Sabemos que na venda á vista o imposto sobre lucro imobiliário deve ser recolhido no mês seguinte ao da venda, até o último dia útil.
Na venda do imóvel em que o comprador utiliza-se do pagamento através do financiamento imobiliário também temos venda á vista mesmo que ocorra pagamento de sinal em uma data e parcela financiada em outra data.
A
principal dúvida do contribuinte é saber exatamente qual a data da
venda para fins tributários quando a mesma inicia-se no final do ano e
termina no inicio do outro ano. Parece complicado, mas não é, apenas o
contribuinte deve prestar atenção a situação da venda (com ou sem sinal)
e a data da assinatura do contrato particular entre comprador e
vendedor e o contrato de financiamento que tem força de escritura e será
levado direto a registro no Cartório de Imóveis.
A
data de venda para fins de recolhimento do imposto sobre lucro
imobiliário vai depender de cláusula com condição suspensiva inserida ou
não nos contratos particulares onde a efetivação da venda fica
condicionada a aprovação do financiamento solicitado pelo comprador. Se
aprovado, o contrato se conclui, se não aprovado o comprador tem o
direito de desistência sem ônus.
Sendo assim temos três situação diferentes que são elas:
1ª
- negociação do imóvel no ano de 2011 sem pagamento de sinal e cláusula
resolutiva, com escritura de financiamento assinada no ano de 2012.
Na
situação acima, temos a possibilidade do comprador desistir do negócio
se o financiamento não for aprovado e também não houve pagamento de
sinal garantindo o negócio. Sendo assim a data da venda do imóvel será a
da assinatura do contrato de financiamento com o banco no ano de 2012.
Exemplo:
Paulo
negocia seu imóvel em novembro de 2011. No contrato particular assinado
não houve pagamento de sinal e o comprador Sérgio insere cláusula que
condiciona a compra à aprovação do financiamento solicitado por ele.
Em 15 de janeiro de 2012 Sérgio tem o financiamento aprovado e a escritura particular é assinada com o banco.
A
data da venda será 15 janeiro de 2012 e o imposto sobre lucro
imobiliário será recolhido pelo vendedor até o último dia útil de
fevereiro de 2012.
Neste caso houve a aprovação do financiamento e o contrato se resolveu.
2ª
- negociação do imóvel em dezembro de 2011 com pagamento de sinal e
carta de crédito já aprovada para o comprador e conclusão em março de
2012 com a assinatura do financiamento.
Neste
caso o comprador já tem o financiamento aprovado e o pagamento do sinal
é garantia do negócio. Não há cláusula resolutiva e sendo assim a data da venda é a data da assinatura do contrato particular entre comprador e vendedor. A assinatura do contrato de financiamento em março de 2012 será mera formalidade na transmissão da propriedade.
Exemplo:
Flávia
tem uma carta de crédito aprovado pelo banco de R$ 200 mil reais e
deseja adquirir o imóvel de Pedro pelo preço de R$ 300 mil reais.
Assinam contrato particular no mês de dezembro de 2011 onde Flávia paga o
sinal de R$ 100 mil como garantia do negócio. O contrato é assinado em
caráter irrevogável.
Neste
caso não há uma condição para que o negócio se conclua pois Flávia já
tem o credito que precisa e pagou o sinal inicial garantindo a conclusão
do negócio.
Sendo
assim a data da venda do imóvel é a data da assinatura do contrato
particular em dezembro de 2011 e o imposto deverá ser pago até o último
dia útil de abril de 2012, mês seguinte ao da assinatura do
financiamento.
3ª
- negociação do imóvel em dezembro de 2011 com pagamento de sinal a
titulo de principio de pagamento e cláusula resolutiva condicionando a
conclusão do negócio a aprovação do financiamento.
No
caso acima temos uma diferença da primeira situação, pois nesta, apesar
de haver pagamento de sinal, há também a espera pela aprovação do
financiamento.
Nesta situação a data da venda do imóvel será a da assinatura do contrato de financiamento se aprovado.
O
cuidado aqui ocorre pelo fato de o vendedor ter recebido o sinal em
2011 fato que faz com que ocorra aumento de capital e sendo assim
vendedor e comprador devem fazer a declaração de 2012 informando o
pagamento e recebimento de sinal e depois em 2013 a conclusão do negócio
com a informação do valor recebido financiado e a data da venda do
imóvel. O imposto será recolhido em março de 2011 sobre o valor integral
do imóvel (sinal + valor financiado).
Exemplo:
Maria
negocia compra de imóvel em novembro de 2011 por R$ 200 mil reais, R$
50 mil pagos no ato do contrato a titulo de sinal com cláusula
resolutiva e R$ 150 mil a ser pago pelo banco se o financiamento for
aprovado. Em 11 março de 2012 o financiamento é aprovado e ocorre a
assinatura do contrato de financiamento.
A
data da venda é 11 março de 2012 e o imposto vai ser pago sobre o valor
total da venda(sinal + financiado) até o último dia de abril de 2012.
As
partes fazem a declaração de 2012 referente a 2011 informando o
pagamento/recebimento do sinal de 50 mil em 2011 a titulo de aquisição
de imóvel. Em 2012 informam o pagamento/recebimento do valor restante.
É isso. Nem tão simples, nem tão complicado.
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