A compra de um imóvel na planta é um sonho que pode se
transformar em pesadelo caso os prazos de entrega do apartamento não
sejam cumpridos.
A negociação começa com a formalização
da proposta de aquisição da unidade e com a consequente assinatura do
compromisso de compra e venda. Porém, o que não se espera e ocorre
muitas vezes, é o atraso na entrega do empreendimento e a cobrança de
taxas e valores acima dos permitidos por lei. Estas situações tem se
tornado constantes em consequência ao aquecimento do mercado imobiliário
e vêm ocasionando diversos problemas enfrentados pelos compradores com
relação às construtoras.
O contrato de compra e venda, na maioria
das vezes, prevê o prazo de tolerância de atraso na obra de até 180
dias. Um prazo que tem sido tolerado pelo Poder Judiciário. Porém, após
este período assiste ao promitente comprador o direito a indenização
pela mora da construtora, condenação esta costumeiramente aplicada pela
justiça no valor correspondente ao valor da locação do bem. Ou seja, em
uma remuneração mensal equivalente a 1% do preço ajustado do imóvel,
contado após o período de tolerância de 180 dias até a efetiva entrega
das chaves.
Outro direito que assiste ao comprador, que foi objeto
de decisão do STJ, é que a responsabilidade pelo pagamento das cotas
condominiais somente podem ocorrer a partir da entrega das chaves. Antes
deste momento cabe a construtora quitar os débitos condominiais que
passam a existir da instalação do condomínio, independente do que diga o
compromisso de compra e venda. Na prática, as construtoras, após a
instalação do condomínio, transferem a responsabilidade do pagamento das
cotas condominiais ao comprador mencionado cláusula existente neste
sentido no contrato de compra e venda, quando não lançam a cobrança de
despesas para custeio do prédio com base no contrato de compra e venda
que “permite”, em desacordo com o entendimento do STJ, a cobrança a
partir do habite-se.
Algumas construtoras cobram ainda juros sobre
as parcelas pagas antes da entrega das chaves, o que também é ilegal e
já decidido pelo STJ. Somente após a entrega das chaves é que pode
incidir juros. Até a entrega das chaves as parcelas podem sofrer a
correção monetária pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC).
Goza
o comprador do direito de rescindir o contrato a qualquer tempo,
independente do atraso, conforme estipula a Súmula 01 do Tribunal de
Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP): “O Compromissário comprador de
imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver
as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim
como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Quando
o consumidor/comprador optar em rescindir o contrato, independente de
motivo, entende-se razoável a retenção de até 25% do valor. Porém, se
existir quebra contratual por parte da construtora, por exemplo, no caso
de atraso superior aos 180 dias de tolerância, o consumir pode optar em
rescindir o contrato e receber o valor integral pago devidamente
corrigido.
* Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito
Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados. Clique
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Texto gentilmente cedido por PortalVGV
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