Ser um dos donos de shopping centers, hospitais, escolas,
empreendimentos comerciais e condomínios residenciais é uma realidade
para um número crescente de brasileiros. O mercado de Fundos de
Investimentos Imobiliário (FII), que consistem em mecanismos de
participação nas receitas de empreendimentos residenciais ou comerciais,
tem avançado aceleradamente no Brasil, atraindo mais investidores e
gerando novos produtos.
Até o início de setembro deste ano, a quantidade de fundos
imobiliários com negociação na BM&FBovespa; chegou a 61 - superior
aos 48 negociados ao final de 2010 e muito acima dos 25 registrados em
2008. Os negócios envolvendo tais fundos cresceram na mesma proporção:
de janeiro a julho deste ano, foram executadas 37 mil operações no
mercado secundário, movimentando R$ 462 milhões. Em todo o ano passado, a
BM&FBovespa; registrou 25 mil operações, movimentando R$ 379
milhões.
O objetivo do investidor inicial em FII é receber cotas de aluguéis
ou ver sua participação valorizar o suficiente para vendê-la no mercado
de ações. Para quem opera no balcão de negócios, as leis do ganho são as
mesmas que envolvem ações de empresas: buscar rentabilidade na variação
de cotas.
"O mercado de fundos imobiliários cresceu muito no Brasil nos últimos
anos como forma de diversificação de investimentos", afirma Luiz
Calado, vice-presidente do Instituto Brasileiro dos Executivos de
Finanças (Ibef) e autor de livros na área de finanças pessoais. E a
oferta se desenvolveu no mesmo ritmo, diz Calado. "Antes, encontrávamos
fundos que investiam em apenas um imóvel, e agora surgem fundos que
participam de diferentes tipos de empreendimentos, oferecendo uma gama
maior de opções no mercado", explica.
A trajetória da Brazilian Mortgages Finance & Real Estate ( BFRE ),
uma das primeiras gestoras de FIIs no Brasil, ilustra essa evolução.
Seu primeiro produto do gênero foi o Shopping Higienópolis, em São
Paulo, em 1999, e desde então vem constituindo fundos com diferentes
tipos de imóveis, tão variados como fazendas, instituições de ensino e
escritórios. Hoje já são 34 produtos em seu portfólio e uma carteira de
ativos de R$ 6 bilhões.
"A indústria brasileira da construção civil está mais madura no País e
os FII estão mais conhecidos, por isso começamos desde o ano passado a
fazer produtos mais sofisticados", afirma Vitor Bidetti, diretor da
Brazilian Mortgages. Neste ano, a holding criou um fundo com proposta de
negociar participação em outros fundos imobiliários, buscando melhores
oportunidades. Em breve, a empresa também poderá investir em imóveis na
planta - mais arriscados, mas que oferecem possibilidades melhores de
ganhos - e aportar em plantas industriais.
A participação financeira em ativos industriais, por sinal, surge
como uma tendência no mercado brasileiro. Recentemente, os gaúchos se
familiarizaram com o tema após o anúncio da instalação de fábrica de
autopeças canadense Magna em Santo Antônio da Patrulha. Parte do
investimento de R$ 50 milhões na compra do terreno e nas instalações
está sendo feito pela administradora de fundos paulista TRX Realty. A
gestora alugará a estrutura por dez anos à Magna, ao custo de 1% do
investimento ao mês, distribuindo os lucros aos investidores originais
do fundo. "A terceirização de ativos imobiliários já é comum nos Estados
Unidos e na Europa e agora começa a chegar com força no Brasil", diz o
sócio da TRX José Alves Neto.
Tributação e valorização são atrativos para os aplicadores
O que alimenta a ampliação dos Fundos de Investimento Imobiliário
(FII) no Brasil é a acelerada valorização dos preços de imóveis. De
janeiro a agosto deste ano, o preço de imóveis residenciais prontos
cresceu 19%, de acordo com a Fundação Instituto de Pesquisa Econômica.
Isto estimula positivamente os preços dos aluguéis, ampliando a
rentabilidade dos FIIs.
Além disso, esses produtos estão isentos de Imposto de Renda na
distribuição mensal de lucros. O IR incide apenas sobre os rendimentos
na venda das cotas, em 20%. A segurança de imobilizar capital em
construções complementa a atratividade, especialmente em momento de
queda nas taxas de juros brasileiras e de dificuldades na bolsa de
valores (enquanto a BM&FBovespa; apresentava queda de 25% entre
janeiro e agosto, o BC Fund I, da Brazilian Mortgages, valorizou-se
23%).
Por outro lado, o alto preço das cotas ainda é um impeditivo para o investidor menos abonado. Os lotes mínimos em produtos da BFRE ,
por exemplo, custam R$ 10 mil, um preço padrão no mercado. Além disso,
são poucas as alternativas de mercado primário, no qual o investidor
ingressa no negócio no melhor momento. Em corretoras de investimento
esses produtos são raros, restringindo sua oferta a bancos e casas
especializadas.
A Caixa Econômica Federal, uma precursora dos FIIs no Brasil,
pretende popularizar esses investimentos no País. Um produto nesta linha
é o FII Caixa TRX Logística Renda, lançado em abril com expectativa de
render 9% acima da inflação. De acordo com o gerente nacional de fundos
para o setor imobiliário da Caixa, Vitor Hugo dos Santos, esse fundo
será oferecido na rede de agências pelo Brasil.
Medidas como essa poderão estimular o crescimento cíclico dos FIIs e
da construção civil no País, explica. "O crescimento do mercado
imobiliário depende de recursos e os fundos imobiliários geram esses
recursos", acredita. O vice-presidente do Ibef, Luiz Calado, orienta os
investidores a serem prudentes na contratação de FIIs, especialmente no
momento de euforia de preços de imóveis, que não se sabe até quando vai e
em qual proporção. Ele lembra que quem entrar agora nos fundos pegará
preços em alta e talvez não encontre liquidez para vender os papéis no
mercado secundário a boas cotações.
Por Erik Farina
Publicado no Jornal do Comércio - RS - 26/09/2011
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