Se o investimento em um único imóvel
e a chance de irregularidades desconhecidas até pelo gestor elevam o
risco dos fundos imobiliários de shopping centers, esses não são,
necessariamente, os maiores problemas desses fundos. Na opinião de
Sérgio Belleza, especialista em fundos imobiliários,
os piores problemas dos cotistas de fundos imobiliários de shoppings
paulistanos não são as irregularidades, mas sim a superavaliação e o
insucesso de alguns empreendimentos, que vêm impactando negativamente
nos rendimentos dos fundos.
É o caso do shopping West Plaza, em Perdizes,
e do Mais Shopping Largo 13. O West Plaza está sendo fiscalizado pela
Prefeitura de São Paulo, mas este não é o maior problema de seus
cotistas, diz Belleza. “O mais preocupante é que sua garantia mensal de
rentabilidade está prestes a acabar, e depois disso esse fundo vai ter
uma performance pior, pois foi vendido a um preço muito superior ao que
realmente valia”, diz o especialista. “Nem com todo o crescimento do
varejo e da renda do brasileiro o shopping consegue uma performance
conforme o esperado, o que mostra que foi muito mal avaliado”, opina.
O
shopping da Zona Oeste ofertou suas cotas com uma renda mínima
garantida de 0,83% ao mês durante 48 meses a partir do início do fundo
em 2008, mas não tem conseguido superar esse valor, pago pela Brazilian
Finance, antiga controladora da Brazilian Mortgages, administradora do
fundo. “O West Plaza está longe de render acima dessa renda mínima.
Houve mês em que sua real rentabilidade foi de 0,22%. A expectativa é
que, ao término do prazo, o rendimento seja de algo como 0,50% ao mês”,
diz Belleza.
Já o Mais Shopping Largo 13, fundo que investe no
shopping homônimo, vem apresentando uma rentabilidade sofrível desde que
estreou na Bolsa em 2010. O valor da cota, lançada a 1000 reais, já
caiu à metade. Para Sérgio Belleza, o Mais Shopping Largo 13 também foi
superavaliado. “É um shopping extremamente popular. Um dos maiores
riscos em shoppings é ser temático ou inovador. A intenção era trazer
para dentro do shopping os vendedores de rua do Largo 13, um local
extremamente movimentado de São Paulo. Mas não deu certo e nada
demonstra que isso possa acontecer no curto prazo”, diz o especialista. O
Largo 13 não está entre os shoppings com pendências na Prefeitura de
São Paulo.
Na opinião de Sérgio Belleza, embora a regularização do
imóvel seja de extrema importância, as ameaças de fechamento dos
estabelecimentos por parte da Prefeitura de São Paulo são também uma
punição à população, aos lojistas, aos empregados e aos investidores.
“Quem está errado é que deve ser punido”, diz Belleza.
Publicado por Exame.com
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