Após uns 16 anos de relativa estabilidade econômica, com a inflação
em níveis historicamente baixos, os bancos e compradores de imóveis
começam a olhar seriamente para os financiamentos imobiliários pela
primeira vez na história do Brasil.
Com o mercado brasileiro de
crédito imobiliário começando a ganhar tração, os bancos estão
procurando novas maneiras de conseguir os recursos de longo prazo
necessários para sustentar o rápido crescimento.
Com a inflação
sob controle, ocorreu um crescimento no interesse pelo crédito
imobiliário. No ano passado, os financiamentos habitacionais totalizaram
R$ 54,1 bilhões, ante somente R$ 1,9 bilhão dez anos atrás.
Ainda assim, o crédito imobiliário representa somente 5% da economia brasileira. Mas espera-se que ele dobre em poucos anos.
Com a expansão do crédito imobiliário, entretanto, surge um outro problema: como captar recursos.
Quase
todos os financiamentos imobiliários no Brasil são bancados com
recursos da poupança, que paga juros abaixo do mercado e destina por lei
a maior parte de seus recursos para o financiamento habitacional. Essa
combinação desestimula a poupança e cria um gargalo para o mercado do
crédito imobiliário.
A Caixa Econômica Federal é a maior detentora
de contas de poupança, avaliadas em R$ 144 bilhões, uma minúscula parte
dos R$ 4 trilhões do total de ativos do sistema financeiro. A Caixa
também administra o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), que
aloca uma boa parte de seus R$ 260 bilhões para o crédito habitacional.
Consequentemente,
a Caixa é o maior banco de crédito imobiliário do país, respondendo por
71% dos financiamentos em vigor. Ela quer estender seu alcance e atrair
novos investidores aumentando a securitização, o processo pelo qual
múltiplos financiamentos imobiliários são agregados em pacotes e depois
revendidos a um ou vários investidores.
Esse, entretanto, é o mesmo caminho que acabou por levar à crise do subprime, as hipotecas de alto risco, nos Estados Unidos.
Autoridades
brasileiras são rápidas em apontar para uma combinação de juros baixos e
pouca regulamentação que levou os financiadores de imóveis nos EUA a
ignorar riscos. Durante décadas, o mercado de crédito imobiliário
americano foi perfeitamente saudável e ofereceu a milhões de americanos
os recursos para a compra da casa própria.
Essas autoridades
argumentam que os juros ainda altos no Brasil — a taxa básica do Banco
Central está em 11,5%, alta em termos internacionais — e uma
regulamentação rigorosa vão evitar que o mercado fuja do controle.
O
mercado de securitização deu um importante passo esta semana com uma
transação que essencialmente torna o FGTS responsável por atrair novos
investidores. O FGTS comprou títulos lastreados por créditos
imobiliários avaliados em R$ 2,8 bilhões, principalmente da Caixa, mas
também do Banco Santander (Brasil) SA e do Itaú Unibanco Holding SA.
Espera-se
agora que o FGTS venda parte desses títulos para outros investidores e
também fique de prontidão para recomprá-los se necessário, ajudando a
criar o mercado secundário.
“O acordo é a primeira tentativa séria
de se criar um mercado secundário para títulos lastreados por
financiamentos residenciais no Brasil, e acontece depois de mudanças
recentes na política de investimentos do FGTS que o autorizam a comprar
essa classe de ativos de bancos e incorporadoras”, escreveu a Moody’s em
seu boletim semanal sobre crédito.
Fabio Cleto, vice-presidente
de Fundos de Governo e Loterias da Caixa, disse que há cerca de R$ 7
bilhões em títulos de financiamentos imobiliários brasileiros em
circulação e que, assim que esse nível chegar a R$ 10 bilhões, um
mercado secundário deve começar a despontar. Um mercado secundário
atrairia uma gama de investidores bem mais ampla, colocando mais
recursos à disposição do mercado de crédito imobiliário como um todo.
De
acordo com a Moody’s, créditos imobiliários avaliados em mais do dobro
desse montante foram ofertados, e uma possível transação no próximo ano
pode levar o tamanho geral para perto dos R$ 10 bilhões que Cleto citou.
Publicado por Wall Street Journal
Texto gentilmente cedido por Focando.
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http://financiamentoimobiliario.imb.br/
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