Dados do Banco Central mostram que o avanço do
financiamento imobiliário vem impulsionando o crescimento das operações
de crédito no Brasil. Para se ter uma ideia, em 12 meses terminados em
junho, o financiamento de imóveis acumulou alta de 50%. Tanto
crescimento só comprova o fato de que, para muitos brasileiros, o sonho
da casa própria tem de passar pelo crédito.
No entanto, como geralmente se trata de uma dívida de longo prazo,
que compromete o orçamento do comprador e o de sua família por 20 ou até
30 anos, o financiamento imobiliário deve ser contratado com muito
cuidado.
Para ajudar o futuro comprador que opta por financiar o imóvel, o
presidente da Amspa (Associação dos Mutuário de São Paulo e
Adjacências), Marco Aurélio Luz, dá as orientações abaixo:
1. Antes de tudo, a pessoa deve fazer uma compra consciente do
imóvel, verificando fatores como a infraestrutura do local onde
pretende morar – como transportes, presença de supermercados e outros
estabelecimentos comerciais e escolas – e se a região está se
valorizando ou não.
2. O segundo passo, observa o especialista, é fazer um levantamento completo da construtora e da incorporadora,
verificar se o empreendimento está devidamente registrado no cartório
de imóveis, se o memorial descritivo também está registrado no cartório e
se não há processos ou problemas que venham a desabonar não só o CNPJ
dessa construtora, como seus representantes. Também é preciso pedir uma
minuta do contrato e, de preferência, levá-la para análise de um
advogado especialista do ramo imobiliário.
3. Ainda em relação ao contrato,
quando se trata de imóvel na planta, é importante que conste uma multa
contratual, no caso de a construtora atrasar a obra, de valor
equivalente ao que o mutuário pagaria, caso fique inadimplente com
alguma prestação do financiamento. Esta multa geralmente é de 1% a 2% do
valor da prestação. “Tem de ser uma multa equilibrada para ambas as
partes”, diz o presidente da Amspa, lembrando ainda que a data de
entrega do imóvel pronto deve estar bem clara no contrato.
4. Na hora de optar por um plano para liquidar a dívida do financiamento,
o comprador deve dar preferência ao sistema SAC (sistema de amortização
constante), que, segundo Marco Aurélio Luz, gera menor saldo de
amortização do que a tabela Price.
Vale lembrar que, no SAC, as parcelas variam de valor, sendo mais
caras no início e mais baratas no final do financiamento. Apesar de as
parcelas mensais serem diferentes, a quitação do valor principal do
empréstimo é sempre a mesma, variando apenas a quantidade de juros que
se paga. Na tabela Price, por sua vez, o comprador paga sempre o mesmo
valor das prestações, do início ao fim do financiamento. Só que o saldo
devedor é amortizado de maneira mais lenta, porque a prestação é
composta mais por juros do que por amortização.
5. No caso de imóvel na planta, o presidente da Amspa aconselha o comprador a verificar que esteja bem claro no contrato o índice de correção das parcelas.
Durante as obras, explica ele, as prestações devem ser corrigidas pelo
INCC (Índice Nacional da Construção Civil) e não podem ser cobrados
juros. Depois das entrega das chaves, pode-se cobrar juros de 12% ao ano
mais correção.
6. Cuidado para a dívida não comprometer demais o orçamento.
Neste ponto, Luz recomenda que, primeiro, a pessoa coloque em uma
planilha todas as suas despesas principais e só do que sobrar tire 30%
para destinar ao pagamento da dívida do financiamento. “Para ficar mais
tranquilo ainda, seria muito interessante se o comprador conseguisse
pagar a prestação e fazer uma reserva para investir e lá na frente
conseguir quitar o imóvel antecipadamente e ter um desconto ou amortizar
o saldo devedor para pagar menos juros, porque o prazo de pagamento
diminuindo ele paga menos juros”, diz ele.
7. No caso de um imóvel já pronto, o presidente da Amspa diz que, se possível, o comprador ofereça pelo menos 40% de entrada.
“No caso do imóvel comprado na planta, aconselho o pagamento parcelado
durante o período de obras e não mais do que 30%, porque, se ocorrer
algum problema lá na frente, o comprador pode perder tudo o que pagou.
Se a construtora for à falência ou se houver algum problema na obra, o
comprador pode até receber o dinheiro de volta, mas pode ser um processo
muito demorado”, explica.
8. O comprador deve reservar dinheiro para os custos extras,
que vão além das prestações do financiamento, como as despesas com
cartório, por exemplo, que giram de 2% a 3% do valor do imóvel, que são
as despesas com escritura e também com registro.
9. Caso opte pelo financiamento bancário, é importante que o comprador faça uma pesquisa das taxas de juros.
“O comprador não deve deixar se seduzir por aquele banco que está
financiando a obra junto com a construtora. A pessoa não é obrigada a
aceitar este banco, se não, é venda casada, que vai contra o Código de
Defesa do Consumidor”, explica Luz, que recomenda que se converse
primeiramente com o gerente do banco no qual o comprador é correntista
ou já tem alguma aplicação, já que, dependendo do relacionamento com a
instituição, ele pode conseguir condições melhores. “Mas essa conversa
tem de ser feita com certa antecedência. Não adianta chegar no gerente e
falar “estou precisando de um financiamento para ontem”, porque ele
pode jogar a taxa de juros lá em cima”, afirma ele.
Outro ponto importante a se observar, explica Luz, é que o banco
financiador pode até oferecer uma taxa de juros mais baixa, mas cobra
uma taxa de administração mais alta, para compensar.
10. Por fim, o presidente da Amspa lembra que o comprador pode (e deve) acompanhar a evolução do financiamento por
meio de boletos mensais, que, por sua vez, devem conter: prestação de
amortização, seguros obrigatórios, taxa de administração, saldo devedor,
número da prestação que está sendo paga e prazo do financiamento.
Publicado por Infomoney via UOL Casa e Imóveis.
Publicado por Infomoney via UOL Casa e Imóveis.
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