Blog da Saruê

Lucro imobiliário e imóvel financiado

2012-02-16T04:13:00.002-08:00

Sabemos que na venda á vista o imposto sobre lucro imobiliário deve ser recolhido no mês seguinte ao da venda, até o último dia útil.

Na venda do imóvel em que o comprador utiliza-se do pagamento através do financiamento imobiliário também temos venda á vista mesmo que ocorra pagamento de sinal em uma data e parcela financiada em outra data.

A principal dúvida do contribuinte é saber exatamente qual a data da venda para fins tributários quando a mesma inicia-se no final do ano e termina no inicio do outro ano. Parece complicado, mas não é, apenas o contribuinte deve prestar atenção a situação da venda (com ou sem sinal) e a data da assinatura do contrato particular entre comprador e vendedor e o contrato de financiamento que tem força de escritura e será levado direto a registro no Cartório de Imóveis.

A data de venda para fins de recolhimento do imposto sobre lucro imobiliário vai depender de cláusula com condição suspensiva inserida ou não nos contratos particulares onde a efetivação da venda fica condicionada a aprovação do financiamento solicitado pelo comprador. Se aprovado, o contrato se conclui, se não aprovado o comprador tem o direito de desistência sem ônus.

Sendo assim temos três situação diferentes que são elas:

1ª - negociação do imóvel no ano de 2011 sem pagamento de sinal e cláusula resolutiva, com escritura de financiamento assinada no ano de 2012.

Na situação acima, temos a possibilidade do comprador desistir do negócio se o financiamento não for aprovado e também não houve pagamento de sinal garantindo o negócio. Sendo assim a data da venda do imóvel será a da assinatura do contrato de financiamento com o banco no ano de 2012.

Exemplo:

Paulo negocia seu imóvel em novembro de 2011. No contrato particular assinado não houve pagamento de sinal e o comprador Sérgio insere cláusula que condiciona a compra à aprovação do financiamento solicitado por ele.

Em 15 de janeiro de 2012 Sérgio tem o financiamento aprovado e a escritura particular é assinada com o banco.

A data da venda será 15 janeiro de 2012 e o imposto sobre lucro imobiliário será recolhido pelo vendedor até o último dia útil de fevereiro de 2012.

Neste caso houve a aprovação do financiamento e o contrato se resolveu.

2ª - negociação do imóvel em dezembro de 2011 com pagamento de sinal e carta de crédito já aprovada para o comprador e conclusão em março de 2012 com a assinatura do financiamento.

Neste caso o comprador já tem o financiamento aprovado e o pagamento do sinal é garantia do negócio. Não há cláusula resolutiva e sendo assim a data da venda é a data da assinatura do contrato particular entre comprador e vendedor. A assinatura do contrato de financiamento em março de 2012 será mera formalidade na transmissão da propriedade.

Exemplo:

Flávia tem uma carta de crédito aprovado pelo banco de R$ 200 mil reais e deseja adquirir o imóvel de Pedro pelo preço de R$ 300 mil reais. Assinam contrato particular no mês de dezembro de 2011 onde Flávia paga o sinal de R$ 100 mil como garantia do negócio. O contrato é assinado em caráter irrevogável.

Neste caso não há uma condição para que o negócio se conclua pois Flávia já tem o credito que precisa e pagou o sinal inicial garantindo a conclusão do negócio.

Sendo assim a data da venda do imóvel é a data da assinatura do contrato particular em dezembro de 2011 e o imposto deverá ser pago até o último dia útil de abril de 2012, mês seguinte ao da assinatura do financiamento.

3ª - negociação do imóvel em dezembro de 2011 com pagamento de sinal a titulo de principio de pagamento e cláusula resolutiva condicionando a conclusão do negócio a aprovação do financiamento.

No caso acima temos uma diferença da primeira situação, pois nesta, apesar de haver pagamento de sinal, há também a espera pela aprovação do financiamento.

Nesta situação a data da venda do imóvel será a da assinatura do contrato de financiamento se aprovado.

O cuidado aqui ocorre pelo fato de o vendedor ter recebido o sinal em 2011 fato que faz com que ocorra aumento de capital e sendo assim vendedor e comprador devem fazer a declaração de 2012 informando o pagamento e recebimento de sinal e depois em 2013 a conclusão do negócio com a informação do valor recebido financiado e a data da venda do imóvel. O imposto será recolhido em março de 2011 sobre o valor integral do imóvel (sinal + valor financiado).

Exemplo:

Maria negocia compra de imóvel em novembro de 2011 por R$ 200 mil reais, R$ 50 mil pagos no ato do contrato a titulo de sinal com cláusula resolutiva e R$ 150 mil a ser pago pelo banco se o financiamento for aprovado. Em 11 março de 2012 o financiamento é aprovado e ocorre a assinatura do contrato de financiamento.

A data da venda é 11 março de 2012 e o imposto vai ser pago sobre o valor total da venda(sinal + financiado) até o último dia de abril de 2012.

As partes fazem a declaração de 2012 referente a 2011 informando o pagamento/recebimento do sinal de 50 mil em 2011 a titulo de aquisição de imóvel. Em 2012 informam o pagamento/recebimento do valor restante.

É isso. Nem tão simples, nem tão complicado.

Texto gentilmente cedido por Saber Imobiliário

Comprar imóvel é coisa de mulher

2012-02-13T11:06:00.000-08:00

Elas dão a palavra final na hora da compra e analisam itens como praticidade, segurança e lazer nos mínimos detalhes

Preocupadas com o futuro e atentas às necessidades da família, as mulheres são as responsáveis pelo sim final na hora da compra do imóvel. Elas procuram a melhor opção entre casa ou apartamento e avaliam itens como segurança, praticidade, conforto e área de lazer.

“Os critérios se baseiam no gosto e nas necessidades de cada membro da família. Por exemplo: tem que ter quadra e piscina para as crianças, ser confortável para o marido, prático para manutenção do lar etc.”, afirma Jeane Machado, superintendente de incorporação da ACS completando que, “como a maioria das mulheres trabalham fora, elas buscam conciliar a casa ideal a praticidade para não gastarem muito tempo com organização, limpeza e manutenção”.

Detalhes como onde bate o sol da manhã e o da tarde também são analisados. “A mulher pergunta isso porque não quer uma sala muito quente. A preferência é que o sol da tarde pegue a região da lavanderia porque ajuda a secar as roupas. São pontos que dificilmente os homens questionariam”, explica a executiva.

Outro item analisado é a condição financeira. “Como a mulher costuma fazer o planejamento financeiro, ela tenta conciliar a casa perfeita, sem deixar que o custo seja acima da renda mensal familiar, Além disso, ela visualiza o imóvel a longo prazo: se a família se mudar – será um bom investimento de venda ou locação?”, finaliza Jeane.
O que elas avaliam?

Para Thaís Frausto, de 27 anos, a escolha da casa própria demorou mais de um ano e meio. “Eu e meu marido visitamos vários imóveis, listamos as localidades que eram do nosso interesse e analisamos também o custo benefício”, afirma. Para ela, os itens mais avaliados foram: estacionamento para dois carros, segurança, churrasqueira (espaço para receber os amigos) e jardim (para plantar verduras e flores). “Em breve queremos aumentar a família e já compramos um imóvel com três quartos”, completa.

Texto gentilmente cedido por PortalVGV

LUCRO IMOBILIÁRIO E PRAZO DE 05 ANOS

2012-02-09T06:53:00.000-08:00

Tanto a Receita Federal quanto a MP 252/05(regulamentada pela lei 11.196/05) também conhecida como MP do Bem, normatizam o prazo de utilização da contagem de 05 anos entre a venda de um imóvel e de outro para fins de que o contribuinte utilize-se da isenção que a norma lhe confere.

Em duas situações este prazo deve ser levado em conta caso queria fazer uso da isenção.

1 - na venda de único imóvel urbano ou rural, de qualquer tipo, seja residencial, comercial, industrial, terreno edificado ou não, terra nua, desde que nos últimos 05 anos não tenha seu proprietário efetivado a alienação (transferência) de outro imóvel de qualquer tipo. Preço máximo de 440 mil Reais para situações de compra e venda. Por alienação entenda venda, doação, Cessão de direitos hereditários, partilha.

2 – sendo proprietário de mais de um imóvel ele pode vender o imóvel que for somente residencial por qualquer valor e usar todo o valor da venda para a compra de outro imóvel somente residencial (ou mais de um), devendo para isso providenciar a compra em no máximo 180 dias após a venda (data da celebração do contrato). Neste caso ele estará isento do imposto se, também não tiver alienado nenhum outro imóvel nos últimos 05 anos.

Você pode usar o benefício da isenção

na compra de novo imóvel residencial em 180 dias,

uma vez a cada 05 anos.

Os casos acima garantem a isenção, mas atenção para os prazos para não confundir e ter que depois recolher o imposto com as devidas correções pelo atraso no pagamento, que não é nada barato.

Quando se recolhe o imposto em atraso por erro ou omissão paga-se 0,33% ao dia até o limite de 20% de multa + 1% de juros ao mês e correção pela Taxa SELIC. Nada barato dependendo de quanto tempo você atrasou.

Contribuintes que venderam imóveis de 2007 para cá, ficam em dúvida em relação a contagem do prazo de 05 anos para fins de poder ter a isenção novamente. É comum o erro de pensar que a contagem é feita por meses.

A contagem do prazo é feita a partir da data de venda do imóvel. Sendo assim se, por exemplo, o imóvel foi vendido em 22 de março de 2007, em 22 de março de 2012 o prazo de 05 anos acaba e você pode vender novamente utilizando o beneficio da isenção.

A data da contagem começa na data da assinatura do contrato.

Se não houver contrato particular, fazendo a escritura direto no Tabelionato valerá a data da Escritura, se houver contrato particular vale a data do contrato particular que depois quando for feita a Escritura, esta fará constar em seu corpo de que o contrato foi efetivado na data X.

Se mais de um imóvel residencial for vendido pelo proprietário, o prazo começa a contar a partir da data do primeiro imóvel vendido para fins da contagem de 180 dias para compra de novo imóvel residencial e o prazo passa a contar a partir da data do último imóvel alienado para fins da contagem de 05 anos.

Resumindo:

INICIA A CONTAGEM DE 05 ANOS A PARTIR

DATA DA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DE VENDA DO IMÓVEL.

Texto gentilmente cedido por Saber Imobiliário.

Demanda local impulsiona mercado imobiliário de alto luxo no Brasil

2012-02-08T05:56:00.001-08:00

O mercado imobiliário de alto luxo vem se expandindo no Brasil, com aumento da demanda no Rio e em São Paulo e crescimento também fora dos grandes centros, pressionando os preços para cima e gerando valorização recorde.

No Rio de Janeiro, os preços dos imóveis de alto padrão no Rio subiram aproximadamente 200% nos últimos cinco anos, enquanto imóveis de outras categorias tiveram incremento médio de 150% na cidade, segundo Leonardo Schneider, vice-presidente do Sindicato da Habitação do Rio (Secovi-Rio).

É na orla de Ipanema e do Leblon que estão os metros quadrados mais caros do Brasil, estima Luiz Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp). Nos dois bairros, os mais cobiçados do Rio, o metro quadrado de um apartamento de frente para o mar custa em média R$ 40 mil atualmente, podendo chegar a R$ 51 mil, de acordo com o Secovi-Rio.

Para Frederico Judice Araújo, o mercado de alto luxo do Rio está se beneficiando mais do que a média brasileira em função dos megaeventos que acontecerão nos próximos anos e dos investimentos em infraestrutura e segurança que vêm a tiracolo. Ele é membro da família proprietária da Judice & Araujo, imobiliária especializada em imóveis do segmento.

"Assim como mercado financeiro antecipa movimentos de empresas para comprar ações, o mercado imobiliário antecipou o movimento de melhora da cidade como um todo. O Rio vai melhorar muito para poder receber esses grandes eventos e isso tem um impacto direto no mercado imobiliário", diz, citando investimentos como a expansão do metrô até a Barra da Tijuca, na zona oeste, e a política de segurança pública das Unidades de Polícia Pacificadora (UPPs), que buscam expulsar o tráfico armado de favelas.

"O momento é inedito, nada se compara. A Judice está há 36 anos no mercado (fluminense) e nunca vimos um momento tão bom no Rio. Desde que o Rio deixou de ser capital, ficou meio largada durante muitos anos, e agora vem retomando uma posição mais forte." O imóvel mais caro que a empresa oferece no Rio no momento é um apartamento de 1.600 metros quadrados na praia de Ipanema, à venda por R$ 64 milhões.

Para José Conde Caldas, presidente da Associação de Empresas Dirigentes do Mercado Imobiliário (Ademi), o mercado carioca está passando a ser um mercado nacional e até internacional, atraindo compradores de outros estados e também de fora do país. "O Rio hoje é a bola da vez. Muita gente quer voltar a morar na cidade. Isso existiu no passado, nos anos 1960, quando o Rio era muito procurado. Mas depois veio uma sucessão de maus governos e as pessoas queriam ver o Rio de costas."

Conde Caldas, que é dono da construtora Concal, diz ter presenciado um exemplo desta tendência dois anos atrás, quando lançou um empreendimento de luxo de frente para a praia de Ipanema, com seis apartamentos de a partir de R$ 7 milhões cada. Quatro deles foram comprados por pessoas de fora da cidade. "Eu quis conhecer os compradores para saber por que estavam comprando no Rio. Eram pessoas com negócios que estavam indo muito bem e queriam comprar o apartamento como investimento, e para ter uma casa de veraneio no Rio", conta.

Internacionalização

O segmento de casas, apartamentos e coberturas com cifras na casa dos milhões se beneficia de fatores como a queda de juros, o maior acesso a crédito, a economia aquecida e a grande visibilidade do Brasil diante da Copa e da Olimpíada de 2016, lista Judice Araujo. Ele observa que o mercado também vem sendo impulsionado pelo aumento do poder aquisitivo de partes da população. "Vemos o crescimento da classe média, mas também a subida da classe média para a média alta e a classe alta prosperando. Isso tem um impacto positivo no mercado de alto padrão. Vemos nitidamente que mais pessoas têm tido condições de comprar um imóvel maior ou uma segunda moradia de veraneio", diz Judice Araujo.

A empresa é a afiliada no Rio da Christies International Real State, braço imobiliário da casa de leilões que entrou no Brasil em 2007. No ano seguinte foi a vez da Sothebys International Realty, da casa de leilões rival, também britânica, que estabeleceu escritório em São Paulo.

A entrada de ambas no mercado nacional reflete o maior interesse internacional por imóveis de alto padrão no país. Mas seu crescimento vem sendo impulsionado pela demanda interna, afirma o diretor da SIR no Brasil, Fábio Rossi, que tem planos de triplicar as vendas da empresa nos próximos três anos, a partir da descentralização.

A empresa atualmente tem escritórios em São Paulo e Porto Alegre. Nos próximos três anos, a meta é abrir escritórios em 15 cidades de médio porte no Brasil. "Vamos para 15 cidades com população acima de dois milhões de habitantes, nas quais identificamos potencial de mercado para esse segmento. A nossa meta é ter vendas da ordem de R$ 1 bilhão no Brasil nos próximos três anos", diz Rossi.

A empresa vem apresentando crescimento de 15% ao ano, diz Rossi, e 95% das vendas são para brasileiros. Mas o interesse de compradores estrangeiros no país vem aumentando, diz Rossi, que acredita que o mercado de luxo no Brasil caminha para uma maior internacionalização.

"Em cidades como Nova York, Milão e Londres, os estrangeiros chegam a representar 30% do mercado, o que mostra que temos um grande potencial de crescimento no Brasil", diz.

De acordo com Rossi, a procura de imóveis de alto padrão aumentou também entre investidores, tendência que atribui às turbulências na economia mundial após a crise financeira de 2008.

"O mercado imobiliário se mostrou como o lugar mais seguro e como o melhor investimento. Algumas ações viraram pó, o imóvel não. O imóvel bem localizado, de luxo, subiu de preço. Todo mundo fala que o mercado imobiliário americano está caindo, mas em Nova York, em frente ao Central Park, os preços continuam subindo. A Grécia está quebrada, mas o imóvel de luxo lá está mais caro", exemplifica.

Descentralização

Rio e São Paulo são os principais mercados para empreendimentos milionários, mas o aumento da procura no Nordeste tem sido substancial, afirma Francisco Próspero, diretor executivo da Ins no Brasil. A empresa portuguesa atua no Nordeste há dez anos, com sede em Fortaleza, e em 2010 tornou-se afiliada da Christies International Real State. O faturamento vinha crescendo em 20% ao ano, e no ano passado superou os 30%.

Até três anos atrás, Próspero diz que o público-alvo da empresa eram sobretudo europeus, como alemães, ingleses, italianos e nórdicos. Hoje, os brasileiros ultrapassaram os estrangeiros e são responsáveis por cerca de 60% das vendas da empresa.

"Com o crescimento da economia no Brasil, as pessoas aqui estão com uma maior capacidade financeira, ao contrário do que ocorre na Europa, dado o contexto internacional da economia", diz. "São compradores do Nordeste, São Paulo, Brasília, Pará, tanto pessoas que compram como uma segunda residência para passar férias ou como um investimento", diz.

De acordo com Próspero, o portfólio da Ins tem cerca de 250 imóveis de alto padrão nos estados que representa – Ceará, Maranhão, Piauí e Pará. "São coberturas com piscinas nas capitais, apartamentos de mil metros quadrados em condomínios de luxo com vista para o mar, casas de praia, fazendas de recreio com cavalos e lagos", exemplifica.

Os preços dos imóveis de alto padrão nesses estados variam de R$ 1 milhão a R$ 8 milhões, estima Próspero. Já no Rio, o patamar é bem mais alto.

No Rio e em São Paulo, o valor dos imóveis é puxado para cima pela falta em bairros cobiçados onde não há espaço para novas construções e escassos lançamentos imobiliários. Mas a alta de preços não assusta as empresas que atuam no setor. Afiliada da Christies em São Paulo, a Coelho da Fonseca teve crescimento de 35% em 2011 e tem meta de crescimento de 50% para este ano.

Segundo Fernando Sita, diretor geral de vendas da Coelho da Fonseca, a redução da taxa de juros e o maior acesso a crédito também vem estimulando a compra de imóveis pela classe AA.

"Há quatro anos era impensável você vender um imóvel de alto padrão financiado, mas hoje isso está se tornando uma coisa habitual. O rico opta por comprar um imóvel caro, mas fica com seus recursos em mãos para ter liquidez, e pega um empréstimo de 70% ou 80% do valor", diz.

Publicado por BBC Brasil

IGPM - JANEIRO 2012

2012-02-01T08:24:00.000-08:00

IGPM 2012

Índice divulgado no último dia de cada mês.

Utilizado no reajuste anual dos aluguéis.

JANEIRO - 0,25%

- acumulado do ano: 0,25%

- acumulado dos últimos 12 meses: 4,53% (índice de reajuste do aluguel neste mês)

Informação gentilmente cedida por Saber Imobiliário.

Construtoras repensam condomínios e imóveis para atrair mais público idoso

2012-01-26T03:59:00.000-08:00

O envelhecimento da população brasileira também está movendo o mercado imobiliário. Se já tinham opções de lazer para crianças e adolescentes, os novos condomínios agora trazem facilidades para idosos. Foi a partir de uma experiência na Pompeia (zona oeste em São Paulo), em 2008, que a Tecnisa desenvolveu o projeto focado nos mais velhos.

A intenção era fazer um condomínio para recém-casados, mas as vendas revelaram que 15% dos compradores tinham mais de 55 anos.

Para desenhar os novos empreendimentos, a empresa reuniu geriatras e especialistas em design universal, que pensa imóveis para garantir acesso a quem tem movimentos limitados.

As alterações para esses novos projetos acontecem dentro dos apartamentos e nas áreas comuns. A instalação de interruptores mais baixos e tomadas mais altas para diminuir o esforço para se movimentar e o uso de maçanetas em forma reta amenizando a abertura das portas são algumas das mudanças.

Nos espaços do condomínio, escadas das piscinas foram construídas em alvenaria e com corrimão e até o porcelanato, usado em diversos lançamentos, foi substituído.

“Trocamos por madeira porque, com o porcelanato, a luz refletia no chão e podia provocar acidentes”, diz a gerente de projetos da Tecnisa, Patrícia Valadares.

Com o conceito, foram lançados dez prédios no bairro do Marapé, em Santos (72 km de São Paulo), cidade litorânea com maior porcentagem de idosos no Brasil.

Uma das compradoras é a secretária executiva Elizabeth Henriques, 59, que se mudará para o litoral com o marido quando se aposentar. “Esperamos ter vizinhos da nossa faixa etária. Gostamos de prosa, mais ainda com pessoas da mesma idade.”

Publicado por Folha de São Paulo

SP: taxa de vacância é a menor do mercado corporativo

2012-01-23T10:27:00.000-08:00

A procura por áreas corporativas segue aquecida em São Paulo, tanto que nos últimos dois anos a taxa de vacância na cidade caiu para 0,5%, segundo aponta a Colliers International Brasil em seu levantamento sobre o 3º trimestre de 2011, divulgado nesta quarta-feira (18).

De acordo com o estudo, a taxa segue como a menor do mercado imobiliário corporativo paulistano se mantendo também nos últimos doze meses - quando uma queda de 2,3% pode ser observada.

“Apenas a região de Alphaville apresentou uma vasta oferta de imóveis corporativos. Ali, a taxa de vacância registrada ficou em 25,8%”, revelou o estudo.

Outras regiões

Outra localidade na cidade de São Paulo que também registrou queda na taxa de vacância em relação ao trimestre anterior foi a região da Berrini (2,5%). Já as demais regiões como Barra Funda, Chácara Santo Antônio, Faria Lima, Itaim, Marginal Pinheiros, Paulista, Roque Petroni e Vila Olímpia permaneceram com taxas bem próximas de zero.

“Quando comparada a outros mercados da América Latina e do mundo, a taxa de vacância paulistana aparece como a mais baixa, explicando os altos valores praticados na cidade”, explica o levantamento.

Preços

Neste quesito, o preço médio de locação costuma chegar ao valor de R$ 110,50/ m² para os imóveis de alto padrão. Apenas nas regiões da Faria Lima e do Itaim, consideradas as mais procuradas, tais valores costumam chegar a R$ 200 e R$ 145, respectivamente.

A pesquisa aponta ainda o preço médio de os imóveis na Av. Paulista, que seguem como os mais baratos apresentando locações que podem chegar a R$ 108,5/ m².

Expectativas

Já para o futuro, no entanto, a Colliers International Brasil aguarda uma certa compatibilidade em relação aos preços. Para eles, os mesmos deverão se tornar mais nivelados, especialmente no que diz respeito à macrorregião que engloba Vila Olímpia e Marginal Pinheiros (principalmente nas áreas próximas à Ponte Cidade Jardim).

Eliane Quinalia
Publicado por InfoMoney

Bancos espanhóis constroem para sair da crise imobiliária

2012-01-13T06:14:00.000-08:00

Num terreno cheio de mato, o banco Bankia está montando sua resposta a uma crise bancária e imobiliária que deixou a Espanha com cerca de 1 milhão de moradias desocupadas. A estratégia do banco é construir mais casas.

O Bankia e uma incorporadora local planejam construir um complexo residencial de 212 unidades, com uma academia de ginástica e um cinema neste endereço no centro de Madri onde antes havia uma rodoviária. As obras devem começar em breve, ainda que as vendas de propriedades existentes estejam praticamente em zero e só 45 dos novos apartamentos planejados tenham sido vendidos.

“O mercado está estancado”, disse César Cabal, um corretor imobiliário que trabalha com os incorporadoras.

Estratégia para valorizar terrenos pode ser arriscada

O impulso para continuar construindo num mercado imobiliário afogado em propriedades vazias ilustra a magnitude da crise bancária que a Espanha atravessa. O estouro da bolha imobiliária no país entulhou os bancos não apenas com residências desocupadas, mas também com bilhões de euros em terrenos ociosos.

Mas em vez de contabilizar os terrenos como uma perda e tentar vendê-los, o Bankia e seus concorrentes começaram a construir em terrenos escolhidos a dedo. Em alguns casos, há compradores na fila, mas em outros, não.

Um porta-voz do Bankia disse que o banco está construindo só em áreas de alta demanda, como o centro de Madri, e que os novos projetos são uma maneira inteligente de dar novo valor a um ativo morto.

Havia cerca de 700.000 moradias desocupadas em fins de 2010, de acordo com os números oficiais mais recentes já divulgados. Incluindo-se as propriedades confiscadas, alguns economistas e consultores imobiliários estimam que o total poderia chegar a 1,5 milhão.

Foram registrados 19.457 inícios de obras de novas residências no terceiro trimestre do ano passado, 7% a menos que no segundo e 5% abaixo do mesmo período de 2010. Ernesto Tarazona, da construtora Knight Frank España SA, calcula que os bancos e caixas econômicas da Espanha construirão entre 5.000 e 6.000 novas moradias nos próximos dois anos.

Os bancos estão torcendo para que o moribundo mercado imobiliário espanhol volte à vida. Mas é uma aposta arriscada num país com mais de 22% de desemprego e perspectivas de crescimento incertas.

Os bancos estão em busca de compradores no exterior. Com políticos espanhóis a tiracolo, eles já fizeram encontros com potenciais investidores no Reino Unido, na Holanda, na Alemanha e na Suécia. Eles serviram vinho e presunto espanhol, e exaltaram o clima ensolarado e o estilo de vida tranquilo da Espanha.

Mesmo vendas pequenas poderiam ajudar a beneficiar certos bancos na Espanha. Mas há temores de que construir mais moradias vá derrubar ainda mais os preços, aumentando os problemas do mercado imobiliário e, por extensão, os dos bancos.

Desde o estouro da bolha imobiliária, no início de 2008, o setor financeiro espanhol tem sido assombrado por receios de que ele tenha adiado uma limpeza profunda de seus estimados 176 bilhões de euros (US$ 224 bilhões) em ativos problemáticos em seus livros. Os bancos tinham reservado fundos para cobrir cerca de um terço dessa quantia.

O Banco de España, o banco central, já forçou uma leva de consolidação e recapitalização, o que criou novas instituições como o Bankia, resultado da fusão forçada de sete caixas econômicas regionais. Nos últimos dois anos, a Espanha já injetou um total de 22,3 bilhões de euros no seu setor bancário, em verbas estatais ou em recursos de seu fundo garantidor de depósitos, e não atraiu muita atenção dos mercados, já que os temores quanto à crise de dívida europeia mudaram-se para a Itália.

O novo ministro da Fazenda espanhol, Luis de Guindos, disse este mês que o setor ainda precisa de mais 50 bilhões de euros para assimilar perdas em sua carteira de imóveis. Ansioso para evitar um resgate com dinheiro público, Guindos disse que o dinheiro viria do próprio lucro dos bancos durante vários anos, depois de uma nova rodada de fusões.

Ainda assim, muitos economistas duvidam que isso seja suficiente. A menos que os bancos comecem a gerar lucros o bastante para absorver as perdas, o setor poderia precisar de um socorro bancado pelo governo ou instituições internacionais, disse José Garcia Montalvo, professor de economia da Universidade de Pompeu Fabra, em Barcelona.

Mas mesmo se o governo resolvesse intervir, agora ficou muito caro fazê-lo. A Espanha tem pagado juros recordes em sua dívida e teria muito mais dificuldades para levantar os fundos necessários do que seis meses atrás. O juro que o país precisa pagar a seus credores tem ficado entre 5% e 6% nos últimos meses, perto de um nível insustentável de pagamentos para o governo no longo prazo.

Os problemas derivados da explosão do mercado imobiliário têm praguejado os bancos espanhóis desde que o boom dos imóveis começou a fraquejar em 2007. No ano anterior, o país construiu mais moradias do que a Alemanha, o Reino Unido e a Itália juntos, segundo dados da Federação Europeia de Hipotecas.

Analistas e investidores dizem que a prática de construir em terrenos baldios é um entre vários fatores que ajudaram os bancos a obscurecer o tamanho de perdas inevitáveis. Eles dizem que os bancos também têm refinanciado empréstimos a incorporadoras que em muitos casos têm poucas esperanças de quitar a dívida.

Os bancos espanhóis têm cerca de 338 bilhões de euros em exposição ao setor imobiliário, na maior parte por meio de empréstimos a incorporadoras, segundo dados do banco central. Esse número não caiu nos últimos três anos, apesar de uma onda de concordatas de incorporadoras depois da queda do mercado.

Joaquín Maudos, professor de economia da Universidade de Valencia, disse que a estatística indica que os bancos continuam a refinanciar empréstimos, em vez de dar baixa contábil. “Estão fazendo maquiagem nesses empréstimos”, disse ele.

Cabal, o corretor de imóveis, está vendendo propriedades do projeto do Bankia no centro de Madri. Os apartamentos terão sistemas de aquecimento instalados ao pé das paredes e um aparelho que pode abrir as persianas automaticamente, ligar a lavadora de roupas ou chamar os bombeiros. O banco os está vendendo por 4.500 euros o metro quadrado e dividindo a receita com a incorporadora.

“O pessoal está escondendo o dinheiro embaixo do assoalho e não vão tirar de lá enquanto as coisas não melhorarem”, disse Cabal. “Com os temores do euro, estamos todos paralisados de medo” de não vender os apartamentos.

Por SARA SCHAEFER MUÑOZ e ILAN BRAT de Madri
Publicado por The Wall Street Journal.

FGTS NA COMPRA DO IMÓVEL

2012-01-11T02:40:00.000-08:00

Criei este tópico sobre o uso do FGTS pelo titular da conta porque percebi pelos email recebidos que é grande o desconhecimento sobre o assunto. Na medida do possível vou analisando as questões e tentando esclarecê-las até onde meu conhecimento alcançar.

Muitos pensam que a Caixa Econômica Federal determina as regras de uso do Fundo o que não é verdade, a Caixa é apenas a administradora do fundo que tem suas regras determinadas por um conselho curador escolhido pelo Governo Federal. Este conselho define o valor máximo que pode ser utilizado e de que forma, cabendo ao banco tratar apenas da parte administrativa.

È o FGTS do trabalhador depositado nas contas que permite o financiamento bancário para compra da casa própria e também o uso do mesmo pelo titular da conta e tudo isso tem que ter regras para evitar que as contas ficassem a zero. Se qualquer trabalhador pudesse usar de forma livre seu saldo na conta do FGTS com certeza as contas ficariam zeradas e uma garantia de dinheiro futura, incorporada ao salário do trabalhador. Vale lembrar que o FGTS tem caráter indenizatório e assim deve ser protegido mas infelizmente a remuneração é a pior de todos os investimento, então se puder usá-lo, aproveite.

Atenção: Fraudar o FGTS é crime, você perde o imóvel adquirido, tudo que pagou, tem que repor o dinheiro retirado da conta do Fundo e ainda sofre ação penal.

Legislação vigente:

Lei nº 8.036, de 11 de maio de 1990 atualizada – artigo 20

Artigo 20 da Lei

Art. 20. A conta vinculada do trabalhador no FGTS poderá ser movimentada nas seguintes situações:

V - pagamento de parte das prestações decorrentes de financiamento habitacional concedido no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação – SFH, desde que:

a) o mutuário conte com o mínimo de 03 (três) anos de trabalho sob o regime do FGTS, na mesma empresa ou em empresas diferentes;

b) o valor bloqueado seja utilizado, no mínimo, durante o prazo de 12 (doze) meses;

c) o valor do abatimento atinja, no máximo, 80% (oitenta por cento) do montante da prestação.

VI - liquidação ou amortização extraordinária do saldo devedor de financiamento imobiliário, observadas as condições estabelecidas pelo Conselho Curador, dentre elas a de que o financiamento seja concedido no âmbito do SFH e haja interstício mínimo de 2 (dois) anos para cada movimentação;

VII - pagamento total ou parcial do preço da aquisição de moradia própria, observadas as seguintes condições:

a) o mutuário deverá contar com o mínimo de 03 (três) anos de trabalho sob o regime do FGTS, na mesma empresa ou empresas diferentes;

b) seja a operação financiável nas condições vigentes para o SFH.

Atenção: o artigo acima conta apenas com os parágrafos relativos ao uso para aquisição da casa própria. Outras situações consultar a lei.

Texto gentilmente cedido por Saber Imobiliário

Prazo e rescisão do contrato de locação residencial merece especial atenção

2012-01-10T03:14:00.000-08:00

O prazo do contrato de locação residencial merece especial atenção, em vista de suas particularidades previstas na Lei do Inquilinato (8.245/91). Primeiramente, importante esclarecer que as locações residenciais são aquelas em que o imóvel será utilizado para a habitação do locatário, na qualidade de lar definitivo e sem qualquer objetivo econômico.

O artigo 47, da Lei do Inquilinato, estabelece que nas locações pactuadas verbalmente “ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses”, após o término do prazo, o locador somente poderá retomar a posse do imóvel nas seguintes hipóteses:

- Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

- Por força de acordo entre as partes;

- Em razão de infração legal ou contratual pelo locatário e falta de pagamento do aluguel e encargos;

- Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

- Em virtude de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;

- No caso do locador pedir para seu uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro. Ou pedido do locador para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel próprio. Nesta hipótese, o parágrafo primeiro do artigo em pauta dispõe que a “necessidade” deverá ser demonstrada judicialmente sempre que o retomante estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou usando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente. A comprovação judicial deverá ocorrer também quando o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio; e

- No caso do locador pedir para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento.

Note que o parágrafo segundo, do artigo 47, da Lei ora examinada, determina que nas duas últimas hipóteses acima, o retomante deverá provar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

Como se verifica, nos pactos locatícios de imóveis urbanos para fins residenciais verbais ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, os mesmos somente poderão ser rescindidos pelos respectivos locadores depois de transcorridos cinco anos de vigência ou ocorridas às hipóteses elencadas.

O inquilino, diferentemente do locador, pode rescindir o contrato em qualquer momento e independentemente de motivo (a única penalidade será a obrigação de pagar a multa estipulada pelas partes ou fixada pelo juiz). Por esse motivo é comum ocorrerem impasses nas negociações, visto que muitas vezes os locatários pretendem permanecer no imóvel por período menor que trinta meses e, de outro lado, os locadores não desejam ficar impedidos de retomarem as posses de seus imóveis antes de transcorridos cinco anos de vigência.

Nestas situações, temos como solução fixar o prazo do contrato pelo prazo de trinta meses, porém com a previsão de isenção de multa em favor do inquilino, após decorridos determinado período de tempo (doze meses, por exemplo).

Por fim, merece destaque o parágrafo único, do artigo 4º, da Lei do Inquilinato, que dispensa o pagamento da multa se a devolução do imóvel pelo locatário decorrer de transferência, pelo seu empregador, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, desde que notifique o locador com o prazo mínimo de trinta dias de antecedência.

Daniel Alcântara Nastri Cerveira é sócio do escritório Cerveira Advogados Associados.

Texto gentilmente cedido por PortalVGV

Escassez de imóveis para alugar é a maior em 10 anos

2012-01-09T10:03:00.000-08:00

A forte procura por imóveis residenciais e comerciais para alugar fez a taxa de vacância recuar para o menor nível dos últimos dez anos em 2011 e o valor do aluguel explodiu. Os imóveis mais procurados no mercado de locação residencial são apartamentos de um e dois dormitórios. No segmento comercial, áreas para escritórios no Itaim, em São Paulo, e no Leblon, Rio de Janeiro, são as mais cobiçadas.

Atualmente, o aluguel de escritório no Rio já supera o de Nova York afirma a gerente de pesquisa da Cushman & Wakefield South America, Mariana Mokayad Hanania. Uma pesquisa feita pela empresa mostra que o valor do aluguel do metro quadrado no polo de escritórios no Rio, que inclui a zona sul, centro e orla, é de US$ 69,4. Em Nova York, na região de Midtown, próxima do Central Park, US$ 62,6.

O terceiro lugar desse ranking das regiões com aluguel comercial mais alto, à frente de Washington, também é ocupado pelo Brasil. Só que pelo polo de escritórios de São Paulo, que inclui áreas nobres como Paulista, Jardins, Faria Lima, Chácara Santo Antônio, entre outras. Nessa região, o preço do metro quadrado está em US$ 60,3.

Segundo Mariana, fazia tempo que São Paulo não tinha elevação tão forte no preço dos aluguéis de escritórios; fenômeno frequente no Rio porque a oferta de escritórios é restrita. O preço médio do aluguel do metro quadrado de edifícios classe A no principal polo de escritórios de São Paulo, que inclui Paulista, Jardins, Faria Lima, Itaim, Vila Olímpia, Berrini, Chácara Santo Antônio e Marginal Pinheiros, atingiu R$ 111,8, no terceiro trimestre de 2011. A alta é de 22,6% em relação a igual período de 2010 e de 4,3% ante o segundo trimestre de 2011.

O preço médio mais elevado do metro quadrado de escritórios classe A em São Paulo é o da Faria Lima (R$ 146,3) e o índice de vacância mais baixo é o do Itaim (0,9%), aponta a pesquisa da Cushman & Wakefield.

"Hoje a taxa de vacância atingiu o recorde de baixa em todos segmentos", diz Roberto Perroni, presidente da Cyrela Commercial Properties (CCP), especializada em escritórios, shoppings e galpões. No caso de escritórios, ele cita a taxa média de vacância, que leva em conta os imóveis vagos em relação ao total de imóveis alugados ou não, calculada pela CB Richard Ellis. Em São Paulo, esse índice médio foi de 4,2% no terceiro trimestre de 2011 e de 3,1% no Rio.

Também em shoppings há escassez de lojas para locação. Pesquisa nacional da Associação Brasileira de Shopping Centers mostra que a taxa de vacância chegou a 3,7% em setembro de 2011, um dos resultados mais baixos dos últimos 12 meses. Em dois shoppings da CCP, que serão entregues em 2013, mais de 70% das lojas já estão alugadas.

Supermercado

Na opinião do consultor de locação do Secovi, o Sindicato da Habitação, Cícero Yagi, o principal fator que elevou o preço do aluguel e fez recuar a taxa de vacância foi o descompasso entre a oferta para locação muito abaixo da demanda.

No caso dos escritórios, Yagi conta que contratos novos estão sendo fechados com reajuste de 30%, superando de longe a inflação, que fechou 2011em 6,5%, de acordo com o IPCA, e em 5,1%, segundo o IGP-M. Perroni, da CCP, chegou, nos últimos meses, a obter alta de 45% no preço dos aluguéis por ocasião de revisões que acontecem a cada três anos em contratos antigos.

Nos imóveis residenciais com um e dois dormitórios, os aumentos também são fortes e beiram a 20%, para novos contratos. A taxa de vacância é de 10%, considerada baixa. A vacância normal oscila entre 15% e 20%.

Mas, ao que tudo indica, esse quadro mais apertado entre demanda e oferta de imóveis para alugar deve ter um certo alívio neste ano para o segmento de escritórios, prevê Yagi. Com a oferta prevista de 300 a 400 mil metros quadrados novos de áreas de escritórios em São Paulo por ano a partir de 2012, deve ocorrer uma subida na taxa de vacância. Já no segmento residencial, o consultor acredita que o aumento da oferta não será suficiente para conter os aluguéis no curto prazo.

Publicado por Estadão.com.br

Preço médio do um-dormitório em São Paulo é de R$ 398 mil

2012-01-06T03:03:00.000-08:00

Para quem procura morar sozinho em 2012, São Paulo é uma cidade com muitas opções de apartamentos de um dormitório. Só neste ano foram 4.499 unidades novas, segundo levantamento da Geoimovel.

Com a valorização média de 23% nos lançamentos da cidade de São Paulo entre os nove primeiros meses do ano comparados aos novos do mesmo período do ano passado, o metro quadrado do um-dormitório alcançou os R$ 8.250 na cidade de São Paulo. O valor médio da unidade chegou a R$ 398 mil.

Nos distritos do Itaim Bibi (zona oeste) e Consolação (centro), o metro quadrado ultrapassou os R$ 10 mil. A maioria desses imóveis são “studios” ou quitinetes, com área entre 33 m² e 47 m². O preço médio da unidade no Itaim Bibi é de R$ 593 mil, enquanto na Consolação chega aos R$ 396 mil.

Os menores preços da cidade estão nos distritos do Ipiranga (R$ 246 mil) e do Cambuci (R$ 140 mil). Ali a maioria dos apartamentos mede entre 31m² e 39 m².

Publicado por Folha de São Paulo

Aluguel mais que dobra na cidade de São Paulo, dependendo da região:

2012-01-04T06:05:00.001-08:00

O Valor do aluguel na cidade de São Paulo, dependendo da região, pode ficar até 135,917% mais caro, segundo levantamento divulgado pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação) nesta quinta-feira (15), com dados referentes a novembro.
Este é o caso, por exemplo, dos imóveis de três dormitórios. Para este tipo de moradia, a região Leste zona B, que contempla bairros como Brás, Itaquera e Vila Matilde, por exemplo, possui os menores valores de aluguel de imóveis em bom estado, de R$ 12,31 o metro quadrado.
Na região Sul zona A, que contempla bairros como Aclimação, Higienópolis, Itaim e Jardins, por outro lado, foram encontrados os maiores valores de locação para estes imóveis, de R$ 29,04 o metro quadrado.
Diferenças
Para se ter uma ideia, em novembro, quem quisesse alugar uma unidade de três quartos, com 90 metros quadrados, por exemplo, desembolsaria cerca de R$ 1.107,90 na região Leste zona B e R$ 2.613,60 na região Sul zona A.
No caso dos imóveis de dois dormitórios (com 70 m2), a diferença nos preços atinge 115,24%. O menor valor verificado em novembro foi encontrado novamente na região Leste zona B, onde o valor médio do aluguel chegou a R$ 964,60. Já o maior valor, de R$ 2.076,20, também foi verificado na região Sul zona A.
No caso de um imóvel com um dormitório (com 55 m2), também em bom estado e considerando os preços máximos, pode-se verificar uma diferença de 130,23% no valor do aluguel, sendo o menor de R$ 822,25 (zona Leste B) e o maior, de R$ 1.893,10 (zona Sul A).
Valor por região
Na tabela a seguir é possível verificar o preço máximo do aluguel de imóveis em bom estado de um, dois, três e quatro dormitórios na cidade de São Paulo. Os preços estão divididos por zonas e consideram tamanhos específicos de propriedades:

Preço do aluguel residencial na cidade de São Paulo novembro 2011
Região	Um Dormitório (55 m²)	Dois Dormitórios (70 m²)	Três Dormitórios (90 m²)	Quatro Dormitórios (130 m²)
Centro	R$ 1.416,25	R$ 1.831,20	R$ 2.038,50	-
Leste – Zona A	R$ 1.131,90	R$ 1.271,20	R$ 1.628,10	R$ 2.382,90
Leste – Zona B	R$ 822,25	R$ 964,60	R$ 1.107,90	-
Norte	R$ 1.208,50	R$ 1.234,10	R$ 1.599,30	-
Oeste – Zona A	R$ 1.631,85	R$ 1.805,30	R$ 2.414,70	-
Oeste – Zona B	R$ 888,80	R$ 1.246,70	R$ 1.484,10	-
Sul – Zona A	R$ 1.893,10	R$ 2.076,20	R$ 2.613,60	R$ 4.241,90
Sul – Zona B	R$ 1.139,60	R$ 1.348,20	R$ 1.611,00	-
Fonte: Secovi-SP

Centro: Barra Funda, Bom Retiro, Cambuci, Centro, Liberdade, Pari, Santa Cecília
Zona Leste A: Alto da Mooca, Belém, Mooca, Tatuapé
Zona Leste B: Artur Alvim, Brás, Cangaíba, Ermelino Matarazzo, Itaim Paulista, Itaquera, Jardim Aricanduva, Penha, São Mateus, São Miguel Paulista, Sapopemba, Vila Carrão, Vila Formosa, Vila Matilde, Vila Prudente
Zona Norte: Brasilândia, Casa Verde, Freguesia do Ó, Limão, Mandaqui, Pq Edu Chaves, Santana, Tremembé, Tucuruvi, Vila Guilherme, Vila Mazzei, Vila Nova Cachoeirinha
Zona Oeste A: Alto da Lapa, Alto de Pinheiros, Lapa, Perdizes, Pinheiros, Pompéia, Sumaré, Vila Leopoldina, Vila Madalena
Zona Oeste B: Butantã, Jaguaré, Perus, Pirituba
Zona Sul A: Aclimação, Bosque da Saúde, Chácara Santo Antônio, Higienópolis, Itaim, Jardim da Saúde, Jardins, Moema, Morumbi, Paraíso, Real Parque, Saúde, Vila Mariana, Vila Olímpia
Zona Sul B: Campo Limpo, Cidade Ademar, Interlagos, Ipiranga, Moinho Velho, Pedreira, Sacomã, São João Clímaco, Vila das Mercês, Vila Gumercindo.
Publicado por Infomoney

Berrini é região paulista que ganhará mais edifícios comerciais de luxo até 2013

2011-12-23T01:37:00.000-08:00

Expansão será maior que na Faria Lima e em Alphaville, áreas que dominaram o índice em 2011; atualmente, a Berrini já é região com mais imóveis do tipo na cidade.

No ano que vem, serão inaugurados 118.550 m2 de escritórios de luxo – aqueles que levam classificação A e AA do mercado imobiliário – na região da Av. Luis Carlos Berrini, zona sul de São Paulo. Em 2013, haverá novos 71.831m2 de espaços comerciais desse tipo na mesma área. Isso faz da chamada "região da Berrini" aquela que mais receberá imóveis comerciais de alto padrão na capital paulista nos próximos dois anos, superando a Av. Faria Lima e Alphaville, que lideraram o índice em 2011.

Atualmente, a Berrini é a região que tem a maior parte dos imóveis comerciais de luxo de São Paulo, com 19% do total. Em seguida vem a Marginal Pinheiros (18,22%) e a Faria Lima (14,83%). Em 2013, a liderança da Berrini será reforçada e a região irá responder por pouco mais de 20% dos empreendimentos do tipo na capital paulista.

"Os imóveis comerciais A e AA são a categoria que mais cresce em São Paulo", explica Simone Santos, diretora da imobiliária Herzog, empresa responsável pelo estudo, cujos dados consideram imóveis em construção e com data de entrega definida. "Em termos de valor de locação, a Faria Lima é e vai continuar sendo, nos próximos anos, a região mais valorizada", afirma.

Outra área que terá forte expansão nesse segmento é a chamada "Marginal Morumbi", o trecho da Marginal Pinheiros próximo ao bairro do Morumbi. A região terá novos 67.435m2 de escritórios comerciais dos tipos A ou AA em 2012, e 49.248m2 em 2013.

São Paulo tem hoje 10,2 milhões de m2 de escritórios, dos quais 1,74 milhão (ou 17% do total) são dos tipos A ou AA, a classificação mais alta. Em 2013, esse segmento deverá possuir 2,57 milhões de m² na cidade, o que significa que a expansão nesses próximos dois anos será de 47%. As principais regiões com edifícios comerciais de luxo na cidade são o Centro, Paulista, Jardins, Faria Lima, Itaim, Vila Olímpia, Berrini, Marginal, Verbo Divino e Alphaville.

Publicado por IG São Paulo

Mercado imobiliário: como esse setor vai se comportar em 2012?

2011-12-22T06:07:00.001-08:00

Os brasileiros já começaram a contagem regressiva. Em menos de 20 dias inicia-se o novo ano, e com muitas expectativas, sobretudo para os setores mais importantes da economia. Uma das questões é: como será o comportamento do mercado imobiliário ao longo de 2012? Veremos um aquecimento, uma retração, alta nos preços, mais oferta, enfim, o que podemos esperar?

O diretor de economia do SindusCon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo), Eduardo Zaidan, aposta em uma acomodação dos preços, em relação aos níveis verificados nos anos anteriores.

Zaidan explica que os preços dos imóveis em São Paulo subiram muito nos últimos anos por conta de uma demanda reprimida que inundou o mercado. Essa forte demanda refletiu tanto a onda de estabilidade monetária pela qual o Brasil passou, com baixos índices de inflação, quanto o crescimento sustentável do País, com renda e emprego crescendo consistentemente.

No entanto, se por um lado esses fatores fizeram com que o mercado imobiliário mostrasse números “muito espetaculares”, por outro, essa mesma demanda reprimida já foi bastante atendida e 2011 já começou a mostrar uma evolução mais moderada. Assim, para 2012, Zaidan espera uma demanda ainda grande, “mas não com números tão fortes como em 2008, 2009 e 2010”, sobretudo por conta desse atendimento da demanda.

O presidente do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo), José Augusto Viana Neto, tem opinião semelhante à de Zaidan. “Os preços tendem a se estabilizar a partir desse momento. Não haverá um aumento de preço como ocorreu até 2010”, afirma Neto.

De todo modo, ambos descartam a possibilidade de retração nos preços. Os preços vão, sim, continuar subindo, mas apenas em ritmo mais reduzido. Neto explica que os números observados em 2011 sinalizam que a desaceleração já começou, “mostrando que o mercado está encontrando um ponto de equilíbrio entre oferta e demanda”.

Regiões e regiões
Se, na média, devemos esperar uma estabilidade nos preços, não podemos esquecer que há regiões demandadas e as ‘super demandadas’. Neste último caso está São Paulo.

Nesses locais ‘super demandados’, a expectativa é de que os preços se mantenham em alta. “Se você lançar um prédio na Alameda Campinas, no meio de Moema ou no entorno da Juscelino Kubitschek, ele vai ser caro, não tem jeito”. Nesses locais, onde a demanda é forte e contínua e os imóveis chegam a ser considerados raros, não há como esperar qualquer tipo de retração nos preços.

Zaidan também lembrou de todos os custos envolvidos no processo de construção. As construtoras precisam administrar os altos custos dos terrenos, a mão de obra cara, a rígida fiscalização, problemas na entrega de materiais e a forte valorização nos preços dos terrenos, por exemplo. Esses elementos pressionam e continuarão pressionando os preços dos imóveis.

Locação
Falando das locações, Zaidan acredita que em 2012 haverá uma oferta maior de imóveis para locação, o que corrobora a avaliação de que esse é um tipo de investimento muito interessante. A respeito dos preços, Zaidan afirma que “os aluguéis de imóveis bem localizados vão continuar caros”.

O presidente do Creci-SP também confirma a perspectiva de que o mercado de locação vai continuar aquecido, “há muitas pessoas necessitando de imóveis para alugar, e por isso o valor da locação acaba sendo excessivo. Os proprietários estão aproveitando esse momento”, diz Viana Neto.

Em sua análise, o imóvel nesse momento é “um excelente investimento para quem quer aplicar dinheiro para ter renda de aluguel”. Os preços dos aluguéis devem continuar elevados ainda por muito tempo, mas a localização é um fator que deve sempre ser considerado. “Imóveis mais populares, em regiões próximas à linha de metrô, por exemplo, têm uma procura muito maior e, portanto, uma valorização maior”, explica.

Além disso, os preços dos aluguéis devem ser analisados considerando o conjunto de custos que o inquilino terá por mês para morar em um determinado imóvel. Na prática, isso quer dizer que a evolução dos preços dos aluguéis também será influenciada pela evolução dos valores dos condomínios e do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).

“Alguns aluguéis não vão subir muito porque o condomínio e IPTU já subiram demais”, explica Zaidan. Por outro lado, aqueles imóveis que não tiveram altas expressivas nesses dois custos poderão apresentar altas mais fortes nos aluguéis.

A região e o tipo de apartamento também influenciam tanto no valor do aluguel quanto na velocidade com que o imóvel é locado. Imóveis de um a dois dormitórios em Moema, por exemplo, não ficam um mês sem ser alugado. “Os bons imóveis, os imóveis menores, não esquentam prateleira”, afirma Zaidan.

Publicado por Infomoney

Boas festas!!

2011-12-21T05:05:00.001-08:00

Que as luzes de Natal tragam saúde, paz, amor, união, alegria e perseverança, para que todos os dias, enquanto trabalhamos para um mundo melhor, possamos tocar os corações de um numero cada vez maior de pessoas, proporcionando momentos especiais.
Nós da Saruê Imóveis, desejamos um Feliz Natal e um ano de 2012 repleto de realizações.

Jardins terá mais quatro shoppings

2011-12-19T06:34:00.001-08:00

Entorno da Avenida Paulista deve concentrar expansão do comércio em São Paulo

A região da avenida Paulista deve ganhar quatro novos shoppings, segundo reportagem publicada pela Folha de S.Paulo neste domingo. A maior preocupação de moradores e especialistas em urbanismo é com o aumento dos congestionamentos na região dos Jardins.

O projeto mais ousado foi batizado de Torre Matarazzo. O empreendimento será construído no mesmo local que abrigou o casarão da família do industrial mais conhecido da cidade na primeira metade do século passado. Serão cinco pavimentos de shopping, torres de escritórios e 1.600 vagas de garagem.

Outro grande empreendimento será erguido no terreno que abrigava o antigo hospital Umberto Primo, a uma quadra da avenida Paulista, e incluirá hotéis de luxo, cinemas, teatro e lojas. O terceiro empreendimento será integrado ao hotel Fasano, na rua Oscar Freire, e terá 60 lojas. Outro projeto de uso misto é planejado para a mesma rua, mas os detalhes ainda não são conhecidos.

Publicado por Exame.com

Escritórios de luxo crescerão 48% em dois anos em SP

2011-12-15T05:06:00.001-08:00

O perfil dos escritórios corporativos em São Paulo está em transformação. Os empreendimentos AA e A vão liderar o crescimento no setor, com alta de 47,8% até 2013.

Com o "boom" de lançamentos, eles passarão de 17% para 22% do total na capital e em Alphaville, bairro de Barueri. Os dados são de estudo da Herzog Imóveis Industriais e Comerciais.

"Uma das razões para a alta é que o volume de escritórios com esse formato ainda é pequeno", diz Simone Santos, diretora da empresa.

Hoje, 45% dos escritórios são classe C, sem ar condicionado central e com poucas vagas na garagem. Esse número cairá para 39% em 2013.

Outro estudo, feito pela Colliers International Brasil, mostra que a taxa de vacância (porcentagem de espaços vazios) da cidade de São Paulo para escritórios corporativos de alto padrão foi a menor do mundo no segundo trimestre.

A pesquisa apontou que a vacância foi de 0,8%, ante 5,7% no período de abril a junho do ano passado. "Uma taxa saudável estaria entre 7% e 8%", diz a vice-presidente da Colliers, Sandra Ralston.

O vice-presidente do Sinduscon-SP (sindicato da indústria da construção), Maurício Bianchi, diz que os valores de aluguel dos imóveis corporativos estão em um patamar muito alto. "Isso confirma que faltam escritórios de alta performance tecnológica."

Entre as regiões que receberão mais escritórios AA e A neste ano está Alphaville, com 37,5% do total.

Publicado por Folha de São Paulo.

Apartamentos com dois quartos de vários preços e padrões

2011-12-12T05:02:00.000-08:00

Diferença de valores entre lançamentos chega a 21 vezes na capital paulista.

O imóvel de dois dormitórios caiu definitivamente no gosto das incorporadoras. De janeiro a outubro, de acordo com a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), 11.363 unidades desse tipo foram lançadas na cidade - 43% do total no ano. Mais da metade das vendas em setembro também envolviam imóveis de dois quartos, segundo Sindicato da Habitação (Secovi-SP). Mais lançado e vendido na capital, ele é opção para preferências e bolsos diversos.
Em 2011, a diferença de preços chega a 21 vezes entre os lançamentos. Uma unidade com 42 metros quadrados no mais barato deles, o Dez Guarapiranga, dos incorporadores Bueno Netto e Cury Construtora, foi anunciada a R$ 121,4 mil em agosto. Na Vila Nova Conceição, o custo do mais valorizado apartamento duplex do Vila Nova Luxury Design Home, com 138 m², chegava em outubro a R$ 2,5 milhão.
O Dez Guarapiranga, econômico, tem como foco o programa Minha Casa, Minha Vida, que na capital tem teto de R$ 170 mil. “Quando estamos desenvolvendo o produto, pensamos no sentido de economizar”, diz o diretor de marketing da Cury Construtora, André Camargo. Os quartos no apartamento têm em média 7,32 m² - 2,4 m de largura por 3,05 de comprimento.
Com metragens tão reduzidas, Camargo acredita estar muito próximo do limite de viabilidade dos projetos. “Menor do que 42 m² ficaria difícil conseguir enquadrar o produto nas exigências da Caixa Econômica Federal. O banco estabelece parâmetros mínimos para a concessão de crédito imobiliário.
O Vila Nova, na outra ponta, tem a proposta de atrair jovens, solteiros e novos casais em busca de imóveis “compactos” no segmento AAA. “A região tem apartamentos grandes. Como havia oferta nessa faixa, achamos importante lançar um produto para complementar”, diz o diretor da área residencial da incorporadora Tishman Speyer, Danny Spiewak. O metro quadrado por lá supera os R$ 16 mil.
Cerca de 20% das unidades no edifício serão duplex com dois dormitórios - há ainda apartamentos de um dormitório com 70 m² e coberturas tríplex de 230 m². “Vamos replicar (o projeto)em outras regiões da cidade. Procuramos terrenos nos Jardins.”
O lançamento na Vila Nova Conceição está, no entanto, fora da média. Na opinião do diretor de Incorporação da Even, Ricardo Grimone, os empreendimentos de dois quartos têm em média de 45 m² a 75 m², valendo até R$ 600 mil. A empresa lançou em 2011 nove empreendimentos com dois dormitórios em distritos como Brooklin, Lapa, Pompeia e Tatuapé.
Mas foi a região do Morumbi a que mais recebeu lançamentos desse tipo de janeiro a outubro, com 939 unidades. Cem delas pertencem ao edifício On Panamby, da incorporadora Kallas.
“O dois dormitórios é muito flexível. Quanto mais se vai para regiões de alto padrão, mais se pode aumentar o imóvel”, diz a diretora de incorporação da empresa, Tatiana Kallas. Com 77 m², o apartamento no edifício tem 23 m² mais do que uma unidade do Oggi Penha, também da companhia.
“É o produto adequado para o poder aquisitivo da área.” A localização dos imóveis interfere diretamente nos preços, de acordo com o economista chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci. “Na franja da cidade, encontram-se os empreendimentos mais baratos. Quando nos aproximamos do centro, em áreas como Vila Matilde e Santo Amaro, eles passam a ser vendidos de R$ 4 mil a R$ 6 mil por m². Fechando um pouco, temos imóveis um pouco maiores, de 70 m² a 80 m², a até R$ 8 mil. E então há aqueles de regiões fora da curva”, diz.
Crédito em alta e custos elevados do setor favorecem produto
A ampliação do crédito e os altos custos no setor colocaram novamente os imóveis de dois dormitórios na liderança do mercado paulistano. Desde 2009, esses residenciais representam mais de 40% de todas as unidades lançadas na capital paulista.
“A demanda no mercado é limitada pelo crédito, pelo poder aquisitivo da classe média e pelos altos preços de terreno”, avalia o diretor executivo da incorporadora You, Inc, Eduardo Muszkat.
No segmento de dois dormitórios, a companhia aposta em edifícios com unidades de 48 m² a 62 m² e avaliadas entre R$ 250 mil e R$ 350 mil. “Desde que a pessoa tenha recurso suficiente, ela prefere o apartamento de dois quartos ao de um, para ter uma folga. O dois dormitórios é uma espécie de coringa.”
A You, Inc adota ainda como estratégia a possibilidade de conversão de apartamentos de três dormitórios em unidades de duas suítes. É o caso do You Ibirapuera, recém lançado pela incorporadora na zona sul de São Paulo, com imóveis de 98 m² voltados às classes A e B.
SFH. A opção de uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) em aquisições de até R$ 500 mil realizadas pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) explica a procura pelos dois dormitórios, na opinião do diretor de Incorporação da Even, Ricardo Grimone. “Quando esse imóvel se descolou do SFH, ele perdeu força. Toda vez que há um salto no teto do sistema, o dois dormitórios ganha impulso”, explica.
O economista chefe do Secovi. Celso Petrucci, acredita na adequação do mercado à nova configuração populacional da cidade. “O Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) está mudando a apuração do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) porque o perfil do consumidor mudou. Mais da metade dos financiamentos da Caixa Econômica Federal são para compradores de até 35 anos”, conclui.

Gustavo Coltri
Publicado por estadao.com.br.

Faria Lima: plano da Prefeitura deve dobrar trânsito

2011-12-09T05:41:00.001-08:00

Urbanistas alertam para consequências da liberação de construção de 410 mil m² em prédios, já aprovada em 1ª votação pela Câmara

O volume de tráfego na já congestionada região das Avenidas Brigadeiro Faria Lima e Presidente Juscelino Kubitschek, entre Pinheiros e Vila Olímpia, na zona oeste da capital, deve dobrar nos próximos anos. Segundos urbanistas, esse é um dos efeitos da construção de mais 410 mil m² em prédios residenciais e comerciais, aprovada em primeira votação pela Câmara na quinta-feira passada - a segunda votação pode ocorrer ainda neste ano.

Se o projeto proposto pelo prefeito Gilberto Kassab (PSD) for aceito, o perímetro da Operação Urbana Faria Lima pode receber 24 arranha-céus iguais ao Edifício Altino Arantes, a Torre do Banespa, que fica no centro de São Paulo. Com base na média de uma vaga de estacionamento a cada 35 m² de construção - parâmetro utilizado por arquitetos e técnicos da própria administração municipal -, os novos empreendimentos da área absorveriam 11.700 veículos.

A quantidade é maior que os atuais 9.600 carros que passam pela Juscelino na hora de maior movimento de manhã e os 7 mil automóveis que entopem a Faria Lima no horário de pico da tarde. "É só passar às 18h perto do Shopping Iguatemi para ver que a região não suporta mais carros. Como vai ficar com os prédios novos?", pergunta o advogado Heitor Marzagão Tomassini, integrante do Conselho Gestor da Operação Urbana Faria Lima e presidente do Movimento Defenda São Paulo.

Para técnicos da Prefeitura e dirigentes de imobiliárias, a construção de novos edifícios não significa, necessariamente, mais trânsito. "A região recebeu duas estações de Metrô (Pinheiros e Faria Lima), o que reduz o trânsito. Além disso, acho que a área, que até agora foi ocupada por prédios comerciais, vai receber mais empreendimentos residenciais e as pessoas vão ficar perto do trabalho", avalia o diretor de legislação urbana do Sindicato da Habitação (Secovi), Eduardo Della Manna.

"A questão da mobilidade é constante, um problema difícil de se resolver. Tornar a cidade mais compacta, com emprego perto de residência, é positivo. Mas qualquer projeto de adensamento tem de ser acompanhado de um estudo consistente", argumenta o arquiteto Valter Caldana, diretor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo do Mackenzie. A falta de um levantamento como esse é um dos questionamentos de Tomassini.

A Prefeitura, por sua vez, diz que não está criando um novo teto de verticalização, mas apenas possibilitando que se construa a quantidade de prédios prevista para a área desde 1995, quando a Operação Urbana Faria Lima foi lançada por Paulo Maluf. De um total de 1,3 milhão de m² que poderiam ser construídos no bairro, cerca de 890 mil m² foram utilizados. Para levantar seus edifícios, as imobiliárias precisam comprar títulos chamados de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepac)."Mesmo que isso já estivesse previsto, acho importante fazer uma análise para saber o impacto que os novos prédios terão, principalmente no sistema viário", afirma o dirigente do Defenda São Paulo.

'Não dá para andar'. Quem trabalha na região, um dos maiores polos econômicos da cidade, tem opiniões divergentes. "O trânsito vai ficar ainda pior. Não é à toa que todo prédio tem heliponto. Não dá mais para andar aqui", diz o consultor financeiro Alécio Ramos de Souza, de 28 anos. Já a gerente executiva Clarissa Ferraz, de 32, acredita que novos edifícios podem deixar a paisagem mais agradável. "As pessoas acham solução para o trânsito: táxi, metrô, bicicleta. Mas acho que prédios são o que fazem daqui um lugar bonito."

TIAGO DANTAS
Publicado pelo Jornal da Tarde

Preço de casa de alto padrão despenca

2011-12-06T05:28:00.001-08:00

Medo da violência incentiva venda de imóveis de luxo em bairros nobres da capital paulista e ocasiona aumento da oferta no mercado

Casas relativamente novas de alto padrão em bairros nobres da capital estão perdendo valor. A última pesquisa mensal do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP), referente a setembro, mostra que o metro quadrado das casas de luxo com até sete anos vendidas na zona A – que, segundo a instituição, compreende 20 distritos nobres, incluindo Vila Nova Conceição, Morumbi, Alto de Pinheiros e Jardim Anália Franco – custa aproximadamente um quarto do que um ano antes. De setembro de 2010 ao mesmo mês de 2011, o metro quadrado passou de R$ 9.642 para R$ 2.640.

“Na medida em que o interesse de compra diminui, o preço é o instrumento que se usa no mercado”, diz o presidente do Creci-SP, José Augusto Viana Neto.

No Morumbi, de acordo com o corretor de imóveis Roberto Simonsen, da imobiliária Maber, o metro quadrado de uma casa chega a R$ 2,5 mil, bem menos do que os cerca R$ 4,5 mil cobrados em condomínios verticais ou horizontais da região. “Há um problema de liquidez. Em vez de vender em um prazo médio de seis meses, pode demorar de três a cinco anos”, conta. Somente num trecho da Rua Adalivia de Toledo, no Real Parque, pelo menos seis imóveis estão disponíveis para venda.

Para a diretora comercial da imobiliária Lello, Roseli Hernandes, a violência explica a fuga dos moradores. “No Morumbi, as casas de alto padrão estão vivendo um drama. As pessoas não se sentem seguras e saem.” Neste ano, os roubos à residência tornaram-se problema frequente no bairro.

A delegada titular do Creci-SP no distrito da zona sul, Shirley Toledo de Oliveira Kanazawa, acredita que a desvalorização dos imóveis e o aumento da oferta para venda sejam provocados por diversos fatores e agravados pela onda de crimes.
“São casas com mais de 30 anos e pessoas que, com a idade, passaram a ganhar menos. Também há a dificuldade se obter funcionários para a manutenção dos imóveis”, explica.

Mais seguro. A queda de preços verificada no Morumbi não se repete, entretanto, em todas as regiões – mesmo as próximas. De acordo com Shirley, áreas como Jardim Guedala e Vitória Régia ainda atraem a classe A. “E tenho imóveis no Jardim Europa que custam R$ 10 mil por m².”

Em Perdizes, a procura é por casas de vilas, segundo o corretor Hermenegildo Vicente, há 15 anos no mercado.
“Com os preços exorbitantes, está difícil. Uma pessoa não consegue um imóvel desses por menos de R$ 800 mil.” O valor, de acordo com ele, é maior no Pacaembu, onde o metro quadrado custa em média R$ 5 mil.

Segundo o diretor local da Brasil Brokers, Marcelo Senna, os destinos de ex-moradores das casas são os empreendimentos verticais, menores e com reforço na segurança. “A migração é para apartamentos ou para casas em condomínios fechados”, diz.

Viana Neto acredita que os problemas de liquidez e evasão sejam passageiros: “Quando começa a haver ocorrência de assaltos, há dificuldade para a comercialização na região, mas não é irrevogável”. Sanados os problemas, o mercado consegue se recuperar, segundo ele: “Em seis meses, tudo volta ao normal”.

Para Roseli Hernandes, apenas um boato é capaz de interferir na procura de imóveis, e o problema da violência atinge todas as regiões da cidade. Se a intenção é a de evitar erros na aquisição de um imóvel, ela recomenda pesquisa: “Procure uma imobiliária local e se informe”, diz.

Gustavo Coltri
Publicado por O Estado de São Paulo

Alta no preço dos imóveis desacelera em novembro

2011-12-05T06:48:00.001-08:00

Levantamento da Fipe, com base em dados do site Zap Imóveis, mostra recuo nas sete regiões pesquisadas

A alta do preço dos imóveis perdeu fôlego em novembro e registrou a menor elevação nos últimos 15 meses, de acordo com pesquisa da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) baseada em dados do site Zap Imóveis.

O levantamento divulgado nesta segunda-feira (5) mostra que o valor médio do metro quadrado nas sete regiões metropolitanas pesquisadas pela entidade subiu 1,4% em novembro, resultado inferior ao aumento de 1,6% de outubro e bem abaixo do pico de 2,7% registrado em abril.

A alta menor foi verificada em todas as sete regiões pesquisadas e é reflexo da desaceleração da economia brasileira e do maior cuidado dos consumidores, segundo avalia Eduardo Zylberstajn, coordenador do índice Fipezap.

"O cenário de incerteza aumentou e as pessoas estão ficando mais cautelosas", diz Zylberstajn, citando como exemplo a queda no ritmo da criação de empregos e a pressão inflacionária sobre os salários. Ainda assim, afirma ele, a alta no preço dos imóveis é expressiva.

Entre os meses de janeiro e novembro o preço médio do metro quadrado subiu 25%, enquanto nos últimos 12 meses encerrados em novembro a elevação foi de 27,6%. O Distrito Federal continua com o metro quadrado mais caro do País (média de R$ 7,936), seguido por Rio (R$ 7,341), São Paulo (R$ 5,984), Belo Horizonte (R$ 4,584), Recife (R$ 4,559), Fortaleza (R$ 4,253) e Salvador (R$ 3,514).

Em São Paulo, a alta mensal de 1,7% foi a menor desde julho de 2010. A região do Ibirapuera e Vila Nova Conceição manteve o posto de mais cara, com o valor médio do metro quadrado de R$ 9,354. Em seguida aparecem Jardim Paulistano (R$ 9,182) e Chácara Itaim (R$ 8,031).

O Rio e o Recife tiveram as maiores altas nos últimos 12 meses, com acréscimo de 37% e 29%, respectivamente. Na capital fluminense, o valor médio do metro quadrado no Leblon, bairro mais caro da cidade, ultrapassou os R$ 17 mil pela primeira vez. Esse valor deixa para trás outros bairros nobres, como Ipanema (R$ 15 mil), e é 17 vezes maior que o bairro mais pobre, Coelho Neto, onde o preço do metro quadrado não chega a R$ 1 mil.

Para o ano que vem, a tendência de desaceleração no preço dos imóveis deve se manter durante o primeiro semestre, enquanto o cenário de incerteza persistir, afirma Zylberstajn.

Publicado pelo jornal O Estado de S. Paulo.

Clima de interior conquista jovens para casas de vila

2011-12-01T02:37:00.001-08:00

Espaço para jardim e quintal, convivência com a vizinhança e maior segurança em relação às casas de rua levam pessoas jovens a se interessarem por casas de vila.

Por ter morado muito tempo em casa, a arquiteta Letícia Lemos, 32, quis morar em uma de vila quando foi comprar o primeiro imóvel. Escolheu um sobrado geminado de 80 m², em Pinheiros (zona oeste), onde mora com o marido, a filha de dois anos e um labrador.

“Morar em vila é ter vida em comunidade, mas você tem de abrir mão de parte de sua privacidade.”

A vantagem de morar em uma casa em área valorizada cobra seu preço: um sobrado ali chega a ser alugado por R$ 2.700 mensais.

Para a compra de uma casa de vila em Pinheiros, o preço do metro quadrado varia entre R$ 4.500 e R$ 6.000, segundo levantamento da imobiliária Casas de Vila.

O publicitário Felipe Vimi, 27, mora há um mês em um sobrado de 180 m² na Vila Olímpia (zona oeste), que aluga por R$ 4.000 mensais.

O corretor Cristiano Verardo, da Casas de Vila, lembra que esses imóveis oferecem o benefício de não ter condomínio. Em geral, os custos de conservação do espaço comum são baixos. Vimi, por exemplo, paga R$ 20 para o fundo de manutenção do portão eletrônico.

A maior concentração de vilas está na Mooca (zona leste) e na região que abrange Pinheiros e Vila Madalena.

Levantamento da imobiliária Casas de Vila indica que os preços mais altos estão nos Jardins (zona oeste) e vão de R$ 6.000 a R$ 9.000 o m².

Camila Rodrigues
Publicado por Folha Online

Três aplicações financeiras ligadas a imóveis

2011-11-30T06:07:00.001-08:00

Além da compra direta de imóveis, da aplicação em papéis de construtoras e do investimento em fundos de investimento imobiliários, o investidor brasileiro tem também outras três opções principais para aplicar no setor imobiliário. As emissões dos títulos imobiliários estão aumentando e trazem mais uma alternativa de investimento.
Para pessoas físicas, as opções são o CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários), a LH (Letra Hipotecária), e a LCI (Letra de Crédito Imobiliário). Outro ativo menos popular para pessoas físicas (embora não seja restrito), é a CCI (Cédula de Crédito Imobiliário). Somando os quatro ativos, o estoque registrado na Cetip somava 106 bilhões de reais em outubro, um aumento de 43% ante o volume registrado no final de 2010, de 74 bilhões de reais. “As emissões estão muito associadas ao desempenho do mercado imobiliário, que gira em torno da economia. Ou seja, quando a economia vai bem, o mercado responde e as emissões aumentam”, explica Fabio Zenaro, gerente executivo de desenvolvimento de negócios da Cetip.
Os títulos estão caindo cada vez mais nas graças do investidor pessoa física, que pode aplicar diretamente (o que exige investimentos mínimos parrudos), ou por meio de fundos de investimento que dediquem parte de sua estratégia aos títulos. Como algumas operações não exigem identificação do comprador final, não é possível precisar o percentual exato de investidores que aplicam nos ativos. Porém, fazendo uma extensão das operações identificadas, Zenaro estima que 50 bilhões de reais do estoque total está nas mãos dos investidores pessoa física, ou 47,16% do total.
Assim como nos fundos imobiliários, a principal vantagem para o investidor pessoa física é que ele fica isento do pagamento de imposto de renda. A desvantagem, porém, é que mesmo nos produtos mais simplificados, a aplicação mínima para investir nos títulos imobiliários é mais alta que as cotas mais baratas de fundos imobiliários. Conheça os títulos e suas principais diferenças:

CRI – Certificados de Recebíveis Imobiliários
Quando há uma concessão de crédito imobiliário, as companhias securitizadoras autorizadas transformam o crédito em um título, que pode ser lastreados em diferentes tipos de operação. “Um título pode ser de um imóvel já locado ou não. Dependendo da origem, também pode ser indexado ao IGP-M ou à Taxa Referencial), explica Romeu Pasquantonio, diretor de distribuição da Brazilian Finance & Real Estate (BFRE).
A grande variedade de lastro e indexadores é uma vantagem, pois deixa mais de uma opção à disposição do investidor. A opção, porém, não é acessível a um público muito grande. Sem o intermédio de um fundo de investimento, a aplicação mínima é de 300 mil reais.
Também é importante que o investidor entenda que esse título carrega o risco de crédito. Pasquantonio explica que as emissões têm avaliação de agências de rating e é importante que o investidor entenda essa análise antes de aplicar. De um estoque de 27 bilhões de reais em CRIs na Cetip, a estimativa é que 4 bilhões estejam nas mãos de investidores pessoa física.

LH – Letra Hipotecária
O título é lastreado em hipotecas. O prazo pode variar entre 180 dias e 60 meses e pode ser indexado ao IGP-M, IGP-DI, INPC e Taxa Referencial. Ainda há um estoque de cerca de 2 bilhões de reais em LH registrados na Cetip, basicamente nas mãos de investidores pessoa física. As aplicações mínimas também são de 300 mil reais.
O investimento na letra, porém, está caindo em desuso. Apesar de ainda disponível no mercado, as novas emissões estão diminuindo. Isso porque o lastro em hipoteca também é permitido pela regra que criou a LCI e, por isso, as emissões estão migrando de um ativo para outro.

LCI – Letra de Crédito Imobiliário
O ativo é o mais comum nas mãos de pessoa física. O estoque registrado na Cetip é de 44 bilhões de reais. O título é lastreado em crédito imobiliário, garantido por hipoteca ou por alienação fiduciária do imóvel. “O investimento é parecido com a aplicação em um CDB por ser emitido por instituições financeiras. O lastro no crédito imobiliário é a principal diferença”, explica Vitor Bidetti, diretor da Brazilian Mortgages. A empresa tem seus títulos vendidos em 16 instituições financeiras, com aplicações mínimas de 20 mil reais. No mercado, é possível encontrar opções a partir de 10 mil reais.
A remuneração também é parecida com a de um CDB e depende muito do prazo de vencimento do título. Em geral, a aplicação rende entre 85% e 95% do CDI. Em um CDB, respeitando algumas condições, é possível alcançar 100% do CDI. A diferença é que o investimento no título dos bancos não é isento de imposto de renda como é a LCI. Por isso, dependendo do título escolhido, a remuneração líquida pode superar o CDB.

Publicado por Exame.com

Construtora é responsável por defeitos em imóvel por cinco anos

2011-11-29T05:40:00.001-08:00

Empresa deve resolver problemas mesmo quando morador já está instalado

As construtoras são responsáveis por possíveis defeitos da obra de um imóvel por cinco anos. Nesse período, a empresa deve arcar com as despesas e realização de ajustes e reformas necessárias em caso de irregularidade.

O advogado especialista em direito imobiliário, Andre Renato Servidoni, orienta ao morador ter tudo documentado, sobretudo a compra.

“O ideal é comprar estipulando tudo em contrato, características do imóvel, condições de pagamento e adquirir o imóvel de empresas regulamentadas”, afirma.

No caso de reformas, o advogado orienta a fazer um recibo comprovando o pagamento ao profissional que fez o serviço. Este documento pode servir de base legal de prova para discutir qualquer problema em juízo.

Publicado por globo.com

Os caçadores de terrenos na capital

2011-11-26T03:44:00.001-08:00

As aventuras dos corretores que procuram áreas para a construção de novos prédios em São Paulo

Com a explosão do setor imobiliário na cidade, a quantidade de novos apartamentos e residências surgidos por aqui aumentou 60% entre 2005 e 2007. Desde então, o negócio vem se mantendo sempre acima da marca de 30.000 lançamentos por ano. Em 2011, mesmo com o desaquecimento da economia, devem ser inauguradas por volta de 38.000 unidades, o que dá ao mercado um ritmo impressionante de quatro novos imóveis a cada hora. Mais espantoso que isso é como são encontradas áreas para erguer tantas obras numa metrópole já abarrotada de construções. Boa parte do milagre ocorre devido ao trabalho de um grupo de especialistas que ganha a vida caçando terrenos. Atuam na capital cerca de 200 perdigueiros, como a turma ficou conhecida no meio.

O apelido faz todo o sentido. Os profissionais de faro apurado e disposição quase inabalável vivem em busca de oportunidades em áreas desocupadas e, não raro, demonstram o dom de criar espaços. Enquanto a maioria das pessoas passa por um quarteirão e só vê um punhado de sobrados antigos, por exemplo, eles enxergam a chance de ouro para botar tudo aquilo abaixo e dar lugar a um moderno condomínio. “Sem esse trabalho quase anônimo, muitos projetos não sairiam do papel”, afirma Roberto Coelho da Fonseca, diretor-geral de vendas da imobiliária Coelho da Fonseca. Há seis meses, a empresa criou um departamento exclusivo para abrigar nove especialistas em garimpar áreas para futuros empreendimentos.

Um perdigueiro típico atua praticamente em tempo integral e não desliga a antena nem nos momentos de folga. A maioria trabalha por conta própria, no esquema freelancer. O restante faz parte do quadro de imobiliárias e empreiteiras. “Prefiro ser chamado de chato a perder uma oportunidade”, diz o empresário Alexandre Lafer Frankel, sócio da incorporadora Vitacon, no Jardim Paulistano, e caçador de muitas das áreas que transforma em empreendimentos. Certa vez, ele saiu no meio de um almoço de Dia das Mães para ver um terreno que um dos presentes comentou ter vontade de vender. Dias depois, o martelo acabou batido por cerca de 7 milhões de reais para a venda do imóvel em questão, uma área de 1.200 metros quadrados no Morumbi. “Precisamos estar sempre alertas”, explica ele, que divide o escritório com seus irmãos André e Ariel Frankel.

Numa viagem de avião recente para Nova York, André e Ariel sentaram-se ao lado de um empresário e puxaram conversa oferecendo uma barra de chocolate. No meio do papo, o desconhecido contou que desejava negociar um terreno entre as avenidas Paulista e Faria Lima. “Nossos olhos brilharam”, conta Ariel. Logo eles fecharam o acordo e passaram a área para a frente.

Esse ofício exige visão de gavião e paciência de monge tibetano. Os maiores contratos raramente são concluídos antes de seis meses. Alguns deles podem se arrastar por mais de dois anos, dependendo da complexidade do caso e dos valores envolvidos. Em 2001, um grande rolo apareceu na frente do corretor Miro Lisoni. O episódio envolvia a venda simultânea de 25 casas numa área do bairro de Pinheiros para uma empresa que queria o terreno dos imóveis para construir um prédio comercial. Após muita negociação, finalmente chegaram a um consenso e marcaram a data para a assinatura do contrato com todo o grupo. “Na última hora, uma pessoa rompeu o acordo e pediu mais que o combinado”, lembra Lisoni, que começou a ter pesadelos vendo escorrer pelas mãos uma comissão de cerca de 450.000 reais. Dois dias depois, com os ânimos devidamente acalmados, a turma se reuniu novamente e o compromisso foi selado.

Sufoco parecido ocorreu com Piero Sevilla, sócio da Adoke, companhia especializada nesse mercado. Em setembro, ele precisou conversar com 108 pessoas para arrematar doze casas no bairro de Santana. No grupo, nada menos que 26 nomes eram da mesma família. “Havia irmãos brigados que não quiseram ficar na mesma sala nem para assinar os papéis”, recorda.

Os alvos mais cobiçados são locais com mais de 2.000 metros quadrados, tamanho mínimo exigido pelas construtoras para erguer um prédio. O custo de uma área dessas, dependendo da localização, pode ficar em torno de 10 milhões de reais, e o vendedor recebe uma comissão de 3% a 5%, ou seja, entra no seu bolso algo entre 300.000 e 500.000 reais. A bolada faz valer a pena todo o esforço gasto na longa operação de convencimento dos proprietários. “Atuar nesse ramo está cada vez mais complexo, pois tudo o que era fácil já foi comercializado”, lamenta o corretor Christian Jacques Magalhães.

Em 2004, ele largou uma carreira no mercado financeiro e virou caçador. Um dos episódios mais frustrantes do novo trabalho ocorreu quando estava fechando o negócio de um terreno no centro. “Na fase final das tratativas, descobrimos indícios de um lençol freático no lugar”, conta. Foram necessários sete meses até um laudo constatar que o depósito estava seco e não comprometia o espaço, tempo suficiente para os investidores desistirem da compra. “Minha rotina ficou ainda mais estressante”, diz Magalhães.

Apesar das dificuldades, nada parece impossível para esses Sherlocks paulistanos. Exemplo disso foi a saga enfrentada pelo especialista Renato Siqueira, que atuava no escritório de arquitetura Ricardo Julião quando recebeu, em setembro do ano passado, a incumbência de resolver um problema difícil: um cliente queria erguer um shopping popular na Avenida Paulista, numa propriedade entre a Alameda Ministro Rocha Azevedo e a Rua Padre João Manuel. Seria perfeito, não fosse o fato de o terreno em questão pertencer a uma ordem de freiras.

No local, havia apenas uma residência, que servira de escritório até poucos meses antes. Apesar do estado de abandono, nada poderia ser feito ali sem o aval de curadores de fundações religiosas, num processo que corria o risco de se estender por anos. “Para agilizar o acerto, combinamos alugar a área por uma década”, relata Siqueira. Resolvido o imbróglio, as obras do novo centro de compras começaram quase imediatamente e a previsão é que ele seja inaugurado em 2012. Em outra ocasião, o perdigueiro freelancer Sílvio Galvão Pereira viajou diversas vezes a Itanhaém, no Litoral Sul, para ajudar uma proprietária a conseguir o divórcio e assim dar continuidade à venda de sua casa na capital. “Felizmente, deu certo”, diz ele. “O problema é gastar saliva e sola de sapato e ficar sem um tostão.”

Enquanto vivem procurando tesouros escondidos por aí, os especialistas sonham com as pérolas mais cobiçadas da cidade — no caso, espaços enormes e com ótima localização, cujos proprietários resistem há anos a uma saraivada de ofertas. Fazem parte da lista propriedades como a área de 24.000 metros quadrados na esquina das ruas Augusta e Caio Prado, no centro. Entre 1907 e 1967, funcionou ali o Colégio Des Oiseaux, tradicional escola de ensino exclusiva para mulheres. Segundo estimativas do mercado, os dois lotes que compõem a propriedade valem hoje 84 milhões de reais.

A exemplo das ações da bolsa de valores, as cotações são voláteis e podem mudar de uma hora para outra. Desprezadas durante um longo período, as áreas vizinhas à Marginal Pinheiros tiveram seu valor elevado nos últimos anos. O engenheiro Walter Torre Junior, proprietário da construtora WTorre, comprou em 2006 aquele que era considerado um dos maiores micos da cidade, o terreno onde estava o esqueleto da Eletropaulo, quase na esquina da via expressa com a Avenida Presidente Juscelino Kubitschek. Gastou, na ocasião, 400 milhões de reais. Completada a construção, vendeu-a dois anos depois ao Santander por 1 bilhão de reais. O banco fez dela a sua nova sede. “Namorei o endereço por anos, pois sabia que ali havia uma oportunidade”, revela o empresário, que ergueu ao lado outra torre de escritórios e o futuro shopping JK Iguatemi. “Ninguém acreditava na minha aposta.”

Na rotina dos caçadores, a descoberta de uma pepita no mar imobiliário da cidade, muitas vezes, é o primeiro capítulo de uma novela. Grande parte da energia dos profissionais acaba sendo direcionada para os passos seguintes do processo, que envolvem o convencimento do proprietário sobre a conveniência da venda. O executivo Otávio Zarvos, da incorporadora Idea!Zarvos, perdeu a conta dos cafés que tomou com a dona de uma casa que ficava bem no meio de um terreno onde pretendia construir, na Vila Madalena. “Ela pedia um valor altíssimo, pois achava que não tínhamos alternativa”, afirma Zarvos. Quando viu que o empreendimento sairia de qualquer maneira, a proprietária resolveu aceitar a oferta inicial. Tarde demais. A casa continua no mesmo lugar e atualmente está cercada por todos os lados pelo edifício da Zarvos. “Espero até três meses para a pessoa se decidir. Passado esse período, começamos a desenvolver o projeto”, diz o empresário.

À frente do departamento da Coelho da Fonseca criado para buscar terrenos, a corretora Elizabeth Pascotto já encaminhou 25 áreas a construtoras e aprendeu a lidar com ânimos acirrados. “O primeiro passo é mostrar respeito pelo lugar onde a pessoa mora e, em seguida, aguçar seu desejo de mudar”, conta. Foi assim que convenceu a dona de casa Francisca da Conceição a vender recentemente sua residência no Brooklin. Arredia no primeiro contato, ela foi cedendo até chegar a um entendimento. O dinheiro da venda serviu para comprar um caminhão para o marido, que trabalha como motorista, e procurar um imóvel melhor para a família. Na Vila Mariana, uma negociação da Lindencorp quase emperrou por causa de um inquilino, o Abrigo Vovó Ilza, responsável por mães adolescentes. Sem poder ir para outro bairro, o que prejudicaria o trabalho da entidade, a ONG recorreu à incorporadora para achar uma nova sede. Deu certo: está de malas prontas e se mudará neste mês para alguns quarteirões adiante.

Publicado por Veja São Paulo.

Interesse por imóvel cresce em todos os segmentos de renda

2011-11-24T02:36:00.001-08:00

Metade do contingente de famílias que quer comprar imóvel tem intenção de investir para renda futura, detecta pesquisa tabulada pelo Centro Técnico Datastore e apresentada no Brazil GRI 2011

Atualmente, em qualquer nível de renda, aproximadamente 30% dos consumidores pensam em comprar um imóvel, índice que sobe para 50% entre aqueles que ocupam faixas de renda mais baixas. Cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, pela alta oferta, estão enquadradas no primeiro caso.

No entanto, na região Nordeste, em localidades como Fortaleza, Natal ou Recife, aumenta a parcela de consumidores com necessidade de adquirir o imóvel próprio, constata a pesquisa Acervo Datastore 2009-2011 tabulada pelo Centro Técnico Datastore, com sede em Campinas, a cerca de 100 quilômetros de São Paulo.

“Vemos um novo investidor nascer no país. Ele pertence à família com imóvel próprio, renda baixa, média ou alta e que quer comprar apenas mais um novo imóvel para renda futura (venda ou locação). Este volume é grande, em algumas cidades chega próximo à metade do contingente da famílias que quer comprar imóvel em 24 meses”, declara Marcus Araújo, presidente do Datastore, instituição que desenvolve pesquisa com soluções para os problemas de incorporação encomendada por um total de cem construtoras e incorporadoras de todo o país.

Araújo apresentou o trabalho durante o Brazil GRI 2011 (Global Real Estate Institute), que reuniu entre os dias 8 e 9 de novembro, em São Paulo, os profissionais do mercado imobiliário para debater estratégias de investimentos imobiliários no Brasil.

Segundo o presidente do Datastore, “o Nordeste e Centro- Oeste são mercados mais aquecidos que o Sul. Em São Paulo e no Rio de Janeiro, do total de entrevistados, entre 32 % e 34 % demonstram intenção em adquirir imóvel em 24 meses”, ressalta

Entre as faixas de renda A e B, conforme a pesquisa apresentada por Marcus Araújo, há duas grandes vertentes, uma na qual pelo menos metade já tem imóvel mas ainda assim deseja adquirir um segundo, neste caso de melhor padrão. “A tipologia do quatro quartos só tem massa crítica em São Paulo e no Rio de Janeiro. Em cidades como Florianópolis, Natal, Fortaleza, as pessoas preferem três dormitórios com uma terceira sala, varanda gourmet para receber os amigos e também porque a família diminuiu”, diz ele.

Na classe C, que é emergente e que surgiu nos ultimos dez anos, não há desejo, há necessidade. Por isso geralmente as vendas para essa faixa de renda acontecem com grande velocidade e isso por causa de dois grandes fatores: o subsídio do governo, do programa Minha Casa, Minha Vida, e a necessidade de se criar um produto para essa faixa. “É o sonho da casa própria se tornando realidade, uma coisa palpável, porque tem opções e, com a economia estável, é possível programar a compra em até 300 meses”.

No município de Imperatriz, no Maranhão, a pressão da demanda de 48% é quase o dobro do que em São Paulo. No Nordeste brasileiro aumenta assim como no sul enquanto Rio e são Paulo se mantém estável, incluindo o rico interior paulista. No Norte, Nordeste e Sul, a renda cai. “Nessas regiões a demanda existe, assim como as oportunidades, e as pessoas absorvem rapidamente as unidades disponíveis”, atesta o consultor

Quanto menor o poder de compra, maior é a pressão da demanda. Entre São Paulo e Rio de Janeiro e o restante do país ainda é possível identificar oportunidades de negócios, principalmente no Distrito Federal, Paraná, Santa Catarina e Mato Grosso do Sul, e alguns estados do Nordeste como Ceará, Pernambuco e Salvador.

“Cidades de 250 mil a 300 mil habitantes são grandes oportunidades para loteadores. Isso vale de Arapiraca, em Alagoas, e Dourados, no Mato Grosso do Sul, a Piracicaba, em São Paulo”, explica.

A Datastore atende construtoras, loteadores e incorporadores de todo o Brasil com suas pesquisas de mercado. O foco são pesquisas com entrevistas pessoais/presenciais com consumidores com renda e com interesse em adquirir produtos imobiliários.

Nos últimos 24 meses realizou estudos com aproximadamente 56 mil entrevistas de campo executadas sobre demanda imobiliária, a pedido dos vários clientes em todo o país. Observou-se que existe uma intenção média de adquirir imóveis em torno dos 33% das populações das classes A, B e C+ com renda superior a R$ 2,5 mil e de R$ 3 mil em diante.

Escolha do imóvel para moradia

“Este Acervo Datastore, de 2009-2011, nos diz que a vontade de adquirir imóveis por todo o Brasil é muito grande e consolidada, mesmo com toda a oferta realizada nos últimos anos”, enfatiza Araujo.

O perfil do morador identifica famílias que querem comprar imóvel para morar, e que procura principalmente segurança, comodidade (comércios e serviços próximos de onde vai morar) e área verde, ou seja, regiões no entorno das cidades contendo natureza, ou projeto paisagístico de qualidade se o empreendimento estiver numa área verticalizada.

Na média geral, o interesse do comprador recai sobre os imóveis com no mínimo uma suite (ou mais suites para as rendas mais altas); lavabo; uma sala de TV além das salas de estar e jantar; varanda gourmet, que serve para eventos dentro de casa, sem usar o salão de festas, que se destina a ocasiões com mais gente, integrada com a cozinha por uma porta de acesso.

Na parte externa, foi-se o tempo dos tradicionais clubes sociais externos, trocados agora pelos condomínio. As famílias querem piscina com raia que está na moda; área para passear com cães, e área verde com praça, bosque ou minibosque.

Publicado por Brasil Econômico

SP: mesmo com preço em alta, venda de imóvel usado sobe 1,91% em setembro

2011-11-23T10:49:00.001-08:00

Os imóveis usados ficaram 6,6% mais caros em setembro, na comparação com agosto. Mesmo assim, de acordo com pesquisa divulgada pelo Creci-SP (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo) nesta terça-feira (22), o índice de vendas, que estava em 0,5388 em agosto, subiu 1,91%, para 0,5491 em setembro.

"Nesse período final de ano, a expectativa é que as famílias destinem ganhos adicionais com 13º salários, férias e abonos para a compra da casa própria, ou para mudar de endereço por meio do aluguel, o que deverá impulsionar o crescimento dos dois mercados", afirma o presidente do Creci-SP, José Augusto Neto.

Os imóveis usados com valor superior a R$ 200 mil continuaram sendo os preferidos dos paulistanos no mês retrasado, com participação de 57,08% das vendas.

Quando analisadas as regiões de São Paulo, o maior percentual de vendas foi registrado na zona B (Aclimação, Alto da Lapa, Sumaré, Granja Viana, Jardim Marajoara), com 23,97% do total. Em seguida, está a zona C (Butantã, Cambuci, Ipiranga/Museu, Jabaquara, Santo Amaro), que participou com 23,55% das vendas.

Na sequência aparece a zona D, que inclui bairros como Bela Vista, Jaçanã e Vila Alpina, que participou com 20,25%, e a zona E (Campo Limpo, Itaquera, São Miguel Paulista, Pedreira), com 18,6% das vendas. Por fim, vem a zona A (Brooklin - velho, Campo Belo, Pacaembu, Perdizes, Cidade Jardim), com 13,64%.

Vendas

A maioria das vendas se deu com financiamento - 53,72% do total. As vendas à vista totalizaram 42,56%, enquanto que o pagamento parcelado pelos proprietários responderam por 2,48%, e os consórcios tiveram representação de 1,24%.

Publicado por InfoMoney

Acordo sobre atraso na entrega de obras não beneficia comprador, avaliam consultores

2011-11-22T05:10:00.001-08:00

O termo firmado entre o Secovi-SP (sindicato do setor imobiliário) e o Ministério Público recentemente não beneficia compradores que não recebem o seu imóvel na data combinada. A avaliação é de especialistas em mercado imobiliário consultados pela Folha.

“E, se eles não entrarem na Justiça, terão prejuízo a cada mês”, diz o gerente de repasse imobiliário da consultoria Creditaria, Maximiliano Bittencourt.

Firmado no mês passado, o Termo de Ajustamento de Conduta foi feito após os seguidos atrasos de incorporadoras pelo país. Nele, o Secovi-SP se compromete a orientar as empresas a incluir em seus contratos cláusulas que aumentem a transparência e indenizem os compradores em caso de atraso na entrega das obras.

Previstas para entrar em vigor no início de 2012, as medidas são criticadas pelo presidente da Associação dos Mutuários do Estado de São Paulo, Marco Aurélio Luz.
“Para conseguir uma indenização justa, as pessoas precisarão continuar entrando na Justiça”, afirma.

Isso porque a indenização prevista no acordo não condiz com os valores que os proprietários recebem quando costumam recorrer à Justiça. Nela, os construtores que atrasarem o cronograma de obras e aceitarem as recomendações do Secovi pagarão 2% do valor até então pago pelo consumidor. Além disso, receberão mensalmente cifras referentes a 0,5% do saldo quitado.

O problema, diz Bittencourt, é que o saldo devedor continuará sendo corrigido. “Nos financiamentos, geralmente as pessoas começam a pagar quantias consideráveis apenas depois que o imóvel foi entregue. Como o valor mensal é sobre o que foi pago, a pessoa fica sem o imóvel e, enquanto isso, não consegue pagar um aluguel “, afirma.

“Consideremos uma pessoa que começa a financiar um imóvel de R$ 400 mil e que até o dia previsto para a entrega do imóvel, tenha pago 20% (R$ 80 mil), exemplifica Bittencourt.

Pelo acordo, o consumidor receberia no primeiro mês uma a multa é de 2% sobre o que foi pago (R$ 1.600) mais uma correção mensal de 0,5% (R$ 400). A partir do segundo, ela passaria a receber R$ 400 por mês.

O problema fica no saldo devedor, diz Bittencourt. Dos R$ 400 mil, foram pagos R$ 80 mil –ainda faltam R$ 320 mil. Neste caso, a correção monetária–que costuma ser de 0,8% ao mês sobre o saldo devedor– é de R$ 2.560. Ou seja, a cada mês, o consumidor ganharia R$ 400, mas perderia R$ 2.560, tendo assim uma despesa de mais de R$ 2.000.

OUTRO LADO
Para o presidente do Secovi-SP, João Crestana, as condições do termo são corretas, pois acabam indenizando mais quem investiu mais no imóvel e, por consequência, correu riscos maiores. “Logicamente, aquele que colocou mais [dinheiro] vai receber uma compensação muito maior num eventual atraso”, argumenta.

Além disso, ele lembra que o termo não tem força de lei, e o sindicato não pode obrigar os sindicatos a seguir as orientações.

“É apenas um padrão de conduta, e hoje nem isso tem. Agora, as ações partem de uma discussão pública prévia”, afirma.

“Existem empresas que fazem e farão mais do que isso, e outras que farão menos”. As pessoas poderão pesquisar as empresas e, aquelas que tiverem problemas e se sentirem lesadas, devem sempre continuar buscando a Justiça, defende Crestana.

Publicado por Folha de São Paulo.

“Sala e quarto” ganha modernidade e conquista jovens

2011-11-21T06:30:00.001-08:00

O aumento das vendas de imóveis de um dormitório decorre, em grande parte, do “bônus demográfico” brasileiro, situação em que o número de pessoas ativas entre 20 e 50 anos supera a soma de crianças e aposentados.

Esta mudança aliada à mobilização econômica de 40 milhões de cidadãos registrada nos últimos anos e às melhorias das condições de crédito permitiu a geração de uma demanda imobiliária até então inédita.

Esses consumidores “antenados“ e contestadores analisam os investimentos, comparam preços e usam as redes sociais para trocar informações. Priorizam a individualidade e têm visão urbanística particular.

Solteiros ou casais sem filhos devotam-se à carreira e à formação profissional. O interesse imobiliário desses jovens vai de estúdios compactos e sem divisórias, com 35 metros quadrados e sem vaga de garagem, perpassam os “sala e quarto” e se alçam aos sofisticados lofts de 100 metros quadrados e duas vagas.

Uns exigem preços acessíveis e dispensam equipamentos comunitários, fator preponderante para a redução da taxa condominial. Outros procuram condomínios adjacentes ao metrô e a corredores de ônibus, e valorizam funcionalidades como lavanderia coletiva.

Arquitetura moderna, espaços abertos, raia de natação, espaço gourmet são desejos refinados desse público, que considera essencial a proximidade do imóvel com o local de trabalho, universidades, cinemas, bares, restaurantes e baladas. Preço não é o fator decisivo para a compra do imóvel.

Nas regiões periféricas da cidade de São Paulo há procura por unidades menores e disponíveis por aproximadamente R$ 100 mil. Em regiões mais centrais, há aquelas disponíveis por R$ 250 mil e dependendo da localização e dos atributos, encontram-se as que ultrapassam R$ 1 milhão.

Sucesso nas décadas de 1960 e 1970, a locação de quitinetes complementava a aposentadoria de seus proprietários. Porém, o protecionismo danoso da lei do inquilinato vigente à época permitiu que inquilinos de má-fé deixassem de pagar o aluguel, danificando imóveis e se recusando a sair. Com isso, essas unidades perderam reputação.

Agora, imóveis de um dormitório recuperam importância e incentivam a volta da locação como investimento. As modernidades legais e a demanda permitem este progresso.

João Crestana é presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e da Comissão Nacional da Indústria Imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CII/CBIC)
Texto gentilmente cedido por PortalVGV

Caixa cria garantia para proteger comprador que financia casa direto com construtora

2011-11-20T05:00:00.001-08:00

A Caixa Seguros acaba de lançar uma modalidade indicada para quem compra imóvel financiado diretamente pela construtora ou pelo sistema de obra por administração, a preço de custo. O seguro prestamista Dívida Zero protege o dono do imóvel e as construtoras, em caso de morte e invalidez permanente total por acidente.

A modalidade prevê que, se ocorrer qualquer um dos imprevistos cobertos pelo seguro, a seguradora quita o saldo devedor do financiamento. E deixa a família do segurado livre de dívidas.

O novo modelo beneficia também as construtoras, que terão a certeza de que o orçamento da obra não vai ser prejudicado em virtude de algum imprevisto. Em geral, o prazo de pagamento pode chegar a 84 meses.

Segundo a Caixa Seguros, o capital segurado é calculado pelo preço do imóvel e o prazo do financiamento estabelecido pela construtora, seguindo o perfil do cliente. Para uma cobertura de, por exemplo, R$ 150 mil, a parcela do seguro será de R$82. A despesa pode ser cobrada no mesmo boleto do financiamento. O reajuste da proteção é calculado mensalmente, aplicando uma taxa sobre o saldo devedor. Dessa forma, há tendência de redução gradual com o tempo.

De acordo com o diretor da Martinelli Imóveis, André Moreira, o modelo vai agregar valor na hora da negociação. “O seguro da Caixa será bem-vindo”, afirma.

Moreira cita a Barra da Tijuca e o Recreio dos Bandeirantes, onde muitos compradores financiam com a construtoras, como potenciais beneficiados. “Todos os envolvidos na operação ficam protegidos”, afirma o diretor.

Ele prevê que o seguro vai impulsionar também lançamentos pelo sistema de obra por administração. Nesse modelo, não há a figura do incorporador, o que contribui para reduzir o preço final de cada unidade. Também não há saldo devedor, pois, quando o comprador recebe as chaves, o imóvel já estará quitado.

Seguro para operário da construção

Os trabalhadores da construção civil podem contar com seguro de vida exclusivo. A Caixa Seguros lançou o Vida Construção, seguro com coberturas específica para empregados de construtoras e empreiteiras.

Rosana Techima, diretora da Caixa, diz que a empresa já tinha grande variedade de seguros de vida, mas sentiu necessidade de um específico para os trabalhadores desse setor.

Além da cobertura de morte, o produto oferece garantias adicionais como invalidez permanente por acidente, serviço de assistência funeral e cobertura para morte de cônjuges ou filhos dos trabalhadores.

A contratação do seguro é feita pela empresa. De acordo com uma simulação da Caixa, para uma indenização de R$ 35 mil, em caso de morte de qualquer causa, para 60 empregados, a despesa é de R$ 675,33 por mês.

CRISTIANE CAMPOS
Publicado por O Dia
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Imobiliária não pode cobrar corretagem do comprador

2011-11-19T04:06:00.001-08:00

TAC prevê que valor da corretagem, que pode chegar a 6% do valor do imóvel, seja pago pela construtora São Paulo - Ministério Público do Estado de São Paulo firmou Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com a intermediadora de vendas Abyara Brokers, no qual a empresa deve cobrar as despesas de corretagem diretamente da construtora que está vendendo o imóvel, proibindo que essa cobrança seja feita diretamente do cliente. O acordo prevê que a construtora deve colocar nas propostas de compra e venda dos imóveis a informação de que a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem não é do consumidor. De acordo com Marcelo Tapai, especialista em Direito Imobiliário e sócio do escritório Tapai Advogados, essa cobrança sempre foi indevida e o consumidor não deve pagar por esse custo arbitrário. Muitos consumidores, empolgados com a aquisição da tão sonhada casa própria, acabam não se atentando com esta cobrança cujos valores costumam ser significativos. “Os valores podem chegar a representar 6% do valor do imóvel. Assim, se o preço de compra do imóvel é da ordem de R$ 300 mil, as taxas de corretagem seriam no importe de R$ 18 mil”, afirma Tapai. O Código de Defesa do Consumidor garante ao consumidor prejudicado a restituição dos valores pagos e que foram cobrados indevidamente, porém o consumidor precisa ingressar com uma ação para reaver o dinheiro. Atualmente diversas decisões judiciais vêm condenando as empresas, tanto construtoras quanto intermediadoras, a restituir os valores cobrados ilegalmente dos consumidores que se sentem lesados e o TAC tende a ser um forte aliado nessas decisões. A empresa tem 60 dias para se adaptar e, caso descumpra o termo, está sujeita a multa de R$ 30 mil por consumidor. O Ministério Público também tentou firmar o mesmo acordo com a construtora MRV, que se negou a assinar a proposta e por isso os promotores ingressaram com uma ação civil pública para proibir a empresa de realizar a cobrança. A juíza Daise Fajardo Nogueira Jacot, da 15ª Vara Cível de São Paulo, decidiu pela ilegalidade da cobrança da taxa diretamente dos consumidores, sob pena de multa diária de R$ 5 mil em caso de desrespeito da decisão. Outras empresas do setor imobiliário estão sendo procuradas pelo Ministério Público para firmarem acordo no mesmo sentido e também poderão ser processadas, caso não aceitem a orientação.

Publicado por Exame.com

Locação comercial de imóveis cresce 12% em SP

2011-11-18T04:09:00.001-08:00

44% dos novos aluguéis fechados neste ano foram relativos a conjuntos e salas comerciais, aponta levantamento da Lello; rentabilidade chega a 1% do valor do imóvel

O número de novos contratos de locação de imóveis comerciais na cidade de São Paulo cresceu 12% entre janeiro e outubro deste ano, na comparação com o mesmo período de 2010. É o que aponta levantamento da Lello, empresa líder em administração imobiliária no Estado.

Segundo a administradora, a rentabilidade dos aluguéis comerciais para os proprietários varia de 0,7% a 1% do valor do imóvel, dependendo de sua localização, estado de conservação e relação entre oferta e procura, entre outros fatores.

Das novas unidades comerciais alugadas na capital paulista este ano, 44% foram salas e conjuntos comerciais destinadas, na sua maioria, à instalação de consultórios médicos e odontológicos e escritórios de representação, advocacia e contabilidade.

Outros 21% foram casas comerciais para escritórios, clínicas de estética e cabeleireiros, e 18% se referiram a salões comerciais para diversas atividades, principalmente abertura de novas lanchonetes e bares. Ainda entre os imóveis comerciais locados, 10% foram de lojas de rua, com destaque para comércio de roupas e calçados, e 7% de galpões, destinados a indústria e comércio, a maioria na área de armazenagem e logística.

“Um terço de nossas locações são para fins comerciais, e este crescimento indica que o mercado continua bastante movimentado, representando uma ótima oportunidade de investimento para quem deseja complementar seus rendimentos com o aluguel”, diz Roseli Hernandes, diretora da Lello Imóveis.

Ela dá algumas dicas para quem deseja investir na compra imóveis para locação comercial:

- Ter um imóvel regularizado, com habite-se e planta aprovada.
- A unidade deve ser compatível com o ramo de atividade.
- É importante analisar a vocação do imóvel.
- Procurar assessoria especializada, que terá condições de avaliar a vocação e o potencial de rentabilidade do negócio.
- É necessário avaliar a região e o bairro, seu zoneamento (se é possível alugar para fins comerciais), segurança, acessos, opções de transporte público e disponibilidade de serviços no entorno.

Texto gentilmente cedido por PortaVGV.
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Tapumes de obra viram galerias urbanas de arte e poderosas ferramentas de marketing imobiliário

2011-11-17T05:44:00.001-08:00

Para que serve um tapume em uma obra? Cercar o terreno? Proteger a construção que está sendo erguida ali? Sim, serve para tudo isso, mas também para muito mais. As construtoras e incorporadoras brasileiras estão transformando estes muros temporários em poderosas ferramentas de marketing.

Outrora pixados e mal conservados, atualmente os tapumes estão abrigando até galerias de arte urbanas. Para evitar o vandalismo, muitas construtoras estão convidando artistas locais para exporem nestes espaços a sua arte.

A EBM Incorporações criou o projeto Arte de Obra, que transforma tapumes brancos em telas prontas para receber obras de arte. O objetivo é criar uma galeria a céu aberto, oferecendo acesso gratuito à obras de artistas de renome, estimulando a cultura e a criatividade dos moradores de Goiânia, levando mais beleza e colorido para as ruas, além de incentivar e gerar oportunidades para os artistas na divulgação de seus trabalhos.

Em Curitiba-PR, o bairro Rebouças ganhou uma exposição de arte a céu aberto, graças a uma ação assinada pelo Grupo Thá, com o nome de ‘Pintando o 7th no Rebouças’. Sete artistas que participam do coletivo de arte e design Mucha Tinta foram convidados para colorir o tapume com extensão de 230m do futuro lançamento da Thá, o multifuncional 7th Avenue Live & Work, vizinho da Ponte Preta e do futuro campus da Universidade Federal do Paraná.

A Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI) e a Cyrela Commercial Properties (CCP), em parceria com a Associação Paulista Viva, presentaram a Avenida Paulista, via mais famosa da cidade de São Paulo-SP, com tapumes artísticos colocados no empreendimento das incorporadoras, localizado na esquina com a Rua Pamplona. Os retratos são produzidos por integrantes da ONG Revolucionarte, que capacita jovens de comunidades carentes por meio de cursos profissionalizantes de pintura artística em murais. Por meio da técnica de aerografia, que utiliza compressores de ar, as pinturas no tapume prometem resgatar a história de uma das regiões mais importantes de São Paulo, com uma linguagem dinâmica, harmonizando o ambiente e interagindo com o público.

Já a incorporadora Smart! foi além e inovou em Porto Alegre-RS trazendo o primeiro “tapume 3D” do mundo. A charmosa rua Amélia Teles, no bairro Petrópolis, foi o endereço escolhido para a ação. Lá a tecnologia 3D pode ser conferida pelos moradores da cidade. Quem visitasse o número 315 veria um tapume com uma imagem 3D em tamanho real do living de um dos apartamentos. Usando óculos vermelho/azul, distribuídos gratuitamente no local, o visitante teve a sensação de profundidade, como se estivesse dentro da residência.

Uma das pioneiras em utilizar a arte em tapumes foi a Goldsztein Cyrela. Com o objetivo de estimular a cultura e a criatividade, ao pintar os tapumes que cercam o terreno da obra, a empresa deixou um espaço em branco com a indicação de ‘reservado para a grafitagem’. Artistas anônimso deixaram sua marca no local através de coloridos desenhos feitos com spray.

Todas estas ações provam que é possível inovar, mesmo em mercados tradicionais como o da construção civil. Basta ter criatividade e, principalmente, vontade.

Texto e imagem gentilmente cedido por PortalVGV.
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LUCRO IMOBILIÁRIO E IMPOSTO DE RENDA

2011-11-16T06:02:00.001-08:00

Todo o ano quando começa o Imposto de Renda é uma enxurrada de perguntas na internet sobre a venda de imóveis e o imposto de renda. A tributação de vendas de imóveis foi instituída em 1946 e extinta em 1966. Em 1974 voltou a ser tributado em situações especiais. Hoje a Lei estipula tributação de 15% sobre o ganho de capital na compra e venda de imóveis com isenção em alguns casos. Incide sobre a venda de imóveis tributação de 15% sobre o lucro imobiliário que deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao da venda do imóvel. Se você comprou um imóvel em Novembro de 2011 não importando o dia você terá até o dia 31 de Dezembro de 2011 para recolher o imposto.
Conceitua-se Lucro Imobiliário a diferença entre o valor que você pagou pelo seu imóvel e o valor que você está vendendo ele ou seja o valor que você declarou na sua última declaração de renda é o valor do imóvel para efeito de calculo do lucro imobiliário. Assim se você declarou nos últimos impostos de renda que o imóvel foi adquirido por 300 mil reais e o vendeu este ano por 550 mil reais haverá lucro imobiliário sobre 250 mil reais, salvo as situações de isenção citadas mais adiante. Cabe reforçar que a Receita Federal não permite atualisações do preço dos imóveis devendo sempre ser declarado o que você pagou quando o adquiriu. O lucro pode ser isento ou ser diminuído por fatores de redução definidos pela Receita. Quanto a isenção, estarão isentos de pagamento de imposto: na venda de um único imóvel até R$440.000,00 desde que o contribuinte não tenha feito outra venda de imóvel nos últimos 05 anos. Significa que se você tem um imóvel somente e até 05 anos atrás não vendeu nenhum outro em seu nome e este atual vale até 440 mil reais, você pode vende-lo sem precisar recolher imposto sobre o lucro imobiliário; Na venda de imóvel por até R$ 35 mil (considerado pequeno valor) - o limite é mensal e vale para a soma obtida com a venda de um ou mais imóveis. Neste caso você também estará isento pois considera-se imóvel de valor muito baixo. digamos que você tenha 03 imóveis que valem 15 mil reais cada e você vende os 03 no mesmo mês. Estará isento por ficar dentro da cota de 35 mil reais que é valida mensalmente. Se você vender um imóvel por mês de 35 mil reais totalizará no final do ano menos de 440 mil reais. Está isento. Na venda de imóvel adquirido até 1969 - nesse caso, há redução de 100% do lucro. Qualquer imóvel adquirido antes de 1969 não paga imposto. Na venda de um imóvel quando o valor recebido for usado integralmente na compra de outro no prazo máximo de 180 dias. Neste caso você vende o imóvel e a partir da data da venda passa a contar os 180 dias para que você use todo o valor do dinheiro para a compra de outro imóvel. a lei permite que você use todo o valor para comprar mais de um ou seja você pode vender um e usar todo o dinheiro para comprar dois ou três ou pode vender 02 imóveis e usar todo o dinheiro para comprar um. Portanto para a isenção o importante é que você use todo o dinheiro. Se você vender o imóvel por 500 mil reais e utilizar somente a metade para comprar outro haverá incidência de imposto sobre a parte do dinheiro que não foi utilizada na compra. esta isenção é apenas para brasileiros que residam no país.
Programa Ganho de Capital
Deve ser feito o download(baixado para o computador) do programa no site da Receita Federal do Brasil para todas as pessoas que não se encaixem nas isenções. Neste programa será feito o cálculo do imposto devido sobre o lucro imobiliário. É importante porque dentro do programa já consta os fatores de redução e é um excelente auxiliar. O programa aplica 03 fatores de redução conforme o caso. Para imóveis adquiridos antes de 1988 o contribuinte pode deduzir 5% ao ano em que ele ficou na sua propriedade. Se você comprou um imóvel em 1970 por 50 mil e o vendeu por 100 mil terá 50 mil reais de lucro imobiliário mas como o adquiriu em 1970 abate 5% por ano até 1988 ou seja 5% x 18 anos = 90% de abatimento sobre os 15% que ele teria que pagar sobre o valor do lucro imobiliário. Os outros dois fatores de redução implicam em descontos para imóveis que não foram atualisados a partir de 1996. Quanto a doações de imóveis se não houve atualização de preço por quem recebeu o imóvel em doação ele estará isento mas se quem recebeu a doação quiser atualizar seu valor estará sujeito as regras

Texto gentilmente cedido por Saber Imobiliário.
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Financiamento Imobiliário - Milhões a perder de vista

2011-11-15T08:42:00.001-08:00

Foi-se o tempo em que o crédito imobiliário era usado apenas por famílias de classe média que passavam anos economizando para sair do aluguel. Cada vez mais um novo perfil de cliente integra as carteiras de financiamento imobiliário dos bancos. São os compradores de altíssima renda, que adquirem imóveis de luxo com valores que ultrapassam facilmente R$ 2 milhões. Não apenas os clientes de classe A estão optando pelo crédito, como estão escolhendo financiamentos de prazo mais longo possível, acima de 20 anos. Por trás da opção dos endinheirados pelo financiamento está uma conta simples. Muitos grandes investidores têm remuneração maior em suas aplicações financeiras do que os juros do crédito imobiliário. A taxa média de financiamento imobiliário no Brasil é de 11% ao ano mais Taxa Referencial (TR) para imóveis com valores acima de R$ 500 mil. Mas os clientes preferenciais conseguem, sem tanto esforço, pagar juros de 9,5% ao ano mais TR. Claro que esse custo não compensa para quem aplica suas economias numa caderneta de poupança.

Mas os milionários têm aplicações em renda fixa que rendem mais que 100% dos Certificados de Depósito Interfinanceiro (CDI), isto é, acima de 11,5% ao ano. “É uma conta simples, os clientes de primeira linha têm informações sobre diferentes investimentos e conseguem retornos acima do gasto com o financiamento imobiliário. Além de ter um resultado financeiro positivo, não perdem a liquidez”, diz José Roberto Machado, diretor de crédito imobiliário do Santander. Mas quem quer optar pelo financiamento para deixar o dinheiro aplicado deve ter calma. É preciso se assegurar de que o gerente do banco conseguirá condições especiais: um ponto percentual no juro faz uma diferença gigantesca nos empréstimos de longo prazo. Considerando um imóvel de R$ 4 milhões do qual o cliente queira financiar metade do valor: se a taxa de juros for de 11%, a parcela mensal num empréstimo de 23 anos é de R$ 25.500. Se o comprador conseguir negociar uma taxa de juros de 9,5%, sua prestação cai para R$ 17.300.

Talvez a opção seja buscar assessoria de empresas especializadas. A imobiliária carioca Judice & Araújo, que só comercializa imóveis de alto padrão, criou, depois de 36 anos, um departamento para ajudar os compradores a buscar crédito. O sócio da imobiliária, Frederico Judice Araújo afirma que há alguns anos não se cogitava financiar esses imóveis. “Mas, com a estabilidade da economia, os clientes fazem a conta e percebem que é possível ganhar mais em aplicações, dependendo do juro do crédito”, diz. De janeiro a setembro, a imobiliária já simulou financiamentos no valor de R$ 70 milhões e entre 15% e 20% dos clientes fecharam algum tipo de crédito com os bancos. “Tenho certeza que esse número vai crescer”, afirma Araújo. Em média, as famílias de classe A atendidas pela imobiliária financiam 47% do valor do imóvel por um prazo de 23 anos, mesmo em apartamentos de mais de R$ 35 milhões.

O perfil do comprador desses imóveis é semelhante ao de outras faixas de renda: homem, com 40 anos, casado, com o objetivo de moradia. “Mas notamos também maior interesse daqueles que querem um segundo imóvel, de veraneio ou para investimento”, afirma o sócio da imobiliária. O diretor de crédito imobiliário do Bradesco, Cláudio Borges, diz que o aumento de financiamentos para a classe A está ligado à queda dos juros e flexibilidade nos prazos. “Além do custo de oportunidade, os contratos de financiamento hoje são muito simples e aprovados rapidamente, principalmente para alguém que tem recursos”, afirma. Os prazos do crédito imobiliário estão cada vez mais longos, e o cliente de alta renda não é exceção. Com isso, o valor das prestações cai, aumentando a liquidez dos clientes. No Bradesco, a média de tempo solicitada ao assinar o contrato é de pouco mais de 23 anos (284 meses).

Há um ano, os contratos tinham em média 18 anos e meio. O tempo médio de quitação é normalmente mais curto (passou de 16 anos para 18). “Os clientes de alta renda não se preocupam com prazo na hora de solicitar o crédito porque sabem que podem pagar quando precisarem”, diz Borges. Os bancos fazem de tudo para atender bem os endinheirados em busca de crédito. “O spread nestes empréstimos é baixo, mas em média vendemos oito novos produtos com quem faz o financiamento imobiliário conosco”, acrescenta o diretor do Bradesco. Mas não é só a demanda dos ricos que vem aumentando a parcela dos imóveis de alto valor na carteira dos bancos. A escalada de preços dos últimos anos tornou mais comuns apartamentos e casas acima de R$ 1 milhão nas grandes cidades. Na zona sul do Rio de Janeiro ou em bairros como os Jardins, na capital paulista, a cotação de apartamentos de médio padrão facilmente supera a cifra.

Em consequência, o valor médio dos empréstimos imobiliários sobe. Em 2009, por exemplo, a fatia de clientes que comprava imóveis acima de R$ 500 mil era de 25% da carteira do Bradesco. No ano passado, chegou a 30% e se mantém neste patamar. Em valor, financiamentos acima de R$ 500 mil somavam 45% da carteira em 2009 e passaram a 50% em 2010 e 2011. O diretor da BM Sua Casa, Elyzeu Mardegan Filho, vê uma estreita relação entre a alta de preços e o alongamento dos prazos. “Vemos claramente uma extensão dos prazos da carteira de todos os financiadores”, afirma Mardegan. A carteira da BM Sua Casa tem prazo médio de 18 anos. Os compradores de classe média, que realmente dependem do crédito imobiliário para a compra da casa própria, querem crédito mais longo para obter prestações que caibam no bolso, já que a renda não está acompanhando a valorização dos imóveis.

Fernanda Pressinott
Publicado por Isto É Dinheiro.
Assessoria para obtenção de seu Financiamento Imobiliário:
http://financiamentoimobiliario.imb.br/

Sinal de bolha imobiliária na China é alerta para brasileiros

2011-11-14T06:58:00.001-08:00

Analistas do Barclays acreditam que os preços dos imóveis podem recuar até 30% no país asiático.

Segue um alerta para quem acha que os preços dos imóveis vão subir para sempre no Brasil. Na China, onde o valor das propriedades disparou nos últimos anos e, até pouco tempo atrás, ninguém falava que essa tendência se reverteria, já há indícios de que a bolha imobiliária começa a desinflar.

Segundo um relatório do Barclays Capital Research, os preços das moradias podem cair até 30%. A correção está diretamente ligada a restrições impostas pelo governo chinês ao crédito imobiliário. As medidas incluíram a exigência de uma entrada maior nos financiamentos e a elevação dos juros. Em cerca de 40 cidades, a China também impôs restrições às compras de casas.

As medidas resultaram em uma queda nas vendas de casas e também levaram à redução dos preços dos imóveis nos últimos dois meses. O Barclays não espera que a correção tenha um efeito devastador na economia. O governo poderia relaxar algumas medias se sentir que o setor passa por uma desaceleração excessiva. Além disso, a população chinesa mantém níveis de poupança elevados e baixo endividamento.

O volume pequeno de crédito imobiliário é o principal argumento de quem defende que não há chances de o mercado brasileiro passar por uma bolha, apesar do forte aumento de preços verificado nos último anos. Especialistas alertam, entretanto, que se houver uma oferta ainda menor de crédito no Brasil, os preços devem ao menos estabilizar.

A redução do crédito poderia ser causada pelo fim dos recursos da caderneta de poupança disponíveis para o crédito imobiliário. No Brasil, essas linhas de crédito são subsidiadas. Os bancos captam recursos com a poupança e pagam juros de 6% ao ano mais TR aos investidores. Depois, usam esse dinheiro para emprestar aos compradores de casas por taxas que variam de 8% a 12% ao ano mais TR.

Somente 65% do dinheiro da poupança deve obrigatoriamente ser usado no crédito imobiliário. O problema é que esse estoque de dinheiro deve terminar em 2012 ou 2013, segundo estimativas do mercado. Quando isso acontecer, é provável que os bancos tenham de captar dinheiro mais caro. O repasse desses custos levará também ao encarecimento do crédito imobiliário. Nos últimos meses, na verdade, bancos como o Santander já estão mais seletivos na liberação desse tipo de financiamento.

João Sandrini
Publicado por Exame.com
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BB vai financiar imóvel na planta para pessoas físicas

2011-11-10T06:04:00.001-08:00

A projeção é de que a carteira total de crédito imobiliário aumente 120% este ano, fechando dezembro em 7,5 bilhões de reais
O Banco do Brasil vai começar a financiar a compra de imóveis na planta ou em fase de construção para pessoas físicas. O vice-presidente de Negócios de Varejo do BB, Paulo Rogério Caffarelli, disse que esse é mais um passo na estratégia do banco de crescer no crédito imobiliário. A projeção é de que a carteira total do segmento aumente 120% este ano, fechando dezembro em 7,5 bilhões de reais.
Até agora, o banco público só fazia o financiamento habitacional de operações tradicionais, como compra de imóveis novos e usados e financiamento a construtoras e incorporadoras. Nas novas linhas, o próprio BB vai liberar o crédito para as pessoas físicas no momento da compra do imóvel na planta. Segundo Caffarelli, o mais comum eram as construtoras financiarem essas operações, o que comprometia seus limites de crédito para a construção. “Com o banco financiando a pessoa física, libera mais limite para as construtoras.”
Mas as novas linhas de crédito só serão destinadas à aquisição de empreendimentos que tiverem suas construções financiadas pelo BB. O banco tem programas de financiamento para as 16 maiores construtoras do País. Caffarelli destaca que o BB também tem procurado estreitar os laços com construtoras de menor porte. Cerca de 2,5 mil delas são correntistas do BB, das quais 800 já possuem limite de crédito.
O financiamento na planta também está disponível para empreendimentos do Programa Minha Casa, Minha Vida, do governo federal. A previsão do banco é de que sejam financiadas 37 mil unidades habitacionais no âmbito do programa até o fim deste ano.
Juros e prazos - As linhas de financiamento para imóveis na planta têm taxa de juros a partir de 8,4% ao ano, prazo de até 30 anos e possibilidade de financiamento de até 80% pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e de até 90% no Programa Minha Casa, Minha Vida.
O BB encerrou o mês de setembro com saldo de 5 bilhões de reais na carteira imobiliária de pessoa física, expansão de 105% ante o mesmo mês do ano passado. Considerando a carteira de pessoa jurídica, o saldo total sobe para 6,3 bilhões de reais.

Publicado por Veja.
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Consumidor deve ter cuidados específicos antes da compra de um imóvel usado

2011-11-09T02:30:00.000-08:00

José Fernando Cedeño, do escritório Sant’Anna & Cedeño Advogados, chama a atenção para os documentos e outros fatores que devem ser observados antes da aquisição

Geralmente mais amplos, em bairros bem habitados e com melhor infraestrutura, os apartamentos e casas usados têm atraído um público que foge dos espaços pequenos e em áreas distantes, características comuns dos novos imóveis. Mas, apesar das vantagens, a compra desse tipo de bem requer atenção redobrada, alerta o advogado José Fernando Cedeño de Barros, sócio do escritório Sant’Anna & Cedeño Advogados. “Se o proprietário possui dívidas, por exemplo, isso pode inviabilizar o negócio ou, na pior das hipóteses, levar à anulação da venda posteriormente”, alerta.

Para evitar esse cenário negativo, o especialista lista, abaixo, os documentos que o consumidor deve exigir do vendedor antes da aquisição de um imóvel usado. “São documentos públicos, que estão disponíveis a qualquer pessoa que os solicite nos órgãos competentes. O próprio comprador, se tiver tempo e quiser arcar com os custos, pode solicitá-los diretamente ou contratar uma empresa que preste esse serviço”, esclarece. “A melhor solução, porém, é exigi-los do vendedor. Se ele se recusar a apresentá-los, já é um mau sinal.”

1) Matrícula do imóvel no Cartório de Registros da região
Nesse documento, válido por 30 dias, estão registrados todos os dados do apartamento ou casa, como a metragem, a descrição dos vizinhos e o nome do último proprietário. “É como uma certidão de nascimento da propriedade. Somente na Matrícula o comprador pode verificar quem é o verdadeiro dono do imóvel, quem está em condições de transferir a propriedade imobiliária.”, explica Cedeño. Ela não deve ser confundida com a escritura de compra e venda – que regula a negociação entre o vendedor e o comprador, com o preço, forma de pagamento e outras cláusulas.

2) Certidão Negativa de IPTU e taxas
Dívidas referentes a tributos imobiliários e taxas passam a ser responsabilidade do novo proprietário, que pode até ter seus bens confiscados para o pagamento. “É possível entrar na justiça para exigir que o antigo dono do imóvel pague, mas será uma discussão onerosa e longa”, explica. “O ideal é verificar antecipadamente se há débitos para, se for o caso, entrar em acordo com o proprietário, pagar a dívida e descontar do valor de compra do imóvel. E, claro, tudo o que for decidido precisa ser registrado na escritura de compra e venda”, afirma.

3) Certidões de quitação de serviços essenciais
Mesmo no nome do antigo morador, contas atrasadas de água, energia elétrica e telefone podem levar as concessionárias a interromper o serviço até que a quitação do débito. “Como no caso do IPTU, é pouco provável que o antigo dono queira pagar essas contas depois que já vendeu a propriedade”, alerta Cedeño. “Então vale a mesma dica: se houver débitos, é melhor chegar a um acordo antes da compra.”

4) Certidões Negativas da Justiça Federal, Distribuidores Cíveis e Executivos Fiscais e nos Cartórios de Protestos da cidade
Problemas do antigo proprietário, como títulos protestados, dívidas trabalhistas e pagamento de indenizações, entre outros, podem levar à anulação da venda de um imóvel. “A Justiça pode pedir a penhora dos bens alegando que o antigo dono se desfez deles de má-fé, para não ter como pagar o que deve”, explica. “Nesse caso, o comprador perde o imóvel e a quantia investida, e ainda fica com o ônus de ter que processar o vendedor para reaver o dinheiro.”

5) Convenção do condomínio
Em caso de apartamentos ou lotes em condomínios, o advogado recomenda que o consumidor analise a convenção, documento que rege toda relação dos condôminos entre si e com o espaço comum e privado. “É um manual do que existe no condomínio e do que os moradores podem ou não fazer”, afirma. “Para ter uma boa convivência, é importante analisar essas regras antes de adquirir o bem. Se você não se enquadra nelas, talvez seja mais fácil encontrar outro imóvel do que convencer seus vizinhos a mudar algum dos itens”, explica.

Só documento não basta
Além da documentação, outro fator que deve ser observado antes da compra é a vizinhança. “Geralmente, imóveis usados ficam em áreas bem estabelecidas, com moradores que estão no local há anos”, diz. “Não é uma má idéia pedir ao corretor que facilite a sua aproximação, para ver se vocês poderão conviver adequadamente. Os vizinhos são parte integrante de seu imóvel”, sugere. Outra boa ideia, segundo o advogado, é andar pelos quarteirões adjacentes em diferentes horários. “Assim você percebe se existe muito barulho, se há sujeira nas ruas e até se há vagas para estacionar nas proximidades, o que é útil quando se recebe visitas”, afirma. “São muitos pontos para levar em conta, mas é importante dar atenção a eles e evitar problemas futuros.

Texto gentilmente cedido por PortalVGV.
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Convenção regula conduta de animais nas áreas comuns

2011-11-08T02:39:00.000-08:00

Crescimento do número de famílias com bichos de estimação pressiona condomínios a flexibilizar normas.
População de cães com dono em São Paulo aumentou 60% entre 2002 e 2009, segundo estimativa da USP.

Dona de três pequenos vira-latas, a cuidadora de idosos Leila Sica, 62, precisa colocar focinheira em seus cães para o trajeto até a rua.

Moradora de um prédio no Carandiru (zona norte de São Paulo), ela já teve mais dificuldade para levar seus cachorros para passear. Há alguns anos, seu condomínio proibia que os animais pisassem na área comum.

“Eu tinha quatro cachorros e tive de comprar um carrinho para levá-los para fora, de dois em dois”, conta.

As regras que envolvem cães variam de acordo com a convenção do condomínio.

A maioria delas possui alguma restrição. Há prédios novos que permitem ou restringem a presença de cães conforme seu tamanho.

Animais maiores, mesmo os menos agressivos, como labradores, geralmente são obrigados a andar de focinheira. Os menores costumam se livrar dessa condição, desde que estejam sempre no colo do dono nas áreas comuns do condomínio.

“Eu costumo orientar os prédios a exigir, de acordo com a agressividade da raça, o uso da focinheira”, diz Rene Vavassori, diretor da administradora Itambé.

Quando o condomínio possui elevador de serviço, geralmente é por ele que os cães circulam. “Condomínios que proibiam animais são os que têm maior resistência ao convívio”, analisa Márcio Bagnato, diretor da administradora Habitacional.

Há casos em que a convenção proíbe os animais de usarem os elevadores. Vavassori aconselha que medidas extremas sejam questionadas pelos moradores na assembleia do condomínio e que exponham a sua situação; recorrer aos tribunais, só em último caso. “É uma questão de bom senso”, pontua.

EXPANSÃO

Entre 2002 e 2009, cresceu em 60% o número de cães com dono na capital, segundo estudo feito pela Faculdade de Medicina Veterinária e Zootecnia da USP (Universidade de São Paulo).

A pesquisa apontou que 55% dos domicílios da cidade têm ‘pet’. “Os donos adotam o animal como um membro da família”, comenta Ricardo Augusto Dias, coordenador do estudo.

Publicado por Folha de São Paulo.
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Má gestão do condomínio

2011-11-07T02:39:00.000-08:00

Os condomínios precisam ser geridos de forma profissional, independente do tamanho do edifício. Uma má gestão pode fazer com que o valor da taxa condominial dobre ou até mesmo triplique de valor e também da redução do valor das unidades. A desvalorização do bem pode chegar até 30%. Esta desvalorização ocorre por conta da falta de manutenção, valores elevados de taxa condominial, dívidas trabalhistas, entre outros.
O síndico pode ser marinheiro de primeira viagem, desde que esteja respaldado por uma boa administradora de condomínios, por um conselho atuante e por um departamento jurídico, caso contrário as consequências poderão ser drásticas. Estes prestadores que irão auxiliar o síndico terão a função consultiva e não deliberativa.
Vale citar o exemplo de um síndico de um condomínio de São Paulo que para reduzir o valor do condomínio contratou uma cooperativa para gerir a mão de obra em substituição aos funcionários contratados pelo prédio, com a certeza de estar fazendo um grande negócio. A economia inicial saiu cara, pois quando os primeiros cooperados saíram do prédio as ações trabalhistas começaram a surgir. E o resultado negativo foi imediato, pois o valor do condomínio triplicou. O síndico renunciou, porém o prédio não se livrou da dívida.
Em outro condomínio de poucas unidades, na região dos Jardins, em São Paulo, o síndico preferiu trocar a empresa de manutenção de elevadores por outra que cobrava três vezes menos. Porém o contrato da segunda empresa era só de conservação. O síndico não sabia a diferença de uma para a outra. O contrato de manutenção de elevadores inclui peças, enquanto o de conservação não. No final da história, com a quebra de algumas peças, o contrato de conservação ao longo de alguns meses saiu duas vezes mais caro do que o de manutenção.
Assim como uma empresa, o condomínio possui obrigações legais, como a de prestar contas, realizar o seguro da edificação, realizar obras respeitando o quórum estabelecido, entre outras. Existem obrigações referentes aos funcionários, tais como: Comissão Interna de Prevenção de Acidentes (CIPA), Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional (PCMSO), (Relação Anual de Informações Sociais (Rais), contribuições sindicais, INSS, FGTS, PIS, DIRF, etc.
O condomínio também é responsável pelas obrigações concernentes à estrutura das edificações tais como; a limpeza da caixa d’água, emissão de laudo técnico de pára-raios, manutenção do elevadores, entre outros.
Assim, fica clara a necessidade de uma boa administradora de condomínio para gerir o e cumprir com todas as obrigações legais. Além disso, se faz necessário um advogado para analisar os contratos, cobrar os atrasados e realizar uma assessoria legal. E é essencial um conselho atuante para auxiliar a verificação das contas e exigir o cumprimento da convenção, regimento interno e das deliberações em assembleia.
Importante destacar que o síndico responde civil e criminalmente por excesso e negligências na sua gestão. São objetos de ações de responsabilidade: realizar obras sem a devida autorização, não prestar contas, não realizar as manutenções necessárias, não cobrar os devedores, entre outros.
Porém, algumas medidas são saudáveis e permitem transparência na gestão tais como; o envio da prestação de contas sintética no boleto de pagamento da cota do mês, disponibilizar o balancete no site da administradora para acesso aos condôminos, realizar assembleias periódicas, auditoria mensal nas contas, reuniões periódicas de conselho com a presença da administradora, rever periodicamente a escala e folha de pagamento de funcionários, não contratar prestadores de serviços que não emitam notas fiscais, elaborar laudo de vistoria estrutural periódica, não realizar obras sem o consentimento de uma assembléia, entre outros.
Portanto, não é matéria fácil à gestão do condomínio. A falta de qualquer recolhimento seja em detrimento dos funcionários ou referente a prestadores de serviços pode levar o condomínio a uma grande dívida.

* Rodrigo Karpat, advogado imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.
Texto gentilmente cedido por PortalVGV
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Paulista só tem 6 casarões. Um deles será demolido

2011-11-06T05:36:00.000-08:00

Mais um casarão da Avenida Paulista será demolido para dar lugar a um arranha-céu comercial. Trata-se da residência Dina Brandi Bianchi, vizinha da Casa das Rosas, construída na década de 1920. Na tentativa de evitar a demolição, ONGs buscam apoio de órgãos do patrimônio e farão uma manifestação no sábado.
Em 30 anos, a Paulista perdeu pelo menos 25 imóveis que serviram de moradia à elite econômica nas primeiras décadas do século passado. No número 91, o casarão foi adquirido pela construtora Even no início do ano. A autorização para a construção do edifício foi dada em maio.
No dia 30 daquele mês, o Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico do Estado de São Paulo (Condephaat) autorizou a “construção de edifício comercial”, segundo ata da reunião dos conselheiros. A autorização é necessária por se tratar de uma construção vizinha de patrimônio tombado, a Casa das Rosas.
Em 1982, o próprio Condephaat manifestou a vontade de iniciar um estudo de tombamento para os 31 casarões que existiam na via. O anúncio fez os proprietários dos imóveis se apressarem para vendê-los, com medo de correr o risco de não conseguir mais negociá-los. Hoje, só restam seis casarões na via.
Saída
Funcionários de uma corretora de seguros instalada no local foram informados de que deverão deixar a área até dezembro. A Even também adquiriu quatro sobrados localizados na Rua Leopoldo de Carvalho – pelo menos um deles ligado ao imóvel da Paulista. Uma das casas foi demolida há cerca de 20 dias e deu lugar ao estande de vendas do empreendimento Alameda Santos Corporate, uma torre de 10 andares e 40 salas comerciais – de 91 m² a 118 m².
A Even confirma que é proprietária dos cinco terrenos, mas informa que “a empresa não comenta projetos não lançados”. Um corretor ouvido pela reportagem disse que o lançamento do empreendimento deverá acontecer até o fim do mês. Mas o funcionário não confirma que o Alameda Santos Corporate terá saída para a Avenida Paulista.
Mobilização
Enquanto as obras não começam, movimentos ligados à proteção do patrimônio histórico da cidade tentam barrar a construção. A ONG Preserva São Paulo entrou com um pedido de tombamento da residência Dina Brandi na Prefeitura em agosto. O Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental (Conpresp) informou que o pedido “está em análise pelo Departamento do Patrimônio Histórico” – o que ainda não o protege da demolição.
“Estão querendo destruir mais um casarão da Avenida Paulista. É o fim. Tudo nessa cidade parece atender aos interesses imobiliários”, afirma Jorge Eduardo Rubies, presidente da ONG. A Preserva São Paulo tem o apoio de outros movimentos sociais para fazer um protesto contra a especulação imobiliária na frente da Casa das Rosas, no sábado, às 11h.

Publicado por Estadão.com.br.
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Em meio à turbulência no Mercado financeiro, o melhor investimento é o imóvel

2011-11-05T05:16:00.000-07:00

O ditado “quem investe em imóvel não vê o patrimônio móvel” nunca fez tanto sentido. As últimas notícias do Mercado financeiro nesta semana, com queda da bolsa superior a da crise de 2008, vêm ao encontro das teorias de que o melhor investimento é o imóvel, garante o presidente da americana CENTURY 21 no Brasil, Ernani Assis.
“Na crise a poupança e algumas poucas opções de fundos de renda fixa são consideradas apropriadas, mas a rentabilidade é muito pequena se compararmos ao investimento imobiliário, seja ele através de aquisições de unidades imobiliárias ou de cotas de fundos imobiliários”, diz.
“Se fizermos um comparativo entre a poupança, com rendimento médio de 7.0%, e a renda fixa, com rendimento médio de 8.5% ao ano, com um fundo imobiliário e Imóveis com rendimento médio de 18% a 25%, podemos garantir que, ainda com o aumento da inflação, o ganho real será recompensador”.
Segundo Assis, toda especulação diante do cenário de instabilidade macro econômica faz com que o comportamento do investidor seja mais comedido, fazendo com que ele opte por investimento que possam ser tangíveis. “Logo, estamos em um cenário extremamente favorável à aquisições de ativos imobiliários”, conclui.
“Da mesma forma que não enxergo uma valorização exagerada, também não é correto pensar em desvalorização dos imóveis. O mercado imobiliário é muito estável e organizado, afastando qualquer possibilidade de uma bolha imobiliária”, afirma Assis. “Atualmente essa indústria permite uma diversificação de ativos, incluindo aqueles que garantem uma locação que, fora o patrimônio, permite alavancar uma renda mensal. Esta boa prática é oferecida por incorporadoras e fundos imobiliários com garantia de aluguel de um a 15 anos. Em São Paulo, por exemplo, em 2011, o aluguel já acumula a maior alta desde 1997.

Fernanda Callefo
Publicado por Forum Imobiliário.
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Novo conceito de construção de imóvel

2011-11-04T06:57:00.001-07:00

A petroquímica Braskem se uniu à DuPont e à Global Housing para desenvolver um novo conceito de construção residencial e comercial a custos acessíveis. O sistema, criado pela Global Housing com tecnologia da DuPont e Braskem, permite a construção de casas com acabamento completo, em escala industrial. Assim, uma unidade poderá ser erguida em uma semana.

O projeto, chamado de Casa de Concreto PVC, já recebeu aprovação da Caixa Econômica Federal (CEF) para a construção de mil casas em todo o Brasil. “Este foi o primeiro passo para obter a homologação no programa Minha Casa, Minha Vida do governo federal”, destacaram as companhias, em comunicado.

O sistema prevê menor consumo de água, maior durabilidade, imunidade a fungos e bactérias, facilidade de limpeza e conservação, baixo custo de manutenção e redução em perdas por entulho e desperdício de materiais. “Além disso, não é necessária mão-de-obra especializada para á construção”, complementa o material.

A nova tecnologia também pode ser utilizada na construção de hospitais, creches, escolas, centros comunitários e galpões, entre outros modelos de imóveis mais complexos.

A Braskem, maior fabricante de PVC do País, já incentivou a construção de imóveis a partir do uso da resina em regiões, como no estado de Alagoas. A Global Housing é responsável pelo desenvolvimento de soluções e sistemas construtivos em Concreto e PVC e a DuPont é especialista no desenvolvimento de materiais e produtos inovadores.

Texto publicado por Jornal do Commercio.
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Um terreno vale o que pode ser feito em cima

2011-11-03T04:40:00.000-07:00

A escassez de terrenos é uma das dificuldades de viabilizar o desenvolvimento imobiliário na cidade de São Paulo. Entre outros motivos, os entraves encontrados na legislação urbanista são fatores que afetam o setor. Com isso, torna-se cada vez mais criteriosa a busca por áreas que assegurem os investimentos e o crescimento do segmento. “Há uma dificuldade de comprar terrenos em São Paulo, como alternativa buscamos adquirir áreas de casas vizinhas, enfrentando ainda algumas dificuldades quanto às questões de aprovações de Prefeitura, outorga onerosa, impactos ambientais. Devemos incorporar a paciência e sensibilidade das partes envolvidas”, comenta o engenheiro Gustavo Feola, diretor-geral da Gustavo Feola Negócios Imobiliários, empresa especializada na negociação de terrenos em grandes áreas.

Comprar e vender terrenos envolve importantes questões técnicas, além da localização da área. “Não basta o terreno ter uma boa frente, é necessário avaliar vários pontos, como largura de rua, zoneamento favorável, topografia, vilas e córregos vizinhos, documentação do terreno e inquilinos, enfim, detalhes que o profissional necessita entender sobre todos os procedimentos envolvidos, desde o planejamento, estudo de viabilidade, até a apresentação adequada à necessidade do interesse certo de potenciais compradores”, complementa o especialista Gustavo Feola.

As incorporadoras estão sempre em busca de formatação de áreas novas para empreendimentos, buscando alternativas como junções de casas unifamiliares em bairros de interesse ou compra de indústrias ou galpões que acabam saindo do centro metropolitano, devido a circunstâncias como leis de Meio Ambiente, pois o terreno acabou se tornando alto demais para uma fábrica instalada dentro da cidade. “Muitos dos prédios antigos deverão ser reformados (retrofit) para uso residencial ou comercial, principalmente os do centro de São Paulo”, destaca Gustavo Feola. “Notamos ainda um movimento da expansão da cidade em direção às cidades em entorno da capital.”

O mercado encontra-se em um momento ainda bem favorável, contudo, as incorporadoras imobiliárias estão mais atentas, avaliando antes estudos de viabilização de lançamentos e as regiões mais adequadas aos futuros empreendimentos comerciais ou residenciais.

Texto gentilmente cedido por Portal VGV.
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Bancos brasileiros buscam formas de surfar o boom imobiliário

2011-11-02T05:36:00.000-07:00

Após uns 16 anos de relativa estabilidade econômica, com a inflação em níveis historicamente baixos, os bancos e compradores de imóveis começam a olhar seriamente para os financiamentos imobiliários pela primeira vez na história do Brasil.

Com o mercado brasileiro de crédito imobiliário começando a ganhar tração, os bancos estão procurando novas maneiras de conseguir os recursos de longo prazo necessários para sustentar o rápido crescimento.

Com a inflação sob controle, ocorreu um crescimento no interesse pelo crédito imobiliário. No ano passado, os financiamentos habitacionais totalizaram R$ 54,1 bilhões, ante somente R$ 1,9 bilhão dez anos atrás.

Ainda assim, o crédito imobiliário representa somente 5% da economia brasileira. Mas espera-se que ele dobre em poucos anos.

Com a expansão do crédito imobiliário, entretanto, surge um outro problema: como captar recursos.

Quase todos os financiamentos imobiliários no Brasil são bancados com recursos da poupança, que paga juros abaixo do mercado e destina por lei a maior parte de seus recursos para o financiamento habitacional. Essa combinação desestimula a poupança e cria um gargalo para o mercado do crédito imobiliário.

A Caixa Econômica Federal é a maior detentora de contas de poupança, avaliadas em R$ 144 bilhões, uma minúscula parte dos R$ 4 trilhões do total de ativos do sistema financeiro. A Caixa também administra o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), que aloca uma boa parte de seus R$ 260 bilhões para o crédito habitacional.

Consequentemente, a Caixa é o maior banco de crédito imobiliário do país, respondendo por 71% dos financiamentos em vigor. Ela quer estender seu alcance e atrair novos investidores aumentando a securitização, o processo pelo qual múltiplos financiamentos imobiliários são agregados em pacotes e depois revendidos a um ou vários investidores.

Esse, entretanto, é o mesmo caminho que acabou por levar à crise do subprime, as hipotecas de alto risco, nos Estados Unidos.

Autoridades brasileiras são rápidas em apontar para uma combinação de juros baixos e pouca regulamentação que levou os financiadores de imóveis nos EUA a ignorar riscos. Durante décadas, o mercado de crédito imobiliário americano foi perfeitamente saudável e ofereceu a milhões de americanos os recursos para a compra da casa própria.

Essas autoridades argumentam que os juros ainda altos no Brasil — a taxa básica do Banco Central está em 11,5%, alta em termos internacionais — e uma regulamentação rigorosa vão evitar que o mercado fuja do controle.

O mercado de securitização deu um importante passo esta semana com uma transação que essencialmente torna o FGTS responsável por atrair novos investidores. O FGTS comprou títulos lastreados por créditos imobiliários avaliados em R$ 2,8 bilhões, principalmente da Caixa, mas também do Banco Santander (Brasil) SA e do Itaú Unibanco Holding SA.

Espera-se agora que o FGTS venda parte desses títulos para outros investidores e também fique de prontidão para recomprá-los se necessário, ajudando a criar o mercado secundário.

“O acordo é a primeira tentativa séria de se criar um mercado secundário para títulos lastreados por financiamentos residenciais no Brasil, e acontece depois de mudanças recentes na política de investimentos do FGTS que o autorizam a comprar essa classe de ativos de bancos e incorporadoras”, escreveu a Moody’s em seu boletim semanal sobre crédito.

Fabio Cleto, vice-presidente de Fundos de Governo e Loterias da Caixa, disse que há cerca de R$ 7 bilhões em títulos de financiamentos imobiliários brasileiros em circulação e que, assim que esse nível chegar a R$ 10 bilhões, um mercado secundário deve começar a despontar. Um mercado secundário atrairia uma gama de investidores bem mais ampla, colocando mais recursos à disposição do mercado de crédito imobiliário como um todo.

De acordo com a Moody’s, créditos imobiliários avaliados em mais do dobro desse montante foram ofertados, e uma possível transação no próximo ano pode levar o tamanho geral para perto dos R$ 10 bilhões que Cleto citou.

Publicado por Wall Street Journal
Texto gentilmente cedido por Focando.
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Caixa anuncia recursos para a próxima década

2011-10-31T09:16:00.000-07:00

Os recursos da caderneta de poupança para o mercado imobiliário estão garantidos para os próximos dez anos, disse ontem o presidente da Caixa Econômica Federal, Jorge Hereda, ao participar de audiência pública na Assembleia Legislativa de São Paulo. Segundo ele, o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) consegue deslocar para o mercado imobiliário cerca de R$ 30 bilhões por ano e, por isso, não haverá escassez de recursos para o financiamento nos próximos anos.

“A Caixa está equacionada até 2013, não tem problema de recursos. Nesse período está havendo uma discussão com relação aos recursos da poupança, porque no FGTS, que financia o Programa Minha Casa, Minha Vida, tem R$ 125 bilhões para os próximos quatro anos. Então tem recursos para o Minha Casa na faixa até dez salários mínimos, com mais de 2 milhões de casas para serem contratadas”.

Hereda ressaltou que o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) terá que passar por uma transição, que deve ocorrer até os juros fica¬rem mais baixos no País, para que assim se possa securitizar os créditos existentes, gerando mais recursos para os investimentos. “Quando os recursos estiverem em 7%, não se precisará mais dizer de onde vem, porque será possível aplicar recursos das tesourarias dos bancos como é em todo o mundo’.

De acordo com o presidente da Caixa, o círculo virtuoso do crédito imobiliário no Brasil ainda tem muito a caminhar.

Publicado por Jornal do Commercio via Focando.
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Preços na construção civil sobem com mais força em outubro, indica FGV

2011-10-30T04:59:00.000-07:00

O Índice Nacional de Custo da Construção – Mercado (INCC-M), medido pelo Instituto Brasileiro de Economia (Ibre) da Fundação Getulio Vargas (FGV), atingiu 0,20%, em outubro, o que representa um acréscimo de 0,06 ponto percentual sobre a taxa apurada em setembro (0,14%). De janeiro a outubro, o índice teve alta de 6,68% e, nos últimos 12 meses, de 7,70%.

Essa variação indica a média de preços coletados no período de 21 de setembro e 20 de outubro. O custo da mão de obra aumentou bem mais do que em setembro, passando de uma estabilidade de 0,01% para uma alta de 0,16%. Os materiais, equipamentos e serviços apresentaram inflação de 0,25% ante 0,27%.

Quatro capitais pesquisadas tiveram índices de correções maiores do que no último levantamento no pagamento de profissionais: Brasília, Belo Horizonte, Rio de Janeiro e Porto Alegre. Na capital mineira, a variação atingiu 1,35%. A data-base para a revisão salarial dos trabalhadores do setor ocorre em novembro em Belo Horizonte.

Nas demais capitais analisadas – São Paulo, Salvador e Recife – foram constatadas taxas inferiores às registradas em setembro.

Publicado por Jornal do Commercio.
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Metro quadrado na cidade de São Paulo ultrapassa R$ 6 mil

2011-10-29T08:55:00.001-07:00

O preço dos imóveis residenciais novos subiram mais de 10%, entre abril e outubro de 2011, em quatro cidades brasileiras: São Paulo (14%), Rio de Janeiro (18%), Recife (18%) e Porto Alegre (11%). Embora não esteja entre as capitais que mais tiveram aumento, São Paulo tem o valor médio de imóveis novos mais caro das quatro regiões, chegando a R$ 6.019 o metro quadrado.
A cidade do Rio de Janeiro é a segunda a ter o metro quadrado mais caro das quatro regiões, podendo chegar a R$ 6 mil, como revela a pesquisa de preços de imóveis residenciais, apresentada pelo Ibope Inteligência na quarta-feira (26) e divulgada nesta quinta (27).
Na terceira e quarta posições, aparecem Porto Alegre e Recife, com o metro quadrado dos imóveis residenciais, em média, de R$ 4.501 e R$ 4.074, respectivamente.
Usados
Entre os imóveis residenciais usados, a valorização em São Paulo foi menor que em Recife e no Rio de Janeiro. Na capital paulista, a valorização foi de 11%, enquanto na capital pernambucana houve aumento de 20% no metro quadrado dos imóveis residenciais usados e na capital fluminense alta de 19%. Já em Porto Alegre, a valorização foi 8%.
Na pesquisa dos imóveis usados, São Paulo ficou em segundo lugar, com preço médio do metro quadrado de R$ 4.979, sendo mais barato que o metro quadrado carioca, cotado a R$ 5.106.
Em Recife, foi encontrado o terceiro metro quadrado mais caro entre as quatro regiões, com valor médio de R$ 3.305. Já em Porto Alegre é possível encontrar imóveis usados mais baratos que nas outras cidades, sendo que, em média, o metro quadrado na capital gaúcha custa R$ 2.922.

Publicado por UOL
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Especialista dá dicas para valorizar os imóveis

2011-10-28T03:47:00.001-07:00

Cozinhas, banheiros e garagens amplas aumentam o lucro do proprietário.

Escolas, postos de saúde, supermercados, linhas de ônibus e shoppings são alguns dos elementos que podem elevar o preço de um imóvel. Além da infraestrutura da região na qual a casa ou apartamento está localizado, outro fator que influencia a valorização dos imóveis são as reformas. “Nem todas as modificações influem de maneira positiva no valor do empreendimento”, ressalta o advogado imobiliário Carlos Samuel de Oliveira Freitas, diretor de condomínios da Primar Administradora de Bens, que irá inaugurar sua filial na Barra (RJ) em outubro.

A principal recomendação no que diz respeito a reformas é não fazer alterações com o objetivo de deixar o imóvel personalizado conforme os gostos pessoais. Imagine um empreendimento com detalhes que remetam a animais, isso pode não agradar o gosto dos possíveis compradores. “As reformas devem ter caráter funcional, ou seja, que atenda as demandas do mercado. Personalizar um bem deprecia o seu valor”, explica Freitas, que também é diretor de locações da ABADI.

O custo, a qualidade e a utilidade são as três bases de sustentação de qualquer reforma no imóvel. As alterações não devem ter um custo alto comparado com o valor da construção, pois corre-se o risco de não conseguir recuperar o investimento. “A qualidade dos materiais utilizados também é fundamental. O ideal é pesquisar os preços e verificar a qualidade e procedência, evitando a compra de algo ruim, independente do valor. O serviço deve ser bem feito e a reforma deve ser realizada visando à utilidade”, observa.

Os cômodos mais importantes para a valorização do imóvel são a cozinha e o banheiro. Atualmente as casas e apartamentos não dispõem de espaço e os ambientes são pequenos e desconfortáveis, por isso a procura por cozinhas mais amplas está crescendo. “A cozinha é um lugar de integração, perfeita para as reuniões em família na hora das refeições. Por isso cômodos com fácil passagem, superfícies resistentes e pisos e revestimentos fáceis de limpar são mais valorizados”, considera.

Os banheiros e os equipamentos presentes em seu interior podem aumentar significativamente o valor de um imóvel. A presença de um banheiro no quarto principal ou até mesmo mais de uma suíte são considerados diferenciais. “O banheiro deve ter um bom tamanho, com box e espaço confortável para o vaso sanitário. Vale a pena investir nos encanamentos, mesmo não sendo visível as boas condições da infra-estrutura são imprescindíveis. As banheiras contribuem para aumentar o preço do imóvel”, acrescenta.

O acabamento deve ser de qualidade, com cores discretas e resistência. Cerâmica, granito ou madeira são os materiais mais indicados para o piso, enquanto o carpete não é recomendado, principalmente pelos aspectos de higiene e saúde. “A limpeza é outro fator que influencia na hora de comercializar o imóvel, podendo acrescentar uma boa porcentagem no valor. Um local limpo e organizado passa uma boa imagem e realça os pontos fortes da edificação”, destaca.

A garagem e a área externa também contam pontos na hora de vender ou alugar o imóvel. O jardim deve ser bem cuidado, com grama cortada, árvores podadas, flores bem cuidadas e nada de deixar a horta cheia de mato. “Os compradores gostam de garagens grandes, que acomode pelo menos dois carros. O visual externo do imóvel tem que ser arejado e iluminado e a cor externa deve ser clara, aumentando as chances do negócio ser concretizado”, finaliza Freitas.

Texto gentilmente cedido por Portal VGV
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Refinanciamento de imóvel com “troco”

2011-10-27T03:58:00.001-07:00

A Caixa Econômica Federal abriu a possibilidade dos clientes com financiamento imobiliário na instituição realizarem um novo empréstimo dando o imóvel como garantia. É uma espécie de “troca com troco”, segundo explicou o superintendente de Clientes de Média e Alta Renda, Humberto José Teófilo Magalhães.

Nessa nova modalidade, o cliente que possui saldo remanescente do financiamento imobiliário acessa um crédito em valor maior do que o necesário para quitá-lo. Por exemplo, se necessita de R$ 20 mil para fazer a quitação do imóvel, toma uma empréstimo de R$ 50 mil. A diferença, ou o “troco”, pode ser utilizada para qualquer finalidade. O imóvel continua como garantia da operação de crédito.

As condições são as mesmas da linha de refinanciamento de imóveis, chamado de Crédito Aporte Caixa e que no ano passado foi remodelado. Nela, o cliente que possui um imóvel (residencial ou comercial) ou terreno pode tomar um crédito equivalente a até 70% do valor do imóvel por um pazo máximo de 180 meses. A taxa de juros é, em média, 1,5% ao mês mais a variação da TR. “É interessante ao cliente. Quando se olha o mercado bancário, a taxa de crédito pessoal fica entre 4% e 5% ao mês”, avalia Magalhães.

A Caixa já liberou R$ 1,3 bilhão nessas operações até setembro, um avanço de 310% sobre o realizado durante todo o ano de 2010. Atualmente, essa carteira de crédito está em R$ 1,55 bilhão e o objetivo é chegar a R$ 1,8 bilhão até dezembro. O valor médio da operação é de R$ 140 mil.

De acordo com o executivo, o refinanciamento em geral demandado por três perfis de clientes: o que deseja realizar novos investimentos em um negócio próprio; aqueles que vão comprar um segundo imóvel; e os que buscam uma fonte de recursos barata para refinanciar uma dívida.

Perfil semelhante tem os clientes da BM Sua Casa (do grupo Brazilian Finance & Real Estate), que possui o refinanciamento de imóveis desde 2007. Segundo o diretor Elyseu Mardegan, a taxa de crescimento neste ano é de 150%, em uma carteira de crédito que já passou de R$ 1 bilhão. “No ano devemos liberar R$ 400 milhões nessa modalidade de financiamento”, afirma.

Na BM Sua Casa, o refinanciamento pode ser feito pelo prazo de até 30 anos, com taxa de 1,08% ao mês mais a variação do IGP-M. Segundo o executivo, caso haja uma redução maior da Selic, hoje em 11,5% ao ano, será possível reduzir as taxas cobradas do cliente. “Se a Selic cair mais um ponto percentual já vai ter impacto para a redução das nossas taxas.”

Ana Paula Ribeiro
Publicado por Brasil Economico.

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Imóvel menor muda perfil e atrai investidor

2011-10-26T03:36:00.000-07:00

Antiga quitinete agora é loft em bairros nobres da capital paulista, como Campo Belo, Brooklin e Pinheiros

As unidades pequenas tomam endereços antes dedicados a apartamentos de quatro dormitórios, diz estudo

Quem procura imóvel novo, para morar ou investir, já percebe uma mudança no perfil de lançamentos nas áreas nobres de São Paulo.

O apartamento de um dormitório, com área média de 48 m², toma endereços antes utilizados para a construção de imóveis de quatro quartos.

Um estudo exclusivo para a Folha mostra que as cinco regiões em que houve maior aumento de apartamentos de um dormitório são: Brooklin, Campo Belo, Vila Olímpia, Bela Vista e Pinheiros.

De acordo com o levantamento da imobiliária Lopes, no Brooklin, onde não foram lançados imóveis de um dormitório entre 2006 e 2008, esse perfil passou a representar quatro em cada 10 novos empreendimentos.

Em contrapartida, a parcela daqueles com mais de três dormitórios caiu de 76% para 5%.

No Campo Belo, há hoje quatro lançamentos de um dormitório em cada 10 -antes, os pequenos eram só 3%. E, em Pinheiros, são três em cada 10, em comparação com nenhum há quatro anos.

Na Vila Olímpia e na Bela Vista, as parcelas mais que dobraram, saltando para 58% (quase seis em cada 10) e 52%, respectivamente.

ANTIGA QUITINETE

A mudança de perfil foi impulsionada por dois fatores principais: o alto valor do metro quadrado e as novas prioridades de quem compra.

“Um apartamento novo de pouco mais 100 m² nessas áreas não custa menos de R$ 1 milhão, e isso assusta o consumidor”, diz Roberto Coelho da Fonseca, diretor da imobiliária Coelho da Fonseca.

O preço médio do m² lançado no Brooklin, segundo a Lopes, está em R$ 8.660. Em Pinheiros, R$ 9.520 e, na Vila Olímpia, R$ 10.630. Na Bela Vista, fica em R$ 8.150 e, no Campo Belo, R$ 8.300.

“Na hora da compra, a proximidade do trabalho e do lazer tem contado mais que o espaço do imóvel”, completa Coelho da Fonseca.

Esses compradores são jovens em busca do primeiro apartamento -beneficiados pelo crédito-, famílias com só um filho ou divorciados a procura de um novo lar.

Nesse cenário, os “imóveis compactos” também mudaram. Muitos passaram a oferecer lavanderia coletiva e sala de reuniões no térreo, academia e serviço de limpeza.

“As antigas e sem graça quitinetes agora são chamadas de ‘lofts’. Têm infraestrutura e grande demanda por compra e locação”, diz Vinicius Leite, vice-presidente da imobiliária Fernandez Mera.

Carolina Matos
Publicado por Folha de São Paulo
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STJ/RJ decide que dívida de condomínio prescreve em 5 anos

2011-10-25T03:44:00.000-07:00

O Superior Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (STJ) determinou que dívidas de cotas condominiais prescrevam em cinco anos. Um condômino que esteja devendo hoje dez anos de condomínio, por exemplo, terá que pagar somente a dívida de 2006 em diante. A decisão -para a qual não cabe recurso – entrou em vigor há duas semanas, beneficiando condôminos inadimplentes e abrindo jurisprudência favorável para casos parecidos.
A decisão se baseia no artigo 206 do Código Civil, que fixa em cinco anos o prazo máximo para cobrança de dívidas líquidas de contratos particulares. Advogados do setor imobiliário dizem que, antes, os tribunais entendiam que o prazo de prescrição desse tipo de dívida era de dez anos, embora não houvesse lei específica.
Para advogado, medida vai tornar cobrança mais ágil
- Embora não seja uma súmula vinculante (o que obrigaria outros tribunais a seguirem a decisão), as posições do STJ balizam as de outros juizes – diz o advogado David Nigri, que teve ganho de causa para um cliente, cuja dívida, em dez anos, era de R$ 100 mil. – É um alívio para os inadimplentes, e a lei do Código Civil está sendo cumprida.
Para Nigri, a decisão levará o administrador a cobrar mais rapidamente do inadimplente. Desde 2003, quando o código entrou em vigor, a multa por atraso de condomínio é de 2%. Apesar disso, é mantida a prática do desconto de 20% para “pagamentos antecipados”.

Publicado por O Globo
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Metrô concentra lançamentos na Saúde e na Vila Mariana

2011-10-24T07:15:00.000-07:00

Proximidade de polos de escritórios, boa oferta de comércio local e acesso fácil ao metrô são características que destacam Saúde e Vila Mariana como os campeões de lançamentos da região sul.
Dos 134 empreendimentos residenciais nesse trecho da capital paulista, entre novos e previstos para saírem neste ano, 39 estão nos dois distritos, aponta levantamento da empresa Geoimovel. “[Neles] há forte comércio, shoppings e boas escolas, e as avenidas levam a qualquer região da cidade”, afirma Mirella Parpinelle, diretora da imobiliária Lopes.
Devido à boa infraestrutura, a densidade demográfica ali é alta. Na Saúde são 12.240 habitantes por quilômetro quadrado; na Vila Mariana, 13.600 habitantes por km². Pelo Censo 2010 do IBGE (Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), a média da cidade é de 7.387.
Mais próxima ao centro da cidade, a Vila Mariana tem valores mais altos que os do distrito vizinho. O preço médio do metro quadrado ali é de R$ 8.940.
Entre os lançamentos, a unidade mais barata, com 31 m² e um dormitório, sai por R$ 350 mil.
Na Saúde, o valor do metro quadrado cai para R$ 7.270. Um dois-quartos de 62 m² é encontrado por R$ 370 mil.
DO OUTRO LADO DO RIO
Mais distante do centro e com preços melhores, a Vila Andrade deve contabilizar até o fim do ano 17 residenciais lançados em 2011.
O excesso de trânsito é um dos maiores problemas da região. O valor médio do metro quadrado ali gira em torno de R$ 5.310, mas há três-quartos a R$ 2.500. O Panamby, área mais valorizada do distrito, tem unidades luxuosas de até 340 m². Ainda assim, o metro quadrado médio (R$ 6.980) não bate o da Saúde.

Publicado por Folha de São Paulo
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Tapume de obra resgata história da Av. Paulista com projeto artístico

2011-10-21T04:40:00.001-07:00

CCDI e CCP presenteiam a Avenida Paulista com projeto artístico em tapumes de empreendimento; painéis serão pintados por jovens da ONG Revolucionarte em homenagem aos 120 anos de história da Avenida Paulista
A Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI) e a Cyrela Commercial Properties (CCP), em parceria com a Associação Paulista Viva, vão presentear a Avenida Paulista com tapumes artísticos que serão colocados no empreendimento das incorporadoras, localizado na esquina com a Rua Pamplona. Os retratos serão produzidos por integrantes da ONG Revolucionarte, que capacita jovens de comunidades carentes por meio de cursos profissionalizantes de pintura artística em murais. Por meio da técnica de aerografia, que utiliza compressores de ar, as pinturas no tapume prometem resgatar a história de uma das regiões mais importantes de São Paulo, com uma linguagem dinâmica, harmonizando o ambiente e interagindo com o público.

O trabalho de aerografia nos tapumes teve início no dia 10 de outubro. Os painéis principais irão retratar imagens da antiga Av. Paulista como bondes e veículos e os paulistanos daquela época. As passagens para os dias atuais serão marcadas pelas silhuetas de pessoas pintadas em cores e, na sequência, serão registrados o MASP, estação do metrô e outras imagens que fazem referência a atual Avenida Paulista. Já o tapume da Rua Pamplona resgatará por meio da aerografia as imagens da antiga Av. Paulista que estavam registradas em fotografias e que pertencem ao acervo histórico da Associação Paulista Viva, organização da sociedade civil de interesse público (OSCIP) empenhada na preservação e melhoria da qualidade de vida na região da Paulista.
Localizado na avenida símbolo da cidade, o empreendimento incluirá uma torre comercial e um shopping center, além de uma nova área verde aberta ao público.
“É um orgulho apoiar um projeto como este e oferecer à Avenida Paulista um trabalho que envolve arte, inovação e harmonia entre o empreendimento e essa manifestação artística. Além de valorizar o trabalho desses jovens artistas, o painel tem tudo para se tornar mais um símbolo da cidade de São Paulo e sem dúvida irá antecipar a chegada do novo empreendimento que será um marco da Av. Paulista.”, afirma Maurício Tavares Barbosa, diretor superintendente da CCDI.
“Acreditamos que um tradicional tapume instalado no entorno de uma construção pode ser transformado em obra de arte e esta é a finalidade do projeto de aerografia. Queremos dar um toque a mais no muro que cerca a nossa obra, instalada em uma das regiões mais conhecida e privilegiada de São Paulo, além de melhorar a paisagem das pessoas que circulam ou trabalham no entorno do empreendimento”, afirma Hilton Rejman, diretor de desenvolvimento da CCP.
Além dos cursos profissionalizantes para jovens em situação de vulnerabilidade social, a ONG Revolucionarte trabalha o lado social dos participantes, com a missão de inseri-los no mercado de trabalho de segmentos ligados a arte e decoração. Outra parceira da ação, a Associação Paulista Viva, organização da Sociedade Civil de Interesse Público, visa preservar e valorizar o mais importante símbolo da cidade de São Paulo e significativo pólo de atração turística: a região da Avenida Paulista. Além disso, a entidade incentiva a cultura e a arte em todas as suas manifestações, contribuindo para o enriquecimento do patrimônio histórico e cultural da região e da capital paulista.

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Cliente que receber imóvel com atraso terá de ser indenizado

2011-10-20T03:20:00.001-07:00

Atrasar a entrega de um imóvel em mais de seis meses renderá multa mínima de 2% sobre o valor já pago pelo comprador à incorporadora da obra. Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) assinado pelo Ministério Público Estadual (MPE) e o Sindicato da Habitação do Estado (Secovi-SP) ainda prevê mais 0,5% de multa a cada mês de espera. As novas regras valerão para contratos assinados a partir de 26 de novembro.

O TAC determina que o dinheiro seja devolvido, na forma de desconto, em um prazo máximo de 90 dias após a entrega das chaves ou assinatura da escritura definitiva. As empresas ainda devem avisar, com quatro meses de antecedência, sobre problemas no andamento das obras, para que os compradores possam se programar.

O acordo foi assinado com representantes da sede paulista do Secovi, que reúne 4.500 incorporadoras no Estado, mas, no entendimento do MPE, deverá ser válido em todo o País, já que a Promotoria de Justiça do Consumidor, responsável pelo TAC, tem abrangência nacional.

Segundo o promotor Roberto Senise Lisboa, a multa de 2% tem caráter compensatório. ‘A intenção é compensar o consumidor que não pôde mudar no período estimado e teve de morar na casa da sogra ou alugar um apartamento, por exemplo. Até agora, essa situação não era prevista nos contratos e, por isso, o comprador não tinha um mecanismo para defender seus interesses.’

A imposição de uma penalidade, de acordo com Lisboa, ainda preenche uma lacuna na legislação. ‘Os contratos mencionam o prazo de tolerância, que já é de seis meses, mas não informam o que acontece depois. Por causa disso, muitos consumidores que se sentem prejudicados buscam o respaldo da Justiça, mas essas ações demoram anos e nem sempre a indenização é alcançada.’

A definição de uma multa padrão é considerada um avanço pela Promotoria. ‘Ela servirá de base para qualquer contrato. O porcentual estabelecido, de 2%, foi negociado com o sindicato. É claro que não existe um parâmetro que seja 100% equivalente, mas esse é o valor que o consumidor paga se atrasa o seu pagamento. Por isso, fizemos a regra inversa’, explica o promotor.

Qualidade. Para o presidente do Secovi-SP, João Crestana, o acordo servirá para regular o mercado e oferecer aos consumidores um padrão de qualidade. ‘Estabelece um padrão transparente para todas as partes. Com ele, o consumidor conhecerá quais são os parâmetros considerados bons para o mercado. Ele saberá se a incorporadora se compromete ou não a pagar multa, por exemplo. Assim, poderá escolher melhor as garantias de seu negócio.’

Crestana ressalta, no entanto, que o TAC não tem caráter de lei. ‘O Ministério Público não legisla, por isso as empresas podem contestá-lo. Mas, normalmente, quando fazemos um movimento desse tipo, a adesão ocorre.’

Na prática, tanto o Secovi quanto o MPE esperam que a medida tenha como consequência um maior comprometimento das empresas na entrega das obras no prazo estimado. Nos últimos oito anos, segundo o sindicato, o volume de empreendimentos no Brasil aumentou cerca de 25 vezes. O crescimento provocou diversos problemas para o consumidor e também para as construtoras, que tiveram dificuldades em contratar mão de obra, comprar material e, claro, cumprir prazos.

‘Para se ter uma ideia, em 2002 o volume de financiamentos de imóveis no País era de R$ 4 bilhões. No ano passado, esse total chegou a R$ 100 bilhões. O mercado está se adaptando a todas essas mudanças. Nenhuma empresa faz obra para atrasar. O atraso é terrível para o comprador, que não vai ter onde morar, e muito ruim para a empresa, que continua pagando juros’, afirma Crestana.

Para o advogado Marcelo Tapai, especialista em Direito Imobiliário e ex-juiz conciliador do Juizado Especial Cível da capital, o TAC ‘é um estímulo ao atraso na entrega do imóvel’. Isso porque, para ele, as construtoras não terão prejuízos ao cumprirem os termos acordados com o Ministério Público. Ele explica que contratos de venda de imóveis na planta têm parcelas corrigidas pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC), cujo reajuste mensal supera 0,8%. ‘Essa multa deveria ser calculada pelo valor total do imóvel, não pelo valor já pago, assim como ocorre com INCC.`

Adriana Ferraz e Bruno Ribeiro
Publicado por “O Estado de São Paulo” via Focando
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Captação de recursos para financiamento imobiliário

2011-10-19T05:33:00.001-07:00

É hora de criar novos mecanismos de financiamento para o setor imobiliário no País, afirmou o diretor de Fiscalização do Banco Central (BC), Anthero de Moraes Meirelles. Hoje, as operações dependem dos recursos das cadernetas de poupança, do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e de instrumentos com menor poder de captação, como os fundos imobiliários, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), as Letras Hipotecárias (LHs) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) - e estes recursos deverão ser insuficientes para atender à demanda dos próximos anos.

Até agora, apesar do forte crescimento da demanda, a oferta de recursos atendeu às necessidades de mutuários e construtores. As cadernetas de poupança, principal fonte de crédito, além de disporem de um saldo da ordem de R$ 320 bilhões, recebem recursos provenientes de acordos sobre o Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS) e atendem bem à demanda da classe média. E o FGTS, voltado para as faixas de renda baixa e média baixa, dispõe de vultosas disponibilidades, próximas de R$ 90 bilhões. Além disso, os bancos recebem mensalmente o pagamento das prestações de cerca de 3 milhões de mutuários com contratos ativos.

Mas, enquanto as operações de empréstimo crescem cerca de 50% ao ano, os depósitos de poupança evoluem a taxas inferiores a 20%. Neste ano, o ritmo de crescimento é ainda menor. Estima-se, portanto, que haja escassez de recursos das cadernetas já em 2012, como temem os mais pessimistas, ou em 2013 ou 2014.

A proporção do crédito imobiliário em relação ao Produto Interno Bruto (PIB), calcula o diretor do BC, deverá atingir 6% neste ano - quase cinco vezes mais do que o porcentual de 1,3% registrado em 2004. Mas 6% do PIB ainda será um volume modesto, comparado ao de outros países emergentes, como o México e o Chile. Estima-se, no setor privado, que a relação entre o crédito imobiliário e o PIB deva atingir 10% a 11%, até 2015, podendo dobrar novamente até o início da próxima década. Só então o Brasil estará mais próximo do Chile, cuja proporção crédito imobiliário/PIB supera 20%.

No Brasil, ao contrário do que ocorreu em outros países, o crédito imobiliário opera em bases muito seguras - as prestações não comprometem mais do que 30% da renda dos mutuários e, de preferência, é adotado o Sistema de Amortização Constante (SAC), em que as prestações são decrescentes ao longo do contrato. Os bancos não apenas concedem os créditos (ou seja, são originadores das operações), como mantêm esses ativos até o encerramento dos contratos.

A questão é manter a eficiência de um sistema em forte crescimento e que depende de variáveis macroeconômicas. Como afirmou Anthero Meirelles, "o BC vem trabalhando em estreita parceria com os demais órgãos reguladores e entidades representativas do setor imobiliário" para definir novos mecanismos de captação de recursos.

Mas há empecilhos a serem removidos, como o das regras sobre a destinação obrigatória de 65% dos recursos das cadernetas para as operações - a chamada exigibilidade. Os bancos querem flexibilizar a regra, para poder vender os créditos para companhias de securitização e fazer novos créditos, em prazo curto. A exigibilidade seria, assim, cumprida, mas com alguma defasagem. E o resultado seria o aumento da concessão de créditos com os recursos das cadernetas.

Outra hipótese é criar novos títulos, como os covered bonds, espécie de CDBs imobiliários que tiveram boa aceitação na Europa. Mas, para ser colocados, esses papéis teriam de render taxas de mercado superiores às da caderneta, que paga ao aplicador 6,17% ao ano mais TR. Captando a taxa baixa, os bancos poderiam emprestar a juros de 10% a 12% ao ano. Se a captação for mais onerosa, o tomador pagará mais.

Para o crédito imobiliário, a queda da taxa básica, dos 12% ao ano, hoje, para 9%, em 2012, permitiria lançar novos papéis e assegurar a oferta de financiamentos.

Publicado por "O Estado de São Paulo"
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Imóvel: conheça sete taxas abusivas e ilegais cobradas dos consumidores

2011-10-18T05:09:00.000-07:00

Muitos consumidores que desejam realizar o sonho da casa própria acabam não prestando atenção àquelas letras miúdas inseridas no contrato ou, até mesmo, acabam aceitando as imposições das empresas no fechamento do negócio.

Na avaliação do presidente da Amspa (Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências), Marco Aurélio Luz, é importante que o comprador tenha o apoio de um profissional especializado na área imobiliária, como um advogado ou economista, para não cair nessas armadilhas e evitar problemas futuros.

“Porém, a realidade é bem diferente e infelizmente muitos contratos assinados na atualidade trazem a inclusão de adicionais onerosos que afetam o adquirente. As mais comuns são as taxas Sati, de interveniência, de transferência, de administração, de obra e corretagem, entre outras tantas prejudiciais ao mutuário”, destaca Luz.

Conheça quais são as taxas abusivas

Um bom caminho para tentar se proteger é conhecer quais as cobranças abusivas mais comuns no mercado imobiliário. Confira abaixo as 7 selecionadas pelo presidente da Amspa:

1 – Sati

“Uma das práticas mais recorrentes do mercado imobiliário é a taxa Sati, pela qual é cobrado o percentual de 0,88% sobre o valor do bem”, explica Luz. As imobiliárias impõem a cobrança ao proprietário do imóvel sob a alegação de existência de custos de assistência técnica e jurídica para fechar o contrato.

“O recolhimento, porém, fere tanto o artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor, pela prática de submeter o fornecimento do serviço relacionado a outro, como também o código de ética da OAB, por impor um profissional contratado pela corretora”, alerta.

2 – Assessoria imobiliária

A obrigação de pagar pela assessoria imobiliária, inclusive, é do próprio vendedor e não do novo proprietário do imóvel. “A exceção é feita no caso de comum acordo entre as partes, com todos os esclarecimentos e retificações no contrato”, completa.

3 – Comissão do corretor

Outro procedimento ilícito é obrigar o comprador do imóvel a assumir o pagamento da comissão do corretor, nos casos em que a empresa o contrata para fazer a intermediação entre comprador e a incorporadora. A taxa varia de 6% a 8%, conforme determina o Creci (Conselho Regional de Corretores de Imóveis).

“Só no momento da assinatura ou, na maioria das vezes, após fechar o contrato, que o mutuário tem o conhecimento do pagamento da taxa indevida”, explica.

Ele lembra que ainda há ocorrências em que a incorporadora separa o pagamento da porcentagem do agente comercial para que, na hora da rescisão do contrato, não tenha que devolver esse dinheiro, além da sonegação de tributos como o Imposto de Renda e induzindo o comprador a sonegar o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens de Imóveis).

Porém, Luz lembra: “O pagamento é possível apenas quando o próprio adquirente contrata o profissional para lhe auxiliar na procura da casa própria”.

4 – Transferência do imóvel (Cessão do Contrato ou de Renúncia)

Quando o mutuário tenta transferir o imóvel em construção para outra pessoa, para que ela assuma as prestações do financiamento, ele encontra outra surpresa. “Para que a venda seja concretizada, as construtoras costumam impor o pagamento da taxa chamada ‘Cessão do Contrato ou de Renúncia’, que equivale a 3% do valor da propriedade”, explica.

Ele orienta que os prejudicados contestem a cobrança na Justiça até conseguirem retirar o valor ou reduzi-lo a despesas administrativas da elaboração do contrato, pois a prática é abusiva, não tem previsão na legislação e fere o CDC.

5 – Taxa de interveniência

Ela se refere ao pagamento que pode chegar a R$ 3 mil ou, em alguns casos, a 2% do financiamento, quando o comprador não aceita a financeira parceira da incorporadora. “Sua imposição é considerada venda casada, e os órgão de defesa do consumidor, como o Procon, a condenam”, destaca Luz.

6 – Taxa de administração

Os bancos alegam que é cobrada essa taxa pelo serviço administrativo e na manutenção do contrato de financiamento. Embora a legislação determine que o limite cobrado seja de até 2% e apenas nas 12 primeiras prestações, algumas instituições chegam a cobrar de 20% a 30% da tarifa durante todo o financiamento.

“Outra artimanha utilizada é oferecer juros abaixo do que é praticado no mercado, que é de 12% ao ano. Porém, a diferença ‘não cobrada’ é inserida justamente na taxa de administração”, lembra o presidente da Amspa.

7 – Taxa de obra

O mais novo tributo aplicado pelas construtoras é a taxa de obra, pela qual é cobrado um percentual de 2% sobre o valor do imóvel durante a construção. As empresas dizem que ela é referente aos juros da obra e cobram-na até que aconteça a liberação do “Habite-se” e de toda a documentação relacionada.

“Isso é um abuso”, afirma Luz. Ele ensina que o artigo 51 do CDC considera ilegal a cobrança de qualquer taxa que coloque o consumidor em desvantagem exagerada.

Veja dicas de como agir

Para reverter a situação de desvantagem em que o mutuário se encontra, cabe a ele próprio fazer valer seus direitos. “Ele pode recorrer à Justiça para exigir a devolução de seu dinheiro, que deverá ser restituído em dobro, além de ser acrescido de correção monetária e juros”, orienta Luz.

A devolução deve ocorrer em uma única vez, no prazo máximo de 10 dias e corrigida com os devidos encargos. Após o 15º dia, incide o acréscimo de 10% de multa e, caso não seja pago, os bens da imobiliária ou da construtora podem ser penhorados.

“Portanto, fica claro que todas essas taxas são totalmente abusivas e sem qualquer justificativa”, alerta o presidente da Amspa. “Está na hora de acabar com essa injustiça”.

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A garagem e o seu impacto na cidade

2011-10-17T13:33:00.000-07:00

Esse meio de transporte também se torna indispensável onde falta equilíbrio entre emprego, habitação e lazer na ocupação do território e onde pedestres e ciclistas não têm prioridade. As consequências negativas desse modelo são por nós bem conhecidas.

Não é difícil para qualquer morador da capital paulista que utiliza o automóvel, antever que este modelo, fortemente apoiado no sistema viário, será impraticável dentro de poucos anos.

Dentro desse cenário, podemos esperar que a cidade forçosamente caminhará para rotas alternativas no sentido de minimizar os problemas de mobilidade da população. Estas soluções podem ser diversas. Ampliação das redes metroferroviárias, melhoria das linhas de ônibus, implantação de outros modais de transporte, como BRTs e VLTs e a construção de ciclovias permanentes. Políticas ainda pouco utilizadas pelo poder público brasileiro são a correta precificação para estacionarmos nas ruas e a limitação da quantidade de vagas construídas em novos empreendimentos. Experiências internacionais ensinam que a facilidade para estacionar estimula a utilização do automóvel, e vice-versa, bem como, a ampliação das vias não resolve de forma sustentada o problema de trânsito, pois a população percebe a melhoria imediata de fluidez daquela rua e passa a utiliza-la com maior frequência, anulando o benefício conquistado. Novos modelos de ocupação urbana poderão proporcionar ao cidadão a conveniência de caminhar de casa para o local de lazer ou trabalho, utilizar a bicicleta para percursos intermediários, o transporte de massa para trajetos mais longos e, apenas eventualmente, o automóvel.

Dessa forma, dependeremos menos dos carros, e assim, o número médio de automóveis por família decrescerá. E isto repercutirá diretamente na indústria imobiliária, que por conta da área de garagens que deixará de construir poderá oferecer imóveis mais baratos ao mercado, além de contribuir para a preservação ambiental por consumir menor quantidade de recursos naturais.

O artigo apresentado na 11a Conferência da Latin American Real Estate Society, disponível em www.hamiltonleite.com.br/pdfs/LARES2011.pdf, trata desta relação entre o espaço destinado às garagens e a área privativa total construída nos edifícios da cidade de São Paulo, desde a década de 30, quando surgiram os primeiros prédios com garagens.

A visualização da curva da evolução histórica deste indicador – que em 2001 atingiu seu pico de 53,84% – possibilitou a formulação de tendências para 2020 em diferentes cenários.

Um dos cenários aponta o crescimento proporcional das garagens em relação à área privativa total nos edifícios, alcançando a marca de 58,69%. Para ilustrar este caso, haveria 58,69 m2 de garagens para um apartamento de 100 m2. As consequências negativas seriam aumento nos custos dos imóveis devido à área adicional que precisaria ser construída para as garagens, e trânsito ainda mais caótico, com toda a sua herança nefasta para a economia nacional, para a saúde e qualidade de vida da população.

O cenário mais desejado aponta a queda desta proporção para 38,03%, o que indicaria uma crescente conscientização por parte da sociedade paulistana com relação aos efeitos nocivos causados pelos automóveis e evidenciaria um avanço qualitativo na mobilidade do habitante da cidade na próxima década.

A diferença entre as áreas de garagens nos dois cenários é de cerca de 600 mil m2, que na melhor hipótese deixariam de ser construídas em São Paulo. Isto representaria uma economia de aproximadamente meio bilhão de reais, por ano!

Diversas ações precisam ser tomadas nesse curto horizonte para que esse objetivo seja alcançado. Talvez a mais simples e eficaz delas seja inverter os textos legais que exigem um número mínimo de vagas em novos empreendimentos, limitando-os, ou ainda melhor, transferir a análise da necessidade de vagas para a iniciativa privada, que tem agilidade e competência para atender as demandas de seus clientes.

Outra importante contribuição seria a atualização do Plano Diretor para estabelecer um melhor equilíbrio de usos e ocupação do solo, que agregue incentivos fiscais para empresas se estabelecerem em regiões com pouco emprego, como nas periferias. Incentivos para o desenvolvimento de empreendimentos residenciais, em locais como a região central, onde há abundância de trabalho e infraestrutura e, por fim, a implantação de equipamentos de lazer onde estes são insuficientes na cidade.

Por Hamilton de França Leite Júnior é diretor de Sustentabilidade do Secovi-SP e da Casoi Desenvolvimento Imobiliário.
Texto gentilmente cedido por PortalVGV.

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Alta no preço do aluguel pode incentivar compra da casa própria

2011-10-16T06:20:00.001-07:00

Com aumento de 18,1% no valor de novos contratos de locação, até que ponto vale a pena ser inquilino?

Diante dos altos valores dos aluguéis na grande São Paulo, vale a pena apertar o cinto para planejar a compra da casa própria? Talvez essa seja a pergunta mais frequente de quem pensa em se mudar e dos locatários espalhados por São Paulo. Além disso, entre os brasileiros uma questão cultural faz toda a diferença na hora de responder a essa pergunta: o sonho da casa própria.

Na hora de decidir entre compra e locação, hoje em dia o preço dos aluguéis podem ser um impulso para a compra, já que o preço do aluguel para novos contratos de locação subiu 18,1% no período de um ano em São Paulo, segundo o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP). Assim, não é raro a despesa com moradia acabar comprometendo boa parte da renda do inquilino. Neste cenário, pode ser mais vantajoso optar por locar um imóvel bem mais barato e planejar a compra da casa própria na localização desejada.

Pensando em uma família jovem de classe média em busca da primeira casa, podemos pensar em um apartamento de 49 m² para fazer uma comparação entre o preço do aluguel no bairro da Ponte Rasa (Zona Leste/São Paulo) e o valor de um imóvel novo no Centro de São Bernardo do Campo, com parcelas decrescentes de financiamento.

“Cada vez mais verticalizada, as regiões centrais do Grande ABC oferecem facilidades como estações de trem, shoppings centers e escolas com preços atrativos para quem está comprando o primeiro imóvel. Além disso, Santo André, São Bernardo do Campo e São Caetano do Sul são uma boa opção para quem quer bom preço, sem abrir mão de qualidade de vida”, afirma Francisco Diogo Magnani, presidente e fundador da MZM Construtora.

Texto gentilmente cedido por Portal VGV
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Fique atento ao escolher seu imóvel

2011-10-15T06:41:00.000-07:00

Antes de fechar negócio, pesquise a localização, a situação física do bem e se vale a pena viver em condomínio

A busca por um novo imóvel exige olhar atento. Antes de assinar o contrato de compra – ou mesmo de aluguel – confira as dicas do arquiteto Fernando Oliveira, sócio do escritório Szabó e Oliveira Arquitetura, de Valéria Cunha, especialista do Procon-SP, e também orientações do Banco do Brasil, Bradesco e Caixa Econômica.

Localização

- Veja se o endereço do imóvel é de seu agrado. De nada adianta uma casa perfeita se o preço a pagar for muito barulho no ouvido ou enorme perda de tempo no trânsito para chegar ao trabalho, supermercado ou escola das crianças.

- Converse com os futuros vizinhos para conhecer mais sobre as proximidades. Eles poderão contar, por exemplo, se há risco de enchente no verão ou feira livre na porta de casa.
- Visite o imóvel em vários horários para avaliar melhor o perfil da vizinhança. Uma rua tranqüila durante o dia pode se tornar insuportável à noite com a barulheira do bar da esquina.
- Confira na prefeitura a lei de zoneamento local – e possíveis alterações previstas. Com isso, você reduz o risco de ser surpreendido por construções indesejáveis nas redondezas.
- Verifique também se estão previstas obras públicas como, por exemplo, a construção de terminais de ônibus. Um despachante especializado pode ajudá-lo na tarefa.

Condições físicas do imóvel
- Agende as visitas de inspeção durante o dia, pois à noite problemas como rachaduras, mofo e falta de luminosidade passam mais facilmente despercebidos.
- Verifique a pressão da água abrindo as torneiras e pressionando as descargas dos vasos sanitários com válvulas acopladas à parede.
- Observe a incidência do sol em diferentes horários. Imóvel com face norte recebe mais sol para quem vive no Hemisfério Sul. A vantagem é que permite maior incidência do sol no inverno porque a direção dos raios solares nesta época do ano é mais “rasante” na hora do meio dia.
- Abra as janelas para avaliar a ventilação do imóvel.
- Saiba que paredes recém-pintadas podem indicar a tentativa dos proprietários de disfarçar problemas com umidade. Por isso vale dobrar atenção em caso de pintura impecável.
- Dê atenção especial à vistoria do telhado, pois seu conserto custa caro.
- Fique atento à existência de rachaduras na parede, com especial atenção às de sentido diagonal, que podem indicar sérios danos estruturais.
- Ligue os chuveiros com aquecimento central para verificar se a água demora para esquentar – suspeita de problema no sistema.
- No caso de casas, certifique-se da existência de caixa de gordura em bom estado para evitar mau cheiro.
- Confira a qualidade da drenagem das varandas jogando um balde de água no chão. Em jardins, veja se há ralos para escoamento da água
- Peça para um especialista examinar o quadro de luz. Para a tarefa, leve em conta os aparelhos elétricos que serão utilizados.
- No caso de compra, procure um engenheiro ou arquiteto para participar da vistoria e dar sinal verde ao negócio.
Condomínios
- Verifique o valor das taxas de condomínio e das eventuais mensalidades do fundo reserva, geralmente destinado a despesas com pagamento de férias e décimo terceiro salário dos funcionários e também à cobertura de gastos imprevistos, como consertos ou indenizações trabalhistas.
- Converse com o síndico e o zelador sobre eventuais problemas na construção e infraestrutura do edifício. Informe-se a respeito de obras previstas que exigirão desembolsos extras.
- Confira com o síndico se as contribuições dos moradores estão em dia. Assim você reduz o risco de dividir a conta de vizinhos inadimplentes. E lembre-se: quanto menor o prédio, maior o impacto de eventuais calotes no bolso dos outros condôminos.
- Avalie as condições de segurança.
- Veja se as vagas na garagem são exclusivas para seu apartamento.
- Confira a qualidade das áreas comuns e de lazer e avalie se serão aproveitadas. Se não for utilizá-las, pode ser mais vantajoso optar por um local com instalações mais simples para pagar menos condomínio.
- Verifique a qualidade do isolamento acústico dos apartamentos.

Carin Homonnay Petti
Publicado por iG
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Como é o maior projeto imobiliário de São Paulo

2011-10-14T04:38:00.000-07:00

Incorporadoras planejam lançar um novo bairro dentro da Barra Funda, com a construção de até 32 torres em um terreno de 250.000 metros quadrado. São Paulo – Deve ser lançado em 2012 o maior empreendimento imobiliário atualmente em desenvolvimento na cidade de São Paulo. As incorporadoras Tecnisa e PDG planejam erguer um bairro inteiramente novo em um megaterreno baldio na Barra Funda, na zona oeste da cidade. A intenção das empresas é rebatizar a região com o nome de Jardim das Perdizes. Serão construídos até 32 edifícios no local, sendo que mais de 80% deles vão abrigar apartamentos residenciais. O valor total de vendas é estimado em 4 bilhões de reais.

Dentro dos bairros nobres da cidade de São Paulo, o único empreendimento imobiliário que poderia alcançar um porte parecido em termos de vendas está sendo desenvolvido pela Odebrecht Realizações Imobiliárias. A empresa comprou no ano passado um terreno de 82.000 metros quadrados na zona sul da cidade que abrigava uma antiga planta da fabricante de bicicletas Monark. A Odebrecht ainda não divulga os detalhes do projeto, mas, no mercado, também se fala em um valor de vendas próximo a 4 bilhões de reais.

O que torna o Jardim das Perdizes imbatível em termos de tamanho são as dimensões do terreno. As 32 torres serão erguidas em uma área 250.000 metros quadrados, ou o equivalente ao tamanho de 25 quarteirões grandes. Cerca de 45% do terreno foi doado à Prefeitura de São Paulo para a construção de vias, áreas verdes e outros equipamentos públicos. Na meio do terreno, será construída uma praça de 50.000 metros quadrados.

Após negociações com a prefeitura, a Tecnisa decidiu não erguer um condomínio fechado no local e optar por um bairro mais integrado à cidade. Toda a área está sendo loteada em quarteirões de 3.000 a 10.000 metros quadrados. Serão construídas 16 vias para dividir esses quarteirões e garantir o acesso dos demais moradores da cidade.

O efeito colateral de optar por um loteamento aberto é a demora no início da construção dos edifícios. O terreno onde será erguido o Jardim das Perdizes foi comprado em 2007 da Telefônica por 133 milhões de reais, mas, após quatro anos, o empreendimento ainda não pôde ser lançado. “Qualquer projeto que inclua parcelamento do solo demora em ser aprovado porque exige complexas negociações com órgãos ambientais e urbanísticos da cidade”, diz Max Rezende Filho, da consultoria Solamax, especializada em terrenos. Tanto isso é verdade que há décadas nenhum grande loteamento é desenvolvido na região central de São Paulo.

Para Fabio Villas Bôas, diretor-executivo-técnico da Tecnisa, incorporadora que controla 75% do empreendimento, a opção pelo loteamento compensa mesmo com a demora porque o projeto pode mudar a vocação do bairro para o segmento residencial e induzir o desenvolvimento de toda a região. Ele explica que, para construir o empreendimento, a incorporadora terá de pagar milhões de reais à prefeitura a título de outorga onerosa ou certificados de potencial adicional de construção (CEPACs).

Esse dinheiro poderá ser usado pela prefeitura para desenvolver a região da Barra Funda, assim como o ocorreu no Brooklin com a ponte estaiada ou no Itaim com o túnel da avenida Cidade Jardim. No caso da Barra Funda, o dinheiro poderia pagar obras de melhoria da drenagem do solo, a abertura de novas ruas e parques ou até mesmo para tornar subterrânea a linha ferroviária que corta o bairro.

A prefeitura já anunciou a intenção de enterrar todo o ramal da CPTM que vai da Lapa até o Brás – o que beneficiaria a Barra Funda. A linha férrea daria lugar a uma avenida arborizada, com ciclovia. Já o terminal de ônibus da Barra Funda seria transferido para a Lapa e o terreno seria ocupado por uma estação de metrô e um parque. Além de mais verde e menos barulhenta, a Barra Funda ficaria mais integrada à região central, já que a linha do trem deixaria de dividir o bairro.

Para que tudo isso exista, entretanto, é necessário que haja um acordo entre a Prefeitura e a Câmara dos Vereadores para a aprovação do projeto de reurbanização. Também é preciso realizar um leilão de CEPACs que arrecade o dinheiro necessário para as obras. Vale lembrar que a operação urbana da Água Branca, que inclui a Barra Funda, existe há 12 anos, mas quase nada foi feito até o momento.

Villas Bôas, da Tecnisa, acredita, entretanto, que, paralelamente aos esforços da prefeitura, o setor privado fará sua parte para retomar o desenvolvimento do bairro. “O Jardim das Perdizes pode despertar o mercado imobiliário para o potencial da Barra Funda”, afirma. Já Sérgio Pereira, diretor da empresa de loteamentos Vallor Urbano, diz que um empreendimento de grande porte sempre contribui para atrair uma gama completa de serviços para determinada região. “São Paulo está diante da oportunidade de preencher esse vazio urbano.”

Lançamento e preços

Atualmente, o terreno do Jardim das Perdizes ainda está em fase de terraplanagem. Até dezembro, as ruas, guias, calçadas e redes subterrâneas de cabos, água, luz e esgoto já devem estar prontas. O próximo passo das empresas será conseguir toda a documentação dos lotes e os registros de incorporação dos primeiros edifícios. O lançamento imobiliário é esperado para junho.

Inicialmente, a Tecnisa espera oferecer ao mercado sete torres com apartamentos de 150 a 270 metros quadrados. As receitas com o lançamento da primeira fase são estimadas em 800 milhões de reais. Em seguida, podem ser lançados prédios residenciais com apartamentos menores e também um edifício de salinhas comerciais de cerca de 40 metros quadrados.

A fase de lançamentos deve durar três anos. Essa forma fatiada é interessante para as incorporadoras por diversos motivos. O mercado não receberá uma enorme oferta de imóveis de uma só vez e as empresas não precisam se endividar excessivamente para tocar todo o projeto ao mesmo tempo. A PDG e a Tecnisa também terão a oportunidade de testar o mercado e oferecer um produto adequado à demanda. O projeto pode ser alterado quanto ao mix de empreendimentos comerciais e residenciais e quanto ao tamanho das unidades se as empresas observarem a maior procura por imóveis com determinadas características. Até mesmo um hotel pode ser incluído no projeto. Já um shopping center é descartado por ora devido à existência do West Plaza e do Bourbon nas proximidades.

Os investimentos em infraestrutura já estão definidos. Será instalado um sistema de drenagem da chuva capaz de absorver toda a água que cair no terreno. A iluminação da área pública inclui apenas lâmpadas de LED inteligentes, cuja intensidade varia de acordo com a luz solar. Todo o terreno de 250.000 metros quadrados contará com rede wi-fi disponível ao uso público. O sistema de segurança dos condomínios estará integrado ao da polícia. As ruas internas incluem ciclovias com pista emborrachada.

As incorporadoras ainda não definiram os preços de lançamento das primeiras unidades. Uma boa base de comparação seria o empreendimento Casa das Caldeiras, lançado pelas incorporadoras Helbor e Setin em 2010. Em poucos dias, as unidades residenciais foram vendidas por cerca de 6.300 reais o metro quadrado enquanto os comerciais saíram por 9.000. Especialistas acreditam que as unidades do Jardim das Perdizes custarão entre 10% e 20% menos.

Ainda que a Barra Funda seja vizinha de universidades, shoppings, hospitais e órgãos públicos, o fato de o bairro estar localizado do outro lado da linha do trem e mais próximo ao rio Tietê justifica os valores menores que os praticados atualmente em Perdizes ou Higienópolis, por exemplo. Quem apostar no mercado imobiliário da Barra Funda agora, portanto, poderá ganhardinheiro no futuro. Basta que a prefeitura faça sua parte – mas é justamente aí que costuma morar o problema.

Por João Sandrini
Publicado na Exame.com

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Personalizar o imóvel com gostos pessoais desvaloriza na hora da venda

2011-10-13T06:35:00.000-07:00

Para lucrar com a venda de imóvel ou comprar um que possa ver vendido por um valor mais alto, antes de mais nada, o proprietário precisa saber que alguns elementos podem valorizar, ou até mesmo, fazer com que o imóvel perca valor comercial.

Proximidade de escolas, postos de saúde, supermercados, diversidade de linhas de ônibus e shoppings são alguns dos elementos que podem valorizar um imóvel. No entanto, personalizar o imóvel com gostos pessoais pode dificultar uma futura venda.

“Nem todas as modificações influenciam de maneira positiva no valor do empreendimento”, explica o advogado imobiliário e diretor de condomínios da Primar Administradora de Bens, Carlos Samuel de Oliveira Freitas. “As reformas devem ter caráter funcional, ou seja, que atendam às demandas do mercado. Personalizar um bem deprecia seu valor”, explica.

Materiais

Além disso, o proprietário deve estar atento aos materiais utilizados, pois, de acordo com Freitas, o custo, a qualidade e a utilidade são as três bases de sustentação de qualquer reforma no imóvel. Um conselho do especialista é de que as alterações não devem ter um custo alto comparado com o valor da construção, pois corre-se o risco de não conseguir recuperar o investimento. “A qualidade dos materiais utilizados também é fundamental. O ideal é pesquisar os preços e verificar a qualidade e procedência, evitando a compra de algo ruim, independente do valor. O serviço deve ser bem feito e a reforma deve ser realizada visando a utilidade”, completa.

O acabamento do imóvel também deve ser de qualidade, com cores discretas e resistência. Materiais como cerâmica, granito ou madeira são os mais indicados para o piso, enquanto o carpete não é recomendado, principalmente pelos aspectos de higiene e saúde. “A limpeza é outro fator que influencia na hora de comercializar o imóvel, podendo acrescentar uma boa porcentagem no valor. Um local limpo e organizado passa uma boa imagem e realça os pontos fortes da edificação”, afirma Freitas.

Estrutura

Seja em uma reforma ou construção, alguns cômodos do imóvel devem receber atenção especial, pois influenciam diretamente na valorização. Segundo Freitas, atualmente as casas e apartamentos não dispõem de espaço e os ambientes são pequenos e desconfortáveis, por isso, a procura por cozinhas mais amplas está crescendo. “A cozinha é um lugar de integração, perfeita para as reuniões em família na hora das refeições. Por isso, cômodos com fácil passagem, superfícies resistentes, pisos e revestimentos fáceis de limpar são mais valorizados”, explica.

Segundo o diretor, os banheiros e os equipamentos presentes em seu interior podem aumentar significativamente o valor de um imóvel. A presença de um banheiro no quarto principal ou até mesmo mais de uma suíte são considerados diferenciais. “O banheiro deve ter um bom tamanho, com box e espaço confortável para o vaso sanitário. Vale a pena investir nos encanamentos, mesmo não sendo visível, as boas condições da infraestrutura são imprescindíveis. As banheiras contribuem para aumentar o preço do imóvel”, aconselha.

A garagem e a área externa também contam pontos na hora de vender ou alugar o imóvel. Um jardim bem cuidado, com grama cortada, árvores podadas, flores bem cuidadas, influenciam na valorização, porém, uma horta cheia de mato pode ter reflexo negativo. “Os compradores gostam de garagens grandes, que acomode pelo menos dois carros. O visual externo do imóvel tem que ser arejado e iluminado e a cor externa deve ser clara, aumentando as chances do negócio ser concretizado”, finaliza o diretor.

Publicado por Infomoney
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TJ reafirma veto à venda de quarteirão no Itaim-Bibi

2011-10-11T06:34:00.001-07:00

A Prefeitura de São Paulo sofreu ontem mais uma derrota judicial no caso do “quarteirão da cultura” do Itaim-Bibi, uma área de 20 mil m² com oito equipamentos públicos que o prefeito Gilberto Kassab (PSD) quer trocar por creches. O Tribunal de Justiça negou novo pedido da Prefeitura para liberar a venda do quarteirão a construtoras interessadas em erguer prédios na área, uma das mais nobres da capital.
A decisão foi proferida pela 7.ª Câmara de Direito Público. Em agosto deste ano, um juiz da 8.ª Vara da Fazenda Pública expediu liminar proibindo a negociação do terreno enquanto o órgão estadual de patrimônio (Condephaat) não terminasse seu estudo de tombamento do quarteirão. A Prefeitura recorreu duas vezes contra a medida e, em ambas, o recurso foi negado.
Agora, a Prefeitura vai ter de esperar o julgamento do mérito do processo judicial para saber se pode continuar com os trâmites administrativos da venda. Enquanto o Condephaat não terminar a análise do valor histórico e cultural do quarteirão, qualquer modificação externa na área está proibida. Ainda não há data marcada para o término do estudo e para a votação do tombamento.
Para os moradores do Itaim-Bibi, a decisão foi mais uma vitória. “Vencemos o terceiro round”, comemorou Helcias Bernardo de Pádua, coordenador-geral do movimento SOS Itaim. “Essa vitória ainda é mais importante do que as outras, pois fortalece os argumentos jurídicos para que a decisão judicial definitiva seja favorável ao quarteirão”, afirmou Pádua.
Foi graças à ação de moradores que a preservação do quarteirão chegou à Justiça. Foram eles que encomendaram o laudo apresentado ao Condephaat que motivou a abertura de tombamento e impediu a alienação (transferência de bens) do quarteirão, já aprovada pela Câmara.
A Prefeitura estima que pode conseguir cerca de 200 creches com a permuta do quarteirão com a iniciativa privada e já apresentou um estudo “antitombamento” ao órgão estadual, argumentando que não há motivos para que a área seja tombada.
Segundo Pádua, moradores e ativistas contrários à venda vão fazer uma nova manifestação no final deste mês ou no início de novembro. “Será uma caminhada pelas Avenidas Brigadeiro Faria Lima e Juscelino Kubitschek para protestar contra a venda dessa área pública, com importância ambiental e histórica relevante”, disse. A Prefeitura informou que ainda não foi notificada da decisão, mas que tomará as providências cabíveis.

Por RODRIGO BURGARELLI
Publicado pelo Jornal da Tarde
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Casa propria - Os preços estabilizam.

2011-10-10T04:50:00.000-07:00

Após alta de 2% em setembro e 29% nos últimos 12 meses, a tendência dos preços dos imóveis em São Paulo é se estabilizarem, analisa o diretor comercial da Requadra Desenvolvimento Imobiliário, Marcos França. “Apesar de ainda existir possibilidades para o crescimento desse mercado no país, a grande euforia já passou. O número de lançamentos e unidades vendidas deve se estabilizar, pois os preços estão em um novo patamar e a oferta de crédito já esta mais seletiva.” No topo da lista de regiões mais caras da Capital paulista estão Ibirapuera/ Vila Nova Conceição, com o valor de R$ 8.837 o metro quadrado, e o Jardim Paulistano com R$ 8.769 o metro quadrado, segundo o índice Fipe Zap.

Publicado por Monitor Mercantil.

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Na Medida Certa

2011-10-07T06:38:00.000-07:00

De janeiro a julho deste ano, a venda e os lançamentos de imóveis novos na cidade de São Paulo registraram, respectivamente, queda de quase 20% e de 14%, em relação a igual período de 2010.

Os números não devem impressionar. Até porque o desempenho do mercado imobiliário no ano passado foi extraordinário. O nível de comercialização situou-se muito acima do que se pode considerar como um ritmo saudável e sustentável. Portanto, a redução foi, digamos assim, providencial, para que não corrêssemos os riscos de uma euforia exagerada. Riscos que já se faziam perceber num movimento especulativo de particulares, inflacionando os preços de terrenos e, naturalmente, o preço médio do metro quadrado construído. Um movimento que acertaria de cheio os investidores animados pela possibilidade de uma alta continuada.

A diminuição vem devolver o bom senso que deve predominar no setor, até em razão do longo prazo que caracteriza sua operação. Mas isso não significa desaquecimento. Nada de achar que os preços vão desabar e que é bom esperar para comprar na “bacia das almas”.

O mercado imobiliário ainda vive o bom momento iniciado com a retomada do crescimento pós-crise de 2008 e o Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), medida anticíclica adotada pelo governo federal que deu impulso e dinamismo às atividades da área.

O segmento residencial é o grande responsável pelo forte crescimento experimentado nos últimos anos, após o susto da crise financeira internacional que abalou importantes países. Isso se tem refletido nos números do setor, que se converteu num dos mais fortes segmentos da economia nacional.

Todos reconhecem que a mola propulsora desse crescimento tem sido o crédito imobiliário. De janeiro a julho deste ano, o volume de financiamentos concedidos pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) atingiu um recorde de R$ 43,6 bilhões – um crescimento de 51% em comparação com os primeiros sete meses de 2010.

Se esses números recordes são expressivos, também são expressivas: a alta dos valores dos terrenos, que tem dificultado a viabilização de alguns empreendimentos; a alta dos custos da construção, que tem diminuído as margens dos negócios; e até a dificuldade de entrega dos projetos, em especial do MCMV, por causa de atrasos em obras e mesmo problemas em repasses de contratos da Caixa Econômica Federal.

Esse é o cenário a que assistimos, e com grande preocupação. Tais movimentos terminam por revelar os perigos inerentes a um mercado superaquecido e nos chamam à responsabilidade de conter a impetuosidade do mercado, em prol de um desenvolvimento mais continuado.

A responsabilidade é ainda maior ao considerarmos o atual ambiente da economia mundial, sacudida por outra crise, provavelmente ainda mais séria, posto que de países, e não de mercados.

Para o setor imobiliário, a conclusão é óbvia: não é possível imaginar que continuaremos nadando de braçadas num mar de tranquilidade. Pelo contrário. Temos ondas enormes chegando, e as correntezas são tantas que é impossível adivinhar para onde elas podem nos levar.

A globalização, que por um lado aproxima os países, deixa-os extremamente dependentes e, como um grande castelo de cartas, expõe todos a um risco permanente. Ao olharmos para os estragos causados nos mercados europeu e americano, devemos tomar lições dos abalos que foram sentidos naqueles países para não incorrer nos mesmos erros, até por interpretar indevidamente os sinais do setor imobiliário nacional.

O momento é muito bom e todos querem que assim continue. Por isso, não podemos deixar que a euforia nos tolde a visão. A diminuição ora verificada no comportamento do mercado de imóveis vem devolver o bom senso que o setor exige. Sabedoria é isto: observar, conhecer, pesquisar, interpretar e ajustar. Vamos seguir devagar e sempre. É o melhor a fazer.

Por Romeu Chap Chap
Publicado por O Estado de São Paulo.

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Sinduscon: construção civil crescerá até 5% em cinco anos e crise não abala

2011-10-06T07:35:00.000-07:00

São Paulo - O setor da construção civil vai registrar taxas de crescimento anual de 4,5% a 5% nos próximos cinco anos. A estimativa é do presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon-SP), Sérgio Watanabe.

Pelo fato de a construção ser um investimento de longo prazo, o setor continuará carregando parte dos contratos de 2011 e, na avaliação do executivo, a crise na Europa não irá afetar o crescimento da construção. Em 2011, o setor deve registrar uma expansão de 5%. "A atual crise, fundamentada basicamente na Grécia, não deve gerar uma catástrofe na União Europeia. Esperamos um cenário menos ruim do que uma década perdida nos Estados Unidos", disse Watanabe, para quem a economia norte-americana deverá melhorar seus indicadores.

Para o próximo ano, o presidente do Sinduscon vê como risco para o setor a escassez de mão de obra. Em sua avaliação, a construção civil passa por uma situação de pleno emprego. Enquanto a taxa geral de desemprego está rodando entre 6% e 6,5% no País, no setor de construção ela está em 3%, segundo Watanabe Só de janeiro a agosto, o setor contratou 9% a mais do que em igual período do ano passado. Este desempenho, diz ele, deverá ser mantido em 2012.

"Todo esse crescimento vertiginoso trouxe um problema para a construção civil, que será obrigada a mudar a gestão dos negócios e ser mais intensiva em tecnologia porque a mão de obra, mesmo a de baixa qualificação, está escassa", disse.

Para ele, o setor deverá continuar se expandindo nos próximos anos como consequência do aumento da renda da população e de ações federais como o Minha Casa, Minha Vida e o Programa de Aceleração do Crescimento (PAC). "Esperamos que o PAC e o Minha Casa, Minha Vida tenham continuidade nos próximos governos", disse.

Publicado por DCI

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Prefeitura de SP quer garagem em terreno do Itaim-Bibi

2011-10-05T06:48:00.000-07:00

A Prefeitura de São Paulo estuda a construção de uma garagem subterrânea no quarteirão em disputa no Itaim-Bibi, zona sul.

A obra seria uma forma de mitigar os impactos que uma possível venda do terreno de 20 mil metros quadrados para a iniciativa privada, que pretende levantar até quatro torres residenciais no local, deve provocar sobre o tráfego da região, já carente de vagas de estacionamento.

A ideia foi apresentada ontem pelo secretário municipal do Desenvolvimento Econômico e do Trabalho, Marcos Cintra, em reunião do Conselho do Patrimônio Histórico e Arquitetônico do Estado (Condephaat).

O órgão avalia pedido de tombamento do terreno apresentado por um conjunto de moradores do bairro para impedir a venda pretendida pela Prefeitura. O processo de alienação (transferência de bens) do terreno está suspenso pela Justiça em razão do processo de tombamento em curso.O quarteirão é delimitado pelas Ruas Horácio Lafer, Salvador Cardoso, Cojuba e Lopes Neto e está em uma das regiões mais cobiçadas pelo mercado imobiliário, na qual o valor do metro quadrado chega a R$ 18 mil. A estimativa é de que o lote possa ser negociado por R$ 200 milhões. Pelo projeto da Prefeitura, a empresa que vencer a licitação e ficar com o terreno terá de erguer 200 creches no Município para amenizar o déficit de vagas na rede. Hoje, 147 mil crianças aguardam na fila.

Publicado por Estadão.com.br

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Um a cada três imóveis alugados em SP é comercial

2011-10-04T06:59:00.000-07:00

De acordo com pesquisa da Lello, número de novos contratos de aluguel residencial comercial subiu 16% no segundo trimestre ante os primeiros três meses do ano.

Um em cada três imóveis alugados na capital paulista é comercial.

É o que aponta levantamento da Lello, empresa líder em administração imobiliária no Estado com base nos dados consolidados do segundo trimestre deste ano.

Nos meses de abril, maio e junho o número de imóveis comerciais locados pela empresa nas diferentes regiões de São Paulo representou 30% do total.

O número de novos contratos de aluguel residencial comercial subiu 16% em relação ao primeiro trimestre, e o valor médio das locações novas chegou a R$ 3.500.

Salas e conjuntos comerciais representaram 41% do total de novas locações do setor no segundo trimestre, seguidas pelas casas comerciais, com 26%, e pelos salões, com 15%. As lojas representaram 10% do total de novos contratos, galpões, 6% e terrenos, 2%.

Entre os imóveis comerciais alugados no segundo semestre, 35% foram destinados à instalação de clínicas médicas, odontológicas e de estética, 22% para escritórios de representação comercial, contabilidade e advocacia, outros 22% para lojas de rua, 8% para estabelecimentos de alimentação como lanchonetes e restaurantes, e 4% para instituições de ensino.

O levantamento apontou, ainda, que as regiões de Moema e da Mooca lideraram a procura para locação de consultórios médicos e escritórios, seguidas pelas áreas da Vila Mariana e de Santana.

"O setor de imóveis comerciais está em alta e a rentabilidade do aluguel, para quem compra unidades com este perfil para fins de locação, tende a ser maior, proporcionalmente, do que no caso dos imóveis residenciais", diz Roseli Hernandes, diretora da Lello Imóveis.

Publicado por Brasil Econômico.

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Vai contratar financiamento imobiliário? Veja 10 dicas para evitar prejuízos

2011-09-30T07:44:00.000-07:00

Dados do Banco Central mostram que o avanço do financiamento imobiliário vem impulsionando o crescimento das operações de crédito no Brasil. Para se ter uma ideia, em 12 meses terminados em junho, o financiamento de imóveis acumulou alta de 50%. Tanto crescimento só comprova o fato de que, para muitos brasileiros, o sonho da casa própria tem de passar pelo crédito.

No entanto, como geralmente se trata de uma dívida de longo prazo, que compromete o orçamento do comprador e o de sua família por 20 ou até 30 anos, o financiamento imobiliário deve ser contratado com muito cuidado.

Para ajudar o futuro comprador que opta por financiar o imóvel, o presidente da Amspa (Associação dos Mutuário de São Paulo e Adjacências), Marco Aurélio Luz, dá as orientações abaixo:

1. Antes de tudo, a pessoa deve fazer uma compra consciente do imóvel, verificando fatores como a infraestrutura do local onde pretende morar – como transportes, presença de supermercados e outros estabelecimentos comerciais e escolas – e se a região está se valorizando ou não.

2. O segundo passo, observa o especialista, é fazer um levantamento completo da construtora e da incorporadora, verificar se o empreendimento está devidamente registrado no cartório de imóveis, se o memorial descritivo também está registrado no cartório e se não há processos ou problemas que venham a desabonar não só o CNPJ dessa construtora, como seus representantes. Também é preciso pedir uma minuta do contrato e, de preferência, levá-la para análise de um advogado especialista do ramo imobiliário.

3. Ainda em relação ao contrato, quando se trata de imóvel na planta, é importante que conste uma multa contratual, no caso de a construtora atrasar a obra, de valor equivalente ao que o mutuário pagaria, caso fique inadimplente com alguma prestação do financiamento. Esta multa geralmente é de 1% a 2% do valor da prestação. “Tem de ser uma multa equilibrada para ambas as partes”, diz o presidente da Amspa, lembrando ainda que a data de entrega do imóvel pronto deve estar bem clara no contrato.

4. Na hora de optar por um plano para liquidar a dívida do financiamento, o comprador deve dar preferência ao sistema SAC (sistema de amortização constante), que, segundo Marco Aurélio Luz, gera menor saldo de amortização do que a tabela Price.

Vale lembrar que, no SAC, as parcelas variam de valor, sendo mais caras no início e mais baratas no final do financiamento. Apesar de as parcelas mensais serem diferentes, a quitação do valor principal do empréstimo é sempre a mesma, variando apenas a quantidade de juros que se paga. Na tabela Price, por sua vez, o comprador paga sempre o mesmo valor das prestações, do início ao fim do financiamento. Só que o saldo devedor é amortizado de maneira mais lenta, porque a prestação é composta mais por juros do que por amortização.

5. No caso de imóvel na planta, o presidente da Amspa aconselha o comprador a verificar que esteja bem claro no contrato o índice de correção das parcelas. Durante as obras, explica ele, as prestações devem ser corrigidas pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil) e não podem ser cobrados juros. Depois das entrega das chaves, pode-se cobrar juros de 12% ao ano mais correção.

6. Cuidado para a dívida não comprometer demais o orçamento. Neste ponto, Luz recomenda que, primeiro, a pessoa coloque em uma planilha todas as suas despesas principais e só do que sobrar tire 30% para destinar ao pagamento da dívida do financiamento. “Para ficar mais tranquilo ainda, seria muito interessante se o comprador conseguisse pagar a prestação e fazer uma reserva para investir e lá na frente conseguir quitar o imóvel antecipadamente e ter um desconto ou amortizar o saldo devedor para pagar menos juros, porque o prazo de pagamento diminuindo ele paga menos juros”, diz ele.

7. No caso de um imóvel já pronto, o presidente da Amspa diz que, se possível, o comprador ofereça pelo menos 40% de entrada. “No caso do imóvel comprado na planta, aconselho o pagamento parcelado durante o período de obras e não mais do que 30%, porque, se ocorrer algum problema lá na frente, o comprador pode perder tudo o que pagou. Se a construtora for à falência ou se houver algum problema na obra, o comprador pode até receber o dinheiro de volta, mas pode ser um processo muito demorado”, explica.

8. O comprador deve reservar dinheiro para os custos extras, que vão além das prestações do financiamento, como as despesas com cartório, por exemplo, que giram de 2% a 3% do valor do imóvel, que são as despesas com escritura e também com registro.

9. Caso opte pelo financiamento bancário, é importante que o comprador faça uma pesquisa das taxas de juros. “O comprador não deve deixar se seduzir por aquele banco que está financiando a obra junto com a construtora. A pessoa não é obrigada a aceitar este banco, se não, é venda casada, que vai contra o Código de Defesa do Consumidor”, explica Luz, que recomenda que se converse primeiramente com o gerente do banco no qual o comprador é correntista ou já tem alguma aplicação, já que, dependendo do relacionamento com a instituição, ele pode conseguir condições melhores. “Mas essa conversa tem de ser feita com certa antecedência. Não adianta chegar no gerente e falar “estou precisando de um financiamento para ontem”, porque ele pode jogar a taxa de juros lá em cima”, afirma ele.

Outro ponto importante a se observar, explica Luz, é que o banco financiador pode até oferecer uma taxa de juros mais baixa, mas cobra uma taxa de administração mais alta, para compensar.

10. Por fim, o presidente da Amspa lembra que o comprador pode (e deve) acompanhar a evolução do financiamento por meio de boletos mensais, que, por sua vez, devem conter: prestação de amortização, seguros obrigatórios, taxa de administração, saldo devedor, número da prestação que está sendo paga e prazo do financiamento.

Publicado por Infomoney via UOL Casa e Imóveis.

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Mercado imobiliário está de olho no envelhecimento da população

2011-09-29T05:42:00.000-07:00

Os idosos formam um público que atrai os empresários e imóveis são construídos pensando no bem estar dos mais velhos

No próximo sábado (01/10) será comemorado o Dia Internacional do Idoso. A data homenageia uma população que cresce cada vez mais no Brasil. Segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), desde 1991 o número de idosos aumentou 2,6% e hoje a quantidade de pessoas com 65 anos ou mais ultrapassa os 14 milhões de pessoas. “Com as mudanças nas características demográficas da população brasileira o mercado imobiliário tem que adequar constantemente”, ressalta Elizabeth dos Santos Silva Freitas, vice-presidente da Primar Administradora de Bens.

E os mais velhos vão engordar ainda mais as estatísticas, pois o IBGE afirma que a expectativa de vida dos brasileiros em 2020 será de 76,1 anos e em 2050 deve chegar a 81,3 anos. Para atender esta parcela da população o mercado imobiliário utiliza diferentes tipos de estratégia. “Levando em consideração as principais queixas dos idosos em relação à moradia, as construções passaram a ser planejadas de maneira que se adaptem as necessidades das pessoas da terceira idade e que sirvam também para outras faixas etárias”, destaca.

Entre as reclamações de quem vive a melhor idade estão à ausência de elevadores e rampas nos prédios e edificações, acessos que dificultam a entrada nos imóveis, portas estreitas – o que dificulta a movimentação de um idoso que utilize andador, bengala ou cadeira de rodas -, banheiros com poucos ou sem pontos de apoio para facilitar a hora do banho e a falta de pisos antiderrapantes. “Fechaduras sem alça, iluminação precária dos ambientes e áreas comuns que não são adaptadas para a circulação de idosos também estão entre as insatisfações”, aponta.

Os novos empreendimentos têm que se adaptar a realidade deste nicho de mercado, que além de exigente possui um nível de renda bem maior do que muitos jovens e adultos ativos economicamente. “A demanda é o que mais atraiu a atenção do mercado. Para não perder nenhum negócio há imóveis que não são feitos especialmente para os idosos, mas são construídos pensando no futuro. Ou seja, os espaços são mais amplos e com a estrutura adequada para que na velhice dos proprietários eles já estejam prontos para atendê-los”, observa.

É preciso considerar ainda as constituições familiares contemporâneas, na quais moram sob o mesmo teto gerações diferentes. “Muitos idosos moram com seus filhos, netos e até bisnetos. Em uma mesma moradia pode-se ter vários perfis, com crianças e pessoas mais velhas ao mesmo tempo. Por este motivo os projetos estão mudando de perfil e se adequando para atender a diferentes idades de apenas uma só vez. Além disso, em qualquer etapa da vida todos buscam mais conforto e segurança”, pontua.

Considerado como um público com alto potencial de compra, quem está na terceira idade também ganha alguns mimos em condomínios que estão de olho na qualidade de vida dos seus moradores mais velhos. “Muitos empreendimentos estão consolidando uma cultura de inclusão dos idosos e não apenas das crianças, jovens e adultos. Salões de festas, piscinas e outras áreas comuns ganham áreas de circulação mais amplas e acessórios que facilitam a vida dos idosos. A capacitação dos funcionários para atender melhor os mais velhos é outra estratégia utilizada”, conta.

Todas estas alterações na estrutura e a qualificação profissional voltada ao atendimento dos mais velhos têm como objetivo evitar as quedas em ambientes domésticos, prestar socorro rápido em situações de emergência e tornar o contato entre os profissionais e os idosos mais agradável. “Em geral as pessoas mais velhas gostam de atenção, gentileza e não tem tanta pressa. Por isso é fundamental que os funcionários saibam como lidar com este público, até mesmo pelas diferentes características, como o passo mais lento e o uso de cadeiras de rodas”, acrescenta.

Texto gentilmente cedido por PortalVGV

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Teto de imóveis comprados com FGTS pode chegar a R$ 750 mil

2011-09-28T07:27:00.000-07:00

Segundo reportagem do jornal “Folha de S. Paulo” publicada nesta segunda-feira, os bancos estariam negociando com o governo federal a ampliação do uso do saldo do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) do trabalhador na compra da casa própria. Atualmente, o dinheiro do fundo só pode ser utilizado na compra de imóveis de até R$ 500 mil, o que estaria restringindo o alcance dos negócios para a classe média. A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) não quis confirmar a proposta, mas a meta seria estender o limite a R$ 750 mil.

O valor está congelado desde março de 2009, antes do recente boom imobiliário, quando foi ampliado o limite anterior de R$ 350 mil.

Os saques de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para a compra da casa própria registraram aumento acumulado de 57,2% até julho deste ano, ns comparação com igual período em 2008. Entre as razões, estão o aquecimento do mercado imobiliário e o programa “Minha casa, minha vida”, de acordo com o superintendente nacional do FGTS, José Maria Oliveira Leão.

Se comparado ao mesmo período no ano passado, o aumento chega a 13%, segundo a Caixa Econômica Federal, agente operadora do fundo. Na média, levando em conta todas as formas de saque autorizadas, os acréscimos foram de 23,4% e 11,0%, respectivamente, durante esses períodos.

Uso do FGTS

O FGTS pode ser usado como entrada no financiamento da casa própria por quem recebe o benefício há pelo menos três anos, consecutivos ou não, de uma ou mais empresas.

Abatimento

O mutuário pode abater prestações do financiamento da casa própria com os recursos dos fundo. O valor debitado do FGTS pode ser de até 80% do valor total da parcela. O financiamento pode ter até três prestações em atraso.

Amortização

O FGTS também pode ser usado para quitar as parcelas de um financiamento. Mas, para isso, é preciso que o pagamento esteja em dia.

Não pode

O fundo não pode ser utilizado se o imóvel negociado tiver sido financiado via FGTS nos últimos três anos.

Texto gentilmente cedido po Focando.

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Wall Street Journal cogita bolha imobiliária no Brasil

2011-09-27T09:22:00.000-07:00

Vultosos investimentos estrangeiros vêm movimentando o mercado de ações e os canteiros de obras no Brasil. Mas segundo reportagem do Wall Street Journal o movimento também tem um lado negativo: a abundância de dinheiro externo impulsiona a concessão de crédito mais frouxo, alimentando uma potencial bolha imobiliária.

Intitulada "O Lado Negro da Ascensão do Brasil", a reportagem mostra que a escalada de preços está presente em praticamente todos os aspectos da vida dos brasileiros. A matéria aponta que ingressos de filmes, corridas de táxi e até uma latinha de Coca são mais caros em São Paulo do que em Nova York. Na maior cidade da América do Sul, o metro quadrado dos escritórios comerciais bate o de Manhattan. No Rio de Janeiro, por exemplo, o preço dos apartamentos mais que dobrou desde 2008.

Publicado por exame.com

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Investidores adquirem cotas de empreendimentos e se rentabilizam a partir da receita gerada

2011-09-26T08:27:00.000-07:00

Ser um dos donos de shopping centers, hospitais, escolas, empreendimentos comerciais e condomínios residenciais é uma realidade para um número crescente de brasileiros. O mercado de Fundos de Investimentos Imobiliário (FII), que consistem em mecanismos de participação nas receitas de empreendimentos residenciais ou comerciais, tem avançado aceleradamente no Brasil, atraindo mais investidores e gerando novos produtos.

Até o início de setembro deste ano, a quantidade de fundos imobiliários com negociação na BM&FBovespa; chegou a 61 - superior aos 48 negociados ao final de 2010 e muito acima dos 25 registrados em 2008. Os negócios envolvendo tais fundos cresceram na mesma proporção: de janeiro a julho deste ano, foram executadas 37 mil operações no mercado secundário, movimentando R$ 462 milhões. Em todo o ano passado, a BM&FBovespa; registrou 25 mil operações, movimentando R$ 379 milhões.

O objetivo do investidor inicial em FII é receber cotas de aluguéis ou ver sua participação valorizar o suficiente para vendê-la no mercado de ações. Para quem opera no balcão de negócios, as leis do ganho são as mesmas que envolvem ações de empresas: buscar rentabilidade na variação de cotas.

"O mercado de fundos imobiliários cresceu muito no Brasil nos últimos anos como forma de diversificação de investimentos", afirma Luiz Calado, vice-presidente do Instituto Brasileiro dos Executivos de Finanças (Ibef) e autor de livros na área de finanças pessoais. E a oferta se desenvolveu no mesmo ritmo, diz Calado. "Antes, encontrávamos fundos que investiam em apenas um imóvel, e agora surgem fundos que participam de diferentes tipos de empreendimentos, oferecendo uma gama maior de opções no mercado", explica.

A trajetória da Brazilian Mortgages Finance & Real Estate ( BFRE ), uma das primeiras gestoras de FIIs no Brasil, ilustra essa evolução. Seu primeiro produto do gênero foi o Shopping Higienópolis, em São Paulo, em 1999, e desde então vem constituindo fundos com diferentes tipos de imóveis, tão variados como fazendas, instituições de ensino e escritórios. Hoje já são 34 produtos em seu portfólio e uma carteira de ativos de R$ 6 bilhões.

"A indústria brasileira da construção civil está mais madura no País e os FII estão mais conhecidos, por isso começamos desde o ano passado a fazer produtos mais sofisticados", afirma Vitor Bidetti, diretor da Brazilian Mortgages. Neste ano, a holding criou um fundo com proposta de negociar participação em outros fundos imobiliários, buscando melhores oportunidades. Em breve, a empresa também poderá investir em imóveis na planta - mais arriscados, mas que oferecem possibilidades melhores de ganhos - e aportar em plantas industriais.

A participação financeira em ativos industriais, por sinal, surge como uma tendência no mercado brasileiro. Recentemente, os gaúchos se familiarizaram com o tema após o anúncio da instalação de fábrica de autopeças canadense Magna em Santo Antônio da Patrulha. Parte do investimento de R$ 50 milhões na compra do terreno e nas instalações está sendo feito pela administradora de fundos paulista TRX Realty. A gestora alugará a estrutura por dez anos à Magna, ao custo de 1% do investimento ao mês, distribuindo os lucros aos investidores originais do fundo. "A terceirização de ativos imobiliários já é comum nos Estados Unidos e na Europa e agora começa a chegar com força no Brasil", diz o sócio da TRX José Alves Neto.

Tributação e valorização são atrativos para os aplicadores

O que alimenta a ampliação dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII) no Brasil é a acelerada valorização dos preços de imóveis. De janeiro a agosto deste ano, o preço de imóveis residenciais prontos cresceu 19%, de acordo com a Fundação Instituto de Pesquisa Econômica. Isto estimula positivamente os preços dos aluguéis, ampliando a rentabilidade dos FIIs.

Além disso, esses produtos estão isentos de Imposto de Renda na distribuição mensal de lucros. O IR incide apenas sobre os rendimentos na venda das cotas, em 20%. A segurança de imobilizar capital em construções complementa a atratividade, especialmente em momento de queda nas taxas de juros brasileiras e de dificuldades na bolsa de valores (enquanto a BM&FBovespa; apresentava queda de 25% entre janeiro e agosto, o BC Fund I, da Brazilian Mortgages, valorizou-se 23%).

Por outro lado, o alto preço das cotas ainda é um impeditivo para o investidor menos abonado. Os lotes mínimos em produtos da BFRE , por exemplo, custam R$ 10 mil, um preço padrão no mercado. Além disso, são poucas as alternativas de mercado primário, no qual o investidor ingressa no negócio no melhor momento. Em corretoras de investimento esses produtos são raros, restringindo sua oferta a bancos e casas especializadas.

A Caixa Econômica Federal, uma precursora dos FIIs no Brasil, pretende popularizar esses investimentos no País. Um produto nesta linha é o FII Caixa TRX Logística Renda, lançado em abril com expectativa de render 9% acima da inflação. De acordo com o gerente nacional de fundos para o setor imobiliário da Caixa, Vitor Hugo dos Santos, esse fundo será oferecido na rede de agências pelo Brasil.

Medidas como essa poderão estimular o crescimento cíclico dos FIIs e da construção civil no País, explica. "O crescimento do mercado imobiliário depende de recursos e os fundos imobiliários geram esses recursos", acredita. O vice-presidente do Ibef, Luiz Calado, orienta os investidores a serem prudentes na contratação de FIIs, especialmente no momento de euforia de preços de imóveis, que não se sabe até quando vai e em qual proporção. Ele lembra que quem entrar agora nos fundos pegará preços em alta e talvez não encontre liquidez para vender os papéis no mercado secundário a boas cotações.

Por Erik Farina

Publicado no Jornal do Comércio - RS - 26/09/2011

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Crédito cresce em ritmo moderado e financiamento habitacional é destaque, diz BC

2011-09-21T13:03:00.000-07:00

O crédito cresceu de forma moderada no primeiro semestre e tem sido impulsionado, em grande parte, pelo avanço do financiamento habitacional.
De acordo com o Relatório de Estabilidade Financeira divulgado pelo Banco Central nesta terça-feira (20), os financiamentos habitacionais às pessoas físicas somavam 5,5% da carteira total de crédito em junho de 2009. No mesmo mês de 2011, este número subiu para 8,6%.
De acordo com o relatório, a modalidade acumulou crescimento de 20,7% no semestre e de 50% em doze meses. Ainda assim, o Governo considera este número pequeno. “Esse percentual ainda é baixo na comparação internacional”, diz o BC.
Além disso, o BC destaca que o mercado de financiamento imobiliário brasileiro “conta com bons fundamentos e o estoque desta modalidade ainda é baixo, o que atenua as preocupações sobre esse crescimento robusto”.

Saldo total das operações
De acordo com o Banco Central, o saldo de crédito às pessoas físicas atingiu R$ 849,9 bilhões em junho de 2011, o que significa um aumento de 9,2% na comparação com o semestre anterior. Na comparação com o mesmo mês do ano passado, o crescimento foi de 21,9%.
O BC destaca que o crescimento do crédito se deu em ritmo moderado, por conta principalmente das ações de política monetária e das medidas macropudenciais recentemente adotadas pelo Governo.

Risco de crédito
Segundo o relatório, uma prática que aumenta o risco de crédito e por isso está tendo um acompanhamento intenso é o financiamento da entrada exigida em operações de financiamento de veículo ou habitacional.
Os dados do BC indicam que, em média, apenas 5% dos financiamentos de veículo e 17% dos financiamentos de habitação foram concedidos a devedores que tomaram outros empréstimos entre dois meses antes até um mês depois da contratação do financiamento.
“Se considerarmos que todos os empréstimos contratados nas condições descritas serviram para financiar a entrada nas aquisições de imóveis ou de veículos, o LTV (sigla em inglês para loan to value - relação entre o valor do financiamento e da garantia) para tais clientes aumenta de 60,7% para 82,1% na carteira de financiamentos de veículos e de 61,4% para 76,1% na de crédito imobiliário, percentuais semelhantes aos verificados no semestre anterior”, diz o Banco Central.Diego Lazzaris Borges

Publicado por InfoMoney

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Venda de imóveis em SP cai 28,6% no ano até julho

2011-09-21T06:49:00.000-07:00

SÃO PAULO - Em julho foram comercializados 2.722 imóveis residenciais na cidade de São Paulo, o que representa queda de 14,3% ante igual mês de 2010 e uma variação de 0,2% (praticamente estável) ante junho, com 2.716 unidades, de acordo com dados divulgados hoje pelo Secovi-SP. A retração nas vendas não chegou a surpreender a entidade, que considera que em 2010 "o País atravessava um período de exuberância econômica, com índices de crescimento acima da média", conforme declaração do economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci.

No acumulado de sete meses também houve queda, de 28,6%, para 14.402 unidades comercializadas até julho, ante 20.182 unidades em igual período de 2010. Para Petrucci, a expectativa é de redução da diferença, já que "o segundo semestre costuma ter melhor desempenho em relação ao primeiro".

Ainda de acordo com a Pesquisa Secovi sobre o Mercado Imobiliário em julho, o segmento de dois dormitórios respondeu por aproximadamente 50% do total e 1.346 unidades. A velocidade de vendas, indicador VSO (Vendas Sobre Oferta), atingiu 16,9% em julho. Em tamanho, imóveis entre 46 a 65 metros quadrados responderam pela maior parte das vendas, 44,8% do total (1.219 unidades).

No quesito lançamentos, a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) registrou 2.732 unidades residenciais no município de São Paulo, uma queda de 13,7% sobre junho (3.167) e alta de 5,8% ante julho do ano passado. No acumulado do ano até julho foram lançadas 16.724 unidades, um aumento de 3,5% sobre mesmo intervalo de 2010 (16.163).

Região metropolitana

A região metropolitana de São Paulo, composta por 39 municípios mais a capital, contabilizou 4.554 vendas, 7,6% abaixo do resultado de junho (4.962 unidades), com VSO de 14,7%, contra 15,8% do mês anterior. Os lançamentos tiveram alta de 8,8% sobre junho, para 5.393 unidades em julho.

No acumulado do ano, houve queda de 24%, para 28.732 unidades, ante 37.897 imóveis comercializados no mesmo período. Os lançamentos até julho somaram 30.132 unidades, também abaixo das 31.279 unidades residenciais ofertadas no mesmo intervalo de 2010.

Publicado por "O Estado de São Paulo".

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Empresários da construção estão mais cautelosos quanto ao crescimento

2011-09-19T04:23:00.000-07:00

Os empresários do setor de construção civil estão mais cautelosos em relação à perspectivas de desempenho e crescimento econômico, conforme a Sondagem Conjuntural Nacional da Indústria da Construção, realizada pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon-SP) e pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Foram ouvidos 241 empresários da construção de todo o país na pesquisa, realizada na segunda quinzena de agosto.

O indicador referente ao crescimento econômico caiu pela quinta vez consecutiva e passou à perspectiva negativa pela primeira vez desde maio de 2009. De acordo com o levantamento, houve queda de 6,56% nesse critério ante a pesquisa realizada em maio e de 25,5% na comparação com o ano anterior, para 46,89 pontos. Nos critérios da pesquisa, valores abaixo de 50 significam desempenho ou perspectiva não favorável.

A avaliação das perspectivas de desempenho piorou, com ligeira redução de 0,83% ante maio e de 8,3% ante um ano atrás, mas segue otimista, com 55,95 pontos. O indicador desempenho da empresa teve pequena melhora, de 0,22% no trimestre, mas piorou 8,5% na comparação anual, para 53,7 pontos.

A pesquisa foi realizada antes de o Banco Central reduzir a taxa básica de juros Selic em 0,5 ponto porcentual. “A sinalização do governo de política monetária mais frouxa e política fiscal mais apertada é muito positiva”, diz o vice-presidente de Economia do SindusCon-SP, Eduardo Zaidan. Segundo ele, a tendência é de mais otimismo por parte dos empresários do setor. Na avaliação de Zaidan, a crise internacional não está afetando o setor. “A construção civil trabalha no longo prazo, e os contratos estão sendo cumpridos.” A estimativa do Sinduscon-SP para crescimento do setor em 2011 é em torno de 5%.

No indicador perspectiva de evolução de custos, a avaliação ainda é pessimista, com 44,47 pontos, mas esse foi o maior patamar desde fevereiro de 2010. Houve melhora desse indicador de 8,02% no trimestre e de 3,6% na comparação anual. A pesquisa apontou pessimismo também quanto à inflação reduzida, com 39,19 pontos, com melhora de 45,52% ante maio, mas piora de 16,8% ante um ano atrás. Os empresários seguem pessimistas também quanto à condução da política econômica, mas o indicador avançou 15,34% na comparação com maio, para 47,44%.

Publicado por Valor Econômico

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Recuperação da poupança e financiamento imobiliário

2011-09-15T10:33:00.000-07:00

Os depósitos de poupança apresentaram recuperação entre junho e agosto, depois da forte queda ocorrida entre janeiro e maio de 2011. Trata-se de um indicador importante para o crédito imobiliário, que depende desses recursos para conceder empréstimos aos construtores e mutuários finais.

A captação líquida das cadernetas, em agosto, foi de R$ 2,2 bilhões, dos quais R$ 1,3 bilhão referente à poupança rural do Banco do Brasil - cuja destinação não é o crédito imobiliário - e R$ 0,9 bilhão, à poupança habitacional, para o financiamento da casa própria pelos agentes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), inclusive a Caixa Econômica Federal (CEF).

Entre janeiro e junho, a captação da poupança no SBPE foi negativa em R$ 173 milhões, mas cresceu R$ 4,1 bilhões, em julho, atingindo R$ 5 bilhões no ano, até agosto. Trata-se, por ora, de uma recuperação modesta, comparada à do mesmo período do ano passado, quando a captação líquida das cadernetas foi positiva em todos os meses, atingindo R$ 15,3 bilhões até agosto.

Não obstante o crescimento mais lento das cadernetas, os empréstimos habitacionais no âmbito do SBPE continuam em elevação, pois os bancos dispõem de recursos prévios, além dos retornos dos empréstimos contratados. Nos primeiros sete meses do ano, os volumes aplicados superaram R$ 43 bilhões, mais 50% em relação ao mesmo período de 2010, enquanto o número de unidades financiadas passou de 227 mil para 275 mil, alta superior a 21%.

Os depósitos de poupança perderam competitividade, neste ano, em decorrência do aumento da taxa básica de juros, que elevou a remuneração dos fundos DI e de renda fixa. A recuperação de julho teve caráter sazonal, pois muitos trabalhadores saem de férias e recebem metade do 13.º salário. O dinheiro, frequentemente, é deixado em contas de poupança. Neste semestre, a captação da poupança tende a melhorar, pois o juro básico caiu, na última reunião do Copom, de 12,5% ao ano para 12% ao ano - e muitos analistas preveem novas reduções até dezembro.

O ponto mais importante é que a recuperação dos depósitos de poupança tem muito que ver com a renda dos trabalhadores, notando-se que também cresceu a captação dos fundos, atingindo R$ 7,9 bilhões, um recorde para o ano. O aumento da captação, em geral, indica que há renda disponível que pode ser separada para o futuro - e que os tomadores não sofrerão com a falta de crédito para a produção e a aquisição de bens.

Publicado por: O Estado de São Paulo.

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Pelo fim da legislação “tamanho único”

2011-09-14T06:39:00.000-07:00

A vida acontece nas cidades. Gestores públicos e sociedade sempre têm como encontrar as soluções necessárias para os seus problemas. E é dessa forma que a maioria dos municípios se desenvolve em muitos países, em especial nos Estados Unidos, onde legislações próprias regulamentam o planejamento e o desenvolvimento urbano, atendendo apenas a diretrizes gerais ditadas pelos governos federal e estadual.

Essa autonomia vem garantindo importantes avanços, inclusive no campo da sustentabilidade. Se o município entende que é possível nas áreas urbanas haver construções próximas a rios, desde que adotadas medidas que garantam a preservação da qualidade das águas e repeitados os estudos hidrológicos, não há qualquer impedimento. Até porque a ocupação organizada contribui muito mais do que isolar a área e deixá-la à mercê de invasões. Além disso, a função da água no meio ambiente urbano cumpre outras finalidades, relacionadas à paisagem, potabilidade para consumo e utilização para transporte de carga e pessoas.

O respeito às características de cada cidade depende de leis locais. A experiência internacional, especialmente a norte-americana, deixa isso muito claro e é motivo de admiração – para não dizer inveja – por parte de nós, brasileiros.

Em Nova York, considera-se que a cidade e seus cidadãos igualmente precisam de proteção contra os desastres naturais. À luz dessa escolha, são adotadas medidas corretas com vistas à sustentabilidade, com novas tecnologias para prédios mais verdes, e tudo de forma equilibrada.

Essa proteção também ao ser urbano precisa ser considerada no Brasil e observada nos sistemas de aprovação ambiental, do uso do solo e no código de edificações, que deveriam ser específicos para cada localidade. Os gestores internacionais sabem que restrições descabidas só encarecem o preço final dos imóveis, prejudicando especialmente os mais pobres, e acabam não cumprindo sua função precípua.

Da Geórgia (EUA) veem outros ensinamentos importantes. Lá não há código florestal nas áreas urbanas, mas leis importantes para mananciais e espécies ameaçadas (flora e fauna). Naturalmente, nas zonas urbanas as pessoas têm de assumir a preservação, pois cidades são feitas para crescer de forma harmônica com o meio ambiente. A aprovação de projetos traz exigências para manutenção e criação de espaços verdes, mas sem restringir o desenvolvimento.

Em Chicago, por exemplo, a legislação estabelece que empreendimentos sustentáveis tenham vários tipos de incentivo, como rápida concessão de alvarás, descontos no IPTU e maior densidade construtiva, como se existisse uma “outorga onerosa verde”.

Há muitos outros exemplos que o Brasil pode adaptar para promover o bom desenvolvimento urbano. Mas é importante considerar que diretrizes federais e estaduais devem tratar dos objetivos de desempenho, e deixar o como fazer para as cidades. Até porque o bom urbanismo é a solução mais eficaz para a preservação do meio ambiente.

Aqui, as cidades não são donas de si. Como se fossem elas incapazes de dirigir o seu destino, têm de se submeter a regras ditadas. O projeto de revisão do Código Florestal – que inexplicavelmente avança sobre as regiões urbanizadas, criando obstáculos para sua operação – é um exemplo.

A proposta original ignorou que a ecologia urbana difere da ecologia rural. Criou uma série de obstáculos ao correto desenvolvimento dos municípios, engessando-os por completo ao não permitir intervenções básicas, como cruzar um córrego ou implantar tubulações para saneamento básico em áreas consideradas de preservação permanente.

As cidades brasileiras, obedecidas as diretrizes fundamentais necessárias, têm de reassumir sua autonomia e não podem mais aceitar “legislação tamanho único”. Insistir nesse modelo é fechar as portas para o cliente cidadão que vive em municípios de portes absolutamente diversificados. Mudar esse sistema não será tarefa fácil, mas é necessário.

* Cláudio Bernardes é vice-presidente do Secovi-SP e titular da Ingaí Incorporadora S/A.

Texto gentilmente cedido por PortalVGV

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O mercado imobiliário encontra seu rumo

2011-09-13T06:36:00.000-07:00

O mercado imobiliário brasileiro encontra-se em momento de grande transformação, marcada inicialmente pelo forte crescimento das vendas, surpreendendo pela rapidez da expansão de preço e oferta de unidades. Durante décadas, o setor conviveu com patamares tímidos, poucas alternativas de financiamento e taxas de juros inibidoras. O cenário começou a mudar a partir das novas políticas públicas, que inicialmente ampliaram as possibilidades de crédito para a construção de moradias populares.

A iniciativa trouxe resultados expressivos em todo o mercado de imóveis, com lançamentos de empreendimentos de médio e alto-padrão e novas opções de financiamento. Mas, a euforia do primeiro momento logo deu espaço à preocupação. Os números recentes apontam redução no ritmo desse crescimento e fizeram nascer discussão sobre a possibilidade de o setor imobiliário brasileiro apresentar os mesmos sintomas da “bolha” norte-americana, que abalou a economia internacional em 2008.

É bom que se diga, porém, que o que ocorreu lá não é o que ocorre aqui. O momento e o panorama nos dois casos são muito diferentes. A oferta de crédito brasileira, por exemplo, tem traços peculiares e rígido controle por parte das instituições financeiras. O financiamento imobiliário nacional ainda é tímido diante de outras nações. O volume total correspondente a 6% do Produto Interno Bruto (PIB), segundo o Banco Central, muito abaixo daquele do México (10% do PIB), Chile (20%) e Estados Unidos (80%).

As nossas taxas de financiamento imobiliário apresentam ainda variação entre 9,5% e 12%, além de um indexador, muito acima do crédito barato de outros países. Nossas taxas de juros, apesar de terem sofrido redução, ainda são as maiores do mundo, tendo o especulador melhores condições de rentabilidade ao aplicar seu dinheiro em outras opções do mercado, com liquidez muito maior. Portanto, fazer especulação no mercado imobiliário brasileiro está longe de ser um bom negócio. E esse foi um dos problemas que afetaram o mercado imobiliário norte-americano, com investidores adquirindo imóveis a juros baixíssimos com o propósito de garantir altos dividendos.

As divulgações de balanços das empresas de capital aberto do setor imobiliário suscitaram dúvidas diante da queda no valor das ações de algumas delas. O movimento é tranquilamente explicável nesse setor que ganha dinamismo maior a cada dia. A redução das projeções de lucro, que provocaram a desvalorização, é resultado de vários fatores como, por exemplo, o aumento internacional de alguns insumos, como o ferro. A forte expansão na construção civil intensificou ainda a demanda por mão de obra qualificada, que rapidamente se tornou escassa, provocando acréscimo real dos vencimentos dos trabalhadores do setor, além da grande dificuldade de encontrar profissionais para tocar novos empreendimentos. Diante dessa nova realidade de mercado, os lucros esperados pelos investidores diminuíram, mas sua solidez está ; mantida, mesmo considerando o chamado Custo Brasil, que contribuiu de maneira negativa para as dificuldades enfrentadas pelo setor.

Não tenho dúvida de que a preocupação do momento, embalada pelos sustos recentes nas bolsas no mercado mundial, vai ceder lugar ao otimismo no futuro. O potencial de crescimento continua amplo, com a grande maioria dos compradores interessados em adquirir o primeiro imóvel para moradia. A entrada de mais de 30 milhões de brasileiros na classe média vai continuar criando possibilidades de negócio no setor. Se uma parcela vai para a classe média, outra também deverá subir mais um degrau econômico e social, com expressivo poder de compra. A forte expansão vai aos poucos se consolidando em crescimento sustentado e com o mercado adequando a oferta à demanda. Acredito que alcançamos um patamar positivo, com as regras do jogo se aperfeiçoando, fazendo do Brasil um país próspero também para os negócios imobiliários.

* José Paranhos é Diretor Superintendente da Damha Urbanizadora
Texto gentilmente cedido por PortalVGV

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