O boom do atraso na obra

Um dos sonhos mais cobiçados da maioria é, sem dúvida, ter a casa própria. Esse desejo, em muitos casos, surge já na infância, quando imaginamos a nossa vida no futuro. Afinal, ter o seu próprio espaço, a sua privacidade, o seu lugar de sossego e descanso implica em ter segurança sobre onde você vive e onde viverá a família que pretende construir. Uma pena que, no entanto, o sonho da casa própria seja tão ambicioso quanto a pretensão de muitas construtoras que, na ganância de acumular um capital cada vez maior, comercializam imóveis na planta sem ter recursos suficientes para atender a demanda e, assim, o maior prejudicado é o comprador da habitação.

Para o adquirente da propriedade, os prejuízos em decorrência desse atraso podem ser devastadores e resultar na desesperança e desistência do sonho da casa própria. Segundo levantamento da AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências, entre as reclamações relacionadas ao imóvel, o atraso no prazo de entrega da obra é uma das campeãs no ranking do descontentamento dos proprietários. Só os casos de não cumprimento das datas para entrega atingiram 2.145 reclamações desde o começo de 2011 até maio. Isso representa um aumento de 43% em relação ao mesmo período do ano passado, com 1302 prejudicados.

Com o boom imobiliário, a oferta do imóvel na planta teve um considerado aumento. O maior poder aquisitivo das classes B e C e o crescimento dos financiamentos habitacionais são fatores que levaram a esta demanda. Segundo estudo do Data Popular, quase 10 milhões de famílias pretendem comprar um imóvel dentro de 1 ano, 47% delas são da classe média. Além disso, o crédito imobiliário, que elevou em 49% nos últimos 12 meses, também tem facilitado, aos compradores da casa própria, a fecharem o negócio.

Mas se o mercado imobiliário tomou grandes projeções nos últimos anos assim como o sonho da casa própria vem se tornando, a princípio, mas fácil de ser realizado, por outro lado, a capacidade das construtoras para atender a demanda não foi proporcional a esse crescimento. Escassez de mão de obra, falta de materiais e maquinário, além dos problemas burocráticos e naturais, como as chuvas, neste último caso, acabam atrasando a conclusão da obra e resultam em alterações nos cronogramas. Porém, muitas das construtoras utilizam essas desculpas para o atraso na entrega do imóvel sem que o mutuário tenha o direito de receber a informação com antecedência ou até mesmo indenização. Há casos em que o comprador da propriedade vendeu a moradia para pagar a chave do novo bem ou situações que mora de aluguel. Como essas pessoas vão resolver o problema de uma hora para outra. Isso é um descaso da incorporadora contra os compradores do empreendimento.

Por conta de tudo isso, é importante que o morador guarde todos os comprovantes que evidencie o dano causado pela não entrega do seu bem. Casos como: deixar de ter rendimento com recebimento do aluguel; perder oportunidade de venda da propriedade com bom retorno financeiro; ou ser obrigado a alugar outra habitação porque não recebeu no prazo, entre outras situações prejudiciais ao adquirente, podem ser considerados lucros cessantes, pois a vítima deixou de ganhar ou perdeu um lucro esperado.

O que temos de levar em conta é que, quanto mais tempo leva para o imóvel ser entregue, mais gastos o comprador tem para arcar, e isso põe em xeque todo o planejamento de vida que ele tinha em vista quando pensou em comprar o imóvel. Há casais, por exemplo, que planejam se casar para, logo em seguida, se mudar para a nova casa e acabam tendo que adiar a cerimônia por causa do atraso no imóvel pronto. Isso fora o fato de que quando você compra uma propriedade, você está pagando pela nova residência e, ao mesmo tempo, pelo local onde vive até que a obra esteja concluída. Ou seja, o gasto torna-se bem maior do que o esperado por ele com a compra do novo imóvel.

Pela lei, a entrega do imóvel pode ser prorrogada em até 180 dias, mas isso vale apenas nas situações de motivos de força maior que impeça a conclusão da obra, como terremoto ou enchentes. Mas, tecnicamente, as construtoras se apropriam desse direito sem comprovar adequadamente o motivo pelo atraso. Conforme determinam os artigos 402 e 403 do novo Código Civil, os proprietários lesados podem entrar na Justiça para reaver as perdas e danos, como também do que deixou de lucrar, desde que comprove a perda sofrida.

Para quem pretende viver em condomínios, há uma maneira de se prevenir sobre a irregularidade no cronograma da construção. Ela encontra-se no direito previsto pela lei, no Artigo 55 da Lei 4591/64, que permite a formação da chamada “comissão de representantes”. A comissão possibilita os proprietários do imóvel em se organizarem para fiscalizar a obra em fase de construção. Por meio do monitoramente, os futuros moradores poderão ficar cientes sobre todo o andamento da obra desde a qualidade do material que está sendo utilizado até o cumprimento do cronograma previsto no contrato, entre outros procedimentos. Os dados também entram em relatório para serem apresentados aos demais moradores que vierem a comprar uma habitação naquele mesmo prédio.

É lamentável que depois de pagar o financiamento, o proprietário se veja numa situação que o impeça de realizar o tão sonhado desejo da casa própria. Não receber a casa no prazo é mais que um transtorno financeiro, é um dano moral ao adquirente, que tinha um planejamento de compra do imóvel já determinado há tantos anos de sua vida e que possui uma família para abrigar. Se um dia vivemos o problema da renda da população, que barrava a comprar de um imóvel, as possibilidades de financiamento estão hoje bem mais favoráveis, mas os empecilhos que geram atraso no imóvel e que foram aqui mencionados levam o sonho da casa própria para um outro caminho, ainda turbulento.

*Marco Aurélio Luz é presidente da AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências www.amspa.org.br

Texto gentilmente cedido pelo Portal VGV

O “patinho dourado”

A construção civil brasileira está passando por um momento singular de otimismo. Nos últimos 4 anos nunca se construiu tantos apartamentos e se criou tanto emprego.

Em recente entrevista que dei à TV Globo – Jornal da Globo – para a eficiente e simpática jornalista Christiane Pelajo, perguntado sobre os custos e desenvolvimento da construção civil, tive a oportunidade de entrar em alguns detalhes que me parecem importantes. Falei durante 20 minutos, porém como deve passar apenas alguns minutos, este espaço me permite expor com detalhes o atual momento da construção civil.

Quem comprou imóvel nos últimos anos, e foi muita gente, ganhou dinheiro acima da inflação e foi uma das melhores aplicações de recursos.

Obviamente, os custos dos empreendimentos também subiram. O valor dos terrenos subiu à estratosfera. A mão de obra, especialmente a qualificada, foi supervalorizada, pela falta no mercado e excesso de demanda.

Só no Estado de São Paulo foram criados 86 mil novos empregos na construção civil no primeiro trimestre de 2011, ou seja, 11% a mais que no mesmo período de 2010. Este é o grande momento do emprego na construção civil no país.

Aliás, não é só na construção. Segundo o DIEESE, em 2010, cerca de 94% dos pisos salariais de 660 categorias tiveram reajustes superiores à inflação.

Uma das categorias mais procuradas na construção é a do engenheiro civil. O Brasil forma 30 mil engenheiros por ano. Entram nas faculdades 150 mil pessoas anualmente, mas não terminam. Precisamos entre 80 e 100 mil por ano. Segundo o Ministério do Trabalho e Emprego, a cada 15 vagas oferecidas a engenheiros civis, apenas uma é preenchida. A título de comparação, a China forma 400 mil engenheiros por ano; a Índia, 250 mil e a Coreia do Sul, 80 mil.

Outro detalhe que nos chama a atenção é a participação do jovem nas várias funções de trabalho na construção civil. Apesar de estar aumentando esta participação, ainda é muito pequena. O jovem sempre buscou outros segmentos, fugindo das obras. A construção civil sempre foi o “patinho feio”, parecendo ser depreciativo trabalhar nesse segmento. Hoje, a nosso ver, é o “patinho dourado” que o jovem deve buscar para melhorar o seu padrão de vida.

Com o incremento das obras, feirões da Caixa Econômica Federal, Programa Minha Casa, Minha Vida, obras de infra-estrutura pelo país, Copa do Mundo, Jogos Olímpicos, Trem de Alta Velocidade, Pré-Sal etc, temos que qualificar mais funcionários, via Senai, canteiros de obras e escolas técnicas. Atrair o jovem. Hoje há o pleno emprego no setor.

É preciso também aperfeiçoar os investimentos em tecnologia, buscar o máximo de industrialização, eliminar os obstáculos como a exagerada burocracia e buscar mais produtividade com aumento da qualidade.

Dando emprego e construindo habitações, estamos ajudando a construir este país, concretamente, e com muito otimismo.

* MILTON BIGUCCI é Presidente da construtora MBigucci, presidente da Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do Grande ABC, Membro do Conselho Consultivo Nato do Secovi-SP, Diretor do Departamento de Construção Civil da FIESP, autor dos livros “Caminhos para o desenvolvimento”, “Somos todos responsáveis – crônicas de um Brasil Carente” e “Construindo uma sociedade mais justa”, e membro da Academia de Letras da Grande São Paulo, cadeira nº 5, cujo patrono é Lima Barreto.

Texto gentilmente cedodo pelo Porta VGV

Algumas Informações sobre Financiamento Imobiliário pelo SFH

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH)

 Caso seu financiamento imobiliário seja para aquisição de imóveis de até R$ 500.000,00, você se enquadrará nas regras do SFH, segue, abaixo algumas informações:

O Crédito Imobiliário através do Sistema Financeiro de Habitação, é uma modalidade de financiamento imobiliário que viabiliza a compra do seu imóvel novo ou usado.

Vantagens:

• Taxas nominais a partir de 0,64% a.m;
• Possibilidade de composição de renda entre clientes, com ou sem vínculo de parentesco;
• Comprometimento máximo da renda do financiado de 30% da sua renda bruta mensal, baseada no mês anterior ao da contratação;
• Sistema de Amortização Constante;
• Até 80% de financiamento do valor do imóvel, podendo utilizar o FGTS para pagamento dos 20% restantes;
• Prazo de pagamento em até 30 anos;
• Utilização do FGTS para abatimento do saldo devedor.

Renda necessária

O comprometimento máximo da renda do financiado é de 30% da sua renda bruta mensal, que deve ser baseada no mês anterior ao da contratação. É permitida a composição da renda entre os adquirentes, independente do vínculo de parentesco.
Poderá comprovar a renda através da movimentação bancaria.
Renda mínima: R$ 1.500,00.

Valor de compra e venda ou avaliação

Mínimo: R$ 50 mil
Máximo: R$ 500 mil.

Valores do financiamento imobiliário

Valor mínimo: R$ 15 mil.
Valor máximo: R$ 400 mil.

Limite de financiamento imobiliário

Percentual de financiamento:  até 80%  para as operações de composições de renda individual, cônjuges/conviventes e pessoas com ou sem vínculo de parentesco.
O limite de financiamento imobiliário será calculado com base no menor, entre os valores de avaliação ou de venda.

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Financiamento Imobiliário

Instalação de condomínio

Ao adquirir uma unidade em um condomínio em construção a principal preocupação de qualquer futuro morador é se a entrega ocorrerá dentro do prazo previsto. Porém, o que poucos sabem é que a entrega do prédio não está somente vinculada ao término da obra.

Após pronto, além do Habite-se , do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), entre outras formalidades legais que devem ser cumpridas pela construtora, o passo final para a entrega do condomínio é a Assembleia de Instalação. Somente após sua realização é que será permitida a mudança dos moradores.

Assim, é neste momento que o condomínio tem início. Antes desta assembleia o condomínio não tem vida e quaisquer despesas são inerentes ao incorporador.

Todos titulares de direitos aquisitivos deverão ser convocados para a assembleia, que dentre outros itens, obrigatoriamente, deverá ter como ordem do dia a eleição do síndico, subsíndico e dos conselheiros (a eleição do subsíndico e conselheiros depende da convenção de cada edifício) e a apresentação e aprovação da previsão orçamentária para fazer frente às despesas do condomínio.

Com a ata devidamente assinada, pelo presidente e pelo secretário, é que o condomínio estará instituído e poderá requerer o número de inscrição do CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica), passando a ter representatividade com a eleição de síndico, contratar funcionários, abrir conta bancária, efetuar compras de equipamento para as áreas comuns, dentre outros.

O síndico eleito tem suas funções definidas no artigo 1.348 do Código Civil, e terá papel fundamental na entrega do condomínio, pois a ele caberá o recebimento das áreas comuns e, como representante do condomínio, intermediará com a construtora qualquer vício de construção que venha a surgir. Quando concluída a obra, será efetuada a vistoria da área comum com o síndico, utilizando-se o Termo de Vistoria das Áreas comuns, verificando se as especificações constantes no Memorial Descritivo foram atendidas, e se há vícios aparentes de construção.

Caso se verifique vícios durante a vistoria, poderão ser recebidas as áreas comuns do empreendimento, ressalvando-se que os vícios serão objeto de reparo pela construtora e/ou incorporadora. A garantia da obra é de 5 anos pelos defeitos de construção em geral.

Após ser eleito, o síndico deverá rever os contratos firmados pela construtora, contratar ou adequar o quadro de pessoal, realizar a vistoria das áreas comuns, se reunir com a administradora e manter contato com engenheiro da construtora para garantir o bom funcionamento dos equipamentos de acordo com o manual das áreas comuns.

Mesmo cuidado deverão ter os morados em observância ao manual do proprietário objetivando não perder a garantia por uso indevido.

A assembleia, por maioria simples de votos, pode se recusar a instalar o condomínio em três situações: se o empreendimento não estiver em condições de habitabilidade; se as chaves não tiverem sido entregues, apesar de as unidades estarem quitadas; ou se o Habite-se do imóvel não tiver sido disponibilizado.

A não instalação do condomínio impede o início da cobrança da taxa condominial, impossibilitando a chegada de novos moradores, uma vez que o prédio não terá elegido seus representantes legais e nem terá sua estrutura montada (portaria, faxina, zelador etc.).

* Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados

Texto gentilmente cedido pelo Portal VGV

O empreendimento built to suit e sua expansão no Brasil

O seguimento imobiliário no Brasil vem crescendo muito nos últimos anos, principalmente no que se refere aos grandes empreendimentos, como edifícios de escritório, galpões industriais, shoppings, universidades entre outros. Com este mercado altamente dinâmico surgem novos modelos que buscam adaptar custo e benefício, como o Built to suilt.

O primeiro no segmento educacional a adotar esse tipo operação na construção de seu campus foi o Ibmec São Paulo. A partir daí, esse modelo vem ganhando cada vez mais espaço no ramo imobiliário.

Os agentes dessa operação são: a) o locatário empresario, que é o usuário final; b) o empreendedor, responsável pela coordenação e finanças do empreendimento, que também poderá ser o responsável pela construção; c) a construtora, que será a responsável, se não o for o empreendedor, pela construção nos moldes solicitados pelo usuário final; d) o consultor imobiliário, que representa o usuário final, cuidando da parte negocial e técnica do empreendimento e; e) o consultor jurídico, que dará assessoria e cuidará da elaboração dos contratos, que vai desde o contrato da realização da obra até o contrato de locação etc.

O Built to suit, em tradução lato significa “construído para servir”. Quando as grandes construtoras se deparam com o mercado imobiliário e se vêem diante de vários imóveis disponíveis que não atendem as suas necessidades, por não possuir as características que o construtor e/ou empresa procuram, realizam o contrato Buit to suit, no qual o empreendedor tem a possibilidade de locar um espaço, onde será construído um imóvel sob medida, que, após a conclusão da construção, também será o “incorporado” ao espaço que locou, tudo isso por tempo determinado.

Ou seja, o empresário (“locatário”) interessado contrata com um terceiro (“locador”) a construção de um imóvel, de acordo com as suas especificações, “sob encomenda” e, no final da construção, passa a usar o imóvel, e a construtora passa a receber mensalmente o aluguel, que deve ser por um prazo determinado para que o empreendedor recupere seu investimento. Por isso, esse contrato é de longo prazo, em média entre 10 e 20 anos, para que o locador possa atender todas as necessidades solicitadas pelo locatário e cobrir todo o custo de investimento com a construção.

A grande vantagem da operação Built to suit é atender o interesse de ambas as partes do negócio: aquele que adquire o terreno para construir o empreendimento, que na maioria das vezes é do ramo imobiliário ou da construção civil; e a outra parte, que loca o imóvel feito sob medida, nos moldes específicos para atender as suas necessidades.

Contudo, no Direito brasileiro não existe disciplina jurídica para esse tipo de negócio, porque não se trata apenas de um contrato de locação regulado pela Lei nº 8.245/91. No entanto, essa acaba por ser a norma mais utilizada, por demonstrar-se mais próxima desse interessante negócio.

Todavia, há doutrinadores que defendem ser esse contrato do Built to suit totalmente atípico e sua regulamentação, disciplinada apenas pelo Código Civil em seu artigo 425 que diz: “Art. 425 – É lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais fixadas neste Código.”

Os defensores dessa corrente entendem que não se pode aplicar aqui a Lei de Locação, por ser esta uma norma protetiva no que diz respeito a locador e locatário, enquanto, no contrato de Built to suit, as partes estão em total pé de igualdade, pois não há desequilíbrio financeiro, prevalecendo a autonomia da vontade das partes.

Sendo assim, se houver alguma celeuma contratual ou algum fato que altere as condições pactuadas, ocasionando uma onerosidade excessiva para uma das partes, deverá ser aplicada a cláusula rebus sic stantibus, possibilitando revisão contratual, trazendo novamente para a relação jurídicas o equilíbrio pretendido.

Em síntese, o contrato de Built to suit possui duas etapas importantes: a primeira é o contrato da construção do imóvel, definindo as características desejadas pelo locatário (contratante); a segunda é entrega da obra e é a partir desse momento que se inicia o “contrato de locação”.

Para alguns, trata-se de um contrato regulado por lei especial e tendo também a aplicabilidade a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), utilizando, no término do contrato de locação, e não sendo o caso de ação renovatória, a ação de despejo, cabível para retomada do imóvel. (Lei nº 8.245/91, art. 5º)

* Gizelli Herculano é advogada e consultora jurídica da Lex Magister

Texto gentilmente cedido por portalvgv

Síndico profissional

Os condomínios passaram por uma grande transição nos últimos anos. A série de exigências para o bem-estar dos moradores fez com que a profissionalização do seu síndico virasse realidade. Antigamente, apenas donas de casa e aposentados administravam condomínios. Porém, com o boom imobiliário e a construção de grandes condomínios, o mercado sentiu necessidade de evoluir e, no lugar dessas pessoas com boa intenção, surgiram síndicos profissionais.

O sindico profissional se tornou indispensável. Ele costuma atender entre 10 e 15 empreendimentos e faz da gestão profissional do condomínio o seu trabalho. Ele costuma estar nos condomínios de duas a três vezes na semana por períodos que variam de duas a quatro horas. Porém, em condomínios de grande porte, esse síndico costuma trabalhar exclusivamente.

O sucesso de sua atuação depende de uma parceria com uma boa administradora, além de um conselho consultivo atuante e um bom zelador. Para evitar qualquer transtorno, vale consultar também empresas no mercado que fazem cursos específicos para síndicos profissionais. Esses cursos costumam ter vários módulos e abordagens como segurança, jurídico, administração de conflitos, departamento pessoal, entre outros.

O condomínio precisa ter em mente que a figura do síndico profissional não substitui a necessidade de atuação dos condôminos, que através de um conselho consultivo darão as diretrizes e o respaldo para a gestão das atividades. O que determina a contratação de um síndico profissional é a necessidade em função da peculiaridade de cada edifício.

Apesar da denominação síndico profissional, a profissão ainda não é regulamentada. Assim, deve-se tomar muito cuidado com pessoas sem perfil, que se intitulam síndicos profissionais e que podem prejudicar o condomínio por não ter experiência. É importante, antes de contratar um síndico profissional, pesquisar referências em pelo menos três condomínios em que ele atua. A remuneração do síndico profissional varia de acordo com o tamanho do condomínio. Os valores que podem ir de R$ 1.500,00 a R$ 8.000,00

A contratação do sindico profissional deve ocorrer em assembléia e sugere-se a formalização dessa contratação especificando em contrato as suas condições. A destituição do síndico profissional, porém, é polêmica, pois gera dúvida. Alguns condomínios entendem que o mesmo pode ser demitido sem assembléia, por se tratar de um prestador de serviços, enquanto outros acreditam que ele deve ser destituído em assembléia.

Seja qual for a posição do condomínio, é certo que o síndico profissional é um prestador de serviços e não pode oferecer resistência caso o condomínio decida substituí-lo. Dessa forma, ressalta-se mais uma vez a importância do conselho atuante, que poderá ter a delegação de poderes da assembleia para administrar a contratação ou demissão do síndico profissional.

* Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados – rodrigo@karpat.adv.br
Texto gentilmente cedido por portalvgv.

Condomínios convivem com leis dos anos 60

Parece incrível, mas toda vez que precisamos recorrer à legislação para dirimir uma situação ou uma dúvida sobre a vida comunitária em condomínios, nos deparamos com uma legislação antiga, vaga e obsoleta.

De todas as situações novas que a modernidade nos impôs nada está contemplado na legislação condominial. Condomínios-clube, síndicos profissionais, flats, loteamentos e muitas outras questões sequer encontram menção nos artigos do Novo Código Civil, de 2002, que se referem a condomínios.

Falamos em Novo Código Civil. Entretanto, as semelhanças com os artigos da legislação anterior, de 1964, são tamanhas que muitos ainda se confundem. E , muitos artigos da referida lei de 1964 ainda vigoram no que se refere a incorporações.

É verdade que houve algumas alterações, como a multa por atraso no pagamento de condomínio, que foi reduzida de 20% para 2%; a nomenclatura de Edifício para Edilício, a proibição do voto do inadimplente em reuniões e a possibilidade de representação, se aprovada em assembleia. Porém, nenhuma dessas modificações alterou significativamente a legislação anterior.

Para piorar o cenário, a atual legislação ainda cria determinados obstáculos para o melhor desenvolvimento dos grandes condomínios. Exemplo disso é que, para aprovar despesas com obras úteis (o que também não é claramente definido), a lei exige um quórum de metade mais um de toda massa condominial. Vale ressaltar que essa é uma operação difícil, já que muitos condomínios de maior porte sequer têm um local adequado para abrigar esse contingente, caso a maioria dos condôminos comparecesse. Embora saibamos que isso é raríssimo.

Métodos arcaicos de contabilização são aceitos nas apresentações anuais de aprovação de contas, pois os condomínios não são formalmente pessoas jurídicas e não precisam formalizar balanços. Mas, em contrapartida, eles têm de seguir algumas exigências, como reter encargos e alguns impostos em suas despesas usuais, como se fossem empresas. Esse fato, aliás, até hoje não foi explicado e não tem precedentes em outras partes do mundo.

Todos desejam uma gestão profissional e empresarial para a vida comunitária em condomínios. Mas como compará-los às empresas se suas decisões e regimentos são subordinados a uma legislação única e central?

Que autonomia tem o corpo diretivo de um condomínio?

A legislação não prevê qualquer autonomia de decisão que interfira no direito de propriedade. Dessa forma, a disciplina deve ser mantida por meio de recursos paliativos, como advertências e multas de eficácia discutível. Enquanto a legislação não se atualiza e se flexibiliza com a dimensão que este século exige, resta, então, mudar o perfil dos síndicos, que além de mediadores, tornaram-se verdadeiros árbitros na solução de conflitos.

* Gabriel Karpat é diretor da GK Administração de Bens e coordenador do curso de síndicos profissionais da Gabor RH – diretoria@gk.com.br

Texto gentilmente cedido por portalvgv.