Em São Paulo, o valor do aluguel do imóvel comercial subiu 27% e o residencial, 23%. Com a volatilidade na bolsa, o investimento em imóveis volta a ser um porto seguro para a proteção do patrimônio e uma alternativa de gerar uma renda extra com a locação. Apesar de serem considerados investimentos mais seguros, esse tipo de aplicação apresenta baixa liquidez. Para driblar esse problema, os especialistas aconselham a opção por imóveis comerciais, cuja facilidade de locação é maior.
“Os preços dos imóveis comerciais estão historicamente baixos, o que pode ser uma boa oportunidade de diversificação do portfólio, indicado para investidores de perfil moderado e conservador”, diz Fabio Colombo, consultor de investimentos.
Segundo Colombo, com a queda da taxa básica de juros (Selic) e o crescimento econômico, os imóveis vão se tornar uma opção mais atraente, principalmente o comercial, pois está atrelado à recuperação das empresas.
Como em todo investimento, vale a regra de ouro da diversificação. O consultor recomenda investir até 25% do patrimônio em imóveis para o investidor conservador e até 15% para o moderado.
No caso da locação, os imóveis comerciais apresentam uma rentabilidade mais elevada do que os residenciais. “A rentabilidade dos comerciais costuma variar de 0,8% a 1,2% do valor do imóvel, dependendo da localização, enquanto os residenciais rendem em torno de 0,6%”, diz Roseli Hernandes, gerente de locação e venda da Lello Imóveis.
A título de exemplo, de acordo com um levantamento da Lello, o valor médio dos aluguéis residenciais novos fechados na cidade de São Paulo, no primeiro semestre deste ano, teve um aumento de 23% em relação ao mesmo período de 2005, passando de R$ 650 para R$ 800. Já o valor médio do aluguel de imóveis comerciais apresentou um crescimento maior, de 27%, subindo de R$ 1.500 para R$ 1.900.
A taxa de depreciação do imóvel, de 0,7% ao mês, acarreta desvalorização e diminuição do valor do aluguel. “Nos imóveis comerciais, há maior conservação do espaço físico, já que as empresas tendem a manter a boa aparência e muitos fazem algumas reformas, o que valoriza a propriedade”, diz Roseli.
“Outra vantagem é a menor inadimplência do locatário, que não corre o risco de ficar desempregado”, diz Luis Paulo Serpa, sócio proprietário da Pádua Serpa e Advogados Associados.
Para o investidor, ele recomenda comprar o imóvel já locado ou com previsão de locação. Nesse caso, o comprador deve analisar o perfil do contrato que já existe, observar o prazo e conhecer o inquilino, para saber se ele é um bom pagador. Mas se a utilização for para um negócio próprio, deve-se analisar o contrato de locação, já que o locatário tem preferência pela compra do imóvel.
Legalmente, os contratos de locação para imóveis comerciais têm duração de um a dois anos, enquanto para os residenciais o contrato padrão é de 30 meses. No entanto, os contratos para imóveis comerciais tendem a ser mais longos, renovados, já que o locatário tem interesse em preservar a clientela. No caso dos bancos, por exemplo, o contrato pode variar de cinco a dez anos.
“O fator mais importante é analisar qual o tipo de vocação do comércio da região: bancário, de compras ou de escritórios. É bom analisar se há alguma estação de metrô próxima ao local, o que gera um bom fluxo de pessoas”, recomenda Serpa.
Se a opção é pelo baixo investimento, as salas de consultórios e escritórios são indicadas, pois geralmente são compactas. Se o investidor conta com maior capital, há shopping centers que vendem suas unidades e a locação apresenta boa liquidez, porém, costumam ter condomínios elevados e gastos com publicidade.
“Os estacionamentos são uma boa alternativa, pois são estruturas baratas que não demandam grandes investimentos e, dependendo da região onde estão localizados, podem ser bastante rentáveis. O único problema é o risco de sinistro”, avalia Serpa.
Para quem pretende financiar um imóvel comercial, grande parte dos bancos oferece linhas de crédito. No entanto, não é permitida a utilização dos recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), que é exclusiva aos imóveis residenciais
“O mercado está muito aquecido para a compra de imóveis, já que quase todas as instituições oferecem o financiamento. No entanto, em relação ao imóvel residencial, a taxa de juros tende a ser mais alta, cerca de 18% ao ano e o limite de financiamento é menor, em torno de 40%”, analisa Luis Paulo Serpa.
Mônica Cardoso
DCI - São Paulo
DCI - São Paulo
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