Foi-se o tempo em que o crédito imobiliário era usado apenas por
famílias de classe média que passavam anos economizando para sair do
aluguel. Cada vez mais um novo perfil de cliente integra as carteiras de
financiamento imobiliário dos bancos. São os compradores de altíssima renda, que adquirem imóveis de luxo
com valores que ultrapassam facilmente R$ 2 milhões. Não apenas os
clientes de classe A estão optando pelo crédito, como estão escolhendo
financiamentos de prazo mais longo possível, acima de 20 anos. Por trás
da opção dos endinheirados pelo financiamento está uma conta simples.
Muitos grandes investidores têm remuneração maior em suas aplicações
financeiras do que os juros do crédito imobiliário. A taxa média de
financiamento imobiliário no Brasil é de 11% ao ano mais Taxa
Referencial (TR) para imóveis com valores acima de R$ 500 mil. Mas os
clientes preferenciais conseguem, sem tanto esforço, pagar juros de 9,5%
ao ano mais TR. Claro que esse custo não compensa para quem aplica suas
economias numa caderneta de poupança.
Mas os
milionários têm aplicações em renda fixa que rendem mais que 100% dos
Certificados de Depósito Interfinanceiro (CDI), isto é, acima de 11,5%
ao ano. “É uma conta simples, os clientes de primeira linha têm
informações sobre diferentes investimentos e conseguem retornos acima do
gasto com o financiamento imobiliário. Além de ter um resultado
financeiro positivo, não perdem a liquidez”, diz José Roberto Machado,
diretor de crédito imobiliário do Santander. Mas quem quer optar pelo
financiamento para deixar o dinheiro aplicado deve ter calma. É preciso
se assegurar de que o gerente do banco conseguirá condições especiais:
um ponto percentual no juro faz uma diferença gigantesca nos empréstimos
de longo prazo. Considerando um imóvel de R$ 4 milhões do qual o
cliente queira financiar metade do valor: se a taxa de juros for de 11%,
a parcela mensal num empréstimo de 23 anos é de R$ 25.500. Se o
comprador conseguir negociar uma taxa de juros de 9,5%, sua prestação
cai para R$ 17.300.
Talvez a opção seja buscar assessoria de
empresas especializadas. A imobiliária carioca Judice & Araújo, que
só comercializa imóveis de alto padrão, criou, depois de 36 anos, um
departamento para ajudar os compradores a buscar crédito. O sócio da
imobiliária, Frederico Judice Araújo afirma que há alguns anos não se
cogitava financiar esses imóveis. “Mas, com a estabilidade da economia,
os clientes fazem a conta e percebem que é possível ganhar mais em
aplicações, dependendo do juro do crédito”, diz. De janeiro a setembro, a
imobiliária já simulou financiamentos no valor de R$ 70 milhões e entre
15% e 20% dos clientes fecharam algum tipo de crédito com os bancos.
“Tenho certeza que esse número vai crescer”, afirma Araújo. Em média, as
famílias de classe A atendidas pela imobiliária financiam 47% do valor
do imóvel por um prazo de 23 anos, mesmo em apartamentos de mais de R$
35 milhões.
O perfil do comprador desses imóveis é
semelhante ao de outras faixas de renda: homem, com 40 anos, casado,
com o objetivo de moradia. “Mas notamos também maior interesse daqueles
que querem um segundo imóvel, de veraneio ou para investimento”, afirma o
sócio da imobiliária. O diretor de crédito imobiliário do Bradesco,
Cláudio Borges, diz que o aumento de financiamentos para a classe A está
ligado à queda dos juros e flexibilidade nos prazos. “Além do custo de
oportunidade, os contratos de financiamento hoje são muito simples e
aprovados rapidamente, principalmente para alguém que tem recursos”,
afirma. Os prazos do crédito imobiliário estão cada vez mais longos, e o
cliente de alta renda não é exceção. Com isso, o valor das prestações
cai, aumentando a liquidez dos clientes. No Bradesco, a média de tempo
solicitada ao assinar o contrato é de pouco mais de 23 anos (284 meses).
Há
um ano, os contratos tinham em média 18 anos e meio. O tempo médio de
quitação é normalmente mais curto (passou de 16 anos para 18). “Os
clientes de alta renda não se preocupam com prazo na hora de solicitar o
crédito porque sabem que podem pagar quando precisarem”, diz Borges. Os
bancos fazem de tudo para atender bem os endinheirados em busca de
crédito. “O spread nestes empréstimos é baixo, mas em média vendemos
oito novos produtos com quem faz o financiamento imobiliário conosco”,
acrescenta o diretor do Bradesco. Mas não é só a demanda dos ricos que
vem aumentando a parcela dos imóveis de alto valor na carteira dos
bancos. A escalada de preços dos últimos anos tornou mais comuns
apartamentos e casas acima de R$ 1 milhão nas grandes cidades. Na zona
sul do Rio de Janeiro ou em bairros como os Jardins, na capital paulista, a cotação de apartamentos de médio padrão facilmente supera a cifra.
Em
consequência, o valor médio dos empréstimos imobiliários sobe. Em 2009,
por exemplo, a fatia de clientes que comprava imóveis acima de R$ 500
mil era de 25% da carteira do Bradesco. No ano passado, chegou a 30% e
se mantém neste patamar. Em valor, financiamentos acima de R$ 500 mil
somavam 45% da carteira em 2009 e passaram a 50% em 2010 e 2011. O
diretor da BM Sua Casa, Elyzeu Mardegan Filho, vê uma estreita relação
entre a alta de preços e o alongamento dos prazos. “Vemos claramente uma
extensão dos prazos da carteira de todos os financiadores”, afirma
Mardegan. A carteira da BM Sua Casa tem prazo médio de 18 anos. Os
compradores de classe média, que realmente dependem do crédito
imobiliário para a compra da casa própria, querem crédito mais longo
para obter prestações que caibam no bolso, já que a renda não está
acompanhando a valorização dos imóveis.Fernanda Pressinott
Publicado por Isto É Dinheiro.
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