Berrini é região paulista que ganhará mais edifícios comerciais de luxo até 2013

Expansão será maior que na Faria Lima e em Alphaville, áreas que dominaram o índice em 2011; atualmente, a Berrini já é região com mais imóveis do tipo na cidade.

No ano que vem, serão inaugurados 118.550 m2 de escritórios de luxo – aqueles que levam classificação A e AA do mercado imobiliário – na região da Av. Luis Carlos Berrini, zona sul de São Paulo. Em 2013, haverá novos 71.831m2 de espaços comerciais desse tipo na mesma área. Isso faz da chamada "região da Berrini" aquela que mais receberá imóveis comerciais de alto padrão na capital paulista nos próximos dois anos, superando a Av. Faria Lima e Alphaville, que lideraram o índice em 2011.

Atualmente, a Berrini é a região que tem a maior parte dos imóveis comerciais de luxo de São Paulo, com 19% do total. Em seguida vem a Marginal Pinheiros (18,22%) e a Faria Lima (14,83%). Em 2013, a liderança da Berrini será reforçada e a região irá responder por pouco mais de 20% dos empreendimentos do tipo na capital paulista.

"Os imóveis comerciais A e AA são a categoria que mais cresce em São Paulo", explica Simone Santos, diretora da imobiliária Herzog, empresa responsável pelo estudo, cujos dados consideram imóveis em construção e com data de entrega definida. "Em termos de valor de locação, a Faria Lima é e vai continuar sendo, nos próximos anos, a região mais valorizada", afirma.

Outra área que terá forte expansão nesse segmento é a chamada "Marginal Morumbi", o trecho da Marginal Pinheiros próximo ao bairro do Morumbi. A região terá novos 67.435m2 de conjuntos comerciais dos tipos A ou AA em 2012, e 49.248m2 em 2013.

São Paulo tem hoje 10,2 milhões de m2 de escritórios, dos quais 1,74 milhão (ou 17% do total) são dos tipos A ou AA, a classificação mais alta. Em 2013, esse segmento deverá possuir 2,57 milhões de m² na cidade, o que significa que a expansão nesses próximos dois anos será de 47%. As principais regiões com edifícios comerciais de luxo na cidade são o Centro, Paulista, Jardins, Faria Lima, Itaim, Vila Olímpia, Berrini, Marginal, Verbo Divino e Alphaville.

Publicado por IG São Paulo

Mercado imobiliário: como esse setor vai se comportar em 2012?

Os brasileiros já começaram a contagem regressiva. Em menos de 20 dias inicia-se o novo ano, e com muitas expectativas, sobretudo para os setores mais importantes da economia. Uma das questões é: como será o comportamento do mercado imobiliário ao longo de 2012? Veremos um aquecimento, uma retração, alta nos preços, mais oferta, enfim, o que podemos esperar?

O diretor de economia do SindusCon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo), Eduardo Zaidan, aposta em uma acomodação dos preços, em relação aos níveis verificados nos anos anteriores.

Zaidan explica que os preços dos imóveis em São Paulo subiram muito nos últimos anos por conta de uma demanda reprimida que inundou o mercado. Essa forte demanda refletiu tanto a onda de estabilidade monetária pela qual o Brasil passou, com baixos índices de inflação, quanto o crescimento sustentável do País, com renda e emprego crescendo consistentemente.

No entanto, se por um lado esses fatores fizeram com que o mercado imobiliário mostrasse números “muito espetaculares”, por outro, essa mesma demanda reprimida já foi bastante atendida e 2011 já começou a mostrar uma evolução mais moderada. Assim, para 2012, Zaidan espera uma demanda ainda grande, “mas não com números tão fortes como em 2008, 2009 e 2010”, sobretudo por conta desse atendimento da demanda.

O presidente do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo), José Augusto Viana Neto, tem opinião semelhante à de Zaidan. “Os preços tendem a se estabilizar a partir desse momento. Não haverá um aumento de preço como ocorreu até 2010”, afirma Neto.

De todo modo, ambos descartam a possibilidade de retração nos preços. Os preços vão, sim, continuar subindo, mas apenas em ritmo mais reduzido. Neto explica que os números observados em 2011 sinalizam que a desaceleração já começou, “mostrando que o mercado está encontrando um ponto de equilíbrio entre oferta e demanda”.

Regiões e regiões
Se, na média, devemos esperar uma estabilidade nos preços, não podemos esquecer que há regiões demandadas e as ‘super demandadas’. Neste último caso está São Paulo.

Nesses locais ‘super demandados’, a expectativa é de que os preços se mantenham em alta. “Se você lançar um prédio na Alameda Campinas, no meio de Moema ou no entorno da Juscelino Kubitschek, ele vai ser caro, não tem jeito”. Nesses locais, onde a demanda é forte e contínua e os imóveis chegam a ser considerados raros, não há como esperar qualquer tipo de retração nos preços.

Zaidan também lembrou de todos os custos envolvidos no processo de construção. As construtoras precisam administrar os altos custos dos terrenos, a mão de obra cara, a rígida fiscalização, problemas na entrega de materiais e a forte valorização nos preços dos terrenos, por exemplo. Esses elementos pressionam e continuarão pressionando os preços dos imóveis.

Locação
Falando das locações, Zaidan acredita que em 2012 haverá uma oferta maior de imóveis para locação, o que corrobora a avaliação de que esse é um tipo de investimento muito interessante. A respeito dos preços, Zaidan afirma que “os aluguéis de imóveis bem localizados vão continuar caros”.

O presidente do Creci-SP também confirma a perspectiva de que o mercado de locação vai continuar aquecido, “há muitas pessoas necessitando de imóveis para alugar, e por isso o valor da locação acaba sendo excessivo. Os proprietários estão aproveitando esse momento”, diz Viana Neto.

Em sua análise, o imóvel nesse momento é “um excelente investimento para quem quer aplicar dinheiro para ter renda de aluguel”. Os preços dos aluguéis devem continuar elevados ainda por muito tempo, mas a localização é um fator que deve sempre ser considerado. “Imóveis mais populares, em regiões próximas à linha de metrô, por exemplo, têm uma procura muito maior e, portanto, uma valorização maior”, explica.

Além disso, os preços dos aluguéis devem ser analisados considerando o conjunto de custos que o inquilino terá por mês para morar em um determinado imóvel. Na prática, isso quer dizer que a evolução dos preços dos aluguéis também será influenciada pela evolução dos valores dos condomínios e do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).

“Alguns aluguéis não vão subir muito porque o condomínio e IPTU já subiram demais”, explica Zaidan. Por outro lado, aqueles imóveis que não tiveram altas expressivas nesses dois custos poderão apresentar altas mais fortes nos aluguéis.

A região e o tipo de apartamento também influenciam tanto no valor do aluguel quanto na velocidade com que o imóvel é locado. Imóveis de um a dois dormitórios em Moema, por exemplo, não ficam um mês sem ser alugado. “Os bons imóveis, os imóveis menores, não esquentam prateleira”, afirma Zaidan.

Publicado por Infomoney

Boas festas!!

Que as luzes de Natal tragam saúde, paz, amor, união, alegria e perseverança, para que todos os dias, enquanto trabalhamos para um mundo melhor, possamos tocar os corações de um numero cada vez maior de pessoas, proporcionando momentos especiais.
Nós da Saruê Imóveis, desejamos um Feliz Natal e um ano de 2012 repleto de realizações.

Jardins terá mais quatro shoppings

Entorno da Avenida Paulista deve concentrar expansão do comércio em São Paulo

A região da avenida Paulista deve ganhar quatro novos shoppings, segundo reportagem publicada pela Folha de S.Paulo neste domingo. A maior preocupação de moradores e especialistas em urbanismo é com o aumento dos congestionamentos na região dos Jardins.

O projeto mais ousado foi batizado de Torre Matarazzo. O empreendimento será construído no mesmo local que abrigou o casarão da família do industrial mais conhecido da cidade na primeira metade do século passado. Serão cinco pavimentos de shopping, torres de salas comerciais e 1.600 vagas de garagem.

Outro grande empreendimento será erguido no terreno que abrigava o antigo hospital Umberto Primo, a uma quadra da avenida Paulista, e incluirá hotéis de luxo, cinemas, teatro e lojas. O terceiro empreendimento será integrado ao hotel Fasano, na rua Oscar Freire, e terá 60 lojas. Outro projeto de uso misto é planejado para a mesma rua, mas os detalhes ainda não são conhecidos.

Publicado por Exame.com

Escritórios de luxo crescerão 48% em dois anos em SP

O perfil das salas comerciais em São Paulo está em transformação. Os empreendimentos AA e A vão liderar o crescimento no setor, com alta de 47,8% até 2013.

Com o "boom" de lançamentos, eles passarão de 17% para 22% do total na capital e em Alphaville, bairro de Barueri. Os dados são de estudo da Herzog Imóveis Industriais e Comerciais.

"Uma das razões para a alta é que o volume de escritórios com esse formato ainda é pequeno", diz Simone Santos, diretora da empresa.

Hoje, 45% dos escritórios são classe C, sem ar condicionado central e com poucas vagas na garagem. Esse número cairá para 39% em 2013.

Outro estudo, feito pela Colliers International Brasil, mostra que a taxa de vacância (porcentagem de espaços vazios) da cidade de São Paulo para escritórios corporativos de alto padrão foi a menor do mundo no segundo trimestre.

A pesquisa apontou que a vacância foi de 0,8%, ante 5,7% no período de abril a junho do ano passado. "Uma taxa saudável estaria entre 7% e 8%", diz a vice-presidente da Colliers, Sandra Ralston.

O vice-presidente do Sinduscon-SP (sindicato da indústria da construção), Maurício Bianchi, diz que os valores de aluguel dos imóveis corporativos estão em um patamar muito alto. "Isso confirma que faltam escritórios de alta performance tecnológica."

Entre as regiões que receberão mais conjuntos comerciais AA e A neste ano está Alphaville, com 37,5% do total.

Publicado por Folha de São Paulo.

Apartamentos com dois quartos de vários preços e padrões

Diferença de valores entre lançamentos chega a 21 vezes na capital paulista.

O imóvel de dois dormitórios caiu definitivamente no gosto das incorporadoras. De janeiro a outubro, de acordo com a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), 11.363 unidades desse tipo foram lançadas na cidade - 43% do total no ano. Mais da metade das vendas em setembro também envolviam imóveis de dois quartos, segundo Sindicato da Habitação (Secovi-SP). Mais lançado e vendido na capital, ele é opção para preferências e bolsos diversos.
Em 2011, a diferença de preços chega a 21 vezes entre os lançamentos. Uma unidade com 42 metros quadrados no mais barato deles, o Dez Guarapiranga, dos incorporadores Bueno Netto e Cury Construtora, foi anunciada a R$ 121,4 mil em agosto. Na Vila Nova Conceição, o custo do mais valorizado apartamento duplex do Vila Nova Luxury Design Home, com 138 m², chegava em outubro a R$ 2,5 milhão.
O Dez Guarapiranga, econômico, tem como foco o programa Minha Casa, Minha Vida, que na capital tem teto de R$ 170 mil. “Quando estamos desenvolvendo o produto, pensamos no sentido de economizar”, diz o diretor de marketing da Cury Construtora, André Camargo. Os quartos no apartamento têm em média 7,32 m² - 2,4 m de largura por 3,05 de comprimento.
Com metragens tão reduzidas, Camargo acredita estar muito próximo do limite de viabilidade dos projetos. “Menor do que 42 m² ficaria difícil conseguir enquadrar o produto nas exigências da Caixa Econômica Federal. O banco estabelece parâmetros mínimos para a concessão de crédito imobiliário.
O Vila Nova, na outra ponta, tem a proposta de atrair jovens, solteiros e novos casais em busca de imóveis “compactos” no segmento AAA. “A região tem apartamentos grandes. Como havia oferta nessa faixa, achamos importante lançar um produto para complementar”, diz o diretor da área residencial da incorporadora Tishman Speyer, Danny Spiewak. O metro quadrado por lá supera os R$ 16 mil.
Cerca de 20% das unidades no edifício serão duplex com dois dormitórios - há ainda apartamentos de um dormitório com 70 m² e coberturas tríplex de 230 m². “Vamos replicar (o projeto)em outras regiões da cidade. Procuramos terrenos nos Jardins.”
O lançamento na Vila Nova Conceição está, no entanto, fora da média. Na opinião do diretor de Incorporação da Even, Ricardo Grimone, os empreendimentos de dois quartos têm em média de 45 m² a 75 m², valendo até R$ 600 mil. A empresa lançou em 2011 nove empreendimentos com dois dormitórios em distritos como Brooklin, Lapa, Pompeia e Tatuapé.
Mas foi a região do Morumbi a que mais recebeu lançamentos desse tipo de janeiro a outubro, com 939 unidades. Cem delas pertencem ao edifício On Panamby, da incorporadora Kallas.
“O dois dormitórios é muito flexível. Quanto mais se vai para regiões de alto padrão, mais se pode aumentar o imóvel”, diz a diretora de incorporação da empresa, Tatiana Kallas. Com 77 m², o apartamento no edifício tem 23 m² mais do que uma unidade do Oggi Penha, também da companhia.
“É o produto adequado para o poder aquisitivo da área.” A localização dos imóveis interfere diretamente nos preços, de acordo com o economista chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci. “Na franja da cidade, encontram-se os empreendimentos mais baratos. Quando nos aproximamos do centro, em áreas como Vila Matilde e Santo Amaro, eles passam a ser vendidos de R$ 4 mil a R$ 6 mil por m². Fechando um pouco, temos imóveis um pouco maiores, de 70 m² a 80 m², a até R$ 8 mil. E então há aqueles de regiões fora da curva”, diz.
Crédito em alta e custos elevados do setor favorecem produto
A ampliação do crédito e os altos custos no setor colocaram novamente os imóveis de dois dormitórios na liderança do mercado paulistano. Desde 2009, esses residenciais representam mais de 40% de todas as unidades lançadas na capital paulista.
“A demanda no mercado é limitada pelo crédito, pelo poder aquisitivo da classe média e pelos altos preços de terreno”, avalia o diretor executivo da incorporadora You, Inc, Eduardo Muszkat.
No segmento de dois dormitórios, a companhia aposta em edifícios com unidades de 48 m² a 62 m² e avaliadas entre R$ 250 mil e R$ 350 mil. “Desde que a pessoa tenha recurso suficiente, ela prefere o apartamento de dois quartos ao de um, para ter uma folga. O dois dormitórios é uma espécie de coringa.”
A You, Inc adota ainda como estratégia a possibilidade de conversão de apartamentos de três dormitórios em unidades de duas suítes. É o caso do You Ibirapuera, recém lançado pela incorporadora na zona sul de São Paulo, com imóveis de 98 m² voltados às classes A e B.
SFH. A opção de uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) em aquisições de até R$ 500 mil realizadas pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) explica a procura pelos dois dormitórios, na opinião do diretor de Incorporação da Even, Ricardo Grimone. “Quando esse imóvel se descolou do SFH, ele perdeu força. Toda vez que há um salto no teto do sistema, o dois dormitórios ganha impulso”, explica.
O economista chefe do Secovi. Celso Petrucci, acredita na adequação do mercado à nova configuração populacional da cidade. “O Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) está mudando a apuração do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) porque o perfil do consumidor mudou. Mais da metade dos financiamentos da Caixa Econômica Federal são para compradores de até 35 anos”, conclui.

Gustavo Coltri
Publicado por estadao.com.br.

Faria Lima: plano da Prefeitura deve dobrar trânsito

Urbanistas alertam para consequências da liberação de construção de 410 mil m² em prédios, já aprovada em 1ª votação pela Câmara

O volume de tráfego na já congestionada região das Avenidas Brigadeiro Faria Lima e Presidente Juscelino Kubitschek, entre Pinheiros e Vila Olímpia, na zona oeste da capital, deve dobrar nos próximos anos. Segundos urbanistas, esse é um dos efeitos da construção de mais 410 mil m² em prédios residenciais e comerciais, aprovada em primeira votação pela Câmara na quinta-feira passada - a segunda votação pode ocorrer ainda neste ano.

Se o projeto proposto pelo prefeito Gilberto Kassab (PSD) for aceito, o perímetro da Operação Urbana Faria Lima pode receber 24 arranha-céus iguais ao Edifício Altino Arantes, a Torre do Banespa, que fica no centro de São Paulo. Com base na média de uma vaga de estacionamento a cada 35 m² de construção - parâmetro utilizado por arquitetos e técnicos da própria administração municipal -, os novos empreendimentos da área absorveriam 11.700 veículos.

A quantidade é maior que os atuais 9.600 carros que passam pela Juscelino na hora de maior movimento de manhã e os 7 mil automóveis que entopem a Faria Lima no horário de pico da tarde. "É só passar às 18h perto do Shopping Iguatemi para ver que a região não suporta mais carros. Como vai ficar com os prédios novos?", pergunta o advogado Heitor Marzagão Tomassini, integrante do Conselho Gestor da Operação Urbana Faria Lima e presidente do Movimento Defenda São Paulo.

Para técnicos da Prefeitura e dirigentes de imobiliárias, a construção de novos edifícios não significa, necessariamente, mais trânsito. "A região recebeu duas estações de Metrô (Pinheiros e Faria Lima), o que reduz o trânsito. Além disso, acho que a área, que até agora foi ocupada por prédios comerciais, vai receber mais empreendimentos residenciais e as pessoas vão ficar perto do trabalho", avalia o diretor de legislação urbana do Sindicato da Habitação (Secovi), Eduardo Della Manna.

"A questão da mobilidade é constante, um problema difícil de se resolver. Tornar a cidade mais compacta, com emprego perto de residência, é positivo. Mas qualquer projeto de adensamento tem de ser acompanhado de um estudo consistente", argumenta o arquiteto Valter Caldana, diretor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo do Mackenzie. A falta de um levantamento como esse é um dos questionamentos de Tomassini.

A Prefeitura, por sua vez, diz que não está criando um novo teto de verticalização, mas apenas possibilitando que se construa a quantidade de prédios prevista para a área desde 1995, quando a Operação Urbana Faria Lima foi lançada por Paulo Maluf. De um total de 1,3 milhão de m² que poderiam ser construídos no bairro, cerca de 890 mil m² foram utilizados. Para levantar seus edifícios, as imobiliárias precisam comprar títulos chamados de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepac)."Mesmo que isso já estivesse previsto, acho importante fazer uma análise para saber o impacto que os novos prédios terão, principalmente no sistema viário", afirma o dirigente do Defenda São Paulo.

'Não dá para andar'. Quem trabalha na região, um dos maiores polos econômicos da cidade, tem opiniões divergentes. "O trânsito vai ficar ainda pior. Não é à toa que todo prédio tem heliponto. Não dá mais para andar aqui", diz o consultor financeiro Alécio Ramos de Souza, de 28 anos. Já a gerente executiva Clarissa Ferraz, de 32, acredita que novos edifícios podem deixar a paisagem mais agradável. "As pessoas acham solução para o trânsito: táxi, metrô, bicicleta. Mas acho que prédios são o que fazem daqui um lugar bonito."

TIAGO DANTAS
Publicado pelo Jornal da Tarde