Verticalizar não é o problema, mas a solução

Vejo que muitos têm criticado o recente boom imobiliário das grandes capitais brasileiras argumentando que a verticalização tem acabado com a qualidade de vida das cidades.
Em São Paulo, por exemplo, ONGs e associações têm sido criadas com o intuito de barrar a construção de prédios em certos bairros.
Argumentos como transito, colapso da infraestrutura, descaracterização do bairro e ate falta de sol são frequentemente usados por essas entidades.
É claro que todos nós gostaríamos de morar em uma cidade horizontal, com bairros planejados e com muito verde. Mas diante do crescimento econômico do país nos últimos anos as grandes cidades cresceram vertiginosamente e desordenadamente e frente a isso, acho que deveríamos repensar o nosso modelo urbanístico e começar a pensar em um modelo mais democrático e racional, deixando a utopia e a nostalgia de lado.
Infelizmente, a ação do Estado em relação ao planejamento, criação, e melhoria da infraestrutura das capitais brasileiras, não acompanhou seu crescimento e consequentemente, o  desenvolvimento imobiliário desses centros urbanos. Em síntese, verifica-se que a maioria dos problemas encontrados nas grandes cidades, são relativos a falta de uma rede infraestrutura adequada ao seu adensamento. Recente recebi um estudo muito interessante da Mercer, uma entidade internacional independente, apontando que, entre as cidades mais adensadas do primeiro mundo (cidades acima de 8 milhões de pessoas), as que proporcionam melhor qualidade de vida a seus habitantes, são as mais verticalizadas. Por quê? A resposta é mais simples do que imaginamos! Quem não cresce para cima, cresce para os lados, ocupando muito mais espaço, ou seja, uma ocupação muito menos racional.
Vamos imaginar o seguinte, uma cidade como São Paulo, onde a media do potencial de verticalização permitido é de 2 vezes a área do terreno, agora, para compararmos, vamos pegar Nova Iorque, onde, em certas regiões adensadas, esse potencial pode chegar a 18 vezes a área do terreno de modo que, na pratica em um terreno de 1000 metros na cidade de São Paulo, pode se construir um prédio de 10 andares com aproximadamente 20 unidades de 100 m². Na mesma área em Nova Iorque teríamos um prédio com 30 andares e 180 apartamentos de 100 m2.
Essas diferenças vão alem da metragem e numero de unidades dos empreendimentos, elas tem reflexos diretos e indiretos no dia-dia em quase todos os aspectos da vida das grandes cidades, pois por incrível que pareça, cidades com potenciais de verticalização mais baixos, acabam tendo mais prédios. Como?
Vamos ir avançar pouco mais na nossa equação. Para produzir as tais 180 unidades em Nova Iorque faríamos apenas 1 prédio em 1 terreno, em são Paulo serão 8 prédios, 8 terrenos. Imagine ainda o seguinte, se considerarmos que para formar um terreno de 1000 m², em media, temos que comprar 4 casas, mudando 4 famílias, em São Paulo, seriam necessários 8000 m² de terreno, demolindo 32 casas e mudando 32 famílias.  O resultado é claro, vamos fazer mais prédios, esticar e demolir cada vez mais as nossas cidades, gerando sim a tal descaracterização dos bairros, alem de acarretar um custo maior de terreno, maior stress da maquina publica, pois serão 8 projetos a serem aprovados e acompanhados, o que reflete basicamente em um imóvel mais caro, levando cada vez mais as pessoas, de menor poder aquisitivo, a buscar moradia em regiões periféricas, mais baratas, tendo que vir diariamente regiões centrais da cidade de carro ou ônibus, gerando mais transito e mais poluição, alem de acabar a qualidade de vida desses cidadãos, que passam horas do seu dia fazendo esse deslocamento.
É certo que grandes cidades brasileiras como São Paulo e Rio de Janeiro comportariam níveis de densidade e de verticalização mais altos, para tanto o Estado deveria aprimorar as parcerias, junto a iniciativa privada, incorporadores e construtores, na busca de soluções para otimizar e melhorar a infraestrutura já existente nas regiões centrais e bairros mais adensados, em troca de potenciais de verticalização maiores.
Tentei ilustrar aos leitores, sem o uso de referencias muito técnicas e teorias fundiárias complexas, que a verticalização pode ser vista como uma boa solução aos dilemas das regiões mais adensadas das grandes cidades e que o uso de potenciais de verticalização altos nessas regiões,  acaba sendo mais racional, desde que feito com planejamento e aliado a uma boa rede de infraestrutura.

* Alberto Sassoun é diretor de incorporações da Alianza Desenvolvimento Imobiliário.
Texto gentilmente cedido por PortalVGV