Imposto de Renda na venda de imóveis pelo espólio

No contexto da sucessão, é dúvida bastante suscitada pelos herdeiros se os bens objeto de venda devem ser alienados pelo espólio ou pelos descendentes.
Cabe esclarecer que estamos a tratar aqui somente dos bens imóveis que serão vendidos, ou seja, sobre os quais já existe decisão tomada pela alienação imediata.
Não se está a debater sobre os bens que serão mantidos pelos sucessores, e sim tão somente daqueles que se enquadram na situação em que o patriarca ou matriarca já faleceu e a decisão pela venda já foi ultimada.
Muitas vezes elege-se um ou mais bens para serem vendidos com a finalidade de gerar caixa para fazer frente às despesas, custas judiciais e tributos do inventário. Ou seja, o valor que será consumido pelo próprio processo.
Nessa situação específica, a venda pelo espólio, sob a ótica do imposto de renda, costuma ser mais vantajosa.
A tributação incidente para pessoas físicas na venda de imóvel é o imposto de renda na modalidade definitiva de ganho de capital, que deve ser recolhido no mês subsequente ao recebimento. É definitiva porque não está sujeita a ajustes ou compensações ao fim do exercício na declaração de IR.
A tributação é de 15% entre o valor da venda e o valor da compra, descontados os fatores de redução. É aí que está o ponto de relevância.
Os fatores de redução, em linhas bem gerais, determinam que quanto mais tempo o proprietário permanece com o imóvel, maior é o fator de redução, e portanto, menor é o imposto a ser recolhido.
Em alguns casos, quando os imóveis foram adquiridos há muitos anos, o tributo pode ser nenhum, configurando-se caso de isenção.
O entendimento assente na doutrina, jurisprudência e da própria Secretaria da Receita Federal do Brasil, já manifestado em diversas respostas de consultas administrativas, é que o bem alienado pelo espólio sujeita-se ao cálculo do ganho de capital considerando a data de aquisição do mesmo pelo falecido ou cônjuge sobrevivente, ou por ambos, conforme seja o caso.
Sendo assim, geralmente, mas nem sempre, vender um imóvel pelo espólio revela-se mais vantajoso do ponto de vista fiscal do que fazê-lo após o término do processo.
E essa é uma das razões porque alguns inventários se arrastam por anos na Justiça sem grande interesse dos descendentes em terminá-los.
Por óbvio, essa é apenas parte da história, sendo importante considerar todo o processo sucessório e o contexto concreto de cada caso para decisões definitivas.
Vale a lembrança de que sempre a antecipação da sucessão é o melhor caminho, pois permite uma transmissão planejada, serena e mais vantajosa, levando-se em conta não um, mas todos os motivos que devem ser avaliados, inclusive como forma de se prevenir eventuais futuros conflitos entre os interessados.

Publicado por jmonline.com.br
Marcelo Guaritá Bento
(*) Advogado em São Paulo-SP, bacharel e mestre em Direito do Estado pela PUC/SP, membro da Academia Brasileira de Direito Tributário (ABDT), membro do Departamento Jurídico da Sociedade Rural Brasileira (SRB), conselheiro titular da 1ª Câmara Julgadora do Conselho Municipal de Tributos de São Paulo-SP, e sócio do escritório Peluso, Stupp e Guaritá Advogados.

EXCESSO DE OFERTA

Em várias partes do país, onde a demanda já está suprida, ainda se vê uma quantidade mais do que razoável de empreendimentos inteiros sendo ofertados – situação que deve impactar negativamente os lucros (em alguns casos, a própria solidez) das empresas construtoras e incorporadoras responsáveis pelos lançamentos. Intermediadores e compradores devem ficar atentos para evitar o envolvimento com imóveis-problemas.

Os 10 bairros com mais busca por imóveis em SP

Vila Mariana é o bairro paulistano buscado para compra e locação de imóveis na cidade de São Paulo, diz pesquisa do ZAP Imóveis

O ZAP Imóveis, portal de anúncios de imóveis para venda e aluguel, divulgou nesta quarta-feira uma pesquisa do perfil de quem busca imóveis em São Paulo, e dos bairros mais procurados. O bairro paulistano mais buscado para compra e locação foi a Vila Mariana, na Zona Sul, com 15% do total de buscas feitas no site. Veja a lista completa abaixo:

Bairro	Percentual de buscas*
Vila Mariana	15%
Moema	11%
Bela Vista	11%
Perdizes	10%
Saúde	10%
Jardim Paulista	9%
Pinheiros	9%
Paraíso	9%
Aclimação	8%
Higienópolis	8%

(*) Porcentagem em relação ao total de buscas no site do ZAP Imóveis

De acordo com José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do estado) que fez os comentários sobre a pesquisa para o ZAP Imóveis, a Vila Mariana é popular por ser perto do Centro, com boas avenidas, em um local repleto de equipamentos sociais. Além disso, a grande população aumenta a incidência de transações imobiliárias.
Sobre as regiões de Perdizes e Saúde, também bastante buscadas, o presidente do Creci-SP comenta que são bairros voltados para a classe média, com empreendimentos com dois ou três dormitórios, prédios sem muita sofisticação e apartamentos de 45 a 90 metros quadrados. Entre os dez bairros mais procurados para se alugar ou comprar um imóvel, quatro ficam na Zona Sul, outros quatro na Zona Oeste e dois no Centro.
Para Viana Neto, a baixa procura em bairros das zonas leste e norte se deve mais ao perfil do público que costuma buscar imóveis pela internet. Segundo o comentário feito por ele ao ZAP, quem busca imóveis nestas regiões prefere fazer a busca pessoalmente.

Perfil de quem busca os imóveis

O estudo foi realizado com mais de três milhões de visitantes mensais no portal do ZAP Imóveis. Os imóveis mais procurados são apartamentos, com 72% das buscas, seguidos por casas, que correspondem a 21%. Mais de um terço das buscas (36%) são de pessoas que buscam um imóvel para alugar.
Os imóveis mais procurados têm dois quartos (45% das buscas), seguidos dos de três quartos (34%) e os de um quarto (13%). O grupo que mais usa o site para buscar imóveis são os jovens: 29% têm idade entre 25 e 34 anos; 23% são jovens de até 17 anos e 20% são pessoas de 35 a 44 anos.

Julia Wiltgen
Publicado por Exame.com

Rua Pinheiros vai virar bulevar

A Associação de Moradores e Empresários de Pinheiros (Amepi) está na campanha por transformar a rua Pinheiros em um bulevar, com árvores, calçadas mais largas e bancos diante das lojas. A proposta é parecida ao que foi feito na Oscar Freire em 2007.
A transformação da via já começou. "Da Faria Lima até a Pedroso de Moraes, as calçadas novas já estão prontas, com faixas para deficientes e já temos buracos para as árvores. Estive outro dia escolhendo essas árvores, que deverão ser plantadas em breve", comenta Ana Maria Mortari, presidente da Amepi.
A ideia é estender o projeto à toda a rua Pinheiros. A Amepi trabalha em conjunto com a subprefeitura, a Secretaria do Verde, a Secretaria do Meio Ambiente e a CET. "Os custos estão sendo pelos órgãos oficiais", afirma Mortari.
Para a moradora do distrito, o maior problema de Pinheiros é a falta de árvores. "Estamos focados na arborização porque, além da sombra, as árvores diminuem o barulho e a poluição."
A ideia da associação é estender a reformulação da rua Pinheiros para todo o distrito.

Publicado por: Folha.uol.com.br

Quem pretende comprar um imóvel financiado que ainda não foi totalmente quitado deve tomar uma série de cuidados para não ter problemas no futuro.

Existem três opções para realizar esse tipo de transação: o comprador pode refinanciar o imóvel no banco em que é cliente; transferir o financiamento imobiliário já existente para o seu nome; ou fazer um acordo informal com o vendedor, chamado "contrato de gaveta", por meio do qual o financiamento continua no nome do proprietário original, mas o comprador passa a pagar as parcelas. Em qualquer uma das três opções é preciso se informar muito bem antes de fechar negócio.
Segundo o advogado Rodrigo Karpat, especialista em direito imobiliário, o primeiro passo para comprar um imóvel nessa situação é verificar junto ao banco as condições do financiamento contratado pelo vendedor, como taxa de juros e valor das prestações, por exemplo.
"É possível tentar transferir o financiamento para o novo comprador, mas as condições serão as mesmas de quando o contrato original foi assinado, que podem não ser tão atraentes como as que temos hoje", explica Karpat.
Nesse caso, o advogado indica que o comprador tente refinanciar o imóvel no banco em que já tem conta. Assim, será possível conseguir condições melhores.
"Antes de buscar um imóvel já financiado no mercado, o comprador deve ir ao próprio banco para saber se terá possibilidade de financiar o bem, senão, a compra não se concretiza", alerta Karpat.
Segundo o advogado, mesmo com o crédito concedido, ainda existe a possibilidade de o imóvel não passar na vistoria do banco, já que o próprio bem servirá de garantia caso o comprador não consiga pagar o financiamento.
Assim como acontece na compra de qualquer imóvel usado, também é necessário levantar toda a documentação que comprove a regularidade do bem e a idoneidade do proprietário. Segundo Karpat, "são esses documentos que vão garantir uma compra segura, principalmente se o preço estiver abaixo de mercado, o que muitas vezes pode indicar que algo está errado".
Como tudo isso leva tempo, o processo de compra de um imóvel já financiado sempre começa, segundo Karpat, com um acordo prévio informal entre comprador e vendedor: "Ninguém faz uma verificação desse porte sem algum tipo de garantia".
É possível também pedir ao proprietário uma averbação de promessa de compra e venda na matrícula do imóvel no cartório de Registro de Imóveis. Caso outro interessado tenha feito isso, a preferência de compra será dele.
O contrato de gaveta
Apesar de o refinanciamento e a transferência do empréstimo para um novo titular serem as duas únicas formas oficiais de venda de um imóvel que ainda não foi totalmente quitado, muita gente opta por uma via alternativa, que não tem valor legal: o contrato de gaveta. Segundo Karpat, por necessidade ou por falta de condições de conseguir crédito, muitos compradores passam a pagar o valor das parcelas que restam, mas o financiamento continua no nome do vendedor.
"Se o imóvel custou R$ 100 mil e o proprietário já pagou R$ 50, o interessado assume a dívida em nome do proprietário. Isso acontece com pessoas que têm urgência em adquirir um imóvel, mas não têm crédito no banco", explica Karpat.
O advogado, no entanto, alerta para os problemas que essa operação pode trazer. No caso do vendedor, se o comprador falecer, ele terá que reassumir a dívida, lidar com outros possíveis moradores do imóvel e todo ano será obrigado a declarar no Imposto de Renda um bem que na prática não lhe pertence mais.
Já no caso de falecimento do proprietário, o comprador terá que entrar na justiça com uma ação de usucapião, direito que o comprador adquire em decorrência do uso da casa ou apartamento.
No caso do imóvel já estar quitado, o comprador terá que entrar com um pedido de outorga de escritura. Neste caso, se o proprietário não tiver feito um inventário em que indique a venda do imóvel por contrato de gaveta, apenas um juiz poderá transferir o bem para o nome do comprador.
"Não se deve comprar um imóvel financiado em nome de terceiros. O melhor negócio é transferir a dívida para evitar dores de cabeça e até mesmo a perda do bem. Se não pode pagar, melhor não comprar e alugar algo que caiba no bolso", finaliza Karpat.

Publicado por terra.com.br

IGP-M tem deflação de 0,19% na primeira prévia de novembro, aponta FGV

Em igual prévia do mesmo índice no mês passado, inflação havia sido de 0,31%

A primeira prévia do IGP-M de novembro apresentou deflação de 0,19% após registrar alta de 0,31%, em igual prévia do mesmo índice no mês passado. A informação foi divulgada nesta sexta-feira pela Fundação Getulio Vargas (FGV).
A taxa ficou dentro das estimativas dos analistas do mercado financeiro ouvidos pelo AE-Projeções, que esperavam de um recuo de 0,46% a uma alta de 0,07%. Ficou, porém, acima da mediana das expectativas em -0,12%.
A FGV informou ainda os resultados dos três indicadores que compõem a primeira prévia do IGP-M de novembro. O IPA-M teve queda de 0,36% na primeira prévia do índice este mês, em comparação à alta de 0,29% na primeira prévia de outubro.
Por sua vez, o IPC-M apresentou alta de 0,16% na prévia anunciada nesta sexta-feira, após subir 0,41% na primeira prévia de outubro. Já o INCC-M teve elevação de 0,14% na primeira prévia deste mês, após registrar aumento de 0,21% na primeira prévia de outubro.
O IGP-M é muito usado para reajuste no preço do aluguel. Até a primeira prévia de novembro, o índice acumula aumentos de 6,91% no ano, e de 6,79% em 12 meses. O período de coleta de preços para cálculo da primeira prévia do IGP-M de novembro foi do dia 21 a 31 de outubro.

Publicado por Agência Estado

Diretor do BC diz que o crédito cresce de forma sustentável no país

http://financiamentoimobiliario.imb.br/O diretor de Fiscalização do Banco Central (BC), Anthero Meirelles, disse que, apesar do baixo crescimento da economia mundial, o crédito vai continuar crescendo no país. Segundo ele, a expansão do volume de empréstimos no Brasil, que saiu de de pouco mais de R$ 400 bilhões, em janeiro de 2004 (24,3% do PIB), para mais de R$ 2,2 trilhões, em setembro de 2012 (51,5% do PIB), é sustentável porque decorre de mudanças estruturais na economia brasileira.
- Apesar do cenário externo desalentador, com baixo crescimento, não tenho receio em afirmar que as perspectivas para o futuro do mercado doméstico de crédito são muito positivas - disse o diretor, durante seminário realizado pela Cetip sobre expansão do crédito com segurança.
Ele destacou a solidez do sistema financeiro e maior controle por parte do BC das operações de crédito, inclusive de baixo valor. A mudança do limite de identificação de clientes, de R$ 5 mil para R$ 1 mil, segundo o diretor, resultou em um aumento no volume de clientes identificados, passando de 35 milhões, no final de 2011, para 64 milhões, em maio de 2012. São mais de 480 milhões de registros individualizados (antes eram cerca de 150 milhões).
Na avaliação do diretor do BC, a expansão do crédito vem sendo acompanhada de uma melhoria na qualidade dos novos empréstimos. De acordo com dados do BC, a carteira de crédito de pessoa física existente em dezembro de 2004, por exemplo, apenas 40% tinham algum tipo concreto de garantia. Na carteira de junho de 2012 esse percentual chega a 62%.
O diretor do BC destacou que, além do crédito direcionado ao consumo, subiram também outras modalidades como o financiamento imobiliário, que saiu de 1,45% do PIB, em janeiro de 2004, para 5,9% do PIB, em setembro de 2012.
- Apesar desse salto, há ainda muito espaço para aumento do crédito imobiliário no Brasil - disse o diretor, acrescentando que a maior parte dos financiamentos habitacionais no país são para aquisição do primeiro imóvel. Ou seja, as pessoas não estão se endividando,mas trocando aluguel por prestações.
Caixa projeta expansão acima de 10% no crédito imobiliário em 2013
A Caixa Econômica Federal estima que o crédito imobiliário crescerá acima de 10% em 2013. De acordo com projeção do banco, neste ano, apesar da desaceleração da economia, a alta na concessão de novos financiamentos habitacionais deverá chegar a 25% sobre o registrado em 2011. Segundo o vice-presidente de Governo da Caixa, José Urbano Duarte, até outubro foram concedidos R$ 84 bilhões em financiamentos, já superando todo o volume de 2011 e a previsão é que em novembro e dezembro sejam emprestados entre R$ 8 bilhões e R$ 10 bilhões.
- Há espaço para crescer com habitação no Brasil - disse Urbano, durante seminário sobre evolução do crédito seguro no país.
Ele destacou que o volume de crédito vem sendo puxado pelo programa Minha Casa Minha Vida, mas que há também muitas concessões com recursos da poupança.

Geralda Doca (geralda@bsb.oglobo.com.br)
Publicado por Agência O Globo