Rentabilidade de fundo imobiliário tem queda de 7%

Depois de retorno de 40% em 2012, mercado sofre com alta da Selic; cenário poder piorar com vacância maior

Após anos consecutivos de céu de brigadeiro, o tempo fechou para os fundos de investimento imobiliário (FII). Em alguns casos, a chuvinha fina de hoje deve se transformar em tempestade. Até julho, a rentabilidade média dos veículos estava negativa em 6,92% ante o retorno de 40,21%, em 2012, segundo dados compilados pelo site Fundo Imobiliário. A explicação para a queda expressiva foi o aumento da taxa básica de juros, que, neste ano, passou de 7,25% para 8,5%. “Dois fatores impactam o preço das cotas: a Selic e a renda dos fundos, que, na média, se mantém estável”, afirma o agente autônomo de investimentos Sérgio Belleza. O problema é que, se houver um acréscimo na vacância (devolução dos espaços), é esperado um novo recuo no valor das cotas.
Alguns fundos já apresentam sinais bastante acentuados desse revés. É o caso do FII Mais Shopping Largo 13, administrado pelo Bradesco. Quando foi lançado em novembro de 2010, as cotas custavam R$ 1000 e hoje estão quase pela metade do preço, a R$ 520. Outro que também tem tido dificuldade é o FII Shopping West Plaza, administrado pela Brazilian Mortgages (que pertence ao BTG Pactual). O fundo deu garantia de rentabilidade mínima aos cotistas de 0,83% até setembro de 2012. De lá para cá, entretanto, o cenário tem sido bem diferente. Com exceção de março, todos os outros meses ficaram bem abaixo desse valor — em julho, chegou a 0,35%.
“O investidor médio não está muito preocupado com a queda das cotações, porque é um investimento de longo prazo. Agora, se a renda cair, vai alterar o cenário”, comenta Belleza, acrescentando que o Índice de fundo de investimento imobiliário (Ifix) ainda não sofreu impacto da vacância. No ano, registra queda de 10%.
De acordo com dados da consultoria Jones Lang La Salle, a taxa de vacância de escritórios de alto padrão em São Paulo, no segundo trimestre deste ano, já é a maior do desde 2006 — de 18%. No Rio de Janeiro, o cenário não é tão diferente: apresenta a maior taxa desde 2005, com 15%. Esses números podem impactar a receita dos imóveis e, consequentemente, o desempenho dos fundos. “O mercado tem que ficar atento com relação aos ativos que vão ter mudanças na receita. Isso não deve acontecer com fundos atrelados a banco, como no caso do FII BB Progressivo II. Os mais impactados devem ser os veículos de logística, laje corporativa e, principalmente, aqueles que foram mal precificados na época do lançamento”, afirma.
José Alexandre Freitas, sócio-diretor da Oliveira Trust, concorda. “O maior risco são os fundos de crédito a performar pulverizados e de hotéis, que sofreram com as manifestações e trouxeram resultado abaixo do esperado na Copa das Confederações”, lembra. “Mas o pior já passou. O que pode acontecer é uma insegurança na política interna ou uma mudança lá fora, como a suspensão do programa de compras de títulos do governo americano, que levariam a uma saída do investidor do mercado de capitais”, diz.
Entre os destaques positivos do setor estão o BB Progressivo II com a maior capitalização do mercado, de R$ 1,77 bilhão, seguido pelo Brazilian Capital Real Estate Fund I com R$ 1,46 bilhão, e o Torre Norte com R$ 807 milhões, de acordo com dados compilados pelo site Fundo Imobiliário. Já o valor total de capitalização é de R$ 14,99 bilhões até julho. Também chamam atenção o Hotel Maxinvest pelo maior yield mensal de 1,39%, seguido pelo Floripa Shopping com 1,21% e Rio Negro com 0,98%. A média dos fundos analisados é de 0,72%.
De acordo com dados da BM&FBovespa, em julho, o volume financeiro dos fundos imobiliários foi de R$ 516,33 milhões, em 63.812 negócios. Bem abaixo do giro registrado, em junho, de R$ 826,42 milhões, em 69.168 negócios. O mês de julho encerrou com 108 veículos registrados e autorizados à negociação nos mercados de bolsa e balcão organizado. Lá fora, os fundos estão começando a colocar os US$ 40 bilhões levantados em 2012 para trabalhar. Atividade de compra no primeiro semestre foi 31% maior que no ano passado, segundo Jones Lang La Salle.
Publicado por IG Economia