O prazo do contrato de locação residencial merece especial
atenção, em vista de suas particularidades previstas na Lei do
Inquilinato (8.245/91). Primeiramente, importante esclarecer que as
locações residenciais
são aquelas em que o imóvel será utilizado para a habitação do
locatário, na qualidade de lar definitivo e sem qualquer objetivo
econômico.
O artigo 47, da Lei
do Inquilinato, estabelece que nas locações pactuadas verbalmente “ou
por escrito e com prazo inferior a trinta meses”, após o término do
prazo, o locador somente poderá retomar a posse do imóvel nas seguintes
hipóteses:
- Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
- Por força de acordo entre as partes;
- Em razão de infração legal ou contratual pelo locatário e falta de pagamento do aluguel e encargos;
-
Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder
Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do
locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
- Em virtude de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;
-
No caso do locador pedir para seu uso próprio, de seu cônjuge ou
companheiro. Ou pedido do locador para uso residencial de ascendente ou
descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de
imóvel próprio. Nesta hipótese, o parágrafo primeiro do artigo em pauta
dispõe que a “necessidade” deverá ser demonstrada judicialmente sempre
que o retomante estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua
propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou usando imóvel
alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente. A comprovação judicial
deverá ocorrer também quando o ascendente ou descendente, beneficiário
da retomada, residir em imóvel próprio; e
- No caso do locador
pedir para demolição e edificação licenciada ou para a realização de
obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em,
no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de
hotel ou pensão, em cinquenta por cento.
Note que o parágrafo
segundo, do artigo 47, da Lei ora examinada, determina que nas duas
últimas hipóteses acima, o retomante deverá provar ser proprietário,
promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter
irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à
matrícula do mesmo.
Como se verifica, nos pactos locatícios de
imóveis urbanos para fins residenciais verbais ou por escrito e com
prazo inferior a trinta meses, os mesmos somente poderão ser rescindidos
pelos respectivos locadores depois de transcorridos cinco anos de
vigência ou ocorridas às hipóteses elencadas.
O inquilino,
diferentemente do locador, pode rescindir o contrato em qualquer momento
e independentemente de motivo (a única penalidade será a obrigação de
pagar a multa estipulada pelas partes ou fixada pelo juiz). Por esse
motivo é comum ocorrerem impasses nas negociações, visto que muitas
vezes os locatários pretendem permanecer no imóvel por período menor que
trinta meses e, de outro lado, os locadores não desejam ficar impedidos
de retomarem as posses de seus imóveis antes de transcorridos cinco
anos de vigência.
Nestas situações, temos como solução fixar o
prazo do contrato pelo prazo de trinta meses, porém com a previsão de
isenção de multa em favor do inquilino, após decorridos determinado
período de tempo (doze meses, por exemplo).
Por fim, merece
destaque o parágrafo único, do artigo 4º, da Lei do Inquilinato, que
dispensa o pagamento da multa se a devolução do imóvel pelo locatário
decorrer de transferência, pelo seu empregador, para prestar serviços em
localidades diversas daquela do início do contrato, desde que notifique
o locador com o prazo mínimo de trinta dias de antecedência.
Daniel Alcântara Nastri Cerveira é sócio do escritório Cerveira Advogados Associados.
Texto gentilmente cedido por PortalVGV
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