Mesmo com esforços do governo, prática pode ser desvantajosa na categoria, alertam especialistas
No Brasil, os devedores podem transportar um crédito de um banco para outro - seja um pequeno empréstimo ou um financiamento imobiliário
- desde 2006, por meio da chamada portabilidade de crédito. No entanto,
apesar de funcionar bem quando se trata de linhas financiamento de
produtos e veículos, a prática pode ser desvantajosa na categoria
imobiliária, devido ao custo do processo.
Por isso mesmo, o
governo anunciou na última semana estar buscando novas regras nesta área
específica. E para tornar a portabilidade de crédito imobiliário mais
viável, é preciso diminuir os gastos do tomador de crédito com
documentos cartoriais e impostos relativos à transferência da
propriedade, segundo especialistas.
Para transferir seu crédito
imobiliário, o mutuário primeiro procura a nova instituição financeira
para a qual deseja transferir o financiamento. Em seguida, se for
aprovado pelo banco, será feita uma liquidação antecipada do valor do
imóvel ao banco anterior, isto é, todo o saldo devedor será quitado pelo
novo credor, explica Celso Petrucci, economista do Sindicato da
Habitação de São Paulo (Secovi-SP).
De acordo com a Caixa
Econômica Federal, qualquer contrato pode ser portado e as condições
para receber transferências de financiamentos são as mesmas praticadas
ao se iniciar um crédito.
Até aí, tudo parece bem. Mas como o
imóvel fica no nome do banco durante um financiamento, no sistema de
alienação fiduciária, a nova instituição deverá transferir o bem para
si.
E apesar da portabilidade não embutir nenhum custo bancário,
existem três tarifas a serem pagas: a averbação de quitação do imóvel e o
registro do novo financiamento, ambos custos cartoriais, e o ITBI
(Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), taxa da prefeitura,
complementa Petrucci.
Isso quer dizer que se o seu banco cobra
10,5% de juros ao ano e você quer mudar para outro que cobre 8,5%, isso é
possível. Porém, “em um imóvel de R$ 200 mil, você poderá pagar até
cerca de R$ 7 mil! Não vale a pena no fim das contas”, opina o
economista.
O presidente do Canal do Crédito, Marcelo Prata,
lembra também que esse valor deve ser desembolsado pelo mutuário de uma
só vez ao fazer a portabilidade do crédito. Por isso, é preciso ficar
atento se o comprador tem esta verba. Outro ponto importante citado pelo
especialista é a diferença no valor a ser pago nas novas parcelas.
Parcelas podem ficar mais caras
Prata
explica que é comum os financiamentos serem feitos no Sistema de
Amortização Constante (SAC), o que significa que o valor das parcelas
vai diminuindo com o tempo. No entanto, quando o mutuário muda de banco,
é como se iniciasse um novo financiamento. E as parcelas podem começar
mais altas para depois irem caindo aos poucos. Tudo isso deve ser levado
em consideração.
O especialista inclui como impeditivo a
dificuldade nos processos operacionais que o mutuário pode enfrentar,
considerando que a portabilidade no crédito imobiliário não é tão comum.
“Não é má vontade dos bancos. É complicado mesmo”, finaliza.
Prata
apresenta uma situação em que a portabilidade pode compensar. “Para
financiamentos contratados há três anos, financiando 80% do valor do
imóvel e com prazo total de 360 meses, essa economia real acontece desde
que a portabilidade leve a uma redução de 1,5% na taxa de juros”, diz.
Saiba quais são os custos de transferência de um imóvel
É possível ter uma ideia do quanto custaria fazer a portabilidade de crédito imobiliário do seu imóvel. Para isso deve-se somar:
- 2% do valor do imóvel em ITBI (no caso da prefeitura de São Paulo)
- Taxa de engenharia de R$ 250, de acordo com informações da Arisp (Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo)
- Averbação de quitação do financiamento
- Registro do novo financiamento
As
duas últimas tarifas podem ser encontradas no site da Arisp, em uma
tabela que varia com o valor da propriedade. Nesta tabela, há os valores
dos imóveis e o total das respectivas taxas. Para imóveis que custam
menos que R$ 500 mil, que fazem parte do SFH (Sistema Financeiro de
Habitação), há um desconto de 50% neste total.
Por exemplo, em uma
propriedade de R$ 300 mil, o ITBI custaria R$ 6 mil, mais R$ 250 de
taxa de engenharia, averbação de R$ 210,49 e R$ 765,17 no novo registro.
O mutuário teria que desembolsar, de uma só vez, R$ 7.225,66 para
realizar a portabilidade.
Soluções
Assim como o governo
anunciou que está estudando novas regras para facilitar o processo da
portabilidade na categoria imobiliária, a Arisp informou que os
registradores de imóveis também estão buscando alternativas para
facilitar esta prática.
Na opinião de Celso Petrucci, do
Secovi-SP, é necessário alguma mudança na lei de registros, permitindo
apenas uma averbação ou um contrato, ou a criação de descontos no ITBI
para este tipo de operação.
Para o presidente do Canal do Crédito,
a integração digital entre os cartórios poderia facilitar a
portabilidade. Principalmente quando o imóvel estiver localizado em
municípios distantes do mutuário, já que não seria necessária a presença
dele no local.
A partir do momento em que o processo for
simplificado, pode haver um aumento no número de portabilidades e “é aí
que os bancos terão que se adaptar”, completa Prata.
Publicado por: O Dia
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