O que levar em conta na hora de reformar um imóvel

Uma reforma residencial, assim como a compra de um imóvel, pode envolver custos elevados, por isso possui formas de pagamento diferentes de bens com menor valor. Além do pagamento à vista, as reformas podem ser financiadas e possuem linhas de financiamento criadas especificamente para este fim.
Para reformas com custos baixos, se houver a possibilidade de fazer o pagamento à vista, esta é a melhor opção. Como regra geral, é sempre recomendável fazer o pagamento em apenas uma parcela, porque, além de liberar o comprador de um comprometimento futuro, pode aumentar o seu poder de barganha nas negociações.
Mas, caso a reforma exija um investimento maior, financiar a obra pode ser a melhor ou a única opção. Banco do Brasil, Caixa, Itaú e Bradesco oferecem linhas de crédito específicas para reformas e/ou para compra de materiais de construção.
As linhas de crédito para reforma geralmente têm taxas de juros mais elevadas do que as de financiamento de imóveis, por não apresentarem uma garantia sólida, como uma propriedade. Porém, podem ter taxas mais baixas do que a de empréstimos pessoais sem fins específicos, que podem ter riscos indefiníveis e, portanto, representam menor segurança para os bancos.
No caso das linhas de crédito para materiais de construção, as taxas podem ser ainda mais baixas, mas as compras são restritas às lojas de construção conveniadas aos bancos. As próprias lojas credenciadas algumas vezes informam os clientes sobre as insituições que trabalham com este tipo de financiamento.

Taxas envovidas no financiamento

Eduardo Murillo Garcia, proprietário da Acabamento Perfeito, empresa de assessoria de reformas residenciais diz que a linha da Caixa é uma das mais utilizadas para a realização de reformas. "É a linha mais procurada, por causa dos juros mais baixos", diz.
O empréstimo para reformas da Caixa utiliza recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). O crédito é válido para famílias com renda mensal acima de 5.400 reais e para obras em imóveis de qualquer valor. São cobrados 800 reais pela Taxa de Avaliação de Bens Recebidos em Garantia na contratação do empréstimo. Na fase de construção é cobrada mais uma taxa de 150 reais. E as taxas de juros cobradas variam entre 8,5% a 9,9% ao ano. No site da Caixa é possível simular o financiamento.
E para famílias com renda até 5.400 reais, a Caixa disponibiliza uma linha de crédito que utiliza recursos do FGTS. Neste caso, o valor do imóvel é limitado até 170.000 reais. Nesta linha, há cobrança de 3% sobre o valor das parcelas liberadas. E o valor das taxas de juros variam entre 5% a 8,16% ao ano de acordo com a renda familiar. Se a renda mensal for de até 2.790 reais, a taxa de juros é subsidiada pelo próprio Fundo.
Em ambas as linhas de crédito da Caixa, é cobrada uma taxa de cadastro de 30 reais para quem não é cliente.

A título de comparação, no Bradesco, a linha de financiamento para reformas é feita pelo CDC (Crédito Direto ao Consumidor). São cobradas taxas de juros de 56,63% ao ano para prazos de 1 a 24 meses e para prazos de 25 a 48 meses, 67,46% ao ano. Também há cobrança de IOF pela operação e o pagamento é diluído entre as parcelas. O pagamento da primeira parcela pode ser feito em até 59 dias e o limite de financiamento é de 70% da obra. O empréstimo é concedido apenas para correntistas e é aprovado mediante análise de crédito. É possível simular o financiamento no site do banco.

Defina os objetivos e o cronograma da obra

Para definir as formas de pagamento, os gastos precisam ser contabilizados e os prazos estabelecidos. Antes de tomar qualquer decisão, é necessário definir os principais objetivos da obra. Se o piso será frio ou quente, se será de madeira ou cerâmica ou se junto à reforma da cozinha será feita uma reformulação da estrutura elétrica para suportar um maior gasto de energia.
É necessário também fazer um cronograma identificando cada etapa da reforma. “É fundamental colocar em um documento no Excel o escopo da obra e o cronograma. Isso evita, por exemplo, que na hora de comprar um piso, o comprador veja uma tinta na promoção e acabe comprando, o que acontece muito. Você desembolsa um dinheiro que poderia estar aplicado e rendendo e que seria usado só no final da obra”, explica Eduardo Garcia.

Busque ajuda de profissionais e evite reformas que desvalorizem o imóvel


Uma reforma de grande ou médio porte não é um serviço para amadores. Contar com a ajuda de profissionais pode ser crucial para conseguir o melhor resultado possível dentro do orçamento proposto e também para avaliar quais mudanças não farão o preço do imóvel cair.
Se um imóvel está com a pintura descascada, ou com pisos antigos, fazer uma reforma pode acelerar o processo de uma venda. Ou ainda, se o imóvel é antigo e tem uma estrutura elétrica incompatível com os padrões de gastos de energia atuais, fazer uma reforma pode ser imprescindível para que o imóvel seja vendido. Um problema estrutural não resolvido e não indicado no contrato de compra e venda pelo proprietário, pode inclusive gerar um processo judicial por parte do comprador.
As reformas que modificam a planta do imóveis são investimentos que trazem benefícios ao morador, mas em muitos casos não contribuem para valorizar o imóvel em uma venda. “Os imóveis são planejados de acordo com o que as famílias precisam naquela área, as construtoras fazem muitas pesquisas para maximizar a chance de acerto. Então, mudar a estrutura, como transformar um apartamento de três quartos em dois, pode desvalorizar o imóvel. Se você tem a possibilidade de consultar um arquiteto, a chance de acertar é bem maior”, explica Luiz Calado, economista e autor do livro “Imóveis: Seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio”.

Arquitetos ou engenheiros podem auxiliar na busca de mão de obra, dos melhores materiais e na avaliação do impacto que a reforma pode ter no valor do patrimônio. Existem também consultorias especializadas em reforma, como a Acabamento Perfeito, que auxilia o processo de ponta a ponta, orientando o planejamento, a busca de profissionais e materiais e até mesmo as formas de pagamento.

Segundo um artigo do Instituto Brasileiro de Desenvolvimento da Arquitetura (IBDA), um profissional contratado para projetar a obra pode cobrar entre 5 a 25% do valor total da reforma. E segundo Eduardo Garcia, na Acabamento Perfeito, a assessoria completa para a reforma custa entre 10% e 15% do valor total pago pela mão de obra do projeto.

Definição dos custos


Os custos dos materiais e da mão de obra costumam oscilar bastante. Os preços de cerâmica, por exemplo, podem chegar a variar mais de 150%. Por isso, é essencial que seja feita uma pesquisa de preço.
As buscas podem ser feitas nas lojas de materiais de construção, obviamente, ou pela internet. O site Click Reforma, por exemplo, faz a cotação da quantidade ideal de materiais como massa corrida, tinta, tijolos e outros, levando em conta as dimensões da superfície da obra. No site, também é possível calcular o custo médio de reformas hidráulicas, elétricas, de pinturas, novas instalações e estruturas, revestimentos, alvenarias e outros, de acordo com a área a ser construída e o padrão da obra (alto, médio ou popular).
E o site também envia orçamentos de diversos tipos de serviços. Basta informar o tipo de reforma que se pretende fazer e o endereço do imóvel. Os orçamentos dos serviços disponíveis na região são enviados por email.

Publicado por Exame.com