Convenção regula conduta de animais nas áreas comuns

Crescimento do número de famílias com bichos de estimação pressiona condomínios a flexibilizar normas.
População de cães com dono em São Paulo aumentou 60% entre 2002 e 2009, segundo estimativa da USP.

Dona de três pequenos vira-latas, a cuidadora de idosos Leila Sica, 62, precisa colocar focinheira em seus cães para o trajeto até a rua.

Moradora de um prédio no Carandiru (zona norte de São Paulo), ela já teve mais dificuldade para levar seus cachorros para passear. Há alguns anos, seu condomínio proibia que os animais pisassem na área comum.

“Eu tinha quatro cachorros e tive de comprar um carrinho para levá-los para fora, de dois em dois”, conta.

As regras que envolvem cães variam de acordo com a convenção do condomínio.

A maioria delas possui alguma restrição. Há prédios novos que permitem ou restringem a presença de cães conforme seu tamanho.

Animais maiores, mesmo os menos agressivos, como labradores, geralmente são obrigados a andar de focinheira. Os menores costumam se livrar dessa condição, desde que estejam sempre no colo do dono nas áreas comuns do condomínio.

“Eu costumo orientar os prédios a exigir, de acordo com a agressividade da raça, o uso da focinheira”, diz Rene Vavassori, diretor da administradora Itambé.

Quando o condomínio possui elevador de serviço, geralmente é por ele que os cães circulam. “Condomínios que proibiam animais são os que têm maior resistência ao convívio”, analisa Márcio Bagnato, diretor da administradora Habitacional.

Há casos em que a convenção proíbe os animais de usarem os elevadores. Vavassori aconselha que medidas extremas sejam questionadas pelos moradores na assembleia do condomínio e que exponham a sua situação; recorrer aos tribunais, só em último caso. “É uma questão de bom senso”, pontua.

EXPANSÃO

Entre 2002 e 2009, cresceu em 60% o número de cães com dono na capital, segundo estudo feito pela Faculdade de Medicina Veterinária e Zootecnia da USP (Universidade de São Paulo).

A pesquisa apontou que 55% dos domicílios da cidade têm ‘pet’. “Os donos adotam o animal como um membro da família”, comenta Ricardo Augusto Dias, coordenador do estudo.

Publicado por Folha de São Paulo.
Visite nosso site especializado em apartamento nos Jardins:
http://www.apartamentonosjardins.com.br/

Má gestão do condomínio

Os condomínios precisam ser geridos de forma profissional, independente do tamanho do edifício. Uma má gestão pode fazer com que o valor da taxa condominial dobre ou até mesmo triplique de valor e também da redução do valor das unidades. A desvalorização do bem pode chegar até 30%. Esta desvalorização ocorre por conta da falta de manutenção, valores elevados de taxa condominial, dívidas trabalhistas, entre outros.
O síndico pode ser marinheiro de primeira viagem, desde que esteja respaldado por uma boa administradora de condomínios, por um conselho atuante e por um departamento jurídico, caso contrário as consequências poderão ser drásticas. Estes prestadores que irão auxiliar o síndico terão a função consultiva e não deliberativa.
Vale citar o exemplo de um síndico de um condomínio de São Paulo que para reduzir o valor do condomínio contratou uma cooperativa para gerir a mão de obra em substituição aos funcionários contratados pelo prédio, com a certeza de estar fazendo um grande negócio. A economia inicial saiu cara, pois quando os primeiros cooperados saíram do prédio as ações trabalhistas começaram a surgir. E o resultado negativo foi imediato, pois o valor do condomínio triplicou. O síndico renunciou, porém o prédio não se livrou da dívida.
Em outro condomínio de poucas unidades, na região dos Jardins, em São Paulo, o síndico preferiu trocar a empresa de manutenção de elevadores por outra que cobrava três vezes menos. Porém o contrato da segunda empresa era só de conservação. O síndico não sabia a diferença de uma para a outra. O contrato de manutenção de elevadores inclui peças, enquanto o de conservação não. No final da história, com a quebra de algumas peças, o contrato de conservação ao longo de alguns meses saiu duas vezes mais caro do que o de manutenção.
Assim como uma empresa, o condomínio possui obrigações legais, como a de prestar contas, realizar o seguro da edificação, realizar obras respeitando o quórum estabelecido, entre outras. Existem obrigações referentes aos funcionários, tais como: Comissão Interna de Prevenção de Acidentes (CIPA), Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional (PCMSO), (Relação Anual de Informações Sociais (Rais), contribuições sindicais, INSS, FGTS, PIS, DIRF, etc.
O condomínio também é responsável pelas obrigações concernentes à estrutura das edificações tais como; a limpeza da caixa d’água, emissão de laudo técnico de pára-raios, manutenção do elevadores, entre outros.
Assim, fica clara a necessidade de uma boa administradora de condomínio para gerir o e cumprir com todas as obrigações legais. Além disso, se faz necessário um advogado para analisar os contratos, cobrar os atrasados e realizar uma assessoria legal. E é essencial um conselho atuante para auxiliar a verificação das contas e exigir o cumprimento da convenção, regimento interno e das deliberações em assembleia.
Importante destacar que o síndico responde civil e criminalmente por excesso e negligências na sua gestão. São objetos de ações de responsabilidade: realizar obras sem a devida autorização, não prestar contas, não realizar as manutenções necessárias, não cobrar os devedores, entre outros.
Porém, algumas medidas são saudáveis e permitem transparência na gestão tais como; o envio da prestação de contas sintética no boleto de pagamento da cota do mês, disponibilizar o balancete no site da administradora para acesso aos condôminos, realizar assembleias periódicas, auditoria mensal nas contas, reuniões periódicas de conselho com a presença da administradora, rever periodicamente a escala e folha de pagamento de funcionários, não contratar prestadores de serviços que não emitam notas fiscais, elaborar laudo de vistoria estrutural periódica, não realizar obras sem o consentimento de uma assembléia, entre outros.
Portanto, não é matéria fácil à gestão do condomínio. A falta de qualquer recolhimento seja em detrimento dos funcionários ou referente a prestadores de serviços pode levar o condomínio a uma grande dívida.

* Rodrigo Karpat, advogado imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.
Texto gentilmente cedido por PortalVGV
Visite nosso site especializado em apartamento na Vila Madalena:
http://apartamentonavilamadalena.com.br/

Paulista só tem 6 casarões. Um deles será demolido

Mais um casarão da Avenida Paulista será demolido para dar lugar a um arranha-céu comercial. Trata-se da residência Dina Brandi Bianchi, vizinha da Casa das Rosas, construída na década de 1920. Na tentativa de evitar a demolição, ONGs buscam apoio de órgãos do patrimônio e farão uma manifestação no sábado.
Em 30 anos, a Paulista perdeu pelo menos 25 imóveis que serviram de moradia à elite econômica nas primeiras décadas do século passado. No número 91, o casarão foi adquirido pela construtora Even no início do ano. A autorização para a construção do edifício foi dada em maio.
No dia 30 daquele mês, o Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico do Estado de São Paulo (Condephaat) autorizou a “construção de edifício comercial”, segundo ata da reunião dos conselheiros. A autorização é necessária por se tratar de uma construção vizinha de patrimônio tombado, a Casa das Rosas.
Em 1982, o próprio Condephaat manifestou a vontade de iniciar um estudo de tombamento para os 31 casarões que existiam na via. O anúncio fez os proprietários dos imóveis se apressarem para vendê-los, com medo de correr o risco de não conseguir mais negociá-los. Hoje, só restam seis casarões na via.
Saída
Funcionários de uma corretora de seguros instalada no local foram informados de que deverão deixar a área até dezembro. A Even também adquiriu quatro sobrados localizados na Rua Leopoldo de Carvalho – pelo menos um deles ligado ao imóvel da Paulista. Uma das casas foi demolida há cerca de 20 dias e deu lugar ao estande de vendas do empreendimento Alameda Santos Corporate, uma torre de 10 andares e 40 salas comerciais – de 91 m² a 118 m².
A Even confirma que é proprietária dos cinco terrenos, mas informa que “a empresa não comenta projetos não lançados”. Um corretor ouvido pela reportagem disse que o lançamento do empreendimento deverá acontecer até o fim do mês. Mas o funcionário não confirma que o Alameda Santos Corporate terá saída para a Avenida Paulista.
Mobilização
Enquanto as obras não começam, movimentos ligados à proteção do patrimônio histórico da cidade tentam barrar a construção. A ONG Preserva São Paulo entrou com um pedido de tombamento da residência Dina Brandi na Prefeitura em agosto. O Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental (Conpresp) informou que o pedido “está em análise pelo Departamento do Patrimônio Histórico” – o que ainda não o protege da demolição.
“Estão querendo destruir mais um casarão da Avenida Paulista. É o fim. Tudo nessa cidade parece atender aos interesses imobiliários”, afirma Jorge Eduardo Rubies, presidente da ONG. A Preserva São Paulo tem o apoio de outros movimentos sociais para fazer um protesto contra a especulação imobiliária na frente da Casa das Rosas, no sábado, às 11h.

Publicado por Estadão.com.br.
Visite nosso site especializado em apartamentos nos Jardins:
http://www.apartamentonosjardins.com.br/

Em meio à turbulência no Mercado financeiro, o melhor investimento é o imóvel

O ditado “quem investe em imóvel não vê o patrimônio móvel” nunca fez tanto sentido. As últimas notícias do Mercado financeiro nesta semana, com queda da bolsa superior a da crise de 2008, vêm ao encontro das teorias de que o melhor investimento é o imóvel, garante o presidente da americana CENTURY 21 no Brasil, Ernani Assis.
“Na crise a poupança e algumas poucas opções de fundos de renda fixa são consideradas apropriadas, mas a rentabilidade é muito pequena se compararmos ao investimento imobiliário, seja ele através de aquisições de unidades imobiliárias ou de cotas de fundos imobiliários”, diz.
“Se fizermos um comparativo entre a poupança, com rendimento médio de 7.0%, e a renda fixa, com rendimento médio de 8.5% ao ano, com um fundo imobiliário e Imóveis com rendimento médio de 18% a 25%, podemos garantir que, ainda com o aumento da inflação, o ganho real será recompensador”.
Segundo Assis, toda especulação diante do cenário de instabilidade macro econômica faz com que o comportamento do investidor seja mais comedido, fazendo com que ele opte por investimento que possam ser tangíveis. “Logo, estamos em um cenário extremamente favorável à aquisições de ativos imobiliários”, conclui.
“Da mesma forma que não enxergo uma valorização exagerada, também não é correto pensar em desvalorização dos imóveis. O mercado imobiliário é muito estável e organizado, afastando qualquer possibilidade de uma bolha imobiliária”, afirma Assis. “Atualmente essa indústria permite uma diversificação de ativos, incluindo aqueles que garantem uma locação que, fora o patrimônio, permite alavancar uma renda mensal. Esta boa prática é oferecida por incorporadoras e fundos imobiliários com garantia de aluguel de um a 15 anos. Em São Paulo, por exemplo, em 2011, o aluguel já acumula a maior alta desde 1997.

Fernanda Callefo
Publicado por Forum Imobiliário.
Visite nosso site especializado em apartamento na Vila Clementino:
http://apartamentovilaclementino.com.br/

Novo conceito de construção de imóvel

A petroquímica Braskem se uniu à DuPont e à Global Housing para desenvolver um novo conceito de construção residencial e comercial a custos acessíveis. O sistema, criado pela Global Housing com tecnologia da DuPont e Braskem, permite a construção de casas com acabamento completo, em escala industrial. Assim, uma unidade poderá ser erguida em uma semana.

O projeto, chamado de Casa de Concreto PVC, já recebeu aprovação da Caixa Econômica Federal (CEF) para a construção de mil casas em todo o Brasil. “Este foi o primeiro passo para obter a homologação no programa Minha Casa, Minha Vida do governo federal”, destacaram as companhias, em comunicado.

O sistema prevê menor consumo de água, maior durabilidade, imunidade a fungos e bactérias, facilidade de limpeza e conservação, baixo custo de manutenção e redução em perdas por entulho e desperdício de materiais. “Além disso, não é necessária mão-de-obra especializada para á construção”, complementa o material.

A nova tecnologia também pode ser utilizada na construção de hospitais, creches, escolas, centros comunitários e galpões, entre outros modelos de imóveis mais complexos.

A Braskem, maior fabricante de PVC do País, já incentivou a construção de imóveis a partir do uso da resina em regiões, como no estado de Alagoas. A Global Housing é responsável pelo desenvolvimento de soluções e sistemas construtivos em Concreto e PVC e a DuPont é especialista no desenvolvimento de materiais e produtos inovadores.

Texto publicado por Jornal do Commercio.
Visite nosso site especializado em apartamentos em Pinheiros:
http://apartamentoempinheiros.imb.br/

Um terreno vale o que pode ser feito em cima

A escassez de terrenos é uma das dificuldades de viabilizar o desenvolvimento imobiliário na cidade de São Paulo. Entre outros motivos, os entraves encontrados na legislação urbanista são fatores que afetam o setor. Com isso, torna-se cada vez mais criteriosa a busca por áreas que assegurem os investimentos e o crescimento do segmento. “Há uma dificuldade de comprar terrenos em São Paulo, como alternativa buscamos adquirir áreas de casas vizinhas, enfrentando ainda algumas dificuldades quanto às questões de aprovações de Prefeitura, outorga onerosa, impactos ambientais. Devemos incorporar a paciência e sensibilidade das partes envolvidas”, comenta o engenheiro Gustavo Feola, diretor-geral da Gustavo Feola Negócios Imobiliários, empresa especializada na negociação de terrenos em grandes áreas.

Comprar e vender terrenos envolve importantes questões técnicas, além da localização da área. “Não basta o terreno ter uma boa frente, é necessário avaliar vários pontos, como largura de rua, zoneamento favorável, topografia, vilas e córregos vizinhos, documentação do terreno e inquilinos, enfim, detalhes que o profissional necessita entender sobre todos os procedimentos envolvidos, desde o planejamento, estudo de viabilidade, até a apresentação adequada à necessidade do interesse certo de potenciais compradores”, complementa o especialista Gustavo Feola.

As incorporadoras estão sempre em busca de formatação de áreas novas para empreendimentos, buscando alternativas como junções de casas unifamiliares em bairros de interesse ou compra de indústrias ou galpões que acabam saindo do centro metropolitano, devido a circunstâncias como leis de Meio Ambiente, pois o terreno acabou se tornando alto demais para uma fábrica instalada dentro da cidade. “Muitos dos prédios antigos deverão ser reformados (retrofit) para uso residencial ou comercial, principalmente os do centro de São Paulo”, destaca Gustavo Feola. “Notamos ainda um movimento da expansão da cidade em direção às cidades em entorno da capital.”

O mercado encontra-se em um momento ainda bem favorável, contudo, as incorporadoras imobiliárias estão mais atentas, avaliando antes estudos de viabilização de lançamentos e as regiões mais adequadas aos futuros empreendimentos comerciais ou residenciais.

Texto gentilmente cedido por Portal VGV.
Visite nosso site especializado em áreas para incorporação:
http://www.imovelcomercial.imb.br/Area-Incorporacao-terreno.html

Bancos brasileiros buscam formas de surfar o boom imobiliário

Após uns 16 anos de relativa estabilidade econômica, com a inflação em níveis historicamente baixos, os bancos e compradores de imóveis começam a olhar seriamente para os financiamentos imobiliários pela primeira vez na história do Brasil.

Com o mercado brasileiro de crédito imobiliário começando a ganhar tração, os bancos estão procurando novas maneiras de conseguir os recursos de longo prazo necessários para sustentar o rápido crescimento.

Com a inflação sob controle, ocorreu um crescimento no interesse pelo crédito imobiliário. No ano passado, os financiamentos habitacionais totalizaram R$ 54,1 bilhões, ante somente R$ 1,9 bilhão dez anos atrás.

Ainda assim, o crédito imobiliário representa somente 5% da economia brasileira. Mas espera-se que ele dobre em poucos anos.

Com a expansão do crédito imobiliário, entretanto, surge um outro problema: como captar recursos.

Quase todos os financiamentos imobiliários no Brasil são bancados com recursos da poupança, que paga juros abaixo do mercado e destina por lei a maior parte de seus recursos para o financiamento habitacional. Essa combinação desestimula a poupança e cria um gargalo para o mercado do crédito imobiliário.

A Caixa Econômica Federal é a maior detentora de contas de poupança, avaliadas em R$ 144 bilhões, uma minúscula parte dos R$ 4 trilhões do total de ativos do sistema financeiro. A Caixa também administra o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), que aloca uma boa parte de seus R$ 260 bilhões para o crédito habitacional.

Consequentemente, a Caixa é o maior banco de crédito imobiliário do país, respondendo por 71% dos financiamentos em vigor. Ela quer estender seu alcance e atrair novos investidores aumentando a securitização, o processo pelo qual múltiplos financiamentos imobiliários são agregados em pacotes e depois revendidos a um ou vários investidores.

Esse, entretanto, é o mesmo caminho que acabou por levar à crise do subprime, as hipotecas de alto risco, nos Estados Unidos.

Autoridades brasileiras são rápidas em apontar para uma combinação de juros baixos e pouca regulamentação que levou os financiadores de imóveis nos EUA a ignorar riscos. Durante décadas, o mercado de crédito imobiliário americano foi perfeitamente saudável e ofereceu a milhões de americanos os recursos para a compra da casa própria.

Essas autoridades argumentam que os juros ainda altos no Brasil — a taxa básica do Banco Central está em 11,5%, alta em termos internacionais — e uma regulamentação rigorosa vão evitar que o mercado fuja do controle.

O mercado de securitização deu um importante passo esta semana com uma transação que essencialmente torna o FGTS responsável por atrair novos investidores. O FGTS comprou títulos lastreados por créditos imobiliários avaliados em R$ 2,8 bilhões, principalmente da Caixa, mas também do Banco Santander (Brasil) SA e do Itaú Unibanco Holding SA.

Espera-se agora que o FGTS venda parte desses títulos para outros investidores e também fique de prontidão para recomprá-los se necessário, ajudando a criar o mercado secundário.

“O acordo é a primeira tentativa séria de se criar um mercado secundário para títulos lastreados por financiamentos residenciais no Brasil, e acontece depois de mudanças recentes na política de investimentos do FGTS que o autorizam a comprar essa classe de ativos de bancos e incorporadoras”, escreveu a Moody’s em seu boletim semanal sobre crédito.

Fabio Cleto, vice-presidente de Fundos de Governo e Loterias da Caixa, disse que há cerca de R$ 7 bilhões em títulos de financiamentos imobiliários brasileiros em circulação e que, assim que esse nível chegar a R$ 10 bilhões, um mercado secundário deve começar a despontar. Um mercado secundário atrairia uma gama de investidores bem mais ampla, colocando mais recursos à disposição do mercado de crédito imobiliário como um todo.

De acordo com a Moody’s, créditos imobiliários avaliados em mais do dobro desse montante foram ofertados, e uma possível transação no próximo ano pode levar o tamanho geral para perto dos R$ 10 bilhões que Cleto citou.

Publicado por Wall Street Journal
Texto gentilmente cedido por Focando.
Assessoria, sem custo, para obtenção de sua carta de credito junto a CEF:
http://financiamentoimobiliario.imb.br/