e 7% de galpões, destinados a indústria e comércio, a maioria na área de armazenagem e logística.

“Um terço de nossas locações são para fins comerciais, e este crescimento indica que o mercado continua bastante movimentado, representando uma ótima oportunidade de investimento para quem deseja complementar seus rendimentos com o aluguel”, diz Roseli Hernandes, diretora da Lello Imóveis.

Ela dá algumas dicas para quem deseja investir na compra imóveis para locação comercial:

- Ter um imóvel regularizado, com habite-se e planta aprovada.
- A unidade deve ser compatível com o ramo de atividade.
- É importante analisar a vocação do imóvel.
- Procurar assessoria especializada, que terá condições de avaliar a vocação e o potencial de rentabilidade do negócio.
- É necessário avaliar a região e o bairro, seu zoneamento (se é possível alugar para fins comerciais), segurança, acessos, opções de transporte público e disponibilidade de serviços no entorno.

Texto gentilmente cedido por PortaVGV.

Tapumes de obra viram galerias urbanas de arte e poderosas ferramentas de marketing imobiliário

Para que serve um tapume em uma obra? Cercar o terreno? Proteger a construção que está sendo erguida ali? Sim, serve para tudo isso, mas também para muito mais. As construtoras e incorporadoras brasileiras estão transformando estes muros temporários em poderosas ferramentas de marketing.

Outrora pixados e mal conservados, atualmente os tapumes estão abrigando até galerias de arte urbanas. Para evitar o vandalismo, muitas construtoras estão convidando artistas locais para exporem nestes espaços a sua arte.

A EBM Incorporações criou o projeto Arte de Obra, que transforma tapumes brancos em telas prontas para receber obras de arte. O objetivo é criar uma galeria a céu aberto, oferecendo acesso gratuito à obras de artistas de renome, estimulando a cultura e a criatividade dos moradores de Goiânia, levando mais beleza e colorido para as ruas, além de incentivar e gerar oportunidades para os artistas na divulgação de seus trabalhos.

Em Curitiba-PR, o bairro Rebouças ganhou uma exposição de arte a céu aberto, graças a uma ação assinada pelo Grupo Thá, com o nome de ‘Pintando o 7th no Rebouças’. Sete artistas que participam do coletivo de arte e design Mucha Tinta foram convidados para colorir o tapume com extensão de 230m do futuro lançamento da Thá, o multifuncional 7th Avenue Live & Work, vizinho da Ponte Preta e do futuro campus da Universidade Federal do Paraná.

A Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI) e a Cyrela Commercial Properties (CCP), em parceria com a Associação Paulista Viva, presentaram a Avenida Paulista, via mais famosa da cidade de São Paulo-SP, com tapumes artísticos colocados no empreendimento das incorporadoras, localizado na esquina com a Rua Pamplona. Os retratos são produzidos por integrantes da ONG Revolucionarte, que capacita jovens de comunidades carentes por meio de cursos profissionalizantes de pintura artística em murais. Por meio da técnica de aerografia, que utiliza compressores de ar, as pinturas no tapume prometem resgatar a história de uma das regiões mais importantes de São Paulo, com uma linguagem dinâmica, harmonizando o ambiente e interagindo com o público.

Já a incorporadora Smart! foi além e inovou em Porto Alegre-RS trazendo o primeiro “tapume 3D” do mundo. A charmosa rua Amélia Teles, no bairro Petrópolis, foi o endereço escolhido para a ação. Lá a tecnologia 3D pode ser conferida pelos moradores da cidade. Quem visitasse o número 315 veria um tapume com uma imagem 3D em tamanho real do living de um dos apartamentos. Usando óculos vermelho/azul, distribuídos gratuitamente no local, o visitante teve a sensação de profundidade, como se estivesse dentro da residência.

Uma das pioneiras em utilizar a arte em tapumes foi a Goldsztein Cyrela. Com o objetivo de estimular a cultura e a criatividade, ao pintar os tapumes que cercam o terreno da obra, a empresa deixou um espaço em branco com a indicação de ‘reservado para a grafitagem’. Artistas anônimso deixaram sua marca no local através de coloridos desenhos feitos com spray.

Todas estas ações provam que é possível inovar, mesmo em mercados tradicionais como o da construção civil. Basta ter criatividade e, principalmente, vontade.

Texto e imagem gentilmente cedido por PortalVGV.
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LUCRO IMOBILIÁRIO E IMPOSTO DE RENDA

Todo o ano quando começa o Imposto de Renda é uma enxurrada de perguntas na internet sobre a venda de imóveis e o imposto de renda. A tributação de vendas de imóveis foi instituída em 1946 e extinta em 1966. Em 1974 voltou a ser tributado em situações especiais. Hoje a Lei estipula tributação de 15% sobre o ganho de capital na compra e venda de imóveis com isenção em alguns casos. Incide sobre a venda de imóveis tributação de 15% sobre o lucro imobiliário que deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao da venda do imóvel. Se você comprou um imóvel em Novembro de 2011 não importando o dia você terá até o dia 31 de Dezembro de 2011 para recolher o imposto.
Conceitua-se Lucro Imobiliário a diferença entre o valor que você pagou pelo seu imóvel e o valor que você está vendendo ele ou seja o valor que você declarou na sua última declaração de renda é o valor do imóvel para efeito de calculo do lucro imobiliário. Assim se você declarou nos últimos impostos de renda que o imóvel foi adquirido por 300 mil reais e o vendeu este ano por 550 mil reais haverá lucro imobiliário sobre 250 mil reais, salvo as situações de isenção citadas mais adiante. Cabe reforçar que a Receita Federal não permite atualisações do preço dos imóveis devendo sempre ser declarado o que você pagou quando o adquiriu. O lucro pode ser isento ou ser diminuído por fatores de redução definidos pela Receita. Quanto a isenção, estarão isentos de pagamento de imposto: na venda de um único imóvel até R$440.000,00 desde que o contribuinte não tenha feito outra venda de imóvel nos últimos 05 anos. Significa que se você tem um imóvel somente e até 05 anos atrás não vendeu nenhum outro em seu nome e este atual vale até 440 mil reais, você pode vende-lo sem precisar recolher imposto sobre o lucro imobiliário; Na venda de imóvel por até R$ 35 mil (considerado pequeno valor) - o limite é mensal e vale para a soma obtida com a venda de um ou mais imóveis. Neste caso você também estará isento pois considera-se imóvel de valor muito baixo. digamos que você tenha 03 imóveis que valem 15 mil reais cada e você vende os 03 no mesmo mês. Estará isento por ficar dentro da cota de 35 mil reais que é valida mensalmente. Se você vender um imóvel por mês de 35 mil reais totalizará no final do ano menos de 440 mil reais. Está isento. Na venda de imóvel adquirido até 1969 - nesse caso, há redução de 100% do lucro. Qualquer imóvel adquirido antes de 1969 não paga imposto. Na venda de um imóvel quando o valor recebido for usado integralmente na compra de outro no prazo máximo de 180 dias. Neste caso você vende o imóvel e a partir da data da venda passa a contar os 180 dias para que você use todo o valor do dinheiro para a compra de outro imóvel. a lei permite que você use todo o valor para comprar mais de um ou seja você pode vender um e usar todo o dinheiro para comprar dois ou três ou pode vender 02 imóveis e usar todo o dinheiro para comprar um. Portanto para a isenção o importante é que você use todo o dinheiro. Se você vender o imóvel por 500 mil reais e utilizar somente a metade para comprar outro haverá incidência de imposto sobre a parte do dinheiro que não foi utilizada na compra. esta isenção é apenas para brasileiros que residam no país.
Programa Ganho de Capital
Deve ser feito o download(baixado para o computador) do programa no site da Receita Federal do Brasil para todas as pessoas que não se encaixem nas isenções. Neste programa será feito o cálculo do imposto devido sobre o lucro imobiliário. É importante porque dentro do programa já consta os fatores de redução e é um excelente auxiliar. O programa aplica 03 fatores de redução conforme o caso. Para imóveis adquiridos antes de 1988 o contribuinte pode deduzir 5% ao ano em que ele ficou na sua propriedade. Se você comprou um imóvel em 1970 por 50 mil e o vendeu por 100 mil terá 50 mil reais de lucro imobiliário mas como o adquiriu em 1970 abate 5% por ano até 1988 ou seja 5% x 18 anos = 90% de abatimento sobre os 15% que ele teria que pagar sobre o valor do lucro imobiliário. Os outros dois fatores de redução implicam em descontos para imóveis que não foram atualisados a partir de 1996. Quanto a doações de imóveis se não houve atualização de preço por quem recebeu o imóvel em doação ele estará isento mas se quem recebeu a doação quiser atualizar seu valor estará sujeito as regras

Texto gentilmente cedido por Saber Imobiliário.
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Financiamento Imobiliário - Milhões a perder de vista

Foi-se o tempo em que o crédito imobiliário era usado apenas por famílias de classe média que passavam anos economizando para sair do aluguel. Cada vez mais um novo perfil de cliente integra as carteiras de financiamento imobiliário dos bancos. São os compradores de altíssima renda, que adquirem imóveis de luxo com valores que ultrapassam facilmente R$ 2 milhões. Não apenas os clientes de classe A estão optando pelo crédito, como estão escolhendo financiamentos de prazo mais longo possível, acima de 20 anos. Por trás da opção dos endinheirados pelo financiamento está uma conta simples. Muitos grandes investidores têm remuneração maior em suas aplicações financeiras do que os juros do crédito imobiliário. A taxa média de financiamento imobiliário no Brasil é de 11% ao ano mais Taxa Referencial (TR) para imóveis com valores acima de R$ 500 mil. Mas os clientes preferenciais conseguem, sem tanto esforço, pagar juros de 9,5% ao ano mais TR. Claro que esse custo não compensa para quem aplica suas economias numa caderneta de poupança.

Mas os milionários têm aplicações em renda fixa que rendem mais que 100% dos Certificados de Depósito Interfinanceiro (CDI), isto é, acima de 11,5% ao ano. “É uma conta simples, os clientes de primeira linha têm informações sobre diferentes investimentos e conseguem retornos acima do gasto com o financiamento imobiliário. Além de ter um resultado financeiro positivo, não perdem a liquidez”, diz José Roberto Machado, diretor de crédito imobiliário do Santander. Mas quem quer optar pelo financiamento para deixar o dinheiro aplicado deve ter calma. É preciso se assegurar de que o gerente do banco conseguirá condições especiais: um ponto percentual no juro faz uma diferença gigantesca nos empréstimos de longo prazo. Considerando um imóvel de R$ 4 milhões do qual o cliente queira financiar metade do valor: se a taxa de juros for de 11%, a parcela mensal num empréstimo de 23 anos é de R$ 25.500. Se o comprador conseguir negociar uma taxa de juros de 9,5%, sua prestação cai para R$ 17.300.

Talvez a opção seja buscar assessoria de empresas especializadas. A imobiliária carioca Judice & Araújo, que só comercializa imóveis de alto padrão, criou, depois de 36 anos, um departamento para ajudar os compradores a buscar crédito. O sócio da imobiliária, Frederico Judice Araújo afirma que há alguns anos não se cogitava financiar esses imóveis. “Mas, com a estabilidade da economia, os clientes fazem a conta e percebem que é possível ganhar mais em aplicações, dependendo do juro do crédito”, diz. De janeiro a setembro, a imobiliária já simulou financiamentos no valor de R$ 70 milhões e entre 15% e 20% dos clientes fecharam algum tipo de crédito com os bancos. “Tenho certeza que esse número vai crescer”, afirma Araújo. Em média, as famílias de classe A atendidas pela imobiliária financiam 47% do valor do imóvel por um prazo de 23 anos, mesmo em apartamentos de mais de R$ 35 milhões.

O perfil do comprador desses imóveis é semelhante ao de outras faixas de renda: homem, com 40 anos, casado, com o objetivo de moradia. “Mas notamos também maior interesse daqueles que querem um segundo imóvel, de veraneio ou para investimento”, afirma o sócio da imobiliária. O diretor de crédito imobiliário do Bradesco, Cláudio Borges, diz que o aumento de financiamentos para a classe A está ligado à queda dos juros e flexibilidade nos prazos. “Além do custo de oportunidade, os contratos de financiamento hoje são muito simples e aprovados rapidamente, principalmente para alguém que tem recursos”, afirma. Os prazos do crédito imobiliário estão cada vez mais longos, e o cliente de alta renda não é exceção. Com isso, o valor das prestações cai, aumentando a liquidez dos clientes. No Bradesco, a média de tempo solicitada ao assinar o contrato é de pouco mais de 23 anos (284 meses).

Há um ano, os contratos tinham em média 18 anos e meio. O tempo médio de quitação é normalmente mais curto (passou de 16 anos para 18). “Os clientes de alta renda não se preocupam com prazo na hora de solicitar o crédito porque sabem que podem pagar quando precisarem”, diz Borges. Os bancos fazem de tudo para atender bem os endinheirados em busca de crédito. “O spread nestes empréstimos é baixo, mas em média vendemos oito novos produtos com quem faz o financiamento imobiliário conosco”, acrescenta o diretor do Bradesco. Mas não é só a demanda dos ricos que vem aumentando a parcela dos imóveis de alto valor na carteira dos bancos. A escalada de preços dos últimos anos tornou mais comuns apartamentos e casas acima de R$ 1 milhão nas grandes cidades. Na zona sul do Rio de Janeiro ou em bairros como os Jardins, na capital paulista, a cotação de apartamentos de médio padrão facilmente supera a cifra.

Em consequência, o valor médio dos empréstimos imobiliários sobe. Em 2009, por exemplo, a fatia de clientes que comprava imóveis acima de R$ 500 mil era de 25% da carteira do Bradesco. No ano passado, chegou a 30% e se mantém neste patamar. Em valor, financiamentos acima de R$ 500 mil somavam 45% da carteira em 2009 e passaram a 50% em 2010 e 2011. O diretor da BM Sua Casa, Elyzeu Mardegan Filho, vê uma estreita relação entre a alta de preços e o alongamento dos prazos. “Vemos claramente uma extensão dos prazos da carteira de todos os financiadores”, afirma Mardegan. A carteira da BM Sua Casa tem prazo médio de 18 anos. Os compradores de classe média, que realmente dependem do crédito imobiliário para a compra da casa própria, querem crédito mais longo para obter prestações que caibam no bolso, já que a renda não está acompanhando a valorização dos imóveis.

Fernanda Pressinott
Publicado por Isto É Dinheiro.
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Sinal de bolha imobiliária na China é alerta para brasileiros

Analistas do Barclays acreditam que os preços dos imóveis podem recuar até 30% no país asiático.

Segue um alerta para quem acha que os preços dos imóveis vão subir para sempre no Brasil. Na China, onde o valor das propriedades disparou nos últimos anos e, até pouco tempo atrás, ninguém falava que essa tendência se reverteria, já há indícios de que a bolha imobiliária começa a desinflar.

Segundo um relatório do Barclays Capital Research, os preços das moradias podem cair até 30%. A correção está diretamente ligada a restrições impostas pelo governo chinês ao crédito imobiliário. As medidas incluíram a exigência de uma entrada maior nos financiamentos e a elevação dos juros. Em cerca de 40 cidades, a China também impôs restrições às compras de casas.

As medidas resultaram em uma queda nas vendas de casas e também levaram à redução dos preços dos imóveis nos últimos dois meses. O Barclays não espera que a correção tenha um efeito devastador na economia. O governo poderia relaxar algumas medias se sentir que o setor passa por uma desaceleração excessiva. Além disso, a população chinesa mantém níveis de poupança elevados e baixo endividamento.

O volume pequeno de crédito imobiliário é o principal argumento de quem defende que não há chances de o mercado brasileiro passar por uma bolha, apesar do forte aumento de preços verificado nos último anos. Especialistas alertam, entretanto, que se houver uma oferta ainda menor de crédito no Brasil, os preços devem ao menos estabilizar.

A redução do crédito poderia ser causada pelo fim dos recursos da caderneta de poupança disponíveis para o crédito imobiliário. No Brasil, essas linhas de crédito são subsidiadas. Os bancos captam recursos com a poupança e pagam juros de 6% ao ano mais TR aos investidores. Depois, usam esse dinheiro para emprestar aos compradores de casas por taxas que variam de 8% a 12% ao ano mais TR.

Somente 65% do dinheiro da poupança deve obrigatoriamente ser usado no crédito imobiliário. O problema é que esse estoque de dinheiro deve terminar em 2012 ou 2013, segundo estimativas do mercado. Quando isso acontecer, é provável que os bancos tenham de captar dinheiro mais caro. O repasse desses custos levará também ao encarecimento do crédito imobiliário. Nos últimos meses, na verdade, bancos como o Santander já estão mais seletivos na liberação desse tipo de financiamento.

João Sandrini
Publicado por Exame.com
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BB vai financiar imóvel na planta para pessoas físicas

A projeção é de que a carteira total de crédito imobiliário aumente 120% este ano, fechando dezembro em 7,5 bilhões de reais
O Banco do Brasil vai começar a financiar a compra de imóveis na planta ou em fase de construção para pessoas físicas. O vice-presidente de Negócios de Varejo do BB, Paulo Rogério Caffarelli, disse que esse é mais um passo na estratégia do banco de crescer no crédito imobiliário. A projeção é de que a carteira total do segmento aumente 120% este ano, fechando dezembro em 7,5 bilhões de reais.
Até agora, o banco público só fazia o financiamento habitacional de operações tradicionais, como compra de imóveis novos e usados e financiamento a construtoras e incorporadoras. Nas novas linhas, o próprio BB vai liberar o crédito para as pessoas físicas no momento da compra do imóvel na planta. Segundo Caffarelli, o mais comum eram as construtoras financiarem essas operações, o que comprometia seus limites de crédito para a construção. “Com o banco financiando a pessoa física, libera mais limite para as construtoras.”
Mas as novas linhas de crédito só serão destinadas à aquisição de empreendimentos que tiverem suas construções financiadas pelo BB. O banco tem programas de financiamento para as 16 maiores construtoras do País. Caffarelli destaca que o BB também tem procurado estreitar os laços com construtoras de menor porte. Cerca de 2,5 mil delas são correntistas do BB, das quais 800 já possuem limite de crédito.
O financiamento na planta também está disponível para empreendimentos do Programa Minha Casa, Minha Vida, do governo federal. A previsão do banco é de que sejam financiadas 37 mil unidades habitacionais no âmbito do programa até o fim deste ano.
Juros e prazos - As linhas de financiamento para imóveis na planta têm taxa de juros a partir de 8,4% ao ano, prazo de até 30 anos e possibilidade de financiamento de até 80% pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e de até 90% no Programa Minha Casa, Minha Vida.
O BB encerrou o mês de setembro com saldo de 5 bilhões de reais na carteira imobiliária de pessoa física, expansão de 105% ante o mesmo mês do ano passado. Considerando a carteira de pessoa jurídica, o saldo total sobe para 6,3 bilhões de reais.

Publicado por Veja.
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Consumidor deve ter cuidados específicos antes da compra de um imóvel usado

José Fernando Cedeño, do escritório Sant’Anna & Cedeño Advogados, chama a atenção para os documentos e outros fatores que devem ser observados antes da aquisição

Geralmente mais amplos, em bairros bem habitados e com melhor infraestrutura, os apartamentos e casas usados têm atraído um público que foge dos espaços pequenos e em áreas distantes, características comuns dos novos imóveis. Mas, apesar das vantagens, a compra desse tipo de bem requer atenção redobrada, alerta o advogado José Fernando Cedeño de Barros, sócio do escritório Sant’Anna & Cedeño Advogados. “Se o proprietário possui dívidas, por exemplo, isso pode inviabilizar o negócio ou, na pior das hipóteses, levar à anulação da venda posteriormente”, alerta.

Para evitar esse cenário negativo, o especialista lista, abaixo, os documentos que o consumidor deve exigir do vendedor antes da aquisição de um imóvel usado. “São documentos públicos, que estão disponíveis a qualquer pessoa que os solicite nos órgãos competentes. O próprio comprador, se tiver tempo e quiser arcar com os custos, pode solicitá-los diretamente ou contratar uma empresa que preste esse serviço”, esclarece. “A melhor solução, porém, é exigi-los do vendedor. Se ele se recusar a apresentá-los, já é um mau sinal.”

1) Matrícula do imóvel no Cartório de Registros da região
Nesse documento, válido por 30 dias, estão registrados todos os dados do apartamento ou casa, como a metragem, a descrição dos vizinhos e o nome do último proprietário. “É como uma certidão de nascimento da propriedade. Somente na Matrícula o comprador pode verificar quem é o verdadeiro dono do imóvel, quem está em condições de transferir a propriedade imobiliária.”, explica Cedeño. Ela não deve ser confundida com a escritura de compra e venda – que regula a negociação entre o vendedor e o comprador, com o preço, forma de pagamento e outras cláusulas.

2) Certidão Negativa de IPTU e taxas
Dívidas referentes a tributos imobiliários e taxas passam a ser responsabilidade do novo proprietário, que pode até ter seus bens confiscados para o pagamento. “É possível entrar na justiça para exigir que o antigo dono do imóvel pague, mas será uma discussão onerosa e longa”, explica. “O ideal é verificar antecipadamente se há débitos para, se for o caso, entrar em acordo com o proprietário, pagar a dívida e descontar do valor de compra do imóvel. E, claro, tudo o que for decidido precisa ser registrado na escritura de compra e venda”, afirma.

3) Certidões de quitação de serviços essenciais
Mesmo no nome do antigo morador, contas atrasadas de água, energia elétrica e telefone podem levar as concessionárias a interromper o serviço até que a quitação do débito. “Como no caso do IPTU, é pouco provável que o antigo dono queira pagar essas contas depois que já vendeu a propriedade”, alerta Cedeño. “Então vale a mesma dica: se houver débitos, é melhor chegar a um acordo antes da compra.”

4) Certidões Negativas da Justiça Federal, Distribuidores Cíveis e Executivos Fiscais e nos Cartórios de Protestos da cidade
Problemas do antigo proprietário, como títulos protestados, dívidas trabalhistas e pagamento de indenizações, entre outros, podem levar à anulação da venda de um imóvel. “A Justiça pode pedir a penhora dos bens alegando que o antigo dono se desfez deles de má-fé, para não ter como pagar o que deve”, explica. “Nesse caso, o comprador perde o imóvel e a quantia investida, e ainda fica com o ônus de ter que processar o vendedor para reaver o dinheiro.”

5) Convenção do condomínio
Em caso de apartamentos ou lotes em condomínios, o advogado recomenda que o consumidor analise a convenção, documento que rege toda relação dos condôminos entre si e com o espaço comum e privado. “É um manual do que existe no condomínio e do que os moradores podem ou não fazer”, afirma. “Para ter uma boa convivência, é importante analisar essas regras antes de adquirir o bem. Se você não se enquadra nelas, talvez seja mais fácil encontrar outro imóvel do que convencer seus vizinhos a mudar algum dos itens”, explica.

Só documento não basta
Além da documentação, outro fator que deve ser observado antes da compra é a vizinhança. “Geralmente, imóveis usados ficam em áreas bem estabelecidas, com moradores que estão no local há anos”, diz. “Não é uma má idéia pedir ao corretor que facilite a sua aproximação, para ver se vocês poderão conviver adequadamente. Os vizinhos são parte integrante de seu imóvel”, sugere. Outra boa ideia, segundo o advogado, é andar pelos quarteirões adjacentes em diferentes horários. “Assim você percebe se existe muito barulho, se há sujeira nas ruas e até se há vagas para estacionar nas proximidades, o que é útil quando se recebe visitas”, afirma. “São muitos pontos para levar em conta, mas é importante dar atenção a eles e evitar problemas futuros.

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Convenção regula conduta de animais nas áreas comuns

Crescimento do número de famílias com bichos de estimação pressiona condomínios a flexibilizar normas.
População de cães com dono em São Paulo aumentou 60% entre 2002 e 2009, segundo estimativa da USP.

Dona de três pequenos vira-latas, a cuidadora de idosos Leila Sica, 62, precisa colocar focinheira em seus cães para o trajeto até a rua.

Moradora de um prédio no Carandiru (zona norte de São Paulo), ela já teve mais dificuldade para levar seus cachorros para passear. Há alguns anos, seu condomínio proibia que os animais pisassem na área comum.

“Eu tinha quatro cachorros e tive de comprar um carrinho para levá-los para fora, de dois em dois”, conta.

As regras que envolvem cães variam de acordo com a convenção do condomínio.

A maioria delas possui alguma restrição. Há prédios novos que permitem ou restringem a presença de cães conforme seu tamanho.

Animais maiores, mesmo os menos agressivos, como labradores, geralmente são obrigados a andar de focinheira. Os menores costumam se livrar dessa condição, desde que estejam sempre no colo do dono nas áreas comuns do condomínio.

“Eu costumo orientar os prédios a exigir, de acordo com a agressividade da raça, o uso da focinheira”, diz Rene Vavassori, diretor da administradora Itambé.

Quando o condomínio possui elevador de serviço, geralmente é por ele que os cães circulam. “Condomínios que proibiam animais são os que têm maior resistência ao convívio”, analisa Márcio Bagnato, diretor da administradora Habitacional.

Há casos em que a convenção proíbe os animais de usarem os elevadores. Vavassori aconselha que medidas extremas sejam questionadas pelos moradores na assembleia do condomínio e que exponham a sua situação; recorrer aos tribunais, só em último caso. “É uma questão de bom senso”, pontua.

EXPANSÃO

Entre 2002 e 2009, cresceu em 60% o número de cães com dono na capital, segundo estudo feito pela Faculdade de Medicina Veterinária e Zootecnia da USP (Universidade de São Paulo).

A pesquisa apontou que 55% dos domicílios da cidade têm ‘pet’. “Os donos adotam o animal como um membro da família”, comenta Ricardo Augusto Dias, coordenador do estudo.

Publicado por Folha de São Paulo.
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Má gestão do condomínio

Os condomínios precisam ser geridos de forma profissional, independente do tamanho do edifício. Uma má gestão pode fazer com que o valor da taxa condominial dobre ou até mesmo triplique de valor e também da redução do valor das unidades. A desvalorização do bem pode chegar até 30%. Esta desvalorização ocorre por conta da falta de manutenção, valores elevados de taxa condominial, dívidas trabalhistas, entre outros.
O síndico pode ser marinheiro de primeira viagem, desde que esteja respaldado por uma boa administradora de condomínios, por um conselho atuante e por um departamento jurídico, caso contrário as consequências poderão ser drásticas. Estes prestadores que irão auxiliar o síndico terão a função consultiva e não deliberativa.
Vale citar o exemplo de um síndico de um condomínio de São Paulo que para reduzir o valor do condomínio contratou uma cooperativa para gerir a mão de obra em substituição aos funcionários contratados pelo prédio, com a certeza de estar fazendo um grande negócio. A economia inicial saiu cara, pois quando os primeiros cooperados saíram do prédio as ações trabalhistas começaram a surgir. E o resultado negativo foi imediato, pois o valor do condomínio triplicou. O síndico renunciou, porém o prédio não se livrou da dívida.
Em outro condomínio de poucas unidades, na região dos Jardins, em São Paulo, o síndico preferiu trocar a empresa de manutenção de elevadores por outra que cobrava três vezes menos. Porém o contrato da segunda empresa era só de conservação. O síndico não sabia a diferença de uma para a outra. O contrato de manutenção de elevadores inclui peças, enquanto o de conservação não. No final da história, com a quebra de algumas peças, o contrato de conservação ao longo de alguns meses saiu duas vezes mais caro do que o de manutenção.
Assim como uma empresa, o condomínio possui obrigações legais, como a de prestar contas, realizar o seguro da edificação, realizar obras respeitando o quórum estabelecido, entre outras. Existem obrigações referentes aos funcionários, tais como: Comissão Interna de Prevenção de Acidentes (CIPA), Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional (PCMSO), (Relação Anual de Informações Sociais (Rais), contribuições sindicais, INSS, FGTS, PIS, DIRF, etc.
O condomínio também é responsável pelas obrigações concernentes à estrutura das edificações tais como; a limpeza da caixa d’água, emissão de laudo técnico de pára-raios, manutenção do elevadores, entre outros.
Assim, fica clara a necessidade de uma boa administradora de condomínio para gerir o e cumprir com todas as obrigações legais. Além disso, se faz necessário um advogado para analisar os contratos, cobrar os atrasados e realizar uma assessoria legal. E é essencial um conselho atuante para auxiliar a verificação das contas e exigir o cumprimento da convenção, regimento interno e das deliberações em assembleia.
Importante destacar que o síndico responde civil e criminalmente por excesso e negligências na sua gestão. São objetos de ações de responsabilidade: realizar obras sem a devida autorização, não prestar contas, não realizar as manutenções necessárias, não cobrar os devedores, entre outros.
Porém, algumas medidas são saudáveis e permitem transparência na gestão tais como; o envio da prestação de contas sintética no boleto de pagamento da cota do mês, disponibilizar o balancete no site da administradora para acesso aos condôminos, realizar assembleias periódicas, auditoria mensal nas contas, reuniões periódicas de conselho com a presença da administradora, rever periodicamente a escala e folha de pagamento de funcionários, não contratar prestadores de serviços que não emitam notas fiscais, elaborar laudo de vistoria estrutural periódica, não realizar obras sem o consentimento de uma assembléia, entre outros.
Portanto, não é matéria fácil à gestão do condomínio. A falta de qualquer recolhimento seja em detrimento dos funcionários ou referente a prestadores de serviços pode levar o condomínio a uma grande dívida.

* Rodrigo Karpat, advogado imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.
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Paulista só tem 6 casarões. Um deles será demolido

Mais um casarão da Avenida Paulista será demolido para dar lugar a um arranha-céu comercial. Trata-se da residência Dina Brandi Bianchi, vizinha da Casa das Rosas, construída na década de 1920. Na tentativa de evitar a demolição, ONGs buscam apoio de órgãos do patrimônio e farão uma manifestação no sábado.
Em 30 anos, a Paulista perdeu pelo menos 25 imóveis que serviram de moradia à elite econômica nas primeiras décadas do século passado. No número 91, o casarão foi adquirido pela construtora Even no início do ano. A autorização para a construção do edifício foi dada em maio.
No dia 30 daquele mês, o Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico do Estado de São Paulo (Condephaat) autorizou a “construção de edifício comercial”, segundo ata da reunião dos conselheiros. A autorização é necessária por se tratar de uma construção vizinha de patrimônio tombado, a Casa das Rosas.
Em 1982, o próprio Condephaat manifestou a vontade de iniciar um estudo de tombamento para os 31 casarões que existiam na via. O anúncio fez os proprietários dos imóveis se apressarem para vendê-los, com medo de correr o risco de não conseguir mais negociá-los. Hoje, só restam seis casarões na via.
Saída
Funcionários de uma corretora de seguros instalada no local foram informados de que deverão deixar a área até dezembro. A Even também adquiriu quatro sobrados localizados na Rua Leopoldo de Carvalho – pelo menos um deles ligado ao imóvel da Paulista. Uma das casas foi demolida há cerca de 20 dias e deu lugar ao estande de vendas do empreendimento Alameda Santos Corporate, uma torre de 10 andares e 40 salas comerciais – de 91 m² a 118 m².
A Even confirma que é proprietária dos cinco terrenos, mas informa que “a empresa não comenta projetos não lançados”. Um corretor ouvido pela reportagem disse que o lançamento do empreendimento deverá acontecer até o fim do mês. Mas o funcionário não confirma que o Alameda Santos Corporate terá saída para a Avenida Paulista.
Mobilização
Enquanto as obras não começam, movimentos ligados à proteção do patrimônio histórico da cidade tentam barrar a construção. A ONG Preserva São Paulo entrou com um pedido de tombamento da residência Dina Brandi na Prefeitura em agosto. O Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental (Conpresp) informou que o pedido “está em análise pelo Departamento do Patrimônio Histórico” – o que ainda não o protege da demolição.
“Estão querendo destruir mais um casarão da Avenida Paulista. É o fim. Tudo nessa cidade parece atender aos interesses imobiliários”, afirma Jorge Eduardo Rubies, presidente da ONG. A Preserva São Paulo tem o apoio de outros movimentos sociais para fazer um protesto contra a especulação imobiliária na frente da Casa das Rosas, no sábado, às 11h.

Publicado por Estadão.com.br.
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Em meio à turbulência no Mercado financeiro, o melhor investimento é o imóvel

O ditado “quem investe em imóvel não vê o patrimônio móvel” nunca fez tanto sentido. As últimas notícias do Mercado financeiro nesta semana, com queda da bolsa superior a da crise de 2008, vêm ao encontro das teorias de que o melhor investimento é o imóvel, garante o presidente da americana CENTURY 21 no Brasil, Ernani Assis.
“Na crise a poupança e algumas poucas opções de fundos de renda fixa são consideradas apropriadas, mas a rentabilidade é muito pequena se compararmos ao investimento imobiliário, seja ele através de aquisições de unidades imobiliárias ou de cotas de fundos imobiliários”, diz.
“Se fizermos um comparativo entre a poupança, com rendimento médio de 7.0%, e a renda fixa, com rendimento médio de 8.5% ao ano, com um fundo imobiliário e Imóveis com rendimento médio de 18% a 25%, podemos garantir que, ainda com o aumento da inflação, o ganho real será recompensador”.
Segundo Assis, toda especulação diante do cenário de instabilidade macro econômica faz com que o comportamento do investidor seja mais comedido, fazendo com que ele opte por investimento que possam ser tangíveis. “Logo, estamos em um cenário extremamente favorável à aquisições de ativos imobiliários”, conclui.
“Da mesma forma que não enxergo uma valorização exagerada, também não é correto pensar em desvalorização dos imóveis. O mercado imobiliário é muito estável e organizado, afastando qualquer possibilidade de uma bolha imobiliária”, afirma Assis. “Atualmente essa indústria permite uma diversificação de ativos, incluindo aqueles que garantem uma locação que, fora o patrimônio, permite alavancar uma renda mensal. Esta boa prática é oferecida por incorporadoras e fundos imobiliários com garantia de aluguel de um a 15 anos. Em São Paulo, por exemplo, em 2011, o aluguel já acumula a maior alta desde 1997.

Fernanda Callefo
Publicado por Forum Imobiliário.
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Novo conceito de construção de imóvel

A petroquímica Braskem se uniu à DuPont e à Global Housing para desenvolver um novo conceito de construção residencial e comercial a custos acessíveis. O sistema, criado pela Global Housing com tecnologia da DuPont e Braskem, permite a construção de casas com acabamento completo, em escala industrial. Assim, uma unidade poderá ser erguida em uma semana.

O projeto, chamado de Casa de Concreto PVC, já recebeu aprovação da Caixa Econômica Federal (CEF) para a construção de mil casas em todo o Brasil. “Este foi o primeiro passo para obter a homologação no programa Minha Casa, Minha Vida do governo federal”, destacaram as companhias, em comunicado.

O sistema prevê menor consumo de água, maior durabilidade, imunidade a fungos e bactérias, facilidade de limpeza e conservação, baixo custo de manutenção e redução em perdas por entulho e desperdício de materiais. “Além disso, não é necessária mão-de-obra especializada para á construção”, complementa o material.

A nova tecnologia também pode ser utilizada na construção de hospitais, creches, escolas, centros comunitários e galpões, entre outros modelos de imóveis mais complexos.

A Braskem, maior fabricante de PVC do País, já incentivou a construção de imóveis a partir do uso da resina em regiões, como no estado de Alagoas. A Global Housing é responsável pelo desenvolvimento de soluções e sistemas construtivos em Concreto e PVC e a DuPont é especialista no desenvolvimento de materiais e produtos inovadores.

Texto publicado por Jornal do Commercio.
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Um terreno vale o que pode ser feito em cima

A escassez de terrenos é uma das dificuldades de viabilizar o desenvolvimento imobiliário na cidade de São Paulo. Entre outros motivos, os entraves encontrados na legislação urbanista são fatores que afetam o setor. Com isso, torna-se cada vez mais criteriosa a busca por áreas que assegurem os investimentos e o crescimento do segmento. “Há uma dificuldade de comprar terrenos em São Paulo, como alternativa buscamos adquirir áreas de casas vizinhas, enfrentando ainda algumas dificuldades quanto às questões de aprovações de Prefeitura, outorga onerosa, impactos ambientais. Devemos incorporar a paciência e sensibilidade das partes envolvidas”, comenta o engenheiro Gustavo Feola, diretor-geral da Gustavo Feola Negócios Imobiliários, empresa especializada na negociação de terrenos em grandes áreas.

Comprar e vender terrenos envolve importantes questões técnicas, além da localização da área. “Não basta o terreno ter uma boa frente, é necessário avaliar vários pontos, como largura de rua, zoneamento favorável, topografia, vilas e córregos vizinhos, documentação do terreno e inquilinos, enfim, detalhes que o profissional necessita entender sobre todos os procedimentos envolvidos, desde o planejamento, estudo de viabilidade, até a apresentação adequada à necessidade do interesse certo de potenciais compradores”, complementa o especialista Gustavo Feola.

As incorporadoras estão sempre em busca de formatação de áreas novas para empreendimentos, buscando alternativas como junções de casas unifamiliares em bairros de interesse ou compra de indústrias ou galpões que acabam saindo do centro metropolitano, devido a circunstâncias como leis de Meio Ambiente, pois o terreno acabou se tornando alto demais para uma fábrica instalada dentro da cidade. “Muitos dos prédios antigos deverão ser reformados (retrofit) para uso residencial ou comercial, principalmente os do centro de São Paulo”, destaca Gustavo Feola. “Notamos ainda um movimento da expansão da cidade em direção às cidades em entorno da capital.”

O mercado encontra-se em um momento ainda bem favorável, contudo, as incorporadoras imobiliárias estão mais atentas, avaliando antes estudos de viabilização de lançamentos e as regiões mais adequadas aos futuros empreendimentos comerciais ou residenciais.

Texto gentilmente cedido por Portal VGV.
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Bancos brasileiros buscam formas de surfar o boom imobiliário

Após uns 16 anos de relativa estabilidade econômica, com a inflação em níveis historicamente baixos, os bancos e compradores de imóveis começam a olhar seriamente para os financiamentos imobiliários pela primeira vez na história do Brasil.

Com o mercado brasileiro de crédito imobiliário começando a ganhar tração, os bancos estão procurando novas maneiras de conseguir os recursos de longo prazo necessários para sustentar o rápido crescimento.

Com a inflação sob controle, ocorreu um crescimento no interesse pelo crédito imobiliário. No ano passado, os financiamentos habitacionais totalizaram R$ 54,1 bilhões, ante somente R$ 1,9 bilhão dez anos atrás.

Ainda assim, o crédito imobiliário representa somente 5% da economia brasileira. Mas espera-se que ele dobre em poucos anos.

Com a expansão do crédito imobiliário, entretanto, surge um outro problema: como captar recursos.

Quase todos os financiamentos imobiliários no Brasil são bancados com recursos da poupança, que paga juros abaixo do mercado e destina por lei a maior parte de seus recursos para o financiamento habitacional. Essa combinação desestimula a poupança e cria um gargalo para o mercado do crédito imobiliário.

A Caixa Econômica Federal é a maior detentora de contas de poupança, avaliadas em R$ 144 bilhões, uma minúscula parte dos R$ 4 trilhões do total de ativos do sistema financeiro. A Caixa também administra o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), que aloca uma boa parte de seus R$ 260 bilhões para o crédito habitacional.

Consequentemente, a Caixa é o maior banco de crédito imobiliário do país, respondendo por 71% dos financiamentos em vigor. Ela quer estender seu alcance e atrair novos investidores aumentando a securitização, o processo pelo qual múltiplos financiamentos imobiliários são agregados em pacotes e depois revendidos a um ou vários investidores.

Esse, entretanto, é o mesmo caminho que acabou por levar à crise do subprime, as hipotecas de alto risco, nos Estados Unidos.

Autoridades brasileiras são rápidas em apontar para uma combinação de juros baixos e pouca regulamentação que levou os financiadores de imóveis nos EUA a ignorar riscos. Durante décadas, o mercado de crédito imobiliário americano foi perfeitamente saudável e ofereceu a milhões de americanos os recursos para a compra da casa própria.

Essas autoridades argumentam que os juros ainda altos no Brasil — a taxa básica do Banco Central está em 11,5%, alta em termos internacionais — e uma regulamentação rigorosa vão evitar que o mercado fuja do controle.

O mercado de securitização deu um importante passo esta semana com uma transação que essencialmente torna o FGTS responsável por atrair novos investidores. O FGTS comprou títulos lastreados por créditos imobiliários avaliados em R$ 2,8 bilhões, principalmente da Caixa, mas também do Banco Santander (Brasil) SA e do Itaú Unibanco Holding SA.

Espera-se agora que o FGTS venda parte desses títulos para outros investidores e também fique de prontidão para recomprá-los se necessário, ajudando a criar o mercado secundário.

“O acordo é a primeira tentativa séria de se criar um mercado secundário para títulos lastreados por financiamentos residenciais no Brasil, e acontece depois de mudanças recentes na política de investimentos do FGTS que o autorizam a comprar essa classe de ativos de bancos e incorporadoras”, escreveu a Moody’s em seu boletim semanal sobre crédito.

Fabio Cleto, vice-presidente de Fundos de Governo e Loterias da Caixa, disse que há cerca de R$ 7 bilhões em títulos de financiamentos imobiliários brasileiros em circulação e que, assim que esse nível chegar a R$ 10 bilhões, um mercado secundário deve começar a despontar. Um mercado secundário atrairia uma gama de investidores bem mais ampla, colocando mais recursos à disposição do mercado de crédito imobiliário como um todo.

De acordo com a Moody’s, créditos imobiliários avaliados em mais do dobro desse montante foram ofertados, e uma possível transação no próximo ano pode levar o tamanho geral para perto dos R$ 10 bilhões que Cleto citou.

Publicado por Wall Street Journal
Texto gentilmente cedido por Focando.
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