Conjunto comercial à venda em Pinheiros

Excelente investimento! Ótima sala comercial em Pinheiros, próximo a estação de metro com 31m² de área útil, 2 banheiros e vaga de garagem.
Imóvel em edifício moderno com portaria de acesso eletrônico, estacionamento rotativo e segurança 24 horas.
R$ 420.000,00
Para mais opções de conjuntos comerciais para locação ou venda, visite:

http://www.conjuntocomercial.imb.br/

Apartamento à venda nos Jardins, 50m², R$ 480 mil:

Charmoso apartamento com 50,00 m² de área útil, em alameda próxima a estação de metro Consolação, nos Jardins, living com varanda, dormitório com armário embutido e cozinha planejada.
Apartamento com vaga de garagem.
R$ 480.000,00
Para mais informações e opções de apartamentos à venda nos Jardins, visite:
http://apartamentonosjardins.com.br/

Como deixar o financiamento do seu imóvel mais leve ou curto

Entenda como funciona a amortização e como usá-la a seu favor para reduzir o valor das parcelas ou o prazo do seu financiamento.

 

Entrar em um financiamento imobiliário longo – de 20, 30 anos – não necessariamente significa levar todo esse tempo para quitar a sua dívida. Nem quer dizer que o valor das parcelas precisará ser aquele até o fim. Quando entram recursos extras, você pode fazer o que se chama de amortização – adiantar o pagamento ao banco, reduzindo o saldo devedor do seu imóvel, pagando menos juros e acelerando a quitação da casa própria.
Para entender como a amortização funciona, convém compreender como são formadas as parcelas de um financiamento imobiliário. Cada parcela, do início ao fim do prazo, é composta de principal (a parte correspondente ao valor que você pegou emprestado), juros (o que o banco cobra para emprestar) e os encargos (como seguros e outras taxas operacionais).
O saldo devedor – que é o que você amortiza – corresponde, portanto, apenas ao valor que você pegou emprestado. Se seu imóvel custou 400 mil reais, e você financiou 300 mil, seu saldo devedor é de 300 mil, independentemente de quanto você tenha que pagar de juros e encargos.
De acordo com Marcelo Prata, presidente da Associação Brasileira dos Correspondentes de Empréstimo e Financiamento Imobiliário (Abracefi) e sócio-fundador da consultoria Canal do Crédito, o sistema de amortização mais usado atualmente é a tabela SAC (Sistema de Amortização Constante).
Nesse sistema, o valor amortizado mês a mês é contante, mas no início do financiamento são pagos mais juros do que no final, o que faz com que as parcelas diminuam com o tempo. Assim, se um financiamento começa com uma parcela de 1.000 reais, na qual 500 reais são referentes ao principal, os demais 500 reais correspondem a juros e encargos. Na última parcela, 500 reais corresponderão ao principal, mas uma quantia bem menor - digamos, 5 reais - serão referentes a juros e encargos.
Suponha um financiamento de 100 mil reais, cuja primeira parcela seja de 1.000 reais e 500 reais sejam referentes à amortização. No segundo mês, o saldo devedor será de 99.500 reais, e não de 99 mil reais, como uma subtração simples poderia sugerir. É esse saldo devedor de 99.500 reais que o devedor pode amortizar se tiver recursos extras.

Duas opções: redução do prazo ou do valor das parcelas

Portanto, quando você amortiza o saldo devedor do seu financiamento imobiliário, na prática você está deixando de pagar os juros e encargos que incidiriam sobre a quantia amortizada. Como você está pagando o banco antes do que ele inicialmente esperava receber, a instituição não cobra os juros sobre aquela quantia.
Essa é a primeira vantagem da amortização. A segunda é a possibilidade de escolher o melhor caminho para o seu planejamento financeiro.

Os bancos dão duas opções ao cliente quando ele deseja amortizar a dívida. Uma é manter o valor das parcelas e diminuir o prazo. A outra é manter o prazo e reduzir o valor das parcelas. “A primeira opção é boa para quem não sente que as parcelas estejam pesando no bolso, pois é possível quitar o imóvel mais rápido; já a segunda opção é interessante para quem precisa dar um alívio no orçamento”, aconselha Marcelo Prata.
Prata lembra que no Brasil não existe penalidade para quem financia por um prazo maior. A taxa de juros para determinada pessoa em determinado banco costuma ser a mesma para um prazo de dez ou de 30 anos, desde que ela tenha capacidade de pagamento em ambos os prazos. Assim, não há necessidade de se esforçar para quitar o imóvel logo se a parcela está deixando o devedor no aperto. Para o presidente da Abracefi, se esse for o caso, melhor reduzir as parcelas e manter o prazo.
Autor de livros sobre endividamento, o consultor financeiro e advogado de Direito do Consumidor Ronaldo Gotlib lembra, contudo, que ao pagar até o fim do prazo estipulado inicialmente, o devedor pode ter uma surpresa desagradável: “Às vezes há um saldo residual, que faz com que o financiamento ultrapasse o prazo inicialmente estipulado”, observa. Portanto, se essa for a escolha, convém se planejar para isso.
Gotlib afirma ainda que hoje em dia os bancos não costumam mais encrencar com quem tem dinheiro na mão para quitar o saldo devedor de uma vez, antecipando o término do financiamento. “Esse é um direito de quem contrata um financiamento. Quanto mais você antecipa o pagamento, menos juros você paga”, diz Gotlib.

Se a correção for pós-fixada, pode valer a pena reduzir o prazo

Os juros dos financiamentos são sempre definidos no ato da contratação, mas podem ou não ter um índice de correção pós-fixado, normalmente a Taxa Referencial (TR). Assim, o financiamento pode ter, por exemplo, uma taxa de juros fixa de 12% ao ano, sem correção, ou uma taxa de 9% ao ano, mais correção pela TR.
No segundo caso, o devedor conta com um elemento de incerteza, que pode fazê-lo pagar, ora mais, ora menos, dependendo da flutuação da taxa básica de juros, a Selic. Assim, quando a Selic tem tendência de alta, como ocorre hoje, a TR também sobe, engordando o juro pago ao banco.
Quem financia nessa modalidade, portanto, pode achar mais interessante reduzir o prazo do financiamento do que o valor das parcelas na hora da amortização. Afinal, quanto menor o prazo, menor a exposição às incertezas da economia. “Mas mesmo que haja alta da Selic, a forma como a TR é calculada costuma puxá-la para baixo”, explica Marcelo Prata, que julga que eventuais altas na TR não chegam a ter muito impacto no custo do financiamento.
Para quem financia diretamente com a construtora, porém, optar pela redução de prazo na hora de amortizar é bem mais vantajoso. Isso porque, nesses casos, o juro é corrigido pela inflação – em geral, pelo IGP-M. “Aí, de fato, quanto maior o prazo, maior o risco de a taxa de juros ter uma alta substancial com o aumento da inflação”, observa o presidente da Abracefi.

Use o FGTS para amortizar

Se você for empregado com carteira assinada, pode fazer uma amortização a cada dois anos com os recursos do seu FGTS. “Só é preciso tomar cuidado, porque o FGTS também é uma espécie de seguro para quando se é demitido sem justa causa”, lembra Marcelo Prata.
Do ponto de vista financeiro, usar o FGTS para amortizar o saldo devedor é ótimo, pois no fundo o dinheiro só rende 3% ao ano mais TR, perdendo da inflação. Mas para não ficar desprotegido em caso de demissão, o trabalhador deve se preocupar em ter uma reserva de emergência em uma aplicação conservadora, suficiente para cobrir pelo menos seis meses das suas despesas. E essa quantia não deve ser usada para amortizar o financiamento.
Na hora de usar o FGTS, porém, é preciso ficar atento à modalidade escolhida. Existem duas formas de usar o seu FGTS no meio do financiamento (sem ser como entrada ou para pagar o imóvel à vista): uma é a amortização propriamente dita. A outra é a quitação de parcelas vencidas ou a vencer.
Na quitação de parcelas, você não paga só o saldo devedor, mas sim as parcelas cheias, compostas por principal, juros e encargos. Assim, se você usa 6 mil reais do seu FGTS para quitar antecipadamente três parcelas de 2 mil reais cada, você estará pagando não só o principal, mas os juros e os encargos embutidos nessas parcelas. Como contrapartida, terá o direito de ficar sem pagar nada durante três meses.
A vantagem dessa modalidade, em que você não deixa de pagar os juros e encargos, é a possibilidade de ter uma folga durante certo período. “Essa modalidade só deve ser usada por quem precisa retomar o fôlego financeiro por algum motivo; se não for o caso, não se deve queimar recursos com juros e encargos à toa”, aconselha Marcelo Prata.
A utilização do FGTS para essa finalidade também só pode ser feita a cada dois anos. É possível pagar até 80% de 12 prestações a vencer ou vencidas, desde que não haja mais que três parcelas em atraso.

Julia Witgen
Publicado por Exame.com

Imóvel de 1 quarto é mais popular que o de 3 quartos em SP

Conheça o perfil de quem procura imóveis de um quarto, tipo cada vez mais popular na cidade de São Paulo.
Os apartamentos de apenas um dormitório estão cada vez mais populares na cidade de São Paulo. De acordo com o balanço do primeiro semestre do mercado imobiliário paulistano, publicado pelo Secovi-SP, os imóveis de um quarto ficaram em segundo lugar tanto entre os mais lançados quanto entre os mais vendidos, superando os apartamentos de três quartos. A mudança no estilo de vida da população é um dos fatores que explicam esse boom, mas os investidores também ficam de olho nessas unidades.
Segundo o boletim do Secovi-SP, foram lançadas 3.600 unidades de um dormitório na cidade de São Paulo no primeiro semestre, quantidade que perde apenas para as 5.700 unidades de dois quartos lançadas no período. Em terceiro lugar vieram os imóveis de três quartos, com 3.300 unidades lançadas.
A procura dos compradores também é grande. Foram vendidas 4.100 unidades de um quarto no primeiro semestre, perdendo apenas para as 7.800 unidades de dois quartos vendidas no período. De imóveis de três quartos foram vendidas 3.800 unidades.

Quem são os compradores?


Segundo Stefan Neuding Neto, vice-presidente executivo da Stan Desenvolvimento Imobiliário, incorporadora que costuma desenvolver empreendimentos com unidades compactas, quem procura esse tipo de imóvel são basicamente três tipos de compradores: os investidores, que pretendem auferir renda com o aluguel da unidade; os casais sem filhos que compram seu primeiro imóvel; e os solteiros e divorciados que buscam viver sozinhos.
Para quem compra para alugar, como investimento, o apartamento de um quarto é, atualmente, o que oferece o melhor retorno, considerando-se o custo do investimento. Segundo dados do Índice FipeZap, o retorno com aluguel dos imóveis de um quarto na cidade de São Paulo estava, em agosto, em 0,50% ao mês, contra 0,47% dos de dois quartos e 0,44% dos de três ou mais quartos. Lembrando que essa rentabilidade é corrigida anualmente pela inflação.
Do lado de quem compra para morar, os apartamentos de um quarto acabam servindo a uma nova face da população brasileira: as famílias que encolheram, o maior número de idosos (viúvos ou cujos filhos já saíram de casa) e o crescente número de pessoas que vivem sozinhas.

A boa localização dos novos empreendimentos é um dos apelos. Há inclusive quem compre apartamento de dois quartos para transformar em um imóvel de um quarto só. De acordo com Neuding, muitas vezes os casais que compram o primeiro imóvel preferem ter uma sala maior, e fazem essa conversão. Sua ideia é que o imóvel volte a ser um dois quartos quando o primeiro filho chegar. “Assim o imóvel dura mais. Se a ideia for vendê-lo, o de dois quartos tem maior liquidez”, diz Neuding.
Outro possível atrativo é o preço. Apesar de ter o metro quadrado mais caro que as unidades de mais quartos, os apartamentos de um dormitório são compactos, e muitas vezes têm preços unitários mais em conta.
Segundo o Secovi-SP, a área útil média dos imóveis de um quarto em São Paulo caiu 22% de 2004 para 2013, de 52,4 metros quadrados para 40,7 metros quadrados. Os de dois e três quartos permaneceram praticamente com a mesma área útil média: de 60,6 para 59,6 metros quadrados no caso dos imóveis de dois dormitórios, e de 90,2 para 91,2 metros quadrados, no caso dos de três dormitórios.

Segmento de luxo desponta


Mas a média dos preços unitários dos apartamentos de um quarto no primeiro semestre foi maior que a média de preços dos apartamentos de dois quartos. De acordo com Luiz Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), isso se deve a uma recente onda de lançamentos de imóveis de um quarto para o segmento de luxo, o que puxa os preços para cima.

Número de quartos	Preço do m2 da área útil (R$)	Preço da unidade (R$)
1	11.106	447.500
2	6.789	402.000
3	7.554	685.000
4	9.717	1.784.000

Fonte: Embraesp

Pompéia explica que os lançamentos desse tipo de imóvel vêm ocorrendo de 2007 para cá, pressionando o preço do metro quadrado das unidades de um dormitório. Os imóveis de um quarto voltados para o segmento de luxo são invariavelmente bem localizados, mas nem sempre são compactos, o que também contribui para puxar o preço total da unidade para cima.
O diretor da Embraesp cita o exemplo de um lançamento na Vila Madalena, Zona Oeste, com um dormitório e área útil de 127,30 metros quadrados, por quase 2 milhões de reais a unidade. “Trata-se de uma grande suíte e uma área social ampla para receber visitas”, explica Pompéia.
O contraste com os imóveis de dois quartos se deve ao fato este produto ser mais voltado para a classe média, enquanto que os apartamentos de um quarto de médio e alto padrão são voltados para o público de alta renda. “Na minha opinião, esse nicho do alto padrão ainda vai oferecer boas oportunidades durante algum tempo. Embora a oferta venha aumentando, os lançamentos desse tipo de imóvel ainda são poucos frente à demanda”, diz Pompéia.

Ainda há boa demanda


Mas, para Pompéia, o mercado é promissor não só para os imóveis de luxo, como para os apartamentos de um quarto como um todo. Ele explica que além do segmento de alto padrão, o segmento médio e o popular (os substitutos das quitinetes) também assistem a alta demanda e escassez de oferta, embora haja lançamentos em todas as faixas e por toda a cidade de São Paulo.
“O imóvel de um quarto é um produto procurado por todas as fatias de público. Acredito que ainda haverá uma boa demanda, mesmo fora do segmento de luxo, e até em locais com perfil mais popular. Por enquanto não vislumbro superoferta desse tipo de imóvel na cidade de São Paulo”, observa Luiz Paulo Pompéia.

Julia Wiltgen
Publicado por Exame.com

FGTS na compra do imóvel

FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) é um grande aliado na aquisição da primeira casa própria. O recurso pode ser usado na compra de um imóvel pronto ou em construção e como parte complementar do pagamento ou pagamento total do imóvel, seja por meio de financiamento ou compra à vista.

Foi o que fizeram os noivos Marcela Mendonça Gomes, 25 anos, e Luiz Eduardo Orsi, 29 anos, que compraram um apartamento da MBigucci em São Bernardo do Campo, no condomínio Essenza Residencial Club. “Usamos nossos FGTS’s para complementar a entrada que demos, foi tudo bem simples e rápido. O uso do FGTS foi primordial para a aquisição, sem ele não teríamos conseguido”, comenta Marcela. Os noivos agora já planejam usar o Fundo daqui há dois anos para abater no montante da dívida.

De acordo com o Gerente regional de Construção Civil da Caixa no ABC, Rafael Toneli Arcanjo, após a entrega de toda documentação o processo total de análise e liberação do FGTS leva cerca de 20 dias. “A Caixa tem investido muito no treinamento dos nossos colaboradores e correspondentes para minimizar esses prazos e obter excelência no atendimento”, comentou.

Rafael explica que para utilizar o FGTS é preciso atender às regras impostas pela legislação tanto ao trabalhador quanto ao imóvel que se pretende comprar.

Condições básicas:

Trabalhador:
-Comprovar pelo menos 3 anos de trabalho registrado, consecutivos ou não, com recolhimento de FGTS

-Não ser proprietário ou estar em processo de compra de imóvel residencial, pronto ou em construção, financiado pelo SFH, em qualquer parte do país.

- Não ser proprietário ou estar em processo de compra de imóvel residencial, pronto ou em construção, no município onde exerça sua ocupação principal, nos municípios vizinhos e na região metropolitana; ou no atual município de residência.

Imóvel:
-Ser residencial, urbano e para moradia própria.

-Não ter valor de avaliação superior a R$ 500.000,00

-Não ter sido transacionado pelo FGTS há menos de 3 anos

-Estar localizado no município onde o comprador reside há pelo menos um ano ou na cidade onde trabalha ou em município limítrofe da mesma região metropolitana.

Texto gentilmente cedido por PotalVGV
Para mais informações sobre FGTS e financiamento imobiliário, acesse:
http://financiamentoimobiliario.imb.br