Cliente que receber imóvel com atraso terá de ser indenizado

Atrasar a entrega de um imóvel em mais de seis meses renderá multa mínima de 2% sobre o valor já pago pelo comprador à incorporadora da obra. Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) assinado pelo Ministério Público Estadual (MPE) e o Sindicato da Habitação do Estado (Secovi-SP) ainda prevê mais 0,5% de multa a cada mês de espera. As novas regras valerão para contratos assinados a partir de 26 de novembro.

O TAC determina que o dinheiro seja devolvido, na forma de desconto, em um prazo máximo de 90 dias após a entrega das chaves ou assinatura da escritura definitiva. As empresas ainda devem avisar, com quatro meses de antecedência, sobre problemas no andamento das obras, para que os compradores possam se programar.

O acordo foi assinado com representantes da sede paulista do Secovi, que reúne 4.500 incorporadoras no Estado, mas, no entendimento do MPE, deverá ser válido em todo o País, já que a Promotoria de Justiça do Consumidor, responsável pelo TAC, tem abrangência nacional.

Segundo o promotor Roberto Senise Lisboa, a multa de 2% tem caráter compensatório. ‘A intenção é compensar o consumidor que não pôde mudar no período estimado e teve de morar na casa da sogra ou alugar um apartamento, por exemplo. Até agora, essa situação não era prevista nos contratos e, por isso, o comprador não tinha um mecanismo para defender seus interesses.’

A imposição de uma penalidade, de acordo com Lisboa, ainda preenche uma lacuna na legislação. ‘Os contratos mencionam o prazo de tolerância, que já é de seis meses, mas não informam o que acontece depois. Por causa disso, muitos consumidores que se sentem prejudicados buscam o respaldo da Justiça, mas essas ações demoram anos e nem sempre a indenização é alcançada.’

A definição de uma multa padrão é considerada um avanço pela Promotoria. ‘Ela servirá de base para qualquer contrato. O porcentual estabelecido, de 2%, foi negociado com o sindicato. É claro que não existe um parâmetro que seja 100% equivalente, mas esse é o valor que o consumidor paga se atrasa o seu pagamento. Por isso, fizemos a regra inversa’, explica o promotor.

Qualidade. Para o presidente do Secovi-SP, João Crestana, o acordo servirá para regular o mercado e oferecer aos consumidores um padrão de qualidade. ‘Estabelece um padrão transparente para todas as partes. Com ele, o consumidor conhecerá quais são os parâmetros considerados bons para o mercado. Ele saberá se a incorporadora se compromete ou não a pagar multa, por exemplo. Assim, poderá escolher melhor as garantias de seu negócio.’

Crestana ressalta, no entanto, que o TAC não tem caráter de lei. ‘O Ministério Público não legisla, por isso as empresas podem contestá-lo. Mas, normalmente, quando fazemos um movimento desse tipo, a adesão ocorre.’

Na prática, tanto o Secovi quanto o MPE esperam que a medida tenha como consequência um maior comprometimento das empresas na entrega das obras no prazo estimado. Nos últimos oito anos, segundo o sindicato, o volume de empreendimentos no Brasil aumentou cerca de 25 vezes. O crescimento provocou diversos problemas para o consumidor e também para as construtoras, que tiveram dificuldades em contratar mão de obra, comprar material e, claro, cumprir prazos.

‘Para se ter uma ideia, em 2002 o volume de financiamentos de imóveis no País era de R$ 4 bilhões. No ano passado, esse total chegou a R$ 100 bilhões. O mercado está se adaptando a todas essas mudanças. Nenhuma empresa faz obra para atrasar. O atraso é terrível para o comprador, que não vai ter onde morar, e muito ruim para a empresa, que continua pagando juros’, afirma Crestana.

Para o advogado Marcelo Tapai, especialista em Direito Imobiliário e ex-juiz conciliador do Juizado Especial Cível da capital, o TAC ‘é um estímulo ao atraso na entrega do imóvel’. Isso porque, para ele, as construtoras não terão prejuízos ao cumprirem os termos acordados com o Ministério Público. Ele explica que contratos de venda de imóveis na planta têm parcelas corrigidas pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC), cujo reajuste mensal supera 0,8%. ‘Essa multa deveria ser calculada pelo valor total do imóvel, não pelo valor já pago, assim como ocorre com INCC.`

Adriana Ferraz e Bruno Ribeiro
Publicado por “O Estado de São Paulo” via Focando
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Captação de recursos para financiamento imobiliário

É hora de criar novos mecanismos de financiamento para o setor imobiliário no País, afirmou o diretor de Fiscalização do Banco Central (BC), Anthero de Moraes Meirelles. Hoje, as operações dependem dos recursos das cadernetas de poupança, do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e de instrumentos com menor poder de captação, como os fundos imobiliários, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), as Letras Hipotecárias (LHs) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) - e estes recursos deverão ser insuficientes para atender à demanda dos próximos anos.

Até agora, apesar do forte crescimento da demanda, a oferta de recursos atendeu às necessidades de mutuários e construtores. As cadernetas de poupança, principal fonte de crédito, além de disporem de um saldo da ordem de R$ 320 bilhões, recebem recursos provenientes de acordos sobre o Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS) e atendem bem à demanda da classe média. E o FGTS, voltado para as faixas de renda baixa e média baixa, dispõe de vultosas disponibilidades, próximas de R$ 90 bilhões. Além disso, os bancos recebem mensalmente o pagamento das prestações de cerca de 3 milhões de mutuários com contratos ativos.

Mas, enquanto as operações de empréstimo crescem cerca de 50% ao ano, os depósitos de poupança evoluem a taxas inferiores a 20%. Neste ano, o ritmo de crescimento é ainda menor. Estima-se, portanto, que haja escassez de recursos das cadernetas já em 2012, como temem os mais pessimistas, ou em 2013 ou 2014.

A proporção do crédito imobiliário em relação ao Produto Interno Bruto (PIB), calcula o diretor do BC, deverá atingir 6% neste ano - quase cinco vezes mais do que o porcentual de 1,3% registrado em 2004. Mas 6% do PIB ainda será um volume modesto, comparado ao de outros países emergentes, como o México e o Chile. Estima-se, no setor privado, que a relação entre o crédito imobiliário e o PIB deva atingir 10% a 11%, até 2015, podendo dobrar novamente até o início da próxima década. Só então o Brasil estará mais próximo do Chile, cuja proporção crédito imobiliário/PIB supera 20%.

No Brasil, ao contrário do que ocorreu em outros países, o crédito imobiliário opera em bases muito seguras - as prestações não comprometem mais do que 30% da renda dos mutuários e, de preferência, é adotado o Sistema de Amortização Constante (SAC), em que as prestações são decrescentes ao longo do contrato. Os bancos não apenas concedem os créditos (ou seja, são originadores das operações), como mantêm esses ativos até o encerramento dos contratos.

A questão é manter a eficiência de um sistema em forte crescimento e que depende de variáveis macroeconômicas. Como afirmou Anthero Meirelles, "o BC vem trabalhando em estreita parceria com os demais órgãos reguladores e entidades representativas do setor imobiliário" para definir novos mecanismos de captação de recursos.

Mas há empecilhos a serem removidos, como o das regras sobre a destinação obrigatória de 65% dos recursos das cadernetas para as operações - a chamada exigibilidade. Os bancos querem flexibilizar a regra, para poder vender os créditos para companhias de securitização e fazer novos créditos, em prazo curto. A exigibilidade seria, assim, cumprida, mas com alguma defasagem. E o resultado seria o aumento da concessão de créditos com os recursos das cadernetas.

Outra hipótese é criar novos títulos, como os covered bonds, espécie de CDBs imobiliários que tiveram boa aceitação na Europa. Mas, para ser colocados, esses papéis teriam de render taxas de mercado superiores às da caderneta, que paga ao aplicador 6,17% ao ano mais TR. Captando a taxa baixa, os bancos poderiam emprestar a juros de 10% a 12% ao ano. Se a captação for mais onerosa, o tomador pagará mais.

Para o crédito imobiliário, a queda da taxa básica, dos 12% ao ano, hoje, para 9%, em 2012, permitiria lançar novos papéis e assegurar a oferta de financiamentos.

Publicado por "O Estado de São Paulo"
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Imóvel: conheça sete taxas abusivas e ilegais cobradas dos consumidores

Muitos consumidores que desejam realizar o sonho da casa própria acabam não prestando atenção àquelas letras miúdas inseridas no contrato ou, até mesmo, acabam aceitando as imposições das empresas no fechamento do negócio.

Na avaliação do presidente da Amspa (Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências), Marco Aurélio Luz, é importante que o comprador tenha o apoio de um profissional especializado na área imobiliária, como um advogado ou economista, para não cair nessas armadilhas e evitar problemas futuros.

“Porém, a realidade é bem diferente e infelizmente muitos contratos assinados na atualidade trazem a inclusão de adicionais onerosos que afetam o adquirente. As mais comuns são as taxas Sati, de interveniência, de transferência, de administração, de obra e corretagem, entre outras tantas prejudiciais ao mutuário”, destaca Luz.

Conheça quais são as taxas abusivas

Um bom caminho para tentar se proteger é conhecer quais as cobranças abusivas mais comuns no mercado imobiliário. Confira abaixo as 7 selecionadas pelo presidente da Amspa:

1 – Sati

“Uma das práticas mais recorrentes do mercado imobiliário é a taxa Sati, pela qual é cobrado o percentual de 0,88% sobre o valor do bem”, explica Luz. As imobiliárias impõem a cobrança ao proprietário do imóvel sob a alegação de existência de custos de assistência técnica e jurídica para fechar o contrato.

“O recolhimento, porém, fere tanto o artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor, pela prática de submeter o fornecimento do serviço relacionado a outro, como também o código de ética da OAB, por impor um profissional contratado pela corretora”, alerta.

2 – Assessoria imobiliária

A obrigação de pagar pela assessoria imobiliária, inclusive, é do próprio vendedor e não do novo proprietário do imóvel. “A exceção é feita no caso de comum acordo entre as partes, com todos os esclarecimentos e retificações no contrato”, completa. 

3 – Comissão do corretor

Outro procedimento ilícito é obrigar o comprador do imóvel a assumir o pagamento da comissão do corretor, nos casos em que a empresa o contrata para fazer a intermediação entre comprador e a incorporadora. A taxa varia de 6% a 8%, conforme determina o Creci (Conselho Regional de Corretores de Imóveis).

“Só no momento da assinatura ou, na maioria das vezes, após fechar o contrato, que o mutuário tem o conhecimento do pagamento da taxa indevida”, explica.

Ele lembra que ainda há ocorrências em que a incorporadora separa o pagamento da porcentagem do agente comercial para que, na hora da rescisão do contrato, não tenha que devolver esse dinheiro, além da sonegação de tributos como o Imposto de Renda e induzindo o comprador a sonegar o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens de Imóveis).

Porém, Luz lembra: “O pagamento é possível apenas quando o próprio adquirente contrata o profissional para lhe auxiliar na procura da casa própria”.

4 – Transferência do imóvel (Cessão do Contrato ou de Renúncia)

Quando o mutuário tenta transferir o imóvel em construção para outra pessoa, para que ela assuma as prestações do financiamento, ele encontra outra surpresa. “Para que a venda seja concretizada, as construtoras costumam impor o pagamento da taxa chamada ‘Cessão do Contrato ou de Renúncia’, que equivale a 3% do valor da propriedade”, explica.

Ele orienta que os prejudicados contestem a cobrança na Justiça até conseguirem retirar o valor ou reduzi-lo a despesas administrativas da elaboração do contrato, pois a prática é abusiva, não tem previsão na legislação e fere o CDC.

5 – Taxa de interveniência

Ela se refere ao pagamento que pode chegar a R$ 3 mil ou, em alguns casos, a 2% do financiamento, quando o comprador não aceita a financeira parceira da incorporadora. “Sua imposição é considerada venda casada, e os órgão de defesa do consumidor, como o Procon, a condenam”, destaca Luz.

6 – Taxa de administração

Os bancos alegam que é cobrada essa taxa pelo serviço administrativo e na manutenção do contrato de financiamento. Embora a legislação determine que o limite cobrado seja de até 2% e apenas nas 12 primeiras prestações, algumas instituições chegam a cobrar de 20% a 30% da tarifa durante todo o financiamento.

“Outra artimanha utilizada é oferecer juros abaixo do que é praticado no mercado, que é de 12% ao ano. Porém, a diferença ‘não cobrada’ é inserida justamente na taxa de administração”, lembra o presidente da Amspa.

7 – Taxa de obra

O mais novo tributo aplicado pelas construtoras é a taxa de obra, pela qual é cobrado um percentual de 2% sobre o valor do imóvel durante a construção. As empresas dizem que ela é referente aos juros da obra e cobram-na até que aconteça a liberação do “Habite-se” e de toda a documentação relacionada.

“Isso é um abuso”, afirma Luz. Ele ensina que o artigo 51 do CDC considera ilegal a cobrança de qualquer taxa que coloque o consumidor em desvantagem exagerada.

Veja dicas de como agir

Para reverter a situação de desvantagem em que o mutuário se encontra, cabe a ele próprio fazer valer seus direitos. “Ele pode recorrer à Justiça para exigir a devolução de seu dinheiro, que deverá ser restituído em dobro, além de ser acrescido de correção monetária e juros”, orienta Luz.

A devolução deve ocorrer em uma única vez, no prazo máximo de 10 dias e corrigida com os devidos encargos. Após o 15º dia, incide o acréscimo de 10% de multa e, caso não seja pago, os bens da imobiliária ou da construtora podem ser penhorados.

“Portanto, fica claro que todas essas taxas são totalmente abusivas e sem qualquer justificativa”, alerta o presidente da Amspa. “Está na hora de acabar com essa injustiça”.

Publicado por Infomoney via Focando
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A garagem e o seu impacto na cidade

Esse meio de transporte também se torna indispensável onde falta equilíbrio entre emprego, habitação e lazer na ocupação do território e onde pedestres e ciclistas não têm prioridade. As consequências negativas desse modelo são por nós bem conhecidas.

Não é difícil para qualquer morador da capital paulista que utiliza o automóvel, antever que este modelo, fortemente apoiado no sistema viário, será impraticável dentro de poucos anos.

Dentro desse cenário, podemos esperar que a cidade forçosamente caminhará para rotas alternativas no sentido de minimizar os problemas de mobilidade da população. Estas soluções podem ser diversas. Ampliação das redes metroferroviárias, melhoria das linhas de ônibus, implantação de outros modais de transporte, como BRTs e VLTs e a construção de ciclovias permanentes. Políticas ainda pouco utilizadas pelo poder público brasileiro são a correta precificação para estacionarmos nas ruas e a limitação da quantidade de vagas construídas em novos empreendimentos. Experiências internacionais ensinam que a facilidade para estacionar estimula a utilização do automóvel, e vice-versa, bem como, a ampliação das vias não resolve de forma sustentada o problema de trânsito, pois a população percebe a melhoria imediata de fluidez daquela rua e passa a utiliza-la com maior frequência, anulando o benefício conquistado. Novos modelos de ocupação urbana poderão proporcionar ao cidadão a conveniência de caminhar de casa para o local de lazer ou trabalho, utilizar a bicicleta para percursos intermediários, o transporte de massa para trajetos mais longos e, apenas eventualmente, o automóvel.

Dessa forma, dependeremos menos dos carros, e assim, o número médio de automóveis por família decrescerá. E isto repercutirá diretamente na indústria imobiliária, que por conta da área de garagens que deixará de construir poderá oferecer imóveis mais baratos ao mercado, além de contribuir para a preservação ambiental por consumir menor quantidade de recursos naturais.

O artigo apresentado na 11a Conferência da Latin American Real Estate Society, disponível em www.hamiltonleite.com.br/pdfs/LARES2011.pdf, trata desta relação entre o espaço destinado às garagens e a área privativa total construída nos edifícios da cidade de São Paulo, desde a década de 30, quando surgiram os primeiros prédios com garagens.

A visualização da curva da evolução histórica deste indicador – que em 2001 atingiu seu pico de 53,84% – possibilitou a formulação de tendências para 2020 em diferentes cenários.

Um dos cenários aponta o crescimento proporcional das garagens em relação à área privativa total nos edifícios, alcançando a marca de 58,69%. Para ilustrar este caso, haveria 58,69 m2 de garagens para um apartamento de 100 m2. As consequências negativas seriam aumento nos custos dos imóveis devido à área adicional que precisaria ser construída para as garagens, e trânsito ainda mais caótico, com toda a sua herança nefasta para a economia nacional, para a saúde e qualidade de vida da população.

O cenário mais desejado aponta a queda desta proporção para 38,03%, o que indicaria uma crescente conscientização por parte da sociedade paulistana com relação aos efeitos nocivos causados pelos automóveis e evidenciaria um avanço qualitativo na mobilidade do habitante da cidade na próxima década.

A diferença entre as áreas de garagens nos dois cenários é de cerca de 600 mil m2, que na melhor hipótese deixariam de ser construídas em São Paulo. Isto representaria uma economia de aproximadamente meio bilhão de reais, por ano!

Diversas ações precisam ser tomadas nesse curto horizonte para que esse objetivo seja alcançado. Talvez a mais simples e eficaz delas seja inverter os textos legais que exigem um número mínimo de vagas em novos empreendimentos, limitando-os, ou ainda melhor, transferir a análise da necessidade de vagas para a iniciativa privada, que tem agilidade e competência para atender as demandas de seus clientes.

Outra importante contribuição seria a atualização do Plano Diretor para estabelecer um melhor equilíbrio de usos e ocupação do solo, que agregue incentivos fiscais para empresas se estabelecerem em regiões com pouco emprego, como nas periferias. Incentivos para o desenvolvimento de empreendimentos residenciais, em locais como a região central, onde há abundância de trabalho e infraestrutura e, por fim, a implantação de equipamentos de lazer onde estes são insuficientes na cidade.

Por Hamilton de França Leite Júnior é diretor de Sustentabilidade do Secovi-SP e da Casoi Desenvolvimento Imobiliário.
Texto gentilmente cedido por PortalVGV.

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Alta no preço do aluguel pode incentivar compra da casa própria

Com aumento de 18,1% no valor de novos contratos de locação, até que ponto vale a pena ser inquilino?

Diante dos altos valores dos aluguéis na grande São Paulo, vale a pena apertar o cinto para planejar a compra da casa própria? Talvez essa seja a pergunta mais frequente de quem pensa em se mudar e dos locatários espalhados por São Paulo. Além disso, entre os brasileiros uma questão cultural faz toda a diferença na hora de responder a essa pergunta: o sonho da casa própria.

Na hora de decidir entre compra e locação, hoje em dia o preço dos aluguéis podem ser um impulso para a compra, já que o preço do aluguel para novos contratos de locação subiu 18,1% no período de um ano em São Paulo, segundo o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP). Assim, não é raro a despesa com moradia acabar comprometendo boa parte da renda do inquilino. Neste cenário, pode ser mais vantajoso optar por locar um imóvel bem mais barato e planejar a compra da casa própria na localização desejada.

Pensando em uma família jovem de classe média em busca da primeira casa, podemos pensar em um apartamento de 49 m² para fazer uma comparação entre o preço do aluguel no bairro da Ponte Rasa (Zona Leste/São Paulo) e o valor de um imóvel novo no Centro de São Bernardo do Campo, com parcelas decrescentes de financiamento.

“Cada vez mais verticalizada, as regiões centrais do Grande ABC oferecem facilidades como estações de trem, shoppings centers e escolas com preços atrativos para quem está comprando o primeiro imóvel. Além disso, Santo André, São Bernardo do Campo e São Caetano do Sul são uma boa opção para quem quer bom preço, sem abrir mão de qualidade de vida”, afirma Francisco Diogo Magnani, presidente e fundador da MZM Construtora.

Texto gentilmente cedido por Portal VGV
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Fique atento ao escolher seu imóvel

Antes de fechar negócio, pesquise a localização, a situação física do bem e se vale a pena viver em condomínio

A busca por um novo imóvel exige olhar atento. Antes de assinar o contrato de compra – ou mesmo de aluguel – confira as dicas do arquiteto Fernando Oliveira, sócio do escritório Szabó e Oliveira Arquitetura, de Valéria Cunha, especialista do Procon-SP, e também orientações do Banco do Brasil, Bradesco e Caixa Econômica.

Localização

- Veja se o endereço do imóvel é de seu agrado. De nada adianta uma casa perfeita se o preço a pagar for muito barulho no ouvido ou enorme perda de tempo no trânsito para chegar ao trabalho, supermercado ou escola das crianças.

- Converse com os futuros vizinhos para conhecer mais sobre as proximidades. Eles poderão contar, por exemplo, se há risco de enchente no verão ou feira livre na porta de casa.
- Visite o imóvel em vários horários para avaliar melhor o perfil da vizinhança. Uma rua tranqüila durante o dia pode se tornar insuportável à noite com a barulheira do bar da esquina.
- Confira na prefeitura a lei de zoneamento local – e possíveis alterações previstas. Com isso, você reduz o risco de ser surpreendido por construções indesejáveis nas redondezas.
- Verifique também se estão previstas obras públicas como, por exemplo, a construção de terminais de ônibus. Um despachante especializado pode ajudá-lo na tarefa.

Condições físicas do imóvel
- Agende as visitas de inspeção durante o dia, pois à noite problemas como rachaduras, mofo e falta de luminosidade passam mais facilmente despercebidos.
- Verifique a pressão da água abrindo as torneiras e pressionando as descargas dos vasos sanitários com válvulas acopladas à parede.
- Observe a incidência do sol em diferentes horários. Imóvel com face norte recebe mais sol para quem vive no Hemisfério Sul. A vantagem é que permite maior incidência do sol no inverno porque a direção dos raios solares nesta época do ano é mais “rasante” na hora do meio dia.
- Abra as janelas para avaliar a ventilação do imóvel.
- Saiba que paredes recém-pintadas podem indicar a tentativa dos proprietários de disfarçar problemas com umidade. Por isso vale dobrar atenção em caso de pintura impecável.
- Dê atenção especial à vistoria do telhado, pois seu conserto custa caro.
- Fique atento à existência de rachaduras na parede, com especial atenção às de sentido diagonal, que podem indicar sérios danos estruturais.
- Ligue os chuveiros com aquecimento central para verificar se a água demora para esquentar – suspeita de problema no sistema.
- No caso de casas, certifique-se da existência de caixa de gordura em bom estado para evitar mau cheiro.
- Confira a qualidade da drenagem das varandas jogando um balde de água no chão. Em jardins, veja se há ralos para escoamento da água
- Peça para um especialista examinar o quadro de luz. Para a tarefa, leve em conta os aparelhos elétricos que serão utilizados.
- No caso de compra, procure um engenheiro ou arquiteto para participar da vistoria e dar sinal verde ao negócio.
Condomínios
- Verifique o valor das taxas de condomínio e das eventuais mensalidades do fundo reserva, geralmente destinado a despesas com pagamento de férias e décimo terceiro salário dos funcionários e também à cobertura de gastos imprevistos, como consertos ou indenizações trabalhistas.
- Converse com o síndico e o zelador sobre eventuais problemas na construção e infraestrutura do edifício. Informe-se a respeito de obras previstas que exigirão desembolsos extras.
- Confira com o síndico se as contribuições dos moradores estão em dia. Assim você reduz o risco de dividir a conta de vizinhos inadimplentes. E lembre-se: quanto menor o prédio, maior o impacto de eventuais calotes no bolso dos outros condôminos.
- Avalie as condições de segurança.
- Veja se as vagas na garagem são exclusivas para seu apartamento.
- Confira a qualidade das áreas comuns e de lazer e avalie se serão aproveitadas. Se não for utilizá-las, pode ser mais vantajoso optar por um local com instalações mais simples para pagar menos condomínio.
- Verifique a qualidade do isolamento acústico dos apartamentos.

Carin Homonnay Petti
Publicado por iG
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Como é o maior projeto imobiliário de São Paulo

Incorporadoras planejam lançar um novo bairro dentro da Barra Funda, com a construção de até 32 torres em um terreno de 250.000 metros quadrado. São Paulo – Deve ser lançado em 2012 o maior empreendimento imobiliário atualmente em desenvolvimento na cidade de São Paulo. As incorporadoras Tecnisa e PDG planejam erguer um bairro inteiramente novo em um megaterreno baldio na Barra Funda, na zona oeste da cidade. A intenção das empresas é rebatizar a região com o nome de Jardim das Perdizes. Serão construídos até 32 edifícios no local, sendo que mais de 80% deles vão abrigar apartamentos residenciais. O valor total de vendas é estimado em 4 bilhões de reais.

Dentro dos bairros nobres da cidade de São Paulo, o único empreendimento imobiliário que poderia alcançar um porte parecido em termos de vendas está sendo desenvolvido pela Odebrecht Realizações Imobiliárias. A empresa comprou no ano passado um terreno de 82.000 metros quadrados na zona sul da cidade que abrigava uma antiga planta da fabricante de bicicletas Monark. A Odebrecht ainda não divulga os detalhes do projeto, mas, no mercado, também se fala em um valor de vendas próximo a 4 bilhões de reais.

O que torna o Jardim das Perdizes imbatível em termos de tamanho são as dimensões do terreno. As 32 torres serão erguidas em uma área 250.000 metros quadrados, ou o equivalente ao tamanho de 25 quarteirões grandes. Cerca de 45% do terreno foi doado à Prefeitura de São Paulo para a construção de vias, áreas verdes e outros equipamentos públicos. Na meio do terreno, será construída uma praça de 50.000 metros quadrados.

Após negociações com a prefeitura, a Tecnisa decidiu não erguer um condomínio fechado no local e optar por um bairro mais integrado à cidade. Toda a área está sendo loteada em quarteirões de 3.000 a 10.000 metros quadrados. Serão construídas 16 vias para dividir esses quarteirões e garantir o acesso dos demais moradores da cidade.

O efeito colateral de optar por um loteamento aberto é a demora no início da construção dos edifícios. O terreno onde será erguido o Jardim das Perdizes foi comprado em 2007 da Telefônica por 133 milhões de reais, mas, após quatro anos, o empreendimento ainda não pôde ser lançado. “Qualquer projeto que inclua parcelamento do solo demora em ser aprovado porque exige complexas negociações com órgãos ambientais e urbanísticos da cidade”, diz Max Rezende Filho, da consultoria Solamax, especializada em terrenos. Tanto isso é verdade que há décadas nenhum grande loteamento é desenvolvido na região central de São Paulo.

Para Fabio Villas Bôas, diretor-executivo-técnico da Tecnisa, incorporadora que controla 75% do empreendimento, a opção pelo loteamento compensa mesmo com a demora porque o projeto pode mudar a vocação do bairro para o segmento residencial e induzir o desenvolvimento de toda a região. Ele explica que, para construir o empreendimento, a incorporadora terá de pagar milhões de reais à prefeitura a título de outorga onerosa ou certificados de potencial adicional de construção (CEPACs).

Esse dinheiro poderá ser usado pela prefeitura para desenvolver a região da Barra Funda, assim como o ocorreu no Brooklin com a ponte estaiada ou no Itaim com o túnel da avenida Cidade Jardim. No caso da Barra Funda, o dinheiro poderia pagar obras de melhoria da drenagem do solo, a abertura de novas ruas e parques ou até mesmo para tornar subterrânea a linha ferroviária que corta o bairro.

A prefeitura já anunciou a intenção de enterrar todo o ramal da CPTM que vai da Lapa até o Brás – o que beneficiaria a Barra Funda. A linha férrea daria lugar a uma avenida arborizada, com ciclovia. Já o terminal de ônibus da Barra Funda seria transferido para a Lapa e o terreno seria ocupado por uma estação de metrô e um parque. Além de mais verde e menos barulhenta, a Barra Funda ficaria mais integrada à região central, já que a linha do trem deixaria de dividir o bairro.

Para que tudo isso exista, entretanto, é necessário que haja um acordo entre a Prefeitura e a Câmara dos Vereadores para a aprovação do projeto de reurbanização. Também é preciso realizar um leilão de CEPACs que arrecade o dinheiro necessário para as obras. Vale lembrar que a operação urbana da Água Branca, que inclui a Barra Funda, existe há 12 anos, mas quase nada foi feito até o momento.

Villas Bôas, da Tecnisa, acredita, entretanto, que, paralelamente aos esforços da prefeitura, o setor privado fará sua parte para retomar o desenvolvimento do bairro. “O Jardim das Perdizes pode despertar o mercado imobiliário para o potencial da Barra Funda”, afirma. Já Sérgio Pereira, diretor da empresa de loteamentos Vallor Urbano, diz que um empreendimento de grande porte sempre contribui para atrair uma gama completa de serviços para determinada região. “São Paulo está diante da oportunidade de preencher esse vazio urbano.”

Lançamento e preços

Atualmente, o terreno do Jardim das Perdizes ainda está em fase de terraplanagem. Até dezembro, as ruas, guias, calçadas e redes subterrâneas de cabos, água, luz e esgoto já devem estar prontas. O próximo passo das empresas será conseguir toda a documentação dos lotes e os registros de incorporação dos primeiros edifícios. O lançamento imobiliário é esperado para junho.

Inicialmente, a Tecnisa espera oferecer ao mercado sete torres com apartamentos de 150 a 270 metros quadrados. As receitas com o lançamento da primeira fase são estimadas em 800 milhões de reais. Em seguida, podem ser lançados prédios residenciais com apartamentos menores e também um edifício de salinhas comerciais de cerca de 40 metros quadrados.

A fase de lançamentos deve durar três anos. Essa forma fatiada é interessante para as incorporadoras por diversos motivos. O mercado não receberá uma enorme oferta de imóveis de uma só vez e as empresas não precisam se endividar excessivamente para tocar todo o projeto ao mesmo tempo. A PDG e a Tecnisa também terão a oportunidade de testar o mercado e oferecer um produto adequado à demanda. O projeto pode ser alterado quanto ao mix de empreendimentos comerciais e residenciais e quanto ao tamanho das unidades se as empresas observarem a maior procura por imóveis com determinadas características. Até mesmo um hotel pode ser incluído no projeto. Já um shopping center é descartado por ora devido à existência do West Plaza e do Bourbon nas proximidades.

Os investimentos em infraestrutura já estão definidos. Será instalado um sistema de drenagem da chuva capaz de absorver toda a água que cair no terreno. A iluminação da área pública inclui apenas lâmpadas de LED inteligentes, cuja intensidade varia de acordo com a luz solar. Todo o terreno de 250.000 metros quadrados contará com rede wi-fi disponível ao uso público. O sistema de segurança dos condomínios estará integrado ao da polícia. As ruas internas incluem ciclovias com pista emborrachada.

As incorporadoras ainda não definiram os preços de lançamento das primeiras unidades. Uma boa base de comparação seria o empreendimento Casa das Caldeiras, lançado pelas incorporadoras Helbor e Setin em 2010. Em poucos dias, as unidades residenciais foram vendidas por cerca de 6.300 reais o metro quadrado enquanto os comerciais saíram por 9.000. Especialistas acreditam que as unidades do Jardim das Perdizes custarão entre 10% e 20% menos.

Ainda que a Barra Funda seja vizinha de universidades, shoppings, hospitais e órgãos públicos, o fato de o bairro estar localizado do outro lado da linha do trem e mais próximo ao rio Tietê justifica os valores menores que os praticados atualmente em Perdizes ou Higienópolis, por exemplo. Quem apostar no mercado imobiliário da Barra Funda agora, portanto, poderá ganhardinheiro no futuro. Basta que a prefeitura faça sua parte – mas é justamente aí que costuma morar o problema.

Por João Sandrini
Publicado na Exame.com

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