Instalação de condomínio

Ao adquirir uma unidade em um condomínio em construção a principal preocupação de qualquer futuro morador é se a entrega ocorrerá dentro do prazo previsto. Porém, o que poucos sabem é que a entrega do prédio não está somente vinculada ao término da obra.

Após pronto, além do Habite-se , do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), entre outras formalidades legais que devem ser cumpridas pela construtora, o passo final para a entrega do condomínio é a Assembleia de Instalação. Somente após sua realização é que será permitida a mudança dos moradores.

Assim, é neste momento que o condomínio tem início. Antes desta assembleia o condomínio não tem vida e quaisquer despesas são inerentes ao incorporador.

Todos titulares de direitos aquisitivos deverão ser convocados para a assembleia, que dentre outros itens, obrigatoriamente, deverá ter como ordem do dia a eleição do síndico, subsíndico e dos conselheiros (a eleição do subsíndico e conselheiros depende da convenção de cada edifício) e a apresentação e aprovação da previsão orçamentária para fazer frente às despesas do condomínio.

Com a ata devidamente assinada, pelo presidente e pelo secretário, é que o condomínio estará instituído e poderá requerer o número de inscrição do CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica), passando a ter representatividade com a eleição de síndico, contratar funcionários, abrir conta bancária, efetuar compras de equipamento para as áreas comuns, dentre outros.

O síndico eleito tem suas funções definidas no artigo 1.348 do Código Civil, e terá papel fundamental na entrega do condomínio, pois a ele caberá o recebimento das áreas comuns e, como representante do condomínio, intermediará com a construtora qualquer vício de construção que venha a surgir. Quando concluída a obra, será efetuada a vistoria da área comum com o síndico, utilizando-se o Termo de Vistoria das Áreas comuns, verificando se as especificações constantes no Memorial Descritivo foram atendidas, e se há vícios aparentes de construção.

Caso se verifique vícios durante a vistoria, poderão ser recebidas as áreas comuns do empreendimento, ressalvando-se que os vícios serão objeto de reparo pela construtora e/ou incorporadora. A garantia da obra é de 5 anos pelos defeitos de construção em geral.

Após ser eleito, o síndico deverá rever os contratos firmados pela construtora, contratar ou adequar o quadro de pessoal, realizar a vistoria das áreas comuns, se reunir com a administradora e manter contato com engenheiro da construtora para garantir o bom funcionamento dos equipamentos de acordo com o manual das áreas comuns.

Mesmo cuidado deverão ter os morados em observância ao manual do proprietário objetivando não perder a garantia por uso indevido.

A assembleia, por maioria simples de votos, pode se recusar a instalar o condomínio em três situações: se o empreendimento não estiver em condições de habitabilidade; se as chaves não tiverem sido entregues, apesar de as unidades estarem quitadas; ou se o Habite-se do imóvel não tiver sido disponibilizado.

A não instalação do condomínio impede o início da cobrança da taxa condominial, impossibilitando a chegada de novos moradores, uma vez que o prédio não terá elegido seus representantes legais e nem terá sua estrutura montada (portaria, faxina, zelador etc.).

* Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados

Texto gentilmente cedido pelo Portal VGV

O empreendimento built to suit e sua expansão no Brasil

O seguimento imobiliário no Brasil vem crescendo muito nos últimos anos, principalmente no que se refere aos grandes empreendimentos, como edifícios de escritório, galpões industriais, shoppings, universidades entre outros. Com este mercado altamente dinâmico surgem novos modelos que buscam adaptar custo e benefício, como o Built to suilt.

O primeiro no segmento educacional a adotar esse tipo operação na construção de seu campus foi o Ibmec São Paulo. A partir daí, esse modelo vem ganhando cada vez mais espaço no ramo imobiliário.

Os agentes dessa operação são: a) o locatário empresario, que é o usuário final; b) o empreendedor, responsável pela coordenação e finanças do empreendimento, que também poderá ser o responsável pela construção; c) a construtora, que será a responsável, se não o for o empreendedor, pela construção nos moldes solicitados pelo usuário final; d) o consultor imobiliário, que representa o usuário final, cuidando da parte negocial e técnica do empreendimento e; e) o consultor jurídico, que dará assessoria e cuidará da elaboração dos contratos, que vai desde o contrato da realização da obra até o contrato de locação etc.

O Built to suit, em tradução lato significa “construído para servir”. Quando as grandes construtoras se deparam com o mercado imobiliário e se vêem diante de vários imóveis disponíveis que não atendem as suas necessidades, por não possuir as características que o construtor e/ou empresa procuram, realizam o contrato Buit to suit, no qual o empreendedor tem a possibilidade de locar um espaço, onde será construído um imóvel sob medida, que, após a conclusão da construção, também será o “incorporado” ao espaço que locou, tudo isso por tempo determinado.

Ou seja, o empresário (“locatário”) interessado contrata com um terceiro (“locador”) a construção de um imóvel, de acordo com as suas especificações, “sob encomenda” e, no final da construção, passa a usar o imóvel, e a construtora passa a receber mensalmente o aluguel, que deve ser por um prazo determinado para que o empreendedor recupere seu investimento. Por isso, esse contrato é de longo prazo, em média entre 10 e 20 anos, para que o locador possa atender todas as necessidades solicitadas pelo locatário e cobrir todo o custo de investimento com a construção.

A grande vantagem da operação Built to suit é atender o interesse de ambas as partes do negócio: aquele que adquire o terreno para construir o empreendimento, que na maioria das vezes é do ramo imobiliário ou da construção civil; e a outra parte, que loca o imóvel feito sob medida, nos moldes específicos para atender as suas necessidades.

Contudo, no Direito brasileiro não existe disciplina jurídica para esse tipo de negócio, porque não se trata apenas de um contrato de locação regulado pela Lei nº 8.245/91. No entanto, essa acaba por ser a norma mais utilizada, por demonstrar-se mais próxima desse interessante negócio.

Todavia, há doutrinadores que defendem ser esse contrato do Built to suit totalmente atípico e sua regulamentação, disciplinada apenas pelo Código Civil em seu artigo 425 que diz: “Art. 425 – É lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais fixadas neste Código.”

Os defensores dessa corrente entendem que não se pode aplicar aqui a Lei de Locação, por ser esta uma norma protetiva no que diz respeito a locador e locatário, enquanto, no contrato de Built to suit, as partes estão em total pé de igualdade, pois não há desequilíbrio financeiro, prevalecendo a autonomia da vontade das partes.

Sendo assim, se houver alguma celeuma contratual ou algum fato que altere as condições pactuadas, ocasionando uma onerosidade excessiva para uma das partes, deverá ser aplicada a cláusula rebus sic stantibus, possibilitando revisão contratual, trazendo novamente para a relação jurídicas o equilíbrio pretendido.

Em síntese, o contrato de Built to suit possui duas etapas importantes: a primeira é o contrato da construção do imóvel, definindo as características desejadas pelo locatário (contratante); a segunda é entrega da obra e é a partir desse momento que se inicia o “contrato de locação”.

Para alguns, trata-se de um contrato regulado por lei especial e tendo também a aplicabilidade a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), utilizando, no término do contrato de locação, e não sendo o caso de ação renovatória, a ação de despejo, cabível para retomada do imóvel. (Lei nº 8.245/91, art. 5º)

* Gizelli Herculano é advogada e consultora jurídica da Lex Magister

Texto gentilmente cedido por portalvgv

Síndico profissional

Os condomínios passaram por uma grande transição nos últimos anos. A série de exigências para o bem-estar dos moradores fez com que a profissionalização do seu síndico virasse realidade. Antigamente, apenas donas de casa e aposentados administravam condomínios. Porém, com o boom imobiliário e a construção de grandes condomínios, o mercado sentiu necessidade de evoluir e, no lugar dessas pessoas com boa intenção, surgiram síndicos profissionais.

O sindico profissional se tornou indispensável. Ele costuma atender entre 10 e 15 empreendimentos e faz da gestão profissional do condomínio o seu trabalho. Ele costuma estar nos condomínios de duas a três vezes na semana por períodos que variam de duas a quatro horas. Porém, em condomínios de grande porte, esse síndico costuma trabalhar exclusivamente.

O sucesso de sua atuação depende de uma parceria com uma boa administradora, além de um conselho consultivo atuante e um bom zelador. Para evitar qualquer transtorno, vale consultar também empresas no mercado que fazem cursos específicos para síndicos profissionais. Esses cursos costumam ter vários módulos e abordagens como segurança, jurídico, administração de conflitos, departamento pessoal, entre outros.

O condomínio precisa ter em mente que a figura do síndico profissional não substitui a necessidade de atuação dos condôminos, que através de um conselho consultivo darão as diretrizes e o respaldo para a gestão das atividades. O que determina a contratação de um síndico profissional é a necessidade em função da peculiaridade de cada edifício.

Apesar da denominação síndico profissional, a profissão ainda não é regulamentada. Assim, deve-se tomar muito cuidado com pessoas sem perfil, que se intitulam síndicos profissionais e que podem prejudicar o condomínio por não ter experiência. É importante, antes de contratar um síndico profissional, pesquisar referências em pelo menos três condomínios em que ele atua. A remuneração do síndico profissional varia de acordo com o tamanho do condomínio. Os valores que podem ir de R$ 1.500,00 a R$ 8.000,00

A contratação do sindico profissional deve ocorrer em assembléia e sugere-se a formalização dessa contratação especificando em contrato as suas condições. A destituição do síndico profissional, porém, é polêmica, pois gera dúvida. Alguns condomínios entendem que o mesmo pode ser demitido sem assembléia, por se tratar de um prestador de serviços, enquanto outros acreditam que ele deve ser destituído em assembléia.

Seja qual for a posição do condomínio, é certo que o síndico profissional é um prestador de serviços e não pode oferecer resistência caso o condomínio decida substituí-lo. Dessa forma, ressalta-se mais uma vez a importância do conselho atuante, que poderá ter a delegação de poderes da assembleia para administrar a contratação ou demissão do síndico profissional.

* Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados – rodrigo@karpat.adv.br
Texto gentilmente cedido por portalvgv.

Condomínios convivem com leis dos anos 60

Parece incrível, mas toda vez que precisamos recorrer à legislação para dirimir uma situação ou uma dúvida sobre a vida comunitária em condomínios, nos deparamos com uma legislação antiga, vaga e obsoleta.

De todas as situações novas que a modernidade nos impôs nada está contemplado na legislação condominial. Condomínios-clube, síndicos profissionais, flats, loteamentos e muitas outras questões sequer encontram menção nos artigos do Novo Código Civil, de 2002, que se referem a condomínios.

Falamos em Novo Código Civil. Entretanto, as semelhanças com os artigos da legislação anterior, de 1964, são tamanhas que muitos ainda se confundem. E , muitos artigos da referida lei de 1964 ainda vigoram no que se refere a incorporações.

É verdade que houve algumas alterações, como a multa por atraso no pagamento de condomínio, que foi reduzida de 20% para 2%; a nomenclatura de Edifício para Edilício, a proibição do voto do inadimplente em reuniões e a possibilidade de representação, se aprovada em assembleia. Porém, nenhuma dessas modificações alterou significativamente a legislação anterior.

Para piorar o cenário, a atual legislação ainda cria determinados obstáculos para o melhor desenvolvimento dos grandes condomínios. Exemplo disso é que, para aprovar despesas com obras úteis (o que também não é claramente definido), a lei exige um quórum de metade mais um de toda massa condominial. Vale ressaltar que essa é uma operação difícil, já que muitos condomínios de maior porte sequer têm um local adequado para abrigar esse contingente, caso a maioria dos condôminos comparecesse. Embora saibamos que isso é raríssimo.

Métodos arcaicos de contabilização são aceitos nas apresentações anuais de aprovação de contas, pois os condomínios não são formalmente pessoas jurídicas e não precisam formalizar balanços. Mas, em contrapartida, eles têm de seguir algumas exigências, como reter encargos e alguns impostos em suas despesas usuais, como se fossem empresas. Esse fato, aliás, até hoje não foi explicado e não tem precedentes em outras partes do mundo.

Todos desejam uma gestão profissional e empresarial para a vida comunitária em condomínios. Mas como compará-los às empresas se suas decisões e regimentos são subordinados a uma legislação única e central?

Que autonomia tem o corpo diretivo de um condomínio?

A legislação não prevê qualquer autonomia de decisão que interfira no direito de propriedade. Dessa forma, a disciplina deve ser mantida por meio de recursos paliativos, como advertências e multas de eficácia discutível. Enquanto a legislação não se atualiza e se flexibiliza com a dimensão que este século exige, resta, então, mudar o perfil dos síndicos, que além de mediadores, tornaram-se verdadeiros árbitros na solução de conflitos.

* Gabriel Karpat é diretor da GK Administração de Bens e coordenador do curso de síndicos profissionais da Gabor RH – diretoria@gk.com.br

Texto gentilmente cedido por portalvgv.