DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL LOCADO -TÉRMINO DO CONTRATO

Mas afinal como se devolve um imóvel locado quando termina  porque uma das partes não deseja que este prossiga após o prazo encerrado! 

O que fazer?

O que diz a Lei do Inquilinato 8.245/91:

Que o locatário pode desocupar ao término contratual sem multa ou comunicação(artigo46 e 47).

• Que o locador pode pedir a devolução concedendo 30 dias para desocupação(obrigatório)em contrato com prazo de 30 meses ou mais(artigo 46) após o término.
• que o locatário pode desocupar comunicando 30 dias antes por escrito em contratos com prazo indeterminado renovados ou verbal.
• que o locador pode pedir o imóvel em contratos com prazo menor que 30 meses após 05 anos de locação ininterrupta;
• que o locador pode pedir o imóvel por denuncia motivada em contratos com prazo menor que 30 meses quando renovados automaticamente conforme artigo 47 da lei.

O que fazer passo a passo

- Data do encerramento do contrato

Em contratos de qualquer prazo que seja superior a 30 meses o locatário poderá devolver o imóvel ao término do contrato sem necessitar de comunicar antes o locador de que desocupará. Na prática o bom senso diz ser conveniente comunica-lo mesmo que por telefone ou email deixando o locador prevenido quanto a desocupação e assim agilizando a devolução do imóvel. Portanto sempre comunique que irá desocupar.
Em contratos com prazo menor que 30 meses na data do encerramento do prazo contratual este mesmo contrato que termina se renova automaticamente por força da lei, isto é, porque a lei determina que seja assim. Neste caso o prazo passa a ser indeterminado e sendo assim obriga o inquilino a comunicar 30 dias antes por escrito o locador sobre a desocupação, sob pena de ter que pagar um  aluguel e taxas a mais como indenização. O locador não pode impedir a devolução do imóvel salvo por denuncia motivada.

Desocupação

- no ato da mudança desligue relógio de luz, gás individual e água. Não deixe nenhum disjuntor ligado.

- anotar a leitura da luz, da água e do gás individual se for o caso.

- entregar as chaves ao locador(imobiliária) e solicitar recibo de entrega com a data e hora da vistoria;

- a vistoria deverá ser marcada em no máximo 48 horas(o prazo varia);

- comparecer a vistoria e acompanha-la afastando as dúvidas e fazendo acordos se o locador estiver presente. Se for apenas pessoal da imobiliária acompanhe e conteste o que achar que não esta correto.

- contactar o locador(imobiliária) 24 horas após vistoria para saber o valor a pagar.

- desligar a luz na companhia de energia fornecendo a leitura do relógio que foi anotada e solicitar conta final para pagamento e quitação. Se não anotou a leitura do relógio de luz a companhia faz o calculo pela média de consumo dos últimos 3 meses. O mesmo ocorre coma água. Não aceite deixar os relógios ligados se a luz estiver em teu nome pois você depois será cobrado.
- em caso de concordância em pagar os consertos da vistoria se efetua o pagamento; em caso de não concordância discute-se judicialmente.
- se você for fazer as reformas solicitadas na vistoria pegará novamente as chaves e pagará aluguel enquanto estiver reformando com pessoa de sua confiança. Nestes casos não se desliga luz e água.
- na reforma use sempre material igual ou de mesmo valor e lave as paredes antes de pintar para evitar manchas na pintura que leve o locador a recusa-la. Alguns pintores preferem passar varias mãos de tinta a lavar as paredes o que sai mais em conta.

- efetuar pagamento do débito final da locação direto ao locador(imobiliária) apresentando a conta final da luz quitada.

- receber o termo de encerramento e/ou quitação. Pode ser documento separado mas o comum é que o termo de quitação já conceda o encerramento pois uma vez quitado encerra-se o contrato.

Em caso de divergência em relação a valores a serem pagos ou consertos da vistoria o locador encerra o contrato mas não fornece quitação isto é, informa no termo de encerramento que há débitos pendentes a serem discutidos.

Paga-se o aluguel até a entrega das chaves quando este para de contar.
Se o locador se recusar a receber as chaves deve-se entrega-las por deposito em juízo para para de contar o  aluguel. A discordância não anula deveres e direitos, discute-se pela via judicial e não por decisão unilateral.


Texto gentilmente cedido por  Maria Angela Camini do Blog Saber Imobiliário

Cuidados na aquisição de imóveis

A economia brasileira passa por um período de estabilidade nunca antes experimentada. Com a estabilidade, veio o apetite pelo consumo, a tranquilidade para contrair dívidas de longo prazo e a oportunidade de adquirir a tão sonhada casa própria. Nesse cenário positivo, o mercado imobiliário também vem crescendo a cada ano. Segundo o Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi-SP), no ano de 2010 foram mais de 35.000 unidades residenciais vendidas. Esse número só contempla unidades novas.

Com esse aquecimento, além das unidades novas para moradia, muitos vislumbram uma oportunidade de investimento. Dessa maneira, acabam adquirindo imóveis usados, comerciais ou residenciais, muitas vezes para reforma e posterior venda ou locação.

Independentemente do motivo da aquisição, para se fazer uma compra de imóvel com segurança, seja novo ou usado, é preciso observar, ressalvadas as peculiaridades de cada situação, alguns pontos básicos:

- Para imóveis novos, é necessário que se verifique, primeiramente, se o processo de incorporação do empreendimento está corretamente registrado, bem como se foi constituído o patrimônio de afetação. Quando há patrimônio de afetação, significa dizer que o empreendimento está seguro.

O patrimônio de afetação é o conjunto de bens e recursos atribuídos a um determinado empreendimento, destacando-o dos demais empreendimentos ou bens de uma construtora. O empreendimento possui terreno, administração e contabilidade independente, não se confundindo com o patrimônio total da construtora/incorporadora. Assim, se ocorrer um comprometimento (falência) da empresa, o patrimônio de afetação (empreendimento) não será atingido por tal mazela, ficando seus compradores seguros. Normalmente, esse destaque de patrimônio se faz através de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE).

- Para imóveis usados, a primeira precaução é verificar se o vendedor é mesmo o proprietário do imóvel. Normalmente, imóveis que são vendidos por intermédio de imobiliárias são mais seguros com relação a isso, pois elas detêm essa informação, ou, ao menos, deveriam deter, por se tratar de uma obrigação legal da corretagem.

Outra precaução a ser tomada é exigir todas as certidões referentes ao imóvel objeto da compra, bem como as certidões referentes à pessoa do vendedor. A verificação das certidões serve para garantir que o objeto não possui qualquer pendência referente a tributos ou taxas e, no caso de imóveis em edifícios, nenhuma pendência condominial.

As certidões referentes ao vendedor, seja pessoa física ou jurídica, servem para verificar se a pessoa que está vendendo é idônea e não possui pendência judicial (execuções/cobranças) nem administrativa (protestos). Se existir alguma pendência é necessário solicitar maiores informações ao vendedor. A preocupação central, nesses casos, é verificar se o vendedor, ao se desfazer daquele imóvel, se tornará insolvente perante seus credores. Caso se confirme a inadimplência por parte do vendedor, seus credores poderão anular a venda e retomar o imóvel alienado, restando ao comprador apenas a possibilidade de ingressar com uma ação de regresso contra o vendedor.

Ante as oportunidades do mercado imobiliário e a ansiedade de se adquirir um imóvel, seja para moradia, seja para investimento, faz-se necessário a observação desses simples cuidados, para que sejam mitigados ou mensurados os riscos que envolvem a operação.

* Raul Monegaglia é sócio do escritório Kurita, Bechtejew & Monegaglia – KBM Advogados – raul@kbmadvogados.com.br

Texto gentilmente cedido por portalvgv.

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Nova Lei de Inquilinato: um balanço após o primeiro aniversário

Promulgada com a finalidade de fazer frente ao déficit de quase oito milhões de moradias no país, a Lei n° 12.112/09, a Nova Lei de Inquilinato, completou no dia 25 de janeiro um ano de vigência. Ocorreram muitas polêmicas e críticas, parte delas defendendo ser a lei branda demais diante do escopo para o qual foi criada e outras qualificando-a como severa para as pretensões do locatário. Seja como for, a Nova Lei de Inquilinato, definitivamente, produziu efeitos no mercado imobiliário e no Poder Judiciário, ainda que não exatamente aqueles almejados pelo Governo Federal.
 
Associações imobiliárias apontam que, em 2010, a inadimplência dos contratos de locação sofreu significativa redução, cerca de 30%, fruto da mens legis segundo a qual o locador e os bons locatários, que, no fundo, fomentam o mercado imobiliário, podem gozar da necessária segurança jurídica para contratar. O principal fator de queda da inadimplência, seguramente, se resume na rápida possibilidade de que o locatário inadimplente possa ser compelido, mediante ordem liminar, a desocupar o imóvel de forma voluntária, no prazo de 15 dias, sob pena de despejo coercitivo.
 
Ainda que os valores dos aluguéis não tenham sofrido redução, tal como esperado por alguns especialistas quando do trâmite legislativo da Lei n° 12.112/09 e pelo próprio Governo Federal, indubitavelmente, a queda na inadimplência refletiu bastante sobre a quantidade de ações de despejo que são ajuizadas mensalmente no Poder Judiciário paulista.
 
Calcula-se que, em 2010, as ações de despejo cumuladas com cobrança de aluguéis reduziram 17% em relação a 2009, com grande possibilidade de que este percentual seja ainda maior quando da comparação entre o ano passado e 2011. Mais do que isso, já se pode sentir no Poder Judiciário que os Magistrados estão confortáveis em deferir medida liminar para desocupação voluntária, no prazo de 15 dias, o que tem tornado o trâmite da ação mais rápido se comparado quando da vigência dos procedimentos da lei anterior.
 
O cumprimento à risca dos prazos legais, entretanto, tem esbarrado nos procedimentos burocráticos do Poder Judiciário e na falta de funcionalismo público para cumprir e fazer cumprir as determinações judiciais, o que é normal diante da triste realidade forense.
 
A majoração do aluguel em São Paulo, entre 7% a 10% em 2010, percentual que deve ser mantido para este ano, consubstanciado pelo crescimento da economia brasileira, tem deixado muitos locatários temerosos com a possibilidade de despejo em menor tempo e ressabiados com a nova sistemática de purgação de mora (uma única vez, em 24 meses).
 
Tornou-se, então, habitual os locatários procurarem o locador para a realização de acordos e cumprimento pontual de pagamento do aluguel, a fim de evitar sejam compelidos a contratar novo aluguel, certamente mais caro em razão da concorrência instalada no mercado imobiliário.
 
A Nova Lei de Inquilinato, em seu primeiro aniversário, tem premiado o bom locatário e o bom locador. São, assim, exageradas as críticas que tendem a culpá-la pelo aumento dos aluguéis país afora. Uma realidade que decorre, inexoravelmente, do aumento de renda e crescimento macroeconômico.
 

* Fabio Martins Di Jorge é advogado da área cível do escritório Peixoto e Cury Advogados – fabio.martins@peixotoecury.com.br

Texto gentilmente cedido por portalvgv.

Contratos de Compra e Venda e o Código do Consumidor.

O que mais se escuta e lê hoje em dia é a frase." denuncia no Procon, "isso fere o Código de Defesa do Consumidor." Qualquer fórum que você visite de perguntas e respostas é a resposta que mais se encontra.

Que o Código é um excelente instrumento para as relações entre credores e clientes isso não tem dúvidas mas nem tudo ele atinge. No caso das locações de imóveis residenciais e comerciais regida pela Lei especifica do Inquilinato 8.245/91 em plena vigência, nada resolve ir ao Procon sendo correto resolver os litígios pela via judicial quando o acordo não é possível. O Procon só deve ser procurado se você precisar apenas de orientação em como resolver o problema e a quem recorrer.

Nos casos de contratos de compra e venda de imóveis temos duas situações.

• A primeira situação é o contrato particular em que o vendedor pessoa física vende direto ou através de corretor de imóveis devidamente registrado no CRECI ao comprador. Neste caso não temos uma relação de consumo ou prestação de serviços e sendo assim em caso de problemas pós -venda deverá ser resolvido pela via judicial e não pelo Procon.

• Na segunda situação o Procon deve ser utilizado antes de ser buscar a via judicial. Trata-se dos contratos imobiliários de compra e venda celebrados entre o construtor ou incorporador pessoa jurídica e o comprador. Neste caso o construtor ou incorporador é considerado fornecedor de bens e esta sujeito ao Código de Defesa do Consumidor(Lei 8.078). Os contratos neste caso são considerados de "adesão" pois não existe negociação, sendo o comprador obrigado a aceita-lo na forma que o vendedor deseja.

Resumindo: contrato imobiliário em que as partes negociam, o Código do Consumidor não atua. Contratos em que o vendedor pessoa jurídica te entrega pronto para assinar, o Código do Consumidor atua.

 

Texto gentilmente cedido por  Maria Angela Camini do Blog Saber Imobiliário 

Nasce um novo mercado imobiliário

Impulsionado pelo volume de financiamento, surge novo e promissor mercado imobiliário, voltado a atender a demanda igualmente crescente de clientes, conforme apontam recentes pesquisas. Dados do Censo de 2010 mostram que o Brasil possui 191 milhões de habitantes, dos quais parcela importante tem entre 20 e 29 anos (faixa que inclui um em cada cinco brasileiros). Isso indica que, nos próximos 15 ou 20 anos, o País contará com população adulta, ativa e produtiva superior ao total de idosos e crianças. É o chamado bônus demográfico, já vivenciado pelos países desenvolvidos.

Adicione-se a essa receita um ingrediente essencial: o aumento da confiança do brasileiro, o mais otimista entre os consumidores dos países emergentes, segundo estudo do banco Credit Suisse, incluindo integrantes do Bric, além de Egito, Arábia Saudita e Indonésia. O estudo comprova a mudança no perfil de consumo dos emergentes, ancorada na previsão de elevação da renda da população.

Mais que isso, a sondagem ratifica que as características dos consumidores dos países em desenvolvimento se aproximam cada vez mais daquelas verificadas nas nações já consolidadas. Imóveis estão entre os bens que lideram a lista de intenções de gastos no Brasil e em países que ocupam um nível intermediário entre aqueles mais focados em bens essenciais e outros onde há forte consumo de itens de luxo.

O bônus demográfico, reforçado pelo otimismo do consumidor com relação ao aumento de renda – aliado aos níveis crescentes de emprego formal – e o abundante volume de crédito imobiliário são ingredientes de uma receita de sucesso para as próximas duas décadas. A FGV – Fundação Getúlio Vargas estima em 63,6 milhões o total de famílias no País em 2010 e prevê cerca de 80 milhões em 2022. Ou seja, incremento de 16 milhões em doze anos. Isso é pura demanda!

Além do avanço quantitativo, a estabilidade e o crescimento econômico propiciaram “salto” do patamar de renda, com migração de 30 milhões de famílias das classes carentes para a classe média no período de 2002 a 2009. A título de comparação, vale citar estimativa do Banco Central indicando financiamento habitacional equivalente a 3,8% do Produto Interno Bruto (PIB) nacional em 2010. No México, corresponde a 11,2% (2000) e no Chile, a 18,5% (2008). Já os países europeus, com tradição no crédito imobiliário, a relação é de 67,5% do PIB em Portugal, 64,6% na Espanha e 47,6% na Alemanha.

Apesar de ainda engatinhar no que se refere à participação do crédito imobiliário em relação ao PIB, o Brasil encontra campo fértil para crescer nesse sentido e também atrair investimentos. Recursos abundantes, demanda garantida, segurança jurídica e incentivos públicos garantem que o mercado imobiliário experimentará crescimento sustentado até 2015, 2020.

Além de organizar o mercado em sistemas como a Rede Secovi de Imóveis – que estimula negócios em parceria –, o Secovi-SP mantém convênios com diversas entidades do setor imobiliário nos EUA, América Latina e Europa, o que permite intensa troca de informações e experiência, bem como qualificação e aperfeiçoamento. Uma delas, a Fiabci – Federação Internacional das Profissões Imobiliárias, fundada em 1949 e que concentra informações em mais de 60 países onde está presente, proporciona networking entre profissionais do mercado imobiliário, criando permanentemente oportunidades em iniciativas como o Prêmio Master Imobiliário e seu Congresso Mundial (que este ano acontece no mês de maio, em Chipre).

Como se pode perceber, argumentos baseados em estudos, fatos e projeções reais permitem afirmar que surge novo mercado imobiliário em ambiente dos mais propícios para a indústria imobiliária.

Elbio Fernández Mera é vice-presidente de Comercialização e Marketing do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).

 

Texto gentilmente cedido por portalvgv.

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A nova geração imobiliária brasileira

O Brasil vive um momento aquecido do mercado imobiliário. O aumento na renda da população e as facilidades dos financiamentos bancários formam um conjunto de forças que permitem que os brasileiros invistam no seu próprio imóvel, novo ou usado, mesmo com as altas nos preços em algumas regiões. Na cidade de São Paulo, um estudo do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-SP), aponta que os imóveis usados registraram uma valorização de até 269% em 2010. O número demonstra o que ocorre em São Paulo, mas serve como termômetro para medir o mercado imobiliário nas outras capitais brasileiras.

O crescimento no Brasil é tão expressivo, que este já se tornou alvo de investidores internacionais. Segundo dados da Global Property Guide, empresa britânica de pesquisa de imóveis, o país alcançou a liderança na lista de 10 países na valorização imobiliária nos últimos 24 meses, com 46,4%, e deixou para trás Israel e Hong Kong, com os percentuais de 33,1% e 24,5%, respectivamente. E mesmo com o incremento ocorrido nos últimos anos, o volume total dos financiamentos imobiliários em relação ao PIB brasileiro ainda está bem abaixo na relação apresentada por países desenvolvidos e até por vizinhos da América do Sul, como o do mercado imobiliário do Chile, o que permite aduzir que ainda há muito espaço para o crescimento do setor.

Se há uma parte da população com potencial para adquirir ou trocar casas e apartamentos nos grandes centros urbanos e que contribuem muito para a alteração desses percentuais, há uma outra parte que investe em loteamentos, utilizados ou não como moradia fixa, e que vislumbram, antes de tudo, a qualidade de vida desses moradores.

Esses loteamentos de alto padrão, equipados com pista de Cooper, áreas de lazer e de convivência, saunas, dentre outros, já mudaram a paisagem do interior e servem como um lugar de descanso para as famílias. A região do Vale do Paraíba é um bom exemplo, reconhecida pela qualidade de vida proporcionada aos moradores, mas há também outras regiões que favorecem o convívio com a natureza e o fácil acesso às cidades maiores, permitindo assim a continuidade das atividades, como o trabalho ou ida à faculdade.

Quando se trata do lançamento de um prédio nas grandes cidades, sempre ocorre a valorização da região onde foi construído, pois surgem novos comércios e outros serviços. Já os loteamentos de luxo, além de todos os benefícios aos seus moradores, permitem que ocorra o aumento da arrecadação e dos empregos nos municípios onde estão instalados, como a demanda por serviços públicos desse perfil de compradores é baixa, provoca um saldo positivo para os municípios.

Trata-se de um benefício para as cidades menores que, até então, recolhiam menos impostos, mas que conseguem aumentar a coleta e assim investir nos serviços prestados aos outros moradores.

No Campo, segundo dados da Agroconsult, consultoria de agronegócios, os preços das terras tiveram um aumento de 42% em 36 meses. E mesmo para aqueles que não conseguiram a valorização de suas terras, despontam outros modelos de negócios que trazem lucros a curto, médio e longo prazo. São as chamadas parcerias, realizadas entre as incorporadoras e os donos de áreas e sítios. A vantagem é que, após as vendas dos loteamentos, esses donos de áreas passam a ter um lucro que chega a dobrar o valor da terra bruta.

De uma forma geral, o mercado imobiliário se consolida como uma das mais rentáveis formas de investimentos no Brasil, sendo assim no interior das grandes cidades ainda surgirá modelos de negócios, como os empreendimentos de alto padrão, que trarão benefícios para as pessoas que desejam um novo imóvel, como para o dono de uma área que esteja desocupada e sem atividade. Cabem as partes interessadas a observação de como o mercado está se movimentando, quais principais vantagens e as formas mais interessantes de se desenvolver com a nova geração imobiliária brasileira.

*Alexandre Cardoso é formado em Administração e diretor-executivo da Apoena Imóveis e Durval Paulo é engenheiro civil e diretor da Carmel – Marketing e Investimentos. As duas empresas juntas já foram responsáveis pela construção de 10 empreendimentos de alto padrão.

Texto gentilmente cedido por portalvgv.

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