Legislação brasileira possui ao menos oito brechas que permitem reduzir – e
até zerar – a obrigação tributária gerada pelo ganho de capital
Nenhum dono de imóvel
costuma ficar triste quando aparecem na mídia novos indicadores que mostram a
rápida valorização das propriedades nas principais cidades brasileiras. Mas o
boom imobiliário tem ao menos um efeito colateral. Como no momento da venda o
governo cobra Imposto de Renda sobre a valorização dos imóveis, muita gente
toma um susto quando descobre quanto deve à Receita Federal.
Os brasileiros devem recolher aos cofres públicos 15% da diferença entre os
preços de compra e venda de um imóvel – o que é chamado de ganho de capital. Um
apartamento adquirido por 400.000 reais em 2008 e vendido agora por 700.000
reais, por exemplo, gera uma dívida tributária de 45.000 reais (ou 15% de
300.000) a ser paga no mês seguinte ao recebimento do dinheiro. A mordida do
Leão seria mais do que suficiente para comprar carro novo e com os principais
opcionais, por exemplo.
Quem não planeja pagar tanto dinheiro ao governo pode procurar na legislação
brasileira algumas brechas para se amparar. Um bom planejamento tributário
permite reduzir e até mesmo eliminar essa conta. A seguir, o advogado Eduardo
Munhoz da Cunha, sócio do escritório Katzwinkel & Advogados Associados,
explica oito formas de abater o IR devido na venda de um imóvel:
1 – Usar o dinheiro da venda
de um imóvel para comprar outro
Esse é o jeito mais fácil de fugir da alíquota de 15% cobrada sobre o ganho
de capital. Para aproveitar o benefício estabelecido pela lei 11.196 de 2005,
no entanto, é preciso ficar atento a uma série de exigências. A primeira delas
restringe a isenção apenas a casos de compra e venda de imóveis residenciais.
Além disso, o contrato de compra precisa ser assinado até 180 dias após a
venda. Portanto, se você está interessado em mudar de residência, vale a pena
tentar fechar os dois contratos em datas parecidas.
Para beneficiar apenas as pessoas físicas e excluir quem vive da compra e
venda de imóveis, a Receita também estabeleceu que um proprietário só tem
direito a esse tipo de isenção uma vez a cada cinco anos. Por último, se alguém
vender uma casa de 500.000 reais com um ganho de capital de 250.000 reais para
comprar um terreno de 100.000 reais, terá de pagar IR sobre a parcela de
150.000 que não foi aplicada na nova aquisição. Se alguém não se enquadrar nas
regras acima e não recolher o imposto no mês seguinte à venda, terá de pagar IR
sobre o ganho de capital acrescido de juros e multa.
2 – Vender imóveis de até
440.000 reais
Para beneficiar a classe média e a população de baixa renda, a Receita não
cobra IR sobre o ganho de capital de imóveis vendidos por até 440.000 reais
caso sejam atendidas duas condições: 1) o vendedor não pode possuir outro
imóvel em seu nome nem mesmo uma fração de outras propriedades; e 2) a pessoa
não pode ter vendido outros imóveis nos últimos cinco anos. Com a valorização
imobiliária, está cada vez mais difícil aproveitar esse benefício, já que o
valor-limite de 440.000 reais não é corrigido desde que a lei foi criada, em
1995.
3 – Vender imóveis comprados
antes de 1969
ssa regra só beneficia pessoas em idade mais avançada. Se o imóvel tiver
sido adquirido pelo contribuinte antes de 1969, não importa o valor da
aquisição ou da venda: haverá isenção total do imposto sobre o ganho de
capital.
4– Isenção de IR sobre
imóvel de herança
Existe uma única brecha para não pagar Imposto de Renda sobre o ganho de
capital de imóveis recebidos como herança. O Superior Tribunal de Justiça (STJ)
decidiu que não incide IR no caso de recebimento de herança de pessoas
falecidas antes de janeiro de 1998. Como já se transcorreram mais de 13 anos
desta data, muito pouca gente pode se beneficiar da brecha. No entanto, em
casos em que muitos herdeiros disputam na Justiça o patrimônio do ente
falecido, é possível que a transmissão da herança ainda não tenha sido
concluída.
5– O tempo reduz o IR
A lei 11.196 de 2005 estabelece um redutor do imposto pago sobre o ganho de
capital na venda de imóveis. Quanto mais tempo alguém passou como proprietário
de um imóvel, menos vai pagar em impostos. O cálculo disso não é simples, mas
não é preciso ficar preocupado. O próprio programa de declaração do IR baixado
anualmente no site da Receita informa ao contribuinte qual será o efeito do
redutor sobre o imposto do devido.
6– Declare todas as
benfeitorias
A legislação tributária brasileira permite que os vendedores de imóveis
paguem IR apenas sobre o ganho líquido de capital. Gastos com reformas, por
exemplo, podem ser somados ao valor de compra do imóvel para reduzir a base de
cálculo sobre a qual incidirá o imposto. Para ter esse direito, no entanto, o
contribuinte precisa declarar todos os anos as quantias gastas com benfeitorias
e também guardar os recibos para que seja possível comprovar as despesas à
Receita Federal.
As notas e recibos devem conter o CPF ou o CNPJ dos profissionais e empresas
contratadas para a realização das reformas. Além disso, só podem ser
considerados gastos com reforma, construção e ampliação, bem como o dinheiro
investido em pequenas obras, como pintura, encanamento, reparo em azulejos,
pisos e paredes. Já a troca de móveis e a instalação de cortinas não renderão
nenhum benefício tributário.
Quem fez uma reforma no passado e esqueceu de informá-la poderá fazer a
declaração retificadora do IR, mudando esses valores em todos os anos
subsequentes. Mas atenção: o prazo para corrigir erros no formulário é de cinco
anos.
7 – Quem investe em vários
imóveis deve abrir uma empresa
De uma forma geral, a legislação do Imposto de Renda é mais rigorosa com
pessoas físicas do que com empresas. Enquanto muitos brasileiros pagam IR sobre
quase a totalidade dos rendimentos, as empresas costumam recolher como imposto
um percentual do lucro líquido. Isso significa que das receitas podem primeiro
ser deduzidas despesas com fabricação e comercialização de produtos, gastos com
o pagamento de juros, impostos cobrados em cascata como PIS e Cofins e outros valores
para que só então se chegue ao montante sobre o qual será aplicada a alíquota
do IR. Outra vantagem de abrir uma empresa é separar o patrimônio da pessoa
física e da jurídica – o que pode envolver uma série de benefícios legais.
No caso de alguém que investe em imóveis e vive da renda de aluguéis, é
necessário conhecer as alíquotas, os casos de isenção e os redutores do imposto
para calcular qual a melhor forma de pagá-lo. As alíquotas variam tanto para
pessoas físicas (de acordo com o total de rendimentos) quanto para jurídicas
(segundo a natureza da empresa e o regime tributário escolhido). Portanto, vale
a pena consultar um tributarista ou um contador que seja capaz de estudar caso
a caso, fazer os cálculos e optar por um ou outro regime.
8 – Como proceder com
heranças
Em geral, imóveis recebidos de herança podem gerar IR a pagar assim que a
escritura seja lavrada no nome dos herdeiros. Para evitar a mordida do Leão,
muita gente declara que o imóvel foi passado pelo mesmo valor que foi comprado
pelo ente falecido alguns anos ou décadas atrás. Dessa forma, não há ganho de
capital nem IR a pagar. O problema é que, quando o imóvel for finalmente
vendido, a mordida do Leão poderá somar uma verdadeira bolada, já que um
apartamento comprado pelo equivalente a 100.000 reais, por exemplo, pode ser
vendido décadas depois por 1 milhão de reais.
Em muitos casos, o melhor procedimento é atualizar o valor do imóvel no
momento da transmissão da escritura. Se o bem tiver sido adquirido entre 1970 e
1988, haverá redução proporcional sobre o valor do ganho de capital à razão de
5% ao ano, conforme tabela abaixo:
|
Ano de Aquisição ou Incorporação
|
Percentual de Redução
|
Até 1969
|
100%
|
1970
|
95%
|
1971
|
90%
|
1972
|
85%
|
1973
|
80%
|
1974
|
75%
|
1975
|
70%
|
1976
|
65%
|
1977
|
60%
|
1978
|
55%
|
1979
|
50%
|
1980
|
45%
|
1981
|
40%
|
1982
|
35%
|
1983
|
30%
|
1984
|
25%
|
1985
|
20%
|
1986
|
15%
|
1987
|
10%
|
1988
|
5%
|
Logo, um imóvel adquirido em 1980 poderá ser passado para o nome dos
herdeiros pelo valor de mercado atual com um desconto de 45% sobre o IR que
normalmente seria cobrado pelo ganho de capital. É verdade que o desembolso do
dinheiro será antecipado. No entanto, se os herdeiros receberem o imóvel pelo
valor histórico, abrirão mão de um desconto representativo.
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